Problemas en subasta judicial

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Un amable lector me ha enviado un sucinto relato del problema con que se ha encontrado tras comprar una vivienda en una subasta judicial.

Le cedo la palabra:
Buenas tardes Tristan, te envío este escrito para que lo publiques y para que la gente se dé cuenta de lo fácil que es comprar en los juzgados. El caso es el siguiente: sale una finca a subasta, estudio el expediente y todo correcto, notificaciones bien hechas etc. Cargas que constan en certificación de cargas, una hipoteca de caja xxxx, otra hipoteca de banco xxxx, que es la que se ejecuta. Además hay un oficio de caja xxxx manifestando que la hipoteca anterior esta pagada pues no les consta que tengan ningún crédito hipotecario ni con esos señores ni con la finca registral nº xxxx enviada en el oficio por el juzgado. Con lo cual compramos la finca en la subasta y posteriormente se me ocurrió ir a una oficina de caja xxxx en la que tengo un conocido y me miró cómo estaba la hipoteca diciéndome que la hipoteca está en contencioso... imagínate mis piernas temblando con la cifra que me dan de 195.000 euros que debe la finca. Mañana meteré el escrito para que me anulen la subasta pues hay un error en el oficio de caja x x x que dice que ellos no tienen crédito alguno. Un saludo xxxxx
Para empezar quiero aclarar que la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, en su artículo 657 prevé que el juzgado recabe información sobre las cargas anteriores extinguidas o aminoradas para depurar el verdadero estado de las deudas preferentes. Lo que se pretende con ese artículo es que el valor atribuido al bien, el tipo de subasta, resulte lo más parecido posible a la realidad.

Para ello, lo que hace el Tribunal es dirigirse a los acreedores de créditos anteriores mediante oficios, para que informen al juzgado sobre la subsistencia actual del crédito y su actual cuantía. Dichos acreedores deberán comunicar con la mayor precisión todas las circunstancias.

Así, lo que nos interesa a los licitadores no solo es conocer el contenido del Registro, sino saber si las cargas reflejadas están pagadas total o parcialmente y cuánto queda por pagar. Y aquí es donde falló la entidad bancaria, dando información errónea que llevó a nuestro protagonista a tomar la decisión equivocada.

Aún así nos faltan datos. No sabemos si se lo adjudicó tras reñida lucha o si estaba sólo en la subasta. Esto último significaría que se saltó algún detalle que los subasteros sí tuvieron en cuenta, caso muy frecuente.

Al estar siendo ejecutada la hipoteca anterior, en la Certificación de Cargas podría haber visto al margen de dicha hipoteca una nota de expedición de la Certificación de Cargas, en la que figura en qué juzgado y con qué expediente se está ejecutando dicha hipoteca. Lo que habría tenido que hacer es ir a dicho juzgado y preguntar por ese procedimiento o, al menos, preguntar por el nombre del procurador que lo llevara, pudiendo luego preguntarle directamente al procurador.

Aunque realmente esto no tiene por qué ser así siempre, pues puede ocurrir que la demanda por impago de la hipoteca sea lo suficientemente reciente para que aún no se haya expedido la Certificación de Cargas, o que aún siendo antigua dicha demanda, como las cosas de palacio van despacio, y en algunos palacios van aún más despacio, aún no se haya ordenado al registrador la expedición de la citada certificación. Cualquier cosa, aunque es extraño.

Solo me queda añadir que el protagonista de esta historia ha presentado un escrito al juzgado solicitando la suspensión de la subasta basándose en el dramático error de la entidad financiera, error que llevó al juzgado a evaluar el bien muy por encima de la realidad y a él a adjudicárselo en la subasta por una cifra que no tenía en cuenta la tremenda deuda anterior.

Siento decir que no me gustaría estar en su pellejo, pues es difícil que la parte actora renuncie a una subasta ya celebrada o que el juzgado acepte suspender la subasta, máxime por un error que ni siquiera es suyo sino de la Caja de Ahorros.

