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Subastas judiciales. Subastan tu casa
Esta entrada es en respuesta a un comentario que me hace Alfonso al post de ayer.

Alfonso, la gente tiene casi siempre ideas equivocadas respecto a las subastas, creen que allí los subasteros se llevan las casas por dos duros y eso no es así.

Te voy a explicar cómo eran las cosas mucho antes de esta maldita crisis:

Primero: Lo mejor para alguien que no puede pagar la hipoteca siempre ha sido planificarlo con tiempo y vender al mejor precio posible antes de dejar de pagar la primera letra. Aquí la psicología humana juega en nuestra contra porque siempre tendemos a pensar que las cosas nos van a mejorar en unas semanas y vamos postergando la decisión. Créeme, es mucho mejor vender la propia casa rápidamente aunque sea con una sustancial rebaja, que permitir que llegue a subasta. Vendiéndola uno mismo consigue obtener el beneficio que, de otra manera se llevaría el subastero. Con lo que pagamos los subasteros se liquida la deuda y luego nosotros lo ponemos a la venta obteniendo un 15-20% de beneficio. ¿No habría sido mucho más inteligente que fuera el mismo ex-propietario quien se hubiera ganado ese dinero? Siempre he aconsejado eso a quien me ha preguntado.

Segundo: También aconsejado siempre huir de los usureros como de la peste. Me refiero a aquellos que se ofrecen a prestarte 10 mill pero luego te obligan a firmar que te han prestado 15 mill. Es mejor esperar a que el juzgado saque a subasta la vivienda e intentar que haya el mayor sobrante posible que no caer en esas manos. Si caes en manos de los usureros al final se quedarán la casa y no habrá sobrante ninguno, todo se habrá ido en intereses abusivos, y cuando digo abusivos no me refiero al 8-10% que te pueden cobrar los bancos, quiero decir abusivos de verdad.

Tercero: Si ya has dejado de pagar al banco y la subasta es dentro de unos meses, debes intentar vender la casa, pero ahora tendrás que hacerlo aún más barato, para encontrar a alguien que se ofrezca a hacer la operación muy rápidamente. Si sólo tienes una hipoteca no deberías tener mayor problema.

Cuarto: Si la subasta es en breve, los subasteros no son nunca las personas adecuadas para venderles así la casa, porque jamás (ni de coña) te van a ofrecer más dinero antes de la subasta de lo que estarían dispuestos a ofrecer en la misma. Lo único que ganarían comprándote la casa antes de la subasta es que tú les entregas pacíficamente las llaves, pero eso a ellos no les da ningún miedo. Hombre, siempre es mejor, porque además evitan la posibilidad de caer en algún juzgado “perezoso”, pero no a cambio de pagarte mucho más de lo que pagarían en la propia subasta. Otra cosa es que ellos te puedan hacer creer que sí, que si se lo vendes a ellos por tanto, conseguirás evitar que alguien la compre por dos duros en el juzgado.

¡Mentira podrida! Llegados a ese punto, dos o tres semanas antes de la subasta, lo mejor es apostar porque lo compre alguien dispuesto a dar un buen dinero. Hay que conseguir vencer al sistema, ¿Por qué sólo nos atrevemos a participar en las subastas los subasteros? por el oscurantismo, por el miedo a enredarse en los juzgados, por el miedo a que el dueño te destroce la casa antes de que consigas entrar en ella.

Entonces lo que propongo para vencer al sistema es que el demandado transforme la subasta de su casa en algo completamente diferente:

  • Hacer la máxima publicidad de la subasta
  • Informar de la misma a todas las inmobiliarias de la zona
  • Poner carteles indicando que está dispuesto a enseñarla a cualquier interesado
  • Presentar un escrito al juzgado manifestando que entregará voluntariamente las llaves unos días después de que esté redactado el Auto de Adjudicación
  • Presentarse el día de la subasta para evitar que los subasteros se pongan de acuerdo.

Lo que interesa es que vaya mucha gente a la subasta, que esa gente no tenga nada que temer (a nivel burocrático) y asegurarse de que pagan lo máximo a lo que estén dispuestos. ¡Luz y taquígrafos! Es decir, hacer exactamente lo contrario a lo que, por verguenza o por desconocimiento, suele hacer la mayoría. Así se podría conseguir convertir al Juzgado de turno en nuestro aliado, en la mejor inmobiliaria que uno podría desear.

