Lecciones para subastas judiciales: El expediente judicial

51
Este contenido tiene casi 13 años


Con éste, inicio una serie de post que va a ser un Curso Práctico de Subastas, que durará varios meses y en el que voy a explicar lo más importante a tener en cuenta cuando se quiere comprar un bien en una subasta judicial. La lección de hoy es la más importante:
 

EL EXPEDIENTE JUDICIAL

Todo lo que ocurra, bueno o malo, una vez hayamos sido adjudicatarios de una subasta se podría haber previsto examinando concienzudamente el expediente del procedimiento, cosa que en nuestros días no siempre es posible pues no todos los juzgados lo permiten.
Pero suponiendo que hemos dado con uno de los buenos, esto es lo importante a examinar

1- Datos procedentes del edicto

  • Qué juzgado es y número de ejecución ordinaria
  • Tipo de procedimiento y número del procedimiento del que procede la ejecución
  • Tipo de la subasta y fianza
  • Fecha de la subasta y hora
  • Nº de cta cte del Banesto correspondiente a ese juzgado y a ese procedimiento
  • ¿Se hace constar en edictos la situación posesoria?

2- Datos del ejecutado (se encuentran en la carátula y en la demanda)

  • Nombre de los demandados, NIF y domicilio
  • Nombre del letrado y procurador de los demandados
  • Nombre del propietario del bien a subastar, NIF y domicilio (no tienen por qué coincidir)
  • Nombre del letrado y procurador del propietario
  • Averiguar relación entre demandado y propietario (si es que no coinciden)
  • Si se trata de una empresa, nombre de su representante NIF y domicilio

3- Datos del acreedor (también en la carátula y en la propia demanda)

  • Nombre del acreedor, el de su letrado y el del procurador
  • Cantidad principal de la deuda
  • Cantidad presupuestada de intereses y costas
  • ¿Corresponde la deuda al total de la hipoteca?

4- Datos registrales (en la demanda, en la escritura de hipoteca y en la Certificación)

  • Dirección completa del bien subastado
  • Registro de la Propiedad, Tomo, Libro, folio y Nº de Finca
  • Descripción completa del bien y superficie construída y útil
  • Linderos
  • Referencia Catastral

5- Datos procedentes de la Certificación de Cargas

  • Comprobar la identidad del propietario del bien subastado
  • Fecha de la Certificación de Cargas
  • Descripción por orden cronológico de todas las inscripciones, con fecha de las mismas, incluyendo la de División Horizontal, la Declaración de Obra Nueva, la de Terminación de Obra, las de Hipotecas, las de Embargos, anotaciones de Demanda, etc. con breve resumen del contenido de cada inscripción
  • Ubicación exacta de la carga por cuya deuda sale a subasta
  • ¿Están los embargos caducados o han sido prorrogados?
  • ¿Se ha expedido certificación de cargas respecto a cualquiera de ellas? Fecha de la misma
  • ¿Ha facilitado el registrador alguna información sobre si las deudas por las cargas anteriores están aminoradas o extinguidas?
  • ¿Ha notificado correctamente el Sr Registrador a los acreedores posteriores de la existencia de la inminente subasta?
  • Información registral acerca de la posible calificación de Protección oficial

6- Notificaciones

  • Requerimiento de pago
  • Notificación de la demanda
  • Notificación de embargo al deudor y, en su caso, al cónyugue si hay gananciales
  • Notificación a los acreedores posteriores, si las realiza el juzgado
  • ¿Quién hace las notificaciones? el secretario, el agente judicial, el juez de paz
  • ¿Quién firma la notificación? ¿Dónde se hace? ¿Fecha?
  • Comentarios que se hacen en las notificaciones (muy esclarecedores)

