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Compré en subasta ¡gluuup!

Subastas judiciales: Compré en subastas, gluuup
La investigación previa a la subasta puede marcar la diferencia entre el éxito o el fracaso


Rubén me hizo en julio algunas consultas puntuales acerca de una subasta de la Agencia Tributaria en la que estaba interesado. Ahora me escribe contándome que se lo ha adjudicado muy barato y eso le tiene muy preocupado, como es natural.

He resumido un poco el mail que me ha enviado, que no tiene desperdicio.
Hola de nuevo Tristan....

¿Te acuerdas que hace unos días te escribí comentándote que estaba interesado en pujar por un piso subastado por Hacienda (pleno dominio)? pues bien, hice una puja y me lo han adjudicado... pero la verdad es que no sé si estar contento o "preocupado"....

Tu comentaste que si te lo quedabas por menos del 60% del precio que la podíamos estar fastidiando.... pues bien, yo lo he comprado por menos de ese precio, y además mi puja fue la única... (jejej) (ufff!!)

No se si estar contento o preocupado, ya que habiendo tantos que estáis alerta de estas cosas... de todas formas fui a hablar con una de las responsables de estas subastas y me comentó que éste era un caso que ya arrastraban de hacía tiempo y que "ya tenían ganas de resolverlo".

En Hacienda ya me han dado la carta de pago... y el lunes 24 de agosto voy a pagar (...) Me han dicho que una vez haya hecho el ingreso me darán la documentación para que pueda ir a la "Generalitat" (vivo en Cataluña) a pagar los impuestos y una vez pagados, con otro papel dirigirme al Registro de la Propiedad para registrarla a mi nombre y cancelar todas las anotaciones posteriores a la que originó el embargo que han liquidado con esta subasta.

Por una parte debo de darme prisa en inscribirla en el Registro a mi nombre, para que no puedan inscribirle más cargas, pero por otro lado, si voy al registro, y la inscribo a mi nombre y cancelo las cargas, con el coste que eso me supondría, y después el antiguo propietario iguala mi oferta... que hacemos?? !

Otra cosilla, me han dicho que ahora ya no hacen escritura, que con el papel que de adjudicación que te dan ya es suficiente para inscribirte en el registro de la propiedad y que para cualquier trámite en el que te soliciten la escritura, enseñando este "documento" ya será suficiente, ¿es eso correcto? ¿Puedo igualmente yo si quiero hacer la escritura? ¿es necesario o no puede pasar nada? La primera opción desde luego resultaría creo más económica.

¿Qué sucede si en el plazo desde que resulto adjudicatario hasta que me den el acta de adjudicación o hasta que esté inscrita en el Registro aparecen nuevas anotaciones preventivas? ¿Tendría que pagar dichas cargas o con el mandamiento de cancelación se cancelarían todas, incluso las aparecidas en los próximos días?

Y luego que tengo al dueño viviendo en la casa... vaya vaya, y no sé si tiene algún hijo menor de edad, entonces creo que "legalmente" no se le puede echar.... Pero ya que me voy a tener que hacer cargo yo de su hipoteca y gastos del piso, IBI's, comunidad... supongo que tendría derecho a pedirle algún tipo de renta , no? Y si no consiguiera ese pago, supongo que ya tendría alguna justificación para poder pedir "legalmente" su desalojo. Yo tenía pensado enviarle un burofax por si quería ponerse en contacto conmigo, pero me han comentado que no lo haga, que recurra a un abogado dado lo violento de la situación y lo doblemente violento que puede ser si el ex-propietario viene con intenciones no pacíficas...

Me comentaste que del impuesto del IBI sólo tendría que pagar el del año en curso y el anterior... y con los anteriores que sucede? Porque en el ayuntamiento constan aun pendientes de pago seis anualidades... y ahora el titular sería yo. ¿Y los recibos de la comunidad de propietarios?

