Lecciones para subastas judiciales: El expediente judicial

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Con éste, inicio una serie de post que va a ser un Curso Práctico de Subastas, que durará varios meses y en el que voy a explicar lo más importante a tener en cuenta cuando se quiere comprar un bien en una subasta judicial. La lección de hoy es la más importante:
 

EL EXPEDIENTE JUDICIAL

Todo lo que ocurra, bueno o malo, una vez hayamos sido adjudicatarios de una subasta se podría haber previsto examinando concienzudamente el expediente del procedimiento, cosa que en nuestros días no siempre es posible pues no todos los juzgados lo permiten.
Pero suponiendo que hemos dado con uno de los buenos, esto es lo importante a examinar

1- Datos procedentes del edicto

  • Qué juzgado es y número de ejecución ordinaria
  • Tipo de procedimiento y número del procedimiento del que procede la ejecución
  • Tipo de la subasta y fianza
  • Fecha de la subasta y hora
  • Nº de cta cte del Banesto correspondiente a ese juzgado y a ese procedimiento
  • ¿Se hace constar en edictos la situación posesoria?

2- Datos del ejecutado (se encuentran en la carátula y en la demanda)

  • Nombre de los demandados, NIF y domicilio
  • Nombre del letrado y procurador de los demandados
  • Nombre del propietario del bien a subastar, NIF y domicilio (no tienen por qué coincidir)
  • Nombre del letrado y procurador del propietario
  • Averiguar relación entre demandado y propietario (si es que no coinciden)
  • Si se trata de una empresa, nombre de su representante NIF y domicilio

3- Datos del acreedor (también en la carátula y en la propia demanda)

  • Nombre del acreedor, el de su letrado y el del procurador
  • Cantidad principal de la deuda
  • Cantidad presupuestada de intereses y costas
  • ¿Corresponde la deuda al total de la hipoteca?

4- Datos registrales (en la demanda, en la escritura de hipoteca y en la Certificación)

  • Dirección completa del bien subastado
  • Registro de la Propiedad, Tomo, Libro, folio y Nº de Finca
  • Descripción completa del bien y superficie construída y útil
  • Linderos
  • Referencia Catastral

5- Datos procedentes de la Certificación de Cargas

  • Comprobar la identidad del propietario del bien subastado
  • Fecha de la Certificación de Cargas
  • Descripción por orden cronológico de todas las inscripciones, con fecha de las mismas, incluyendo la de División Horizontal, la Declaración de Obra Nueva, la de Terminación de Obra, las de Hipotecas, las de Embargos, anotaciones de Demanda, etc. con breve resumen del contenido de cada inscripción
  • Ubicación exacta de la carga por cuya deuda sale a subasta
  • ¿Están los embargos caducados o han sido prorrogados?
  • ¿Se ha expedido certificación de cargas respecto a cualquiera de ellas? Fecha de la misma
  • ¿Ha facilitado el registrador alguna información sobre si las deudas por las cargas anteriores están aminoradas o extinguidas?
  • ¿Ha notificado correctamente el Sr Registrador a los acreedores posteriores de la existencia de la inminente subasta?
  • Información registral acerca de la posible calificación de Protección oficial

6- Notificaciones

  • Requerimiento de pago
  • Notificación de la demanda
  • Notificación de embargo al deudor y, en su caso, al cónyugue si hay gananciales
  • Notificación a los acreedores posteriores, si las realiza el juzgado
  • ¿Quién hace las notificaciones? el secretario, el agente judicial, el juez de paz
  • ¿Quién firma la notificación? ¿Dónde se hace? ¿Fecha?
  • Comentarios que se hacen en las notificaciones (muy esclarecedores)

7- Varios detalles de importancia

  • Tasación, datos del tasador, fecha de la tasación, fotos, etc.
  • A veces el INE, o la Seguridad Social, o la Policía facilitan al Juzgado la dirección actual del demandado o del propietario
  • ¿Se han realizado pagos a cuenta?
  • ¿Se ha suspendido anteriormente esta misma subasta?
  • ¿Se ha celebrado anteriormente esta misma subasta quebrándola el anterior adjudicatario?
  • ¿Figura en la escritura de hipoteca que "la finca está libre de arrendamiento" y que "prevalecerá la situación registral"?
  • Todo lo que pueda ser relevante: Juzgado con fuertes restricciones, siempre vacío, el oficial encargado es un gruñón, juzgado famoso por su apatía, o por su agilidad, etc.
  1. #40
    13/11/14 16:42

    Buenas tardes.

