Lecciones para subastas judiciales: El expediente judicial

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Con éste, inicio una serie de post que va a ser un Curso Práctico de Subastas, que durará varios meses y en el que voy a explicar lo más importante a tener en cuenta cuando se quiere comprar un bien en una subasta judicial. La lección de hoy es la más importante:
 

EL EXPEDIENTE JUDICIAL

Todo lo que ocurra, bueno o malo, una vez hayamos sido adjudicatarios de una subasta se podría haber previsto examinando concienzudamente el expediente del procedimiento, cosa que en nuestros días no siempre es posible pues no todos los juzgados lo permiten.
Pero suponiendo que hemos dado con uno de los buenos, esto es lo importante a examinar

1- Datos procedentes del edicto

  • Qué juzgado es y número de ejecución ordinaria
  • Tipo de procedimiento y número del procedimiento del que procede la ejecución
  • Tipo de la subasta y fianza
  • Fecha de la subasta y hora
  • Nº de cta cte del Banesto correspondiente a ese juzgado y a ese procedimiento
  • ¿Se hace constar en edictos la situación posesoria?

2- Datos del ejecutado (se encuentran en la carátula y en la demanda)

  • Nombre de los demandados, NIF y domicilio
  • Nombre del letrado y procurador de los demandados
  • Nombre del propietario del bien a subastar, NIF y domicilio (no tienen por qué coincidir)
  • Nombre del letrado y procurador del propietario
  • Averiguar relación entre demandado y propietario (si es que no coinciden)
  • Si se trata de una empresa, nombre de su representante NIF y domicilio

3- Datos del acreedor (también en la carátula y en la propia demanda)

  • Nombre del acreedor, el de su letrado y el del procurador
  • Cantidad principal de la deuda
  • Cantidad presupuestada de intereses y costas
  • ¿Corresponde la deuda al total de la hipoteca?

4- Datos registrales (en la demanda, en la escritura de hipoteca y en la Certificación)

  • Dirección completa del bien subastado
  • Registro de la Propiedad, Tomo, Libro, folio y Nº de Finca
  • Descripción completa del bien y superficie construída y útil
  • Linderos
  • Referencia Catastral

5- Datos procedentes de la Certificación de Cargas

  • Comprobar la identidad del propietario del bien subastado
  • Fecha de la Certificación de Cargas
  • Descripción por orden cronológico de todas las inscripciones, con fecha de las mismas, incluyendo la de División Horizontal, la Declaración de Obra Nueva, la de Terminación de Obra, las de Hipotecas, las de Embargos, anotaciones de Demanda, etc. con breve resumen del contenido de cada inscripción
  • Ubicación exacta de la carga por cuya deuda sale a subasta
  • ¿Están los embargos caducados o han sido prorrogados?
  • ¿Se ha expedido certificación de cargas respecto a cualquiera de ellas? Fecha de la misma
  • ¿Ha facilitado el registrador alguna información sobre si las deudas por las cargas anteriores están aminoradas o extinguidas?
  • ¿Ha notificado correctamente el Sr Registrador a los acreedores posteriores de la existencia de la inminente subasta?
  • Información registral acerca de la posible calificación de Protección oficial

6- Notificaciones

  • Requerimiento de pago
  • Notificación de la demanda
  • Notificación de embargo al deudor y, en su caso, al cónyugue si hay gananciales
  • Notificación a los acreedores posteriores, si las realiza el juzgado
  • ¿Quién hace las notificaciones? el secretario, el agente judicial, el juez de paz
  • ¿Quién firma la notificación? ¿Dónde se hace? ¿Fecha?
  • Comentarios que se hacen en las notificaciones (muy esclarecedores)

7- Varios detalles de importancia

  • Tasación, datos del tasador, fecha de la tasación, fotos, etc.
  • A veces el INE, o la Seguridad Social, o la Policía facilitan al Juzgado la dirección actual del demandado o del propietario
  • ¿Se han realizado pagos a cuenta?
  • ¿Se ha suspendido anteriormente esta misma subasta?
  • ¿Se ha celebrado anteriormente esta misma subasta quebrándola el anterior adjudicatario?
  • ¿Figura en la escritura de hipoteca que "la finca está libre de arrendamiento" y que "prevalecerá la situación registral"?
  • Todo lo que pueda ser relevante: Juzgado con fuertes restricciones, siempre vacío, el oficial encargado es un gruñón, juzgado famoso por su apatía, o por su agilidad, etc.
  1. #51
    15/01/21 15:50
    Igual es que por Madrid la cosa es diferente, pero en los partidos judiciales en los que yo me muevo el expediente sólo es accesible para las partes por la protección de datos.
    Sólo se lo dejan a la parte (salvo que el subastero tenga contacto en el juzgado, vamos).
  2. #50
    20/02/18 18:51

    Buenas a todos y gracias de antemano por vuestros comentarios.
    Mi pregunta es
    - Despues del decreto adjudicacion que pasos sigue el juzgado y que tramites seguis vosotros.
    - Como manejais el tema de las personas que habiten en el inmueble,un a pena para las mismas !! pero la guerra es la guerra!! entiendo

    Saludos cordiales

  3. en respuesta a Jotaerre
    -
    #49
    13/11/14 19:54

    No, está claro, él más bien preguntaba por un supuesto registro de adjudicaciones

  4. #48
    13/11/14 19:51

    Vale, si se acaba de celebrar aumentan las posibilidades, pero no creo que sea a lo que se refería david.

  5. en respuesta a Jotaerre
    -
    #47
    13/11/14 19:19

    No, no el acceso al procedimiento sino la información de en cuánto se adjudicaron la subasta.

    Por ejemplo algo así: "oye, perdona, ¿en cuánto se ha adjudicado la subasta que se acaba de celebrar?"

    Esa pregunta dependiendo de con quién topes puede tener respuesta o bufido.

  6. #46
    13/11/14 18:01

    ¿Porque el acto en sí de la subasta es público, como su nombre indica ("subasta pública"), pero no el acceso a un proceso para quien no es parte, salvo en el caso de acceso al expediente de posibles interesados antes de la misma?

  7. en respuesta a Jotaerre
    -
    #45
    13/11/14 17:33

    Cierto, pero si la subasta es pública ¿para qué esconder el resultado de la misma?

  8. #44
    13/11/14 17:30

    Yo aún diría más: un funcionario amable, y que no te pregunte "¿y ud. quién es en este proceso?" (que es lo que debería hacer).

  9. en respuesta a david.areal
    -
    #43
    13/11/14 17:25

    No existe tal información. Si acaso te la pueden dar en el juzgado si topas con un funcionario amable. Y en el Registro de la Propiedad, como dice Jotaerre

  10. en respuesta a Jotaerre
    -
    #42
    13/11/14 17:18

    A eso mismo me referia. Muchas gracias.

    Creía que sería público el precio de la adjudicación, el adjudicatario, etc...

    Gracias.

    Un saludo.

  11. #41
    13/11/14 17:12

    Hola, david.areal, si te refieres a las judiciales de inmuebles, no es público en el sentido que indicas, pero sí (aunque no el precio) en el sentido de que si el nuevo propietario accede al registro de la propiedad, éste sí es público.
    Hay excepciones, como en algunas subastas de la administración que sí se publican, por ejemplo.

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