Como lo ves? jeje, si ya es verdad ya, que el que no tiene problemas se los busca!! Agradecería enormemente que en la medida de lo posible pudieras orientarme un poquillo.
Muchas gracias de antemano.

Como muestra basta con esto. En otro extenso mail me cuenta que la vivienda estaba tasada por Hacienda en 145.000 euros y que tenía tres hipotecas anteriores, dos de las cuales estaban completamente amortizadas (información procedente de la propia Agencia Tributaria) y quedando 25.000 euros pendientes de amortizar en la tercera. Además había siete embargos posteriores.
El se lo ha adjudicado en 15.000 euros, ¡requetegluuuup!

En Madrid, cuando nos encontramos con alguien como Rubén, decimos que tiene más cojones que el caballo de Espartero, en referencia a los atributos que el escultor le colocó al cuadrúpedo de la estatua del Pacificador. Rubén está hecho con la misma pasta que los conquistadores españoles de América: una tercera parte de ambición, otra tercera parte de arrojo y una última tercera parte de ignorancia del peligro, como muestran las muchas dudas que han aflorado tras la adjudicación.

Rubén, yo en tu situación también estaría acojonado, sobre todo porque me temo que has participado en la subasta sin haber visitado previamente la vivienda, requisito imprescindible para averiguar la situación posesoria de la misma. Pero no te preocupes, aún puede que tengas suerte y que la ausencia de otros postores se debiera a que la subasta fue el 6 de agosto o a las pocas ganas de invertir que últimamente tenemos los subasteros profesionales y no a que seas un novato en las subastas.

Estas son las respuestas a tus dudas:
  • Si ya te han citado para que pagues el remate es porque éste es firme, así que no tienes que temer que el propietario pueda todavía pagar su deuda y recuperar la propiedad o igualar tu oferta.
  • La documentación que te van a dar es suficiente para que puedas ejercer la propiedad plena, inscribir el título, hipotecar, pedir la posesión, hacer hipotecas, etc.
  • El mandamiento de cancelación de cargas ordena cancelar el embargo de hacienda que ha originado la subasta y todas las anotaciones posteriores. Tranquilo pues a ese respecto.
  • De burofax nada. Ya que la has dejado embarazada, ahora ten coj... y cásate con ella. Es decir, que el piso es tuyo y que tienes que visitar personalmente y con gallardía al antiguo propietario para explicarle, con cara de buena persona, que lo has comprado y que tan solo quieres establecer contacto y preguntarle cómo tiene pensado afrontar la situación. O sea, que cuándo se va.
  • Si no se quiere ir por la buenas, puedes ofrecerle algo de dinero, por ejemplo pagarle la mudanza y un par de mensualidades del alquiler de su próxima vivienda. Y si persiste en su actitud no te va a quedar más remedio que acudir a los juzgados de Primera Instancia e iniciar un desahucio por precario, basándote en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria y en el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No temas, es un procedimiento bastante sencillo y corto y la existencia de niños menores de edad no le afecta para nada.
  • Ah, y de cobrarle alquiler, ni lo sueñes.
  • Tanto el IBI como los recibos de la comunidad de propietarios, solo tienes que pagar los del año en curso y los del año anterior, se pongan como se pongan.
Y esto es todo, para tratarse de un post veraniego no está mal. Ahora me voy corriendo a la Playa de la Vega a ver si aún me quieren en la familia.
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  1. #40
    Anonimo
    02/09/09 20:03

    Hola,

    Estoy siguiendo el foro y lo encuentro muy interesante. Actualmente estoy en un proceso similar y me interesa el tema de la hipoteca. Una vez te han adjudicado el inmueble (Ya en el registro= y vas a hablar con el banco para adquirir la carga hipotecaria ¿que pasa? ¿Subrogas la hipoteca? ¿el banco se puede negar a conceder-te la misma? ¿le das tu numero de cuenta para que te carguen los recibos? Mi duda es si el banco se puede oponer a financiarte la parte pendiente del credito hipotecario y solicitarte el pago al contado.

