Martilleros y subastas en Argentina (2 de 3)

12
Este contenido tiene más de 12 años


Procedimiento de las subastas judiciales en Argentina
 


Las subastas judiciales en Argentina son realizadas por el martillero que haya designado el acreedor ejecutante (art. 568), aunque a veces también se designan por sorteo.


Una vez nombrados y tomada posesión de su cargo, tienen acceso al expediente judicial (art. 569) e inmediatamente hacen el Oficio de constatación, en el que realizan informes sobre:

  • Deudas que la vivienda tenga por impuestos, tasas y contribuciones
  • Deudas de la vivienda con la comunidad de propietarios
  • Titularidad registral de dominio
  • Situación catastral
  • Base imponible para el Impuesto Inmobiliario provincial, lo que en España sería el ITP
  • Estado de ocupación del inmueble, su estado de conservación y su ubicación precisa.
Cumplimentadas estas diligencias previas, se ordena la venta en subasta pública, (art. 571) fijándose al efecto: Lugar, día y hora, la publicidad que se hará, las bases para las posturas e incrementos mínimos, la forma de pago del precio de adjudicación, la comisión del martillero, etc.

También se notificará la subasta al demandado y al resto de acreedores hipotecarios o prendarios, poniéndose también en conocimiento de los tribunales por cuya orden se anotaron embargos u otras medidas cautelares.

A éste respecto es muy importante la diferencia entre cómo se tratan las deudas registrales en España y en Argentina, pues en España se cancelan todas aquellas deudas cuya inscripción registral sea posterior a la de la deuda que se está ejecutando, quedando vigentes todas las deudas anteriores y/o preferentes.

Por el contrario en Argentina, tras la subasta, quedan canceladas todas las deudas, tanto las anteriores como las posteriores y el dinero obtenido en la subasta se reparte de la siguiente manera: La primera parte para pagar las costas procesales de quien haya acelerado la subasta y el resto se paga a las distintas deudas por estricto orden cronológico y de preferencia registral, sin tener para nada en cuenta quién haya sido el ejecutante (art. 597).
Y el adjudicatario no se tiene que hacer cargo de las deudas que no se hayan cubierto, sino que esas deudas siguen siendo del demandado (antiguo propietario), a quien los acreedores tienen que seguir persiguiendo si quieren cobrar.

En Argentina, las subastas se anuncian por edictos, que se publican entre dos y cinco veces (art. 574) pudiendo el tribunal autorizar publicidad complementaria (art. 578) cuando la importancia de los bienes lo justifique para conseguir un mejor resultado.

En los edictos (art. 575), además de los datos evidentes acerca de la subasta, es de destacar la fijación del lugar y del horario para la exhibición de los bienes pues en Argentina es obligatorio que los ocupantes de las viviendas que van a salir a subasta judicial, tanto si son propietarios como si son inquilinos, abran sus casas y permitan que los martilleros las muestren a todos los posibles interesados en participar en la subasta. Incluso más, se pueden realizar las subastas en las viviendas que se están subastando, aunque normalmente se celebren en las oficinas del martillero.

Sigamos... el ejecutado sólo puede solicitar la suspensión de la subasta si en el mismo acto consigna el importe de la deuda, más las costas judiciales y la comisión del martillero (art.582) y sólo lo puede hacer hasta el momento mismo de la subasta, a partir de la cual es imposible la suspensión.

El acto de la subasta es muy original a ojos españoles pues comienza con la lectura del edicto (como en España) pero a continuación el martillero hace las aclaraciones que considere oportunas y se pone a disposición de los asistentes para aclararles cualquier duda, (art. 583) quedando constancia de sus respuestas en el acta si así se le pide. Entre las dudas más corrientes están los impuestos y tasas que afectan al inmueble, el impuesto territorial, el estado de ocupación, el de conservación, las mejoras, la ubicación precisa y otras dudas que siempre tenemos los inversores. ¿Alguien se imagina a un juez español haciendo un turno de ruegos y preguntas? Yo tampoco.

El acceso a la sala es libre para todo el público y, aunque la subasta es efectuada por el martillero designado, siempre se celebra bajo la atenta mirada de la autoridad judicial, asistiendo también algún representante de la autoridad policial.

Si una subasta se queda desierta, tanto el actor como el ejecutado pueden pedir durante los siguientes cinco días que se repita nuevamente, ésta vez sin sujeción a tipo (art. 584) .