7- Varios detalles de importancia

  • Tasación, datos del tasador, fecha de la tasación, fotos, etc.
  • A veces el INE, o la Seguridad Social, o la Policía facilitan al Juzgado la dirección actual del demandado o del propietario
  • ¿Se han realizado pagos a cuenta?
  • ¿Se ha suspendido anteriormente esta misma subasta?
  • ¿Se ha celebrado anteriormente esta misma subasta quebrándola el anterior adjudicatario?
  • ¿Figura en la escritura de hipoteca que "la finca está libre de arrendamiento" y que "prevalecerá la situación registral"?
  • Todo lo que pueda ser relevante: Juzgado con fuertes restricciones, siempre vacío, el oficial encargado es un gruñón, juzgado famoso por su apatía, o por su agilidad, etc.
  1. #20
    19/02/09 19:25

    Eso de que solivianten al barrio entero y llamen a toda la familia y se pongan a tirarte cosas por la ventana, bufff no mola nada

  2. #19
    Anonimo
    19/02/09 19:23

    A mi me ha pasado, cuando los del SCAC van varias veces y no abren, porque no están o no quieren abrir. Entonces lo sacan a tablones, es ahí donde tardan.. y pasados los dias oportunos ( no me acuerdo si eran 20) se le da por notificado. Depende del juzgado, en el de getxo las cosas van muy muy mal..

  3. #18
    19/02/09 19:18

    Bueno, en madrid, basta con la notificación la recoja algún vecino. Incluso la Posesión puede hacerse en presencia sólo de algún vecino y es pwrfectamente válida.
    Lo que yo hago es ir al edificio con antelación para asegurarme de que haya algún vecino cerca a la hora fijada.
    Draco, tienes razón, es una verguenza como se retrasan a veces los procedimiento por chorradas burocráticas.
    manuel, si el día del lanzamiento no se quieren ir, cosa muy difícil, tendrán que inventarse alguna estratagema: A mí, en un lanzamiento, sacaron al abuelo del hospital, donde estaba agonizando y lo plantaron allí antes del lanzamiento. Pero el Secretario, al enterarse pidió una ambulancia y se lo volvieron a llevar. No es tan fácil evitar un lanzamiento.
    Eso sí, nunca me he atrevido a comprar una casa con gitanos.

  4. #17
    Anonimo
    19/02/09 18:47

    Gracias de nuevo por vuestras respuestas.

    No me acaba de quedar claro que pasaria si cuando se va a realizar el lanzamiento, los inquilinos dicen que no se quieren o no se pueden ir...

    Otra pregunta... en la notificacion que se hace en el tablon del Juzgado, para el caso de que ocupante no se deje notificar (o para el caso de que no haya nadie en el inmueble)... hace falta hacer una nueva averiguacion de domicilio del ejecutado?

    Os lo pregunto, por que soy abogado, y mi experiencia en el Juzgado me demuestra que, cuando no se puede notificar a alguien, y hay que hacer una "averiguacion de domicilio", el procedimiento se puede retrasar mas de un año...

  5. #16
    Anonimo
    19/02/09 17:24

    Cuando los inquilinos del inmueble no abren la puerta, todo se demora. La notificación se hace en los tablones del juzgado mediante edicto. Por lo menos esa es mi experiencia personal. No estoy de acuerdo, en que aun sabiendo que están dentro y no quieren abrir la puerta, todo el proceso se retrase. ¿que opinais?

  6. #15
    19/02/09 15:59

    No, no se dicta auto de posesión. A los demandados se les notifica simplemente que tal día se te dará la Posesión y ese día, si aún están ahí, simplemente se les dice que en un mes como mucho deberá haberse ido o serán lanzados.
    Al cabo de un mes de tener la posesión, si aún no se han ido, entonces solicitas que les lancen, y el juzgado fijará una fecha de Lanzamiento que ya no será necesario notificar a los demandados pues ya se les avisó el día de la Posesión.
    La Posesión no es un documento ni nada físico que se te entrega, sino un acto, el acto de toma de posesión del bien. Aunque si aún hay ocupantes, esa posesión sea aún ficticia.
    En teoría, si el inmueble está vacío, ello no te exime de solicitar la posesión y legalmente debes esperar a ese día para entrar. eso es lo que yo les recomiendo siempre a mis clientes, en cambio cuando soy yo mismo el adjudicatario...