    Gracias y un saludo

  2. #39
    Anonimo
    02/09/09 15:29

    Pues tengo una duda, siendo la situación muy parecida a la de Ruben. Se trata de un piso que saldrá en adjudicación directa con una carga hipotecaria pequeña. El piso me interesa, pero vive en él la familia. Me resulta muy violento y difícil enfretarme a esa situación, por lo que estoy dudando en si lanzarme a la piscina, o dejarlo pasar. También me resulta extraño que, siendo las cargas tan solo de unos 20.000€, esa familia se deje perder de esa manera. Vamos, que solo con verder la plaza de garaje ya amortizaría parte de esa deuda, digo yo.
    Un saludo a todos ;)

  3. #38
    Anonimo
    01/09/09 17:18

    Hola...

    Como como como dices Pelayo?? Eseso posible? Y como se puede hacer eso?? En que se argumenta..?

  4. #37
    Anonimo
    01/09/09 14:08

    Un momento, soy subastero desde hace años y os advierto que hay que tener mucho cuidado con esas hipotecas que aparecen como completamente amortizadas pero todavía no están canceladas registralmente, porque si el titular de las mismas (el que las ha estado pagando) lo desea, puede reclamar al nuevo propietario la devolución íntegra del dinero.
    me ha pasado alguna vez y a otros compañeros también, y si no ocurre más a menudo es porque la gente corriente no sabe que tiene esa posibilidad ¿Qué tenéis que decir los listillos a esto?

  5. #36
    Anonimo
    29/08/09 00:50

    Para Francisco de Miguel.-

    Muchas gracias por lo que me dices, efectivamente se que compro el piso esta chica en el peor momento y lo pago demasiado alto, ahora no paga la hipoteca, aunque el piso no valga el valor de la hipoteca, el banco que le presto las pelas, digo yo que pretendera cobrar de alguna manera, ella sigue viviendo tranquilamente y no paga a nadie en lo referente al piso ni comunidad ni na, bueno no se si pagara la luz, el agua desde luego no por que lo pagamos en comunidad, y la comunidad lleva 10 meses sin pagar a 160 euros que estamos pagando para reparar desperfectos de la itv, de momento eso que la cosa crecera con el paso del tiempo, a mi me da pena de la moza, pero claro en algún momento habra que hacer algo, no se hasta que cantidad esperar para que la demanda o lo que se tenga que hacer hacerlo, pero como bien dices si el piso no vale la hipoteca, no lo va a querer nadie o sea que no se, enfin muchas gracias por lo que me has dicho y si se te ocurre algo mas que decirme te lo agradezco

    miguel

  6. #35
    29/08/09 00:15

    Para anónimo:

    Efectivamente hay gente para todo. Estamos los subasteros que invertimos nuestro dinero y el de nuestros inversores, y hay otros tambièn llamados subastaros porque van a las subastas y se dedican a entorpecer y sacar provecho sin poner un duro.

    Los que no tenemos nada que ocultar y nos sentimos orgullosos de nuestro trabajo, damos nuestra cara y dan nuestra cara por nosotros. Voy a hablar por mí : mi sociedad es una sociedad anónima; tenemos concedido el sello cecarm de confianza y seguridad; somos socios de la "Fundaciòn Universidad Empresa" y de su "Escuela de Negocios" y estamos adheridos a la Junta Arbitral de Consumo de la REgión de Murcia, por si algún usuario de nuestros servicios considera que no se le ha prestado de forma adecuada.

    Ya cada uno tiene que considerar qué empresa ofrece tantas garantías y solicitar sus servicios y distinguirla de las que no ofrecen nada.

    Y me dirás que solo hablo de mi empresa. Cierto, porque es de la única que puedo garantizar su solvencia y seriedad. De las demás o los demás no puedo opinar; pero cierto es que te puedes encontrar de todo y puedes dar con alguien que te haga un puente.