Y así es a grandes rasgos como funcionan las subastas judiciales en Argentina. En el próximo post haré un análisis comparativo con el sistema español de enajenaciones forzosas, sistema al que tengo la intención de criticar manifestando desde ya mis preferencias por el método argentino.

Nota: Quedo muy agradecido a Lidia Venquiarrutti, martillera argentina de Corrientes que me ha guiado amablemente para darme una visión general de la práctica de su profesión.
  1. #12
    11/07/09 20:08

    Anónimo, a verdad es que yo también pienso como tú, por eso en España suelo comprar solo en subastas judiciales, que son las más peligrosas y donde se compra más barato.
    Dices que en Argentina, si jodes varias veces en la sala de remates, te la juegas ¿A qué te refieres, quizá estás hablando de subastillas, de que se pueden amañar algunas subastas? Concreta

  2. #11
    Anonimo
    11/07/09 12:27

    El sistema argentino para ellos y lo conozco de primera mano, ganar pasta en subastas en argentina es mas complicado que en España. El sistema español es mejor pues aqui ni dios informa de nada, funcionarios que pasan de atenderte secretarios que les preguntas y no tienen ni puta idea de lo que hablan,ademas de que como te fies de un secretario español de lo que te diga de una subasta te puede llevar a la ruina, bueno algunos secretarios no todos.
    Aprender cuesta dinero y en España lo bueno que tiene es eso la desinformacion la dejadez de funcionarios y secretarios es el sistema ideal para comprar no en argentina que te lo dan todo mascado, bueno todo no que tambien salen lios con su sistema.Ademas en buenos aires en la sala de remates no se andan con tonterias como vayas jodiendo los remates todos los dias sin querer hacer nada, el toque te lo dan rapido si te sales fuera del sistema.
    Resumiendo en España mas lio mejor, menos informacion mejor,funcionarios y secretarios que pasan de todo mejor, el que quiera que aprenda pero aprender cuesta dinero.

  3. #10
    27/05/09 21:29

    Hola Sonia, lamento mucho vuestra situación y me entristece ver como se extiende la mancha, aunque en vuestro caso no tenga mucho que ver con la crisis económica, sino con la enfermedad de tu padre y con la mierda de cobertura que tenemos los autónomos.
    Yo le digo a todos aquellos que están en peligro de que su casa se subaste que, si ven que tarde o temprano no van a poder seguir pagando las letras de la hipoteca, que las dejen de pagar cuanto antes, porque si te tiras un año pagándolas con el pario o con préstamos familiares y al final dejas de pagarlas, la casa te la subastan igualmente, por mucho que te hayas esforzado. En esos casos es una pena haber hecho el esfuerzo para nada, al final te quedas sin casa.
    Sin embargo vuestro caso es diferente. lo que yo haría si vuestro padre ya está trabajando y ganando dinero es conseguir, aunque sea de debajo de las piedras, el dinero suficiente para parar la subasta (basta con pagar los recibos atrasados y los intereses de demora y las costas, o sea un pastón) y luego tendréis que apretaros el cinturón y pagar simultáneamente el crédito hipotecario y lo del nuevo préstamo. Quizá el propio banco os pueda ayudar en eso, vale la pena intentarlo.
    Pero recuerda que sólo merece la pena si vuestro padre ya está trabajando y si gana el suficiente dinero para rehacer su vida. Por cierto, algo oí sobre una nueva Ley para que la gente en la situación de tu padre pudiera disponer del plan de pensiones... no se.
    Os deseo muchísima suerte,

  4. #9
    Anonimo
    27/05/09 20:11

    Hola tristan,he leido tu escrito en internet y me ha parecido interesante,yo te escribo porque mis padres tienen un problema y muy grabe.en un mes ponen su unica casa a subasta....te explico,mi padre trabajaba de camionero y se ganaba muy bien la vida pero la vida misma te da una de cal y una de arena,tubo un infarto que le tubo un año de baja,el año que lleva sin pagar la hipoteca,mi madre solo ganaba para comer...tienen un plan de jubilacion con 2 millones y no se los dejan tocar!!intentaron parar la hipoteca pero no se la pararon asi que finalmente la subastan,que puede hacer en este caso???me gustaria tu opinion sincera y de corazon pensando que despues de trabajar toda la vida para tener algo...lo van a perder todo...imagino que como mucha gente ahora en esta crisis que nos ha tocado vivir...ah!mi nonbre es Sonia...
    un saludo!!!
    y mil gracias....