Pero todo este rollo que te he soltado, Alfonso, ha sido para explicarte cómo podrían ser las cosas antes de esta Crisis. Hoy en día vender rápido una vivienda es un milagro. He visto tu casa en las fotos y me parece una preciosidad, y la vista en lontananza de los rascacielos me parece un prodigio. Sin embargo comprendo que te tiene que resultar verdaderamente difícil vender. Yo, en este caso soy de los malos, ya sabes, "
subasteros que no te van a ofrecer ahora más de lo que te pagarían en la misma subasta", pero lo que sí te puedo ofrecer es ayudarte dándote ahora la máxima publicidad. Si lo deseas subo mañana algunas fotos y la descripción del chalet para que la gente lo vaya viendo.

Te deseo toda la suerte del mundo y aquí me tienes para lo que quieras

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  1. #80
    Anonimo
    19/01/10 00:09

    Soy dani de nuevo, perdón se me olvidaba, y si facilito a la Caixa la entrada a la casa y les dejo llevar visitas (si es que hay alguna) me permitiría estar más tiempo en la casa?

  2. #79
    Anonimo
    19/01/10 00:06

    Buenas noches, soy Daniel Gandía, tengo una pregunta, me subastaron mi casa hace 4 meses y se la adjudicó la caixa en primera subasta.

    ¿La Caixa tomará posesión de la vivienda inmediatamente incluso sin haberla vendido?

    O esperará a tenerla vendida, para así ahorrarse gastos de comunidad y tener la casa mantenida.

    Muchas gracias

  3. #78
    Anonimo
    18/01/10 23:50

    Eres un crack de lo poco que queda, gracias

  4. Top 100
    #77
    18/01/10 23:36

    Sí, muchos juzgados están realmente atascados.

  5. #76
    Anonimo
    18/01/10 23:30

    Hola soy Alejandro, el anónimo anterior, según me ha contado una persona en mi misma situación,(subastada su casa por la caixa y adjudicada a ellos mismos), que vive solo, lleva más de un año después de recibir la carta de la Caixa para que abandonara la vivienda sin que aparezca nadie por allí, puede ser cuestión de suerte, o realmente es tal el atasco de embargos que podemos esperar ocupar nuestras casas durante ese tiempo?, muchísimas gracias

  6. Top 100
    #75
    18/01/10 20:35

    Hola, lo primero que quiero decirte es que lamento mucho tu situación y paso a contestar tus preguntas en el mismo orden que tú has empleado:
    - El proceso es el siguiente. Unas semanas o meses después de la subasta al adjudicatario le darán el Auto de Adjudicación y entonces el pedirá la Posesión. A tí te informarán del día y hora de la misma y si cuando sea aún estáis en el chalet, entonces os darán un mes para abandonar la vivienda, transcurrido el cual sin que lo hayáis hecho, el adjudicatario podrá pedir el Lanzamiento, al cual va la policía, un cerrajero y un camión de mudanzas para llevarse todo lo que tengas allí.
    - Siempre es el juzgado quien te tiene que avisar y lo hace mediante sus agentes o por medio de la policía municipal.
    - No cuentes con que te la alquilen.
    - Aunque no la vendan, a tí te lanzarán en cuanto puedan, porque eso les facilitará mucho la venta. si no te han echado aún es por la lentitud del juzgado y no porque no la hayan vendido. Busca un lugar donde ir ya.

  7. #74
    Anonimo
    18/01/10 19:35

    Buenas tardes y muchas gracias a Tristán, de verdad, llevo mucho tiempo buscando una página de alguien que sepa de lo que habla y no es nada fácil, además desde mi experiencia, ni gestores, ni abogados, ni incluso registradores de la propiedad me han podido asesor a al respecto, entiendo que porque estamos viviendo cosas “nuevas” en esta brutal crisis, y ya no solo son los “marginados de la sociedad” los que sufren las consecuencias.

    Agradecería mucho, si alguien lo sabe realmente, que puedo hacer en el siguiente caso, huelga decir la vital importancia que tiene para mí y mi familia.

    Tengo 35 años, mi mujer y yo estamos en el paro, vivo en un chalet adosado en la zona norte de Madrid, tengo dos hijos pequeños y mi mujer está embarazada.

    Hasta hace unos meses y desde hacia 7 años tenia una empresa dedicada a vender materiales a las constructoras, debido a los impagos, mi empresa y como consecuencia mi familia nos hemos arruinado totalmente teniendo incluso serias dificultades para nuestras primeras necesidades.

    Por impagar la hipoteca el banco subasto la vivienda hace 3 meses y se la adjudicaron ellos mismos, ahora mismo la tienen a la venta en su Web, indicando que no se puede visitar la vivienda todavía por ser un inmueble procedente de subasta.