    Por ese motivo, si ves mi página, comprobarás que no pido datos personales y la información que me tienen que pasar los usuarios es anónima en cuanto a datos concretos. Yo no sé de que operación concreta estoy aconsejando. La información que yo facilito en cuanto al seguimiento es también anónima y sin datos concretos. Mi cliente puede perfectamente participar en una operación guiado por mi y yo no saber datos de interés que pueda utilizar en mi beneficio.

    Y que sepas que esto lo he diseñado así para evitar lo que tú has comentado. Que piensen que voy a utilizar información para beneficiarme yo.

    ¡SOY ZORRO VIEJO!

    Los profesionales ya tenemos bastante con nuestras propias operaciones para pensar en joder al vecino que además puede estar a miles de kilómetros de nuestra residencia. No me interesa invertir fuera de mi radio de influencia. Ni a mí ni a ninguno que se precie de ser un profesional

    Espero haberte contestado y disipado tus dudas.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  7. #34
    Anonimo
    28/08/09 22:39

    Soy el anónimo anterior. Francisco, está claro que si Rubén hubiera contratado a tu empresa o a cualquier otra ahora estaría feliz y sin miedos. Yo, desde luego que lo hubiera preferido.
    Pero, para hacer un poco de abogado del diablo, ¿Qué hubiera pasado si Rubén le habla a cualquier subastero de esta subasta? ¿Al ver el chollo, no se la hubiera quitado el propio subastero y se la hubiera quitado para él? No tenéis fama precisamente de honrados. No os ofendáis tristán ni tú, que precisamente compartís vuestro conocimientos gratis. Me refiero más bien a otros subasteros que hay por ahí.
    Que nadie se ofenda,
    Luis

  8. #33
    28/08/09 22:06

    Miguel, si la propietaria morosa tiene una hipoteca que no puede pagar y su importe, además es igual o superior al valor de la vivienda, yo como presidente de la comunidad no iniciaría ninguna acción porque no voy a cobrar ya que nadie va a ir a la subasta. Es más, en vuestra demanda hay que tasar la vivienda en cuestión y si la valoración efectuada por el tasador judicial es menor al saldo pendiente de la hipoteca, el bien no puede salir a subasta porque el valor es negativo. Por ejemplo: el tasador tasa en 100 la vivienda pero el saldo pendiente de la hipoteca es de 101, no hay valor positivo para poder sacar a subasta y tenéis que desistir del procedimiento. Estando las cosas como están yo no gastaba un duro en abogados.

    Para Paloma
    El hecho de que estés interesado en una subasta no significa que te la vayas a adjudicar por el precio que tú hayas evaluado.Hay que analizar lo imprescindible y gastar lo menos posible porque no hay garantía de adjudicación

    Contestando a Anónimo, efectivamente es muy arriesgado ir por libre a una subasta sin conocer todas las interioridades y los peligros que tiene. A Rubén le ha salido bien, aparentemente, pero si yo te contara a los que sé que les ha salido mal, te aterrarías. Y hablamos de mucho dinero.

    Para evitar estas situaciones se han creado empresas en internet, entre las que se encuentran la que yo dirijo, que te asesoran, por muy poco dinero, cómo debes actuar en cada momento y evitar sorpresas que en subastas significa perder dinero.

    Saludos cordiales
    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  9. #32
    Anonimo
    28/08/09 21:23

    Si Paloma, pero yo creo que es muy arriesgado hacerlo así, a las bravas, como lo ha hecho Rubén, porque parece que él no tiene ni idea de subastas y está a verlas venir. Yo hgubiera contratado a un abogado o a un subastero para que hiciera el trabajo.