    Tengo una duda ¿Es publico el ganador de una subasta y el precio de la adjudicación? ¿Sale en el BOE? ¿Donde puedo ver el resultado de subastas que ya han tenido lugar?

    Muchas gracias.

    Un saludo.

  2. #39
    16/11/09 16:14

    No, el Auto no indica nada de eso.
    Respecto a las fechas... puuuf, cualquiera sabe, yo estaría feliz de conseguir la posesión tres meses después de que me dieran el Auto.

  3. #38
    Anonimo
    16/11/09 16:08

    Gracias Tristan!
    Solo una cosa mas, por favor, como cuanto se suele tardar desde que tenemos el AUTO hasta la toma de posesión? Indica la fecha ya en el AUTO y si el inmueble esta vacio o no???

  4. #37
    16/11/09 15:55

    Ni se te ocurra, tienes que esperar a que el juzgado te de la Posesión y, posteriormente, el Lanzamiento.
    Otra cosa es que el inmueble esté vacío y te conste fehacientemente que el propietario lo abandonó sin intenciones de volver. En ese caso, y solo en ese caso, quizá te la puedas jugar, pero si no eres profesional, yo no lo haría.

  5. #36
    Anonimo
    16/11/09 14:28

    Hola Tristán! Tengo una consulta al respecto de la toma de posesión.
    Una vez dictado AUTO de ADJUDICACIÓN...
    Yo puedo como adjudicatario ir por mi cuenta con un cerrajero al inmueble y directamente cambiar la cerradura???
    Gracias y de nuevo, felicidades por el blog!

  6. #35
    09/11/09 19:11

    Ponte en contacto con el administrador del consurso y él te dirá.

  7. #34
    Anonimo
    09/11/09 17:45

    Hola!
    queria hacer una consulta:
    un piso que segun nota simple esta libre de cargas, pero aparece una anotacion ....la empresa que es propietaria tiene un concurso voluntario de acreedores....
    como puedo yo comprar ese piso y a quien?
    muchas gracias

  8. #33
    06/10/09 18:40

    Hola Jose, puedes intentarlo si tienes motivos muy justificados. El resto dependerá de su señoría y de con qué pie se haya levantado ese día.

  9. #32
    Anonimo
    06/10/09 14:10

    Puedo solicitar un aplazamiento de un lanzameneto judicial?

  10. #31
    Anonimo
    25/02/09 19:30

    Cuenta, cuenta... :)

  11. #30
    Anonimo
    24/02/09 18:23

    Ya os contaré un disgustillo que tuve hace un año mas o menos, x entrar por las bravas.

  12. #29
    23/02/09 18:59

    Si quieres entrar por las bravas, con cerrajero y punto. Ningún testigo.
    Pero ten en cuenta que, aunque esté completamente vacía, siempre puede aparecer 5 meses más tarde el propietario diciendo que allí tenía muebles por valor de 10.000 euros y una caja fuerte con joyas y 100.000 euros en billetes.
    Si eres novato más vale que al principio cumplas extrictamente la legalidad y esperes a la posesión.
    Además, no serías el primero que al entrar, se encuentra con el esqueleto de un muerto dentro.

  13. #28
    Anonimo
    21/02/09 23:54

    Hola de nuevo, y gracias por toda la información que transmitis…
    Quiza la pregunta que os lanzo ahora sea un poco boba… ya sabeis lo atrevida que es la ignorancia.
    Para el caso de que, sin pedir la posesion, entremos en el piso “a las bravas”… como lo hacemos? Llamamos a un cerrajero? Llamamos a un notario? Llamamos antes al presidente de la comunidad de vecinos para que nos de una copia de la llave del portal? Forzamos la cerradura en un horario en el que creamos que no nos ve nadie?
    Y, si una vez dentro… resulta que si que vivia alguien (con o sin derecho a hacerlo)? Que nos podria llegar a pasar (escenarios negativos) si nos atrevemos a entrar sin haber pedido la posesion?