    Mis preguntas son (YA QUE EXISTEN MUCHAS OPINIONES AL RESPECTO)


    ¿COMO SE PRODUCIRA EL DESALOJO?, ENTRA LA POLICIA CON EL CERRAJERO EN PLAN CSI

    ¿TE AVISAN DEL DESALOJO? SI ES QUE SI…..¿CON CUANTO TIEMPO?

    QUIEN TE AVISA DE QUE TIENES QUE DESALOJAR LA VIVIENDA,. ¿EL JUZGADO O EL BANCO?

    SI DECIDES NO MARCHARTE A PESAR DE LOS AVISOS ¿EN QUE MOMENTO UTILIZAN LA FUERZA? TENIENDO EN CUENTA EL ESTADO DE MI MUJER Y MIS HIJOS PEQUEÑOS.

    ¿ES POSIBLE QUE MAS ADELANTE SI EL BANCO NO VENDA INTENTE NEGOCIAR CONMIGO UN ALQUILER U OTRA HIPOTECA?

    POR ULTIMO, SUPONIENDO QUE EL BANCO NO VENDA LA VIVIENDA, ¿ESTARIA TODA MI VIDA VIVIENDO DE GRATIS???

    MUCHAS GRACIAS POR LA AYUDA

  8. Top 100
    #73
    17/01/10 20:55

    Para el penúltimo anónimo: Todo es embargable, pero lo que realmente les interesa son tus propiedades inmobiliarias.
    Para el último anónimo: Escríbeme a [email protected] y cuéntame más detalles ¿Ya has depositado la fianza de la subasta?

  9. #72
    Anonimo
    17/01/10 00:32

    Como continuacion de mi mensaje anterior, se me olvido comentarle que por supuesto hemos intentado adquirir la casa antes de la subasta pero lamentablemente no es posible, pertenece a un matrimonio divorciado que no se habla, viven fuera de España, y por si fuera poco uno de los dos, por problemas de salud, se niega a que se le hable de temas de casas, dinero,..y parece no preocuparle el hecho de que le vayan a embargar el piso.
    La notificacion del embargo llego a nuestra casa pero no a su residencia habitual fuera de españa, Podria pararse la subasta por mala notificacion?gracias de nuevo

  10. #71
    Anonimo
    17/01/10 00:22

    Hola Tristan,
    he estado leyendo su blog y me gustaria saber si puedo contactar con usted.
    Veo por su experiencia que es la persona que nos puede ayudar y orientar sobre que hacer, necesitamos consejo urgente.
    Somos inquilinos de una vivienda en Madrid desde hace 9 años, hace poco nos hemos enterado que al arrendador le van a subastar la casa dentro de 4 dias, tenemos niños pequeños y necesitamos saber en que situacion quedamos nosotros ante estos hechos.
    Por otra parte tenemos intencion de acudir a la subasta, ya hemos depositado el cheque pero desconocemos este mundo y seguramente los subasteros que son profesionales cuenten con mas medios, contactos,..para quedarse con el piso (que suponemos sera atractivo , esta en buena zona, la finca esta bastante bien,..). Como deberiamos actuar en la subasta? tenemos algun derecho por ser los inquilinos?, deberiamos identificarnos en la puja como los inquilinos o no conviene?,
    Es verdad que los subasteros se ponen de acuerdo entre ellos antes de las suastas?, En fin son muchas preguntas ..espero por favor que nos pueda dar respuesta.

    Muchas GRACIAS.

  11. #70
    Anonimo
    16/01/10 01:32

    Gracias tritan,hay alguien que te pueda embargar los muebles ?,es que hoy me llego embargo de comunidad de propietarios y de un prestamo personal con caja ruraal y me piden en los dos que de una rela cion de mis bienes al juzgado.gracias

  12. Top 100
    #69
    15/01/10 21:25

    Espera tranquilamente en tu casa a que te notifiquen cuando te tienes que ir. Los muebles son tuyos y no estaban incluidos en la subasta.

  13. #68
    Anonimo
    15/01/10 00:19

    Hola tristan,mi casa se subasta el ddia 22 de enero de 2010,mi pregunta es ,¿cuanto tiempo me daran para que la desaloje ,bien el adjudicatario o el banco en caso de que se la adjudiquen ellos?.los muebles tengo que sacarlos antes por si se los quedan o por el contrario no se pueden quedar con ellos? gracias de antemano.saludos

  14. #67
    Anonimo
    14/01/10 17:31

    Joder q stres d verdad, en estas situaciones nunca sabes q es lo mas correcto, x eso tiramos tanto d ti, xq como no nos ubiques la liamos!!!! ...yo q se lo q haré, esto es un marron y puede ser relativamente malo, u horrible.... osea q telita tela.....oye, q gracias y muchas gracias...