  10. #31
    Anonimo
    28/08/09 21:06

    Hombre, por supuesto que es más "fácil" ir a una inmobiliaria o a un banco y comprar un piso. Pero si este señor se ha ahorrado 84000 €, dinero que gana la mayor parte de la población en varios años, bien merece la pena, investigar, pedir notas simples, ir a ver el inmueble y enterarse de si tiene inquilinos o no, incluso contratar un detective que averigue más cosas por ti, ya si me apurais, porque vamos, el dinero que te puedes ahorrar, merece la pena el esfuerzo y el dinero que puedas haber invertido. TAmbién inviertes tiempo y dinero en comprar un inmueble por el método tradicional y te lo puede quitar otro el día antes porque ofrezca más. Saludos y creo, que enhorabuena.

  11. #30
    Anonimo
    28/08/09 20:43

    Para Francisco

    solo decirte que la hipoteca del piso que te hablo en cuestion, del de mi vecino, mi comunidad todavia no ha tomado ninguna medida contra el vecino, bueno vecina que la pobre la dejo el marido con to el marron, enfin de momento no hemos hecho nada contra ella, pero la mujer no paga la comunidad y ya le ha dicho al presidente que ella a dicho al banco que se quede con el piso que no puede pagar la letra, y en esa estamos, que no sabemos que hacer, si demandarla tambien la comunidad o esperar ver que hace el banco, creemos que todavia no deve tanto como para machacarla más, pero tenemos unas obras de rehabilitacion que nos vienen encima y estamos pagando unas derramas bastante grandes que claro ella no paga, que hacemos gracias.

    Esta fenomeno esta aventura aprendes un monton

    miguel

  12. #29
    28/08/09 19:28

    Ya te dije Rubén que me daba en la nariz que habías hecho una buena compra. Ahora lo que tienes que hacer es esperar a que te den la venia para pagar y recibir el certificado de adjudicación.

    Si hay un muerto por enmedio tú no tienes culpa.

    Cuando te den el título te vas a hablar con el viudo o la viuda y pactas, si es posible, su salida de la vivienda.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  13. #28
    Anonimo
    28/08/09 16:46

    Hola de nuevo gente,

    Os pongo al corriente. Tal y como os dije ayer hoy me he acercado de nuevo al banco, a ver si me podían corroborar que las dos hipotecas anteriores que figuraban en el Registor de la Propiedad estaban canceladas. No sé si será por que es viernes y el tio andaba ya un poco "caxondillo" pensando en la playa o al ser ya la segunda vez que me veía ya me miraba de otra forma... no sé, el resultado es que me lo ha mirado, y de la 1ª de las dos le consta como cancelada, y de la segunda no ha encontrado nada, osease que me ha dicho que me puedo quedar tranquilo en ese aspecto.

    Pero he tenido otra sorpresilla, el director del banco me ha comentado de la hipoteca vigente, de la que yo deberé hacerme cargo que al llevar 6 cuotas impagadas ya habían empezado los trámites para el embargo. Ha hecho un par de llamadas y me ha dicho que de momento lo paralizaban. En realidad ya lo esperaba, no iban a embargarle el piso e iba a seguir pagando las cuotas de la hipoteca!

    Luego si que me ha pegado un buen susto.. me dice, es posible que te lleves una sorpresa.. que pasa!!! Que puede ser que uno de los propietarios haya muerto! Aiba la virgen! Ha mirado un informe, en que habían intentado ocntactar con los titulares de la hipoteca antes de iniciar los trámites del embargo.. y se ve que la primera vez que llamaron les respondieron que el titular por el que pedían había muerto... pero bueno, al seguir leyendo ya ha visto que con posteriorridad le habían respondido otras cosas, ya no vive aquí, el piso está en venta.. etc etc

    Pero el susto ya me lo había llevado, espero que no haya muerto eh serio eh!! Sino que sucedería??

    FCALVO, te contesto al hilo de la última pregunta.. no sé porque narices aplican lo del derecho de retracto, ni idea, espero que no sea sólo para tenerme nervioso estos dos meses... ya comenté lo que me dijeron, que para mayor seguridad lo hacían así, para no incurrir en un defecto de forma o algo parecido.