  7. #14
    Anonimo
    19/02/09 13:02

    Muchas gracias por vuestras respuestas, Tristan y Draco. Os lanzo otra pregunta... :)
    Cuando el Juzgado me da la posesion (imagino que lo hara mediante un Auto)... Supongo que dicho Auto habra que notificarselo bien a los Ejecutados, bien a los ocupantes del inmueble.
    Pero... que pasaria si "no se dejan notificar"? o si el inmueble esta vacio? Cuando se solicita el lanzamiento... tambien habria que notificar previamente a los ocupantes?
    Y si finalmente esta todo correctamente notificado, y cuando se va a realizar el lanzamiento, los inquilinos dicen que no se quieren o no se pueden ir...

  8. #13
    19/02/09 11:46

    Bueno Draco, algunas cosillas sí te has dejado en el tintero:
    Primero: En cuanto tienes el Auto de Adjudicación, lo más importante es que ya puedes solicitar la Posesión y cuando tengas ésta, si aún hay ocupantes en la vivienda, podrás solicitar el Lanzamiento. Esto en el Juzgado
    Segundo: Como dice Draco, y previo paso por Hacienda (ITP:7%) ya puedes llevar el Auto de Adjudicación al Registro.
    Nota: en el centro histórico de Madrid el itp es el 4%
    Tercero: Es importante que junto al Auto te den los Mandamientos de Cancelación de Cargas, porque muchos registradores se niegan a registrar el Auto sin que les des también los Mandamientos. Se pasan por Hacienda pero están exentos de tributar, y no sirven sólo para cancelar registralmente las cargas posteriores, sino que son también imprescindibles para cancelar la inscripción de la propia carga por la que salió a subasta, porque, en caso contrario, esa carga subsistiría y no podrías vender la vivienda.

  9. #12
    Anonimo
    19/02/09 11:22

    Me he colado, en caso de que tenga cargas posteriores... jejej te darán un auto de cancelación de las cargas posteriores. Las anteriores hay que firmarlas en la notaria.
    un saludo

  10. #11
    Anonimo
    19/02/09 11:14

    Hola Manuel! Los pasos a seguir son los siguientes, pagar transmisiones patrimoniales (ITP) en hacienda,(en Euskadi un 6% fuera creo que un 7%).Es fácil rellenas un impreso 400. te sellan el auto de adjudicacion y con todo ello vas al registro de la propiedad pertinente. En caso que tuviese alguna carga anterior al ejecutante, te darán en el juzgado un auto de cancelación de las cargas anteriores y ese auto tamb tiene que ir sellado por hacienda para inscribirlo en el registro. Se mete en hacienda como actos juridicos no documentados. ¿Me dejo algo Tristan? Un saludo a [email protected]

  11. #10
    Anonimo
    19/02/09 00:51

    Enhorabuena por el Blog.
    "Tengo una pregunta para usted..." :)
    Una vez que el Juzgado nos da el Auto de adjudicación de remate... que hacemos?

    Muchas gracias desde Alicante

  12. #9
    18/02/09 14:40

    Draco, puedes enviar lo que quieras a la siguiente dirección: tristan @ subastasblog.com

  13. #8
    18/02/09 14:39

    Draco, Bienvenido al blog. Habrás visto que estoy relatando algunas anécdotas que me han ocurrido y también críticas al sisteme judicial o al funcionamiento de los juzgados. Si lo deseas puedes mandarme tus propios artículos con anécdotas o con lo que quieras comentar y yo lo publicaré con tu nombre o con tu nick o como desees. Me parecería una forma estupenda de enriquecer el blog con las opiniones y experiencias de otros subasteros.
    Piénsalo. te envío un cordial saludo,
    Tristan

  14. #7
    Anonimo
    17/02/09 21:23

    Hola!
    Lo primero felicitarte por tu blog, me parece muy interesante y creo que estas haciendo bien explicando las cosas claras...
    En este mundillo de las subastas no todos somos malos.
    Un saludo desde Bilbao de un subastero y financiero.