¿Alguien tiene experiencia en este sentido?
  1. #9
    Anonimo
    25/05/09 13:38

    Hola Victor:

    Si se ejecuta la hipoteca del banco, las demás cargas se cancelan y no te afectan como comprador. En principio, las únicas cargas que podrían afectarte son el IBI y los gastos de comunidad del último año.

    Saludos,

    Abogadillo

  2. #8
    Anonimo
    24/05/09 20:47

    HOLA TRISTAN GRACIAS A ABOGADILLO Y A USTED POR SU RAPIDA RESPUESTA, ABUSANDO DE SU BUENA VOLUNTAD, A VER SI ACABO DE SALIR DE DUDAS. YO NO ME DEDICO A ESTO NI PIENSO DEDICARME A ELLO, LO QUE PASA QUE SOY UN OBRERO CON MUJER E HIJOS QUE DESDE QUE ME CASÉ VIVO DE ALQUILER Y NUNCA PUDE COMPRAR PISO, AHORA VEO ALGUNA COSILLA EN EMBARGOS Y CLARO ME PODRIA INTERESAR, PERO ACORDE A LO QUE PUEDO ACCEDER, SIEMPRE PISOS ANTIGÜOS, SIN ASCENSOR, Y NO MUY CAROS, YO NO PIDO GRANDES COSAS NI ASPIRO A SER UN ESPECULADOR, QUISIERA ACCEDER A ELLO PARA TENER UN PISO PROPIO Y VIVIR EN ÉL, PERO CLARO A LO MEJOR CREO QUE COMPRO UN CHOLLO Y METO LA PATA DEMASIADO, A VER SI PORFAVOR ME CONTESTAN ESTA DUDA: PISO CON EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DEMANDA PRIMERA CARGA ( EL BANCO ), UNOS SESENTA MIL €UROS DE PRINCIPAL, 2ª CARGA: EMBARGO DE 72.000€ DE AGENCIA TRIBUTARIA, 3ª CARGA: 25.000€ EMBARGO POR EJECUCION TITULOS JUDICIALES DE DEMANDA DE UNA EMPRESA, MI PREGUNTA ES: SI OFREZCO EN ESA SUBASTA SOBRE 70.000€, PARA CANCELAR LA PRIMERA CARGA QUE ES LA DE 60.000€, Y ES CARGA DEL BANCO EJECUTANTE, ¿ SI ME LO ADJUDICO TENGO QUE HACERME CARGO TAMBIEN DE ESA DE AGENCIA TRIBUTARIA Y DE OTRA QUE HAY DE OTRO JUZGADO ?, GRACIAS DE ANTEMANO. O COMO ES LA EJECUTANTE, YA ME LO DAN SIN CARGAS Y EL EJECUTADO DEBE ESAS CARGAS PORQUE CON MI ADJUDICACION NO CUBRIÓ PARA CANCELARLAS.

  3. #7
    22/05/09 16:33

    Hola Victor, ya te ha respondido Abogadillo.
    Hola Juanco, para contactar directamente conmigo, escríbeme a [email protected] o directamente en el buzón que ves en la columna derecha del blog, justo debajo de las etiquetas.

  4. #6
    Anonimo
    22/05/09 16:00

    Hola Victor:

    Si la segunda carga es la que se ejecuta, la primera no se cancela. La vivienda seguirá respondiendo de la primera hipoteca.