  14. #27
    21/02/09 13:35

    Bueno, si hay muebles en buen estado, en Madrid te obligan a llevarlos al depósito municipal, donde quedad unos meses por si los reclama el ocupante, y luego los subastan.
    Yo bastantes veces no pido la posesión, por ejemplo si la casa pertenece a un muerto. En una ocasión, en un bajo de la calle Huertas de Madrid, me encontré con una moto de los años 40 dentro del piso. Fué una pasada, se la regalé a mi padre, quien la llevó a restarurar y se la dejaron de película, con cromados y muy chula. Luego la vendió y le dieron una pasta, porque era de época.

  15. #26
    Anonimo
    20/02/09 18:01

    Hoy estoy con un rebote… he estado enseñando a unos "clientes" un pabellón procedente de un concursal. Hay gente que no sabe estar, y la educación brilla por su ausencia. Y en otras ocasiones cuando se trata con verdaderos empresarios, que gusto da hacer negocios. Yo la verdad es que he cogido pocas cosas de la Seguridad Social. Hace poco compré un puesto de mercado. Al estar vacío me salté el paso de la toma de posesión. Mi experiencia es que muchas de las subastas de la Seguridad Social, ( no todas ojo) se suspenden porque las deudas no suelen ser grandes y acuden a capitales privados. Lo que implica que después de tiempo de ver un piso en la
    Seguridad Social, que se canceló, lo acabas viendo en los juzgados. Triste pero cierto.

    Una vez que se hace la toma de posesión yo entiendo que lo que hayan dejado dentro pasa a ser del nuevo propietario. En caso de que el ocupante no sea el propietario ya hay un problema, porque puede que tenga un contrato de alquiler, pero habrá tenido que presentarlo en el juzgado al inicio del procedimiento y tendrían que haberlo dado por válido. Para saber el nombre del ocupante, a la antigua usanza llamando a la puerta y preguntando. O mirando en el buzón. Un saludo
    Un saludo.

  16. #25
    Anonimo
    20/02/09 12:09

    En relacion a la nueva demanda para obtener la posesion... es contra el propietario, o contra el ocupante? Como nos enterariamos en ese caso del nombre del ocupante? y que pasaria si no se dejan notificar, o la vivienda esta vacia?

    Otra cuestion... De quien son los bienen muebles que se encuentran dentro de la vivienda, una vez que se toma posesion de ella?
    Gracias de nuevo :)

  17. #24
    20/02/09 12:01

    En ese caso hay que iniciar una nueva demanda para obtener la posesión. Depende del juzgado donde caiga puede demorarse más o menos, pero el procedimiento es muy sencillo

  18. #23
    Anonimo
    20/02/09 10:59

    Abusando de vuestros conocimientos, os lanzo otra pregunta...
    Hay subastas (Tesoreria SS, Agencia Tributaria, por ejemplo) donde tras la adjudicación, no se da la posesion.
    En estos casos, cuales serian los tramites para obtenerla?
    Gracias de nuevo

  19. #22
    19/02/09 21:27

    Si, y por ejemplo, si yo veo que un demandado ha dado mucho la lata, consiguiendo retrasar años y años un pleito, con abogados, recursos a la Audiencia, y patatin patatan, también me lo pienso mucho, pero mucho mucho.
    ¿Para qué meterse en jaleos? hay que comprar pisos, no demandas

  20. #21
    Anonimo
    19/02/09 20:43

    Yo no tengo nada encontra de los gitanos, pero la verdad que tampoco me he atrevido. Es igual que hagas la toma de posesión y les desahucies, que al dia siguiente les vuelves a tener dentro. ¿y ante eso que se puede hacer? Mejor no ir.

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