  15. #6
    28/01/09 21:00

    Hola Sendy, lo mejor que puedes hacer es consultar en la siguiente web: http://www.publicasubasta.com/
    una vez aquí, pincha en "consultar subastas" y rellenas los datos que te interesen del cuadro siguiente (no es necesario rellenar todas las ventanitas). Te saldrá un listado con todo lo que se va a subastar en la provincia de Badajoz en los próximos días, pero atención, no te dan todos los datos, por ejemplo no te dicen en qué juzgado es la subasta.
    Esto es para que les pidas directamente esa información que falta y por la que te van a cobrar, aunque no mucho. Además tienen varias tarifas en función de cuantas subastas vayas a consultar.
    Prueba el sistema, es bastante bueno. y ya me contarás.

  16. #5
    Anonimo
    28/01/09 15:08

    Hola soy sendy y me urge enterarme de la proxima subasta en villagonzalo (badajoz)

  17. #4
    21/01/09 18:03

    También existe una publicación perteneciente a Gesinar, que se llama "Pública Subasta" y que sale a los quioscos los días 1 y 15 de cada mes. Te puedes suscribir a ella semestralmente por 150€ y anualmente por 250€. También puedes consultarla por internet en www.publicasubasta.com, donde puedes ver lo que va a salir en suasta con muy pocos datos, y si algo te interesa les pagas únicamente por esa información y te envían los datos completos, osea nº de juzgado, número de procedimiento, fecha de la subasta, etc. es decir, te envían los datos suficientes para que puedas ir al juzgado a comenzar la investigación en serio. Tenme al día de lo que haces y así te podré aconsejar.
    Saludos

  18. #3
    Anonimo
    21/01/09 15:35

    Hola Tristan Gracias por la información.
    Yo vivo en Palma de Mallorca y si pudieras informarme de donde puedo acudir sería de gran ayuda. Gracias de Nuevo.

  19. #2
    21/01/09 10:37

    Hola anónimo, gracias por intervenir.
    Con la entrada en vigor de la nueva Ley de Enjuiciamiento civil 1/2000, la publicación de las subastas sufrió un cambio sustancial a peor. Antes era obligatorio que todas las subastas se publicaran en el BOE, pero ahora es suficiente con que se cuelgue el edicto en el "tablón de anuncios" de cada juzgado, con lo que se hace obligatorio ir de uno por uno mirándolos todos.
    Afortunadamente eso no es obligatorio en todos los casos. En Valencia y en Madrid hay oficinas de subastas donde te puedes informar acerca de las próximas subastas.
    Además en Madrid puedes entrar en la siguiente web http://gestiona.madrid.org/suju//servlet/Servidor?opcion=SUJUFiltro, donde se supone que también te dan esa información, aunque lo cierto es que últimamente apenas la actualizan.
    Si vives en el País Vasco te conviene mirar en esta otra web: http://www.justizia.net/subastas/ donde prometen llevar la información más al día.
    Finalmente decirte que los subasteros de Madrid generalmente estamos suscritos a unas listas hechas por la empresa llamada "Condensación de Textos Legales" cuyo teléfono es 913201767 que te puede enviar semanalmente información de todo lo que va a salir en subasta en Madrid, Castilla La Mancha, Castilla León y en la Comunidad Valenciana con dos semanas de antelación. El precio de la suscripción es de unos 90 euros mensuales máximo (si menos provincias, menor precio).
    Espero que esta información te sirva de ayuda. Si es así, coméntamelo y no dudes en consultarme si lo necesitas.

  20. #1
    Anonimo
    20/01/09 22:15

    Buenas me ha gustado el detalle de la información que das. Pero lo principal creo que es saber como os enteráis los subasteros de cuando se producen las subastas

Cookies en rankia.com

Utilizamos cookies propias y de terceros con finalidades analíticas y para mostrarte publicidad relacionada con tus preferencias a partir de tus hábitos de navegación y tu perfil. Puedes configurar o rechazar las cookies haciendo click en “Configuración de cookies”. También puedes aceptar todas las cookies pulsando el botón “Aceptar”. Para más información puedes visitar nuestra política de cookies.

Aceptar