    Pues bien, tal y como comenté Hacienda subastaba, almenos eso es lo que me dijeron y lo que constaba en el anuncio de la subasta de la página de hacienda... Título Jurídico: Pleno dominio. Resulta que tenían una empresa en común, y que de ahí vienen todas las deudas, Hacienda, Segurida Social y otras varias...

    En la nota registral que yo tengo, efectivamente constan anotaciones preventivas de embargo de ambos titulares registrales del immueble y segun Hacienda en procedimiento se embargaba la propiedad por las deudas de los dos. Por eso me comentaron que me hacían dos hojas para ir a pagar el precio del remate, el total dividido en dos, uno para la parte del hombre y otro para el de la mujer.

    En las notas de embargo aparecen una a nombre de un titular, mitad indivisa y otra diferente a nombre del otro titular, las dos de fecha de 13 de Julio de 2004, prorrogadas las anotaciones también ambas en fecha 11 de enero de 2008. No sé si puede haber alguna cosa más relevante.. ya me dirás.

    Pues lo que comentaba antes, si uno de los titulares hubiera muerto? O si muriera durante estos dos meses que debo esperar? Que pasaría?

    Saludos.

  14. #27
    28/08/09 15:19

    Para Rubén:

    Dices: "hasta pasados estos dos meses, durante los cuales los copropietarios pueden ejercer su derecho de retracto."

    Vamos a ver Rubén, si has comprado el 100% del pleno dominio no hay copropietarios, por lo tanto no hay retracto. En CAtaluña el régimen matrimonial que impera es el de separación de bienes, salvo que haya algún tipo de convenio que lo modifique. Por eso la mayoría de las subastas que se celebran en Cataluña se corresponde con una porción indivisa del 50%.

    ¿No habrás comprado una mitad indivisa, verdad?

    ¿Tienes en tu poder una nota del registro para comprobar cómo está anotado el embargo de Hacienda?

    Para Miguel:

    Si la Comunidad de Propietarios saca a subasta cobrará integramente la deuda siempre que el abogado vaya actualizando el principal que se está reclamando, porque desde que se presenta la demanda hasta que se produce la subasta, pueden pasar más de dos años.

    El que se adjudique la vivienda responde ante la comunidad de las deudas que existan del año en curso (el de la fecha del título de adjudicación, no el de la celebración de la subasta)y del año anterior.

    Por lo tanto debe estar tranquila tu comunidad. Si el abogado lo hace bien cobrareis hasta el último euro. Si el abogado no lo hace bien seguro que quedará algún residuo.

    Saludos cordiales
    Francisco CAlvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  15. #26
    Anonimo
    28/08/09 13:04

    Hola un saludo a todos los que han vertido comentarios, estoy siguiendo todo este tema con mucho interes.

    En uno de los apartados se habla de los gasos de comunidad que pueda tener pendiente el antiguo propietario, parece que solo quedara pendiente lo que no se ha pagado el año en curso y el año anterior, segun decis, megustaria que me dijerais en donde viene ese articulo, pues en mi casa, donde vivo un vecino ya deve casi dos mil euros de comunidad y ya nos han dicho que van a subastar el piso y no quisiera que se quedaran con el piso del vecino y encima la comunidad de propietarios no cobrara los gastos que se nos adeuda, enfin si alguien sabe algo me gustaria me contestaseis, muchas gracias
    miguel

  16. #25
    Anonimo
    27/08/09 22:07

    Hola FCALVO... sí... jeje me he adelantado 10 minutillos...

    Eso sí que es verdad, que en el banco me dijeron que para poder ofrecerme cualquier información tendría que mostrarles primero la inscripción en el Registro junto una fotocopia de mi D.N.I. Lo que tú dices, que con el acta de adjudicación tendrían ya más que de sobras...