  15. Top 100
    #66
    14/01/10 16:43

    Sí VIP, claro que puedes. El banco podría hacerte un préstamo por la diferencia (sin entregarte nada de dinero) y esa diferencia restarla de la deuda principal como cantidad amortizada. Los noventa mil que queden sin amortizar se los come el que te haya comprado la casa, quien no te paga nada porque el precio son esos mismos noventa mil. Perfectamente legal y posible, solo queda que seais capaces de vender la casa por ese precio. Yo creo que nadie os dais cuenta de lo realmente fatal que está la venta de casas. Es muy difícil.
    De todas formas tampoco es comáis tanto el coco. si lo podéis vender, mejor que mejor, pero si no podéis y sale a subasta, pues a ver qué tal y a cruzar los dedos para ver si el banco os demanda por el resto o no. Me dicen algunos pajaritos que no es tan frecuente como la gente se teme. Por lo visto los bancos están paralizados en ese sentido por el descrédito que significaría, sobre todo en los pueblos, dejarle a una familia sin casa y aún así continuar persiguiéndola más alla.

  16. #65
    Anonimo
    14/01/10 16:13

    Gracias Tristan, el del banco me ha dicho q se embarga entre el 30% y el 40% del resto a partir del minimo interprofesional..... y q si no habia ningun comprador en la subasta q cancele la hipoteca se la adjudicaria el propio banco x el 50% con lo q me quedaria una deuda de 75.000.... q es un cacho la verdad, hablando con mi marido me dice, la posibilidad d decir q si a la reunificacion y darnos un año para , sin embargo en la casa, intentar venderla a toda costa....q no??? pues volvemos a empezar con todo esto..... x otro lado tengo una duda, yo puedo vender la casa x importe inferior al d la hipoteca, negociando con el banco, q el resto se cambie x un personal???.... osea si la puedo vender x 90.000 y el resto q el banco me formalice un prestamo.... tu sabes si eso se puede hacer????..... joooo no se q hacer y ya estoy al limite con esto..... muchisimas gracias y siento ser tan pesada.

  17. Top 100
    #64
    14/01/10 16:05

    Hola VIP, creo que de la nómina te puedan embargar todo menos la cantidad equivalente al sueldo mínio interprofesional, pero no estoy completamente seguro.
    Lo malo es que, dependiendo como sea esa casita del norte de Burgos, si en la subasta se recauda muy poco, te vas a encontrar con una deuda muy parecida y encima sin casita. No se qué decirte.

  18. #63
    Anonimo
    14/01/10 15:41

    Hola tristan, ya te he escrito varias veces, pero te resumo x si no te acuerdas... hipoteca con caixa galicia , d una casa en un pueblo d burgos x importe d 145.000 euros, llevamos un año sin pagar, hasta ahora, llamaditas y tal, ni estabamos en asnef, y ahora me han llamado diciendome q ejecutan mi hipoteca, demanda judicial, subasta, y embargo de un % d las nominas..... mi duda es q cantidad me pueden embargar d la nomina, xq esa casa x mi q la quemen, y el plan d ellos es refinanciar pagando 2 años la letra q queramos, eso si, previo 6000 pavos d gastos, y en 2 años suben la letra a 1000 euros.. con lo q me vere en la misma situacion.... mi decision fue dejar q me la quiten, al menos tendre una deuda menor d lo q tengo ahora, q estare en el asnef??? mala suerte,,,,, q tendre q seguir pagando??.... es lo q tiene.... pero cuanto??? no quiero acojonarme x ese motivo para q luego el embargo d nomina (puesto q no tenemos nada mas a nuestro nombre) sea minimo y pueda afrontarlo como cualquier letra de un prestamo personal.... AH!!!! y si se te ocurre algo dimelo x dios!!!! jejeje....gracias de antemano

  19. Top 100
    #62
    12/01/10 18:22

    ¿Ochos años? entérate bien porque ese embargo debe estar ya caducado.

  20. #61
    Anonimo
    12/01/10 13:08

    Muchas gracias por tu pronta respuesta.. Pero, si pueden hacer eso. ¿Por que llevan 9 años sin hacerlo ? EL importe del embargo es de 4.200 euros, y la casa está valorada en 50.000 euros. Quizas la mejor opcion sea renegociar con los de mi hipoteca y que me den lo suficiente para eliminar el embargo mas los gastos y etc... Bueno, claro, cuando tenga trabajo, actualmente en paro.


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