    Saludos,

    Abogadillo

  5. #5
    Anonimo
    22/05/09 15:17

    HOLA, TRISTAN FELICITACIONES Y SALUDOS A TODOS, ME GUSTA ESTE BLOG, BUENO VOY A VER SI PORFA ME SACAS DE UNA DUDA, EN UNA SUBASTA JUDICIAL TENGO EHCADO EL OJO A UNA VIVIENDA QUE SACAN A SUBASTA POR UNA PEQUEÑA DEUDA A UN PRESTAMISATA, DE CARGAS FIGURAN: 1º HIPOTECA ACTUALMENTE FIGURAN 15.000€, 2º EJECUTANTE, CON UNA DEUDA DE UNOS 10.000€, Y DESPUES ANOTADAS, SIEMPRE DESPUÉS UNAS CARGAS DE HACIENDA, SEGURIDAD SOCIAL, OTRO PEQUEÑO EMBARGO DE PRIMERA INSTANCIA, MI PREGUNTA ES: SI OFREZCO 50.000€ EN SUBASTA ME QUEDA CANCELADA LA 1ª HIPOTECA DEL BANCO, Y LA 2ª CARGA ( DEL EJECUTANTE ), Y SE CANCELAN LAS DEMÁS POR SER POSTERIORES, AUNQUE SON DEUDAS A LA ADMINISTRACIÓN, O SERIA COMO ME COMENTÓ UN CONOCIDO QUE SI OFREZCO 50.000€, CANCELARIA LA CARGA DEL EJECUTANTE QUE ES LA 2ª CARGA, Y CON EL SOBRANTE PAGARIAN A HACIENDA, SEGURIDAD SOCIAL, ETC,A PESAR DE ESTAR ANOTADAS POSTERIORES, Y ME TENGO QUE COMER APARTE LA 1ª CARGA, PUES ME HARIAN MANDAMIENTO PARA EL REGISTRO CON LA PRIMERA CARGA SIN CANCELAR, GRACIAS, SALUDOS.

  6. #4
    Anonimo
    22/05/09 13:02

    Como bien dice OAntonio, habrá que ver si el juzgado ha emitido al registro el mandamiento de cancelación de esa hipoteca, posibilidad que le da el 657.2 LEC. Si es así, entonces en el momento de la compra de la vivienda la carga está extinguida en el registro, y por consiguiente la hipoteca no afectará al adjudicatario.

    No obstante, no parece que ese sea el caso. Parece que lo que ha ocurrido es que la caja notificó que su deuda estaba pagada pero el juzgado no emitió los oficios al registro para cancelar las cargas (posiblemente porque el ejecutante no lo pidió).


    Como dice Tristán, no veo motivos para anular la subasta.

    Distinto es si la caja puede exigir el pago de la deuda al comprador en la subasta:

    Si se aplica el 144 LH, el comprador responde, porque la extinción de la hipoteca no estaba inscrita.

    Sin embargo, habría que ver qué dice exactamente la declaración de subsistencia que la caja presentó en el juzgado, pero si es clara, entiendo que tendría el efecto de liberar al comprador (adjudicatario) de la hipoteca, pues ese es evidentemente el sentido del artículo 657 LEC. Tampoco veo inconveniente en que el ejecutante pida ahora, una vez subastada la finca, que se cancele esa carga por la manifestación de la caja. Si el ejecutante no quiere colaborar, yo recomendaría al adjudicatario que solicite al juzgado que en el mandamiento de cancelación de cargas derivado de la subasta cancele también la de caja xxxx, en base al 657.2.

    La solución final debería ser, si el caso es como dices, que la caja no ha perdido su derecho a reclamar la deuda contra el deudor inicial (el ejecutado) pero sí la carga sobre la finca, en base a su declaración de que la misma estaba extinguida.

    Como suele ser habitual, la mejor recomendación es que busques un buen abogado que se mueva bien en estos temas.

    Saludos,

    Abogadillo

  7. #3
    Anonimo
    22/05/09 12:38

    Tristan, quisiera contactar contigo para que me compraras una vivienda en Segovia ¿También trabajas en Segovia, verdad? ¿Cómo hago, dejo aquí mi email?

  8. #2
    Anonimo
    22/05/09 11:45

    Creo que la hipoteca es de constitucion registral, siendo asi la clave seria saber si estaba inscrita o no en el registro de la propriedad.

  9. #1
    Anonimo
    22/05/09 11:40

    Para mi que el problema lo va a tener la caja por su error...
    El 144 LH es demasiado claro (deberá inscribirse el mandamiento del Juzgado)
    Un saludo

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