    Pero el tema está en que de momento, y tal como comentaba, hasta que pase este plazo de dos meses, sólo soy el "adjudicatario en suspenso" tengo la carta en la que se me insta al pago del remate y ahora estoy pendiente que me envien un acta en que se me aplaza el periodo de pago de dicho remate, hasta pasados estos dos meses, durante los cuales los copropietarios pueden ejercer su derecho de retracto.

    Osease, que no tengo ninguna fuerza para exigir al banco que me faciliten la información que necesito, supongo que se escudan en un correcto derecho de privacidad de los datos del actual titular. Así que me queda eso, acudir, aciendome el medio pajarito a la oficina de mi barrio a ver si me pueden "chivar" alguna cosilla.

    Si allí me dicen que estan canceladas, puedo estar ya tranquilo verdad?

    En cuanto a lo de que no sea necesario inscribir en el registro ningún documento, entonces como puede enterarse un posible comprador de si hay cargas u otros gravámenes si estas no estan inscritas??? Como decía aquel, SOLO SE QUE NO SE NADA....

  17. #24
    27/08/09 21:29

    Joder Rubén, te has adelantado a mi comentario por poco.

    Contesto a tu último párrafo: ""que en la oficina donde se encuentra la hipoteca ya comente que hasta que me dijeron que hasta que no estuviera inscrito en el registro.. na de na!""

    "Na de na" para los del banco. Si yo voy con un documento firmado por la AGencia Tributaria, donde se dice claramente que soy adjudicatario, me tienen que atender y decirme y darme lo que yo necesito ya que respondo de todo ello. Listillos hay en todos sitios pero la verdad que en los bancos hay muchos y lo digo con conocimiento de causa.

    EN ESTE PAIS NO ES OBLIGADO REGISTRAR NINGÚN DOCUMENTO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Así que no me pueden decir en el banco que hasta que no inscriba no me dan la información que necesito. FALTARÍA MÁS.

    Si el listillo de turno se niega a darte lo que le pides, solicítale el número de teléfono de su Director de Zona y lo pones en antecedentes. Imagino que al ser Director de Zona será listo en vez de listillo.

    Saludos cordiales

  18. #23
    27/08/09 21:10

    Amigo Manuel, veo que he has apuntado a este blog. ¡Me alegro!

    Como dice Tristán, hablar hoy de un margen de beneficio de un 40%, tal como están las IPF, es una buena operación, aunque se dilate algo más de lo normal la adjudicación.

    Yo creo que la depreciación de los inmuebles no ha sido tan acusada como tú apuntas de un 50%. Para mi la depreciación no es lineal e igual para todos. Hay que considerar algunas variantes como la ubicación, el estado de conservación exterior del inmueble en general y alguna más que no es necesario precisar.

    Yo le he calculado como gastos anexos a los ya conocidos unos 14.000 euros que se corresponde exactamente con el 10% del valor de tasación del inmueble.Pero estoy seguro que van a ser menores. No obstante es el cálculo que yo aplico cuando analizo la rentabilidad de una subasta, así no me equivoco. Prefiero pensar que voy a pagar 14.000 euros y que luego sean 10.000 a no que sea al contrario.

    En fin, yo creo que Rubén ha hecho una buena compra y por eso le he felicitado.

    No obstante me ha faltado un detalle y es que si saliera alguna hipoteca sin pagar, que sería lo único oculto que podría aparecer de relevancia, se podria impugnar la subasta solicitando de la AEAT la anulación de la misma porque se ha celebrado con ocultación de datos importantísimos. Y puedo asegurar que la AEAT aceptaría conceder la nulidad.

    Lo que yo haría, Rubén, sería aprovechando estos dos meses que ha concedido Hacienda para hacer lo que no se puede hacer, y puesto que tienes un documento que acredita que eres adjudicatario, te pongas en contacto con la entidad financiera que tiene las hipotecas anteriores para que vayan preparando la carta de pago que necesitarás en su momento. Al decirles que te preparen la carta de pago mirarán muy mucho la situación real de las mismas.

    Así Ruben que tranquilo.