  5. #8
    26/05/09 22:58

    Hola IurisCivilis, respecto a lo de las cargas, hace unos meses entré por casualidad en una web que explicaba las diferencias entre la doctrina española y la de muchos países americanos. Parece ser que los caminos se separaron en el siglo XIX, como no podía ser de otra forma y creo recordar que fue España quien empezó a marcar la diferencia.
    A raíz de este post he intentado encontrar la dichosa web para profundizar en el tema, pero no ha habido forma. Es una pena porque me parece que es una diferencia demasiado importante como para no incidir en ella un poco más.
    Respecto a lo de la actitud de los demandados dejando que entre la gente, parece ser que aparte de que lo marque la Ley argentina, ellos entienden perfectamente que en su situación lo más importante es obtener el mejor precio por sus casas. Así me lo explicó un martillero y la verdad es que me sorprendió mucho. Gracias por la visita

  6. #7
    Anonimo
    26/05/09 22:16

    Desde luego, el sistema de venta forzosa que describes tiene importantes y sutiles diferencias con el español. A mi juicio, la cancelación de todas las deudas resulta ser una medida mucho más efectiva que el hecho de mantener las cargas anteriores. Nunca he llegado a comprender la razón legal para justificar el mantenimiento de las cargas anteriores en nuestro sistema.

    Llamativo me resulta el hecho de poder mostrar la finca subastada y la posibilidad de poder celebrar la subasta en la propia finca objeto de la subasta.

    Me parece muy didáctico, de cara al ciudadano, el hecho de que el martillero pueda dar información y aclarar las dudas más relevantes.

    Me parece un sistema más dinámico, eficaz y flexible aunque, tal vez, menos técnico que el español. Muy didáctico el post. Un saludo.

  7. #6
    26/05/09 19:04

    Hola Draco, no es que no se respeten, muy al contrario, son las primeras en cobrar. Allí lo que importa es la preferencia y se va cobrando por orden hasta que se acaba el dinero. Y tras la subasta todas quedan canceladas, por lo que los licitadores no tienen que andar preocupándose por si están o no vigentes o si estan aminoradas, etc.

  8. #5
    Anonimo
    26/05/09 19:01

    Hola!
    Interesantisimo el post!!
    Hay una cosa con la que no estoy de acuerdo en el sistema Argentino, vamos que no es de mi agrado, Lo de que no se respetan las cargas anteriores... Pero por el resto parece genial.
    Un saludo y Felicidades por el Blog

  9. #4
    26/05/09 16:57

    Hola JJ, no funcionan igual que en los juzgados, de hecho hay grandes diferencias, como por ejemplo que no te dan la posesión ni lanzan al anterior propietario. El adjudicatario debe iniciar un procedimiento civil para desahuciar al ocupante.
    Si se queda desierta, saldrá algunos meses después en "Adjudicación Directa" sin tipo de salida y con sobre cerrado, es decir, que no sabes que ofrecer para no pasarte ni quedarte corto.
    Antes de asistir a esta subasta de la AEAT asegúrate que el edificio existe y que está terminado de construir (yo se por qué lo digo).

  10. #3
    Anonimo
    26/05/09 15:20

    Hola,
    me interesa una subasta de un apartamento que subasta la a.e.a.t en logroño en septiembre.
    tengo unas dudas:

    Estas subastas funcionan exactamente igual que las de los juzgados?

    que riesgos tengo que tener en cuenta?

    El precio de salida es 164.000€.
    Si despues no se vende en primera subasta, ni en la segunda,
    ¿cual es el valor minimo por el que lo podria comprar?
    Muchas gracias de antemano,
    tienes un blog bastante didáctico

  11. #2
    Anonimo
    26/05/09 14:13

    Yo estuve en Argentina en el 2004 y me encantó, me parecieron muy cercanos y agradables. Lástima que por entonces estaban arruinados por el corralito. La organización de las subastas me parece más justa que la española.

  12. #1
    Anonimo
    26/05/09 13:09

    Vaya con los argentinos, pues sí que lo tienen bien organizado.

Cookies en rankia.com

Utilizamos cookies propias y de terceros con finalidades analíticas y para mostrarte publicidad relacionada con tus preferencias a partir de tus hábitos de navegación y tu perfil. Puedes configurar o rechazar las cookies haciendo click en “Configuración de cookies”. También puedes aceptar todas las cookies pulsando el botón “Aceptar”. Para más información puedes visitar nuestra política de cookies.

Aceptar