    Saludos cordiales a todos
    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  19. #22
    Anonimo
    27/08/09 20:57

    Hola de nuevo gente, pues bien, en referencia de lo que decís del precio de tasación actual, en el mismo immueble se están vendiendo dos pisos, (es un bloque que ocupa toda una manzana, con varias entradas diferentes, creo que 9), y uno lo venden en 130.000 euros y el otro en 135.000 euros, eso sí, reformados, libres de cargas, inquilinos y con llaves en mano.

    Si al final no me sale ninguna rana por el camino, inquilinos, o lios con estas dos hipotecas en principio canceladas, pues puede que lo haya comprado bien. Pero bueno, ya comenté en un principio a Tristan que ofrecía este precio y que si no me lo aceptaban pues tan tranquilo, pues ahora tengo que andar dándole vueltas a la cabeza para ver por dónde se me puede estar escapando el gato...

    Comentais otra vez lo del la situación posesoria del piso, quede ya claro que no lo vi pues porque no se podía, y no me atreví a presentarme y llamar, pues no, siendo ahora "adjudicatario provisional" y tampoco.. pero bueno, lo que tú dices Tristan, en el buzon del immueble constan los dos titulares y sus dos hijos, y de vivir ahí viven.... por que veo las luces encendidas y la correspondencia desaparece del buzon....

    El piso, pues sí, es mas fácil que no pueda aprovechar ni una valdosa que que lo djen bien... pero con eso ya cuento...

    Tiempo ý gasto en tener la posesión, pues sí, haya o no inquilinos, y si los hay almenos "supongo" que me pagaran una renta... y si no lo hacen (para mi mejor, ya que quiero el piso para mi) pues más fuerza para hecharlo.

    Lo de la opción de retracto Tristan tú dices que es para copropietarios, correcto, es que no acabé de explicarte con toda claridad lo que en Hacienda me dijeron, me comentó la funcionaria que me atiende que lo estubieron hablando con su superior y que creían que en este caso plantear el derecho de retracto no era muy coherente, pero que para guardar las formas lo harían. De ahí que ahora deba esperar este plazo de dos meses. De todas formas piensa que al subastar el plenio dominio, puesto que los dos propietarios, marido y mujer, debían dinero, luego se produce la paradoja de que uno puede ejercitar la opción de retracto sobre la parte de su pareja y así intercambiarse sus posiciones o algo así me comentaron... si en lo sencillo ya me pierdo.. imaginate con estos nudos marirenos legales... Pues eso, que no creo que ninguna de las dos partes ejercite ese derecho, ya que seguirían estando en la misma posición y no adelantarían nada...

    Ahora lo que me tiene preocupado es lo de las dos hipotecas que aparecen como canceladas... preguntaré en Hacienda a ver si tienen por ahí la referencia de esos créditos o préstamos, que no lo creo, a mi lo que me enseñaron fué una hoja que les remitió la entidad bancaria en la que aparecían, primera hipoteca y segunda canceladas y lo que restaba pendiente de pago de la tercera...

    Y sino, pues intentaré que en el banco me digan algo... que en la oficina donde se encuentra la hipoteca ya comente que hasta que me dijeron que hasta que no estuviera inscrito en el registro.. na de na! Pero bueno, en la oficina de mi barrio de la misma entidad, a ver si de strankis saco alguna cosilla... os seguiré informando... Gracias a todos por el interés!

  20. Top 100
    #21
    27/08/09 19:35

    Manuel Alicante, suponiendo que tu tasación fuera correcta y que ese piso se pudiera vender a 70.000 con total seguridad, a mí me parecería un precio estupendo pagar por él esos 50.000 que calculas con todos los gastos incluídos. Un 40% de beneficio asegurado lo consideraría una operación muy buena.
    Aclaración: naturalmente, la consideraría buena solo en el caso de que yo mismo hubiera hecho la investigación previa, única forma de estar seguro de que esas cargas estan realmente amortizadas y de que no hay inquilinos a la vista.


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