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Subastas judiciales. Menudos abogados

Leer este antiguo post de IurisCivilis acerca de la mala praxis de un abogado sevillano me ha recordado la pésima estrategia que unos abogados recomendaron a su cliente en una subasta que hace unas semanas presencié en un juzgado de Madrid.

Se trataba de un piso que los subasteros habíamos valorado aproximadamente en unos doscientos mil euros y por el que nadie pensábamos pagar más de ciento cuarenta mil. Estaba en buen estado y lo ocupaban dos padres junto a su hija de treinta y tantos.

Salía a subasta por la primera hipoteca cuya deuda ascendía solo a unos cincuenta mil euros, de principal pero luego había un embargo de unos treinta y seis mil y una segunda hipoteca del mismo banco de otros sesenta mil euros (solo los principales de la deuda). Por lo visto el embargo se le había colado al banco justito antes de poder inscribir la segunda hipoteca. Estas cosas suelen pasar cuando no se hacen las cosas bien.

Los subasteros no teníamos demasiadas esperanzas porque si el banco pretendía cobrar toda su deuda iba a tener que pujar lo suficiente para cubrir también las dos deudas posteriores a la que se estaba ejecutando, pero no estábamos preparados para presenciar lo que a continuación relato.

Justo en el momento en que la secretaria termina de leer las condiciones de subasta, se levantan dos abogados que manifiestan representar a la hija de los demandados como arrendataria de la vivienda subastada, lo que quieren poner en conocimiento de los posibles postores (para acojonarnos, por supuesto) junto con el anuncio de que se han personado en autos el día anterior.

La secretaria se queda pasmada y advierte que el juzgado aún no ha decido respecto a si el arrendamiento es válido o un fraude y que, en todo caso, la subasta sigue adelante.

Comienza la subasta y la parte actora ofrece cien mil euros, que son superados por la hija de los demandados, allí presente como un postor más, cosa que puede hacer perfectamente, y las pujas se van sucediendo entre el actor y la hija-arrendataria hasta llegar nada menos que a doscientos mil euracos del ala, ante la mirada estupefacta de los veinte subasteros presentes en el acto.

Al final fue el actor quien se adjudicó la vivienda y los abogados y la hija-arrendataria tuvieron que irse con el rabo entre las piernas.

¿Qué había ocurrido? Muy sencillo, la familia de demandados había pensado que la mejor manera de quedarse con el piso sin tener que pagar las deudas posteriores sería que la niña acudiera a la subasta como una postora más y seguramente los abogados les dijeron que para adjudicárselo baratito lo mejor sería acongojarnos antes a los subasteros con un supuesto contrato de arrendamiento.

Mal pensado porque a los subasteros profesionales difícilmente les puede asustar un contrato ficticio entre unos padres y su hija, presentado a última hora y viviendo todos juntos en la misma vivienda. Si yo hubiera sido su abogado les habría aconsejado trabajar mucho mejor el asunto del contrato de arrendamiento (no pienso decir cómo) y nos habríamos personado en autos con suficiente antelación para que el juzgado tuviera tiempo para decidir que el arrendamiento era válido y la ocupación legítima y sobre todo sobre todo, una vez conseguido lo anterior, LO ÚLTIMO QUE LES HABRÍA ACONSEJADO HABRÍA SIDO PUJAR EN LA SUBASTA Y SUBIR EL PRECIO, CON LO FÁCIL QUE HABRÍA SIDO DEJAR QUE EL ACTOR SE LO ADJUDICARA POR CIEN MIL EUROS Y HABER EJERCIDO EL RETRACTO SOBRE ESA CIFRA.
¡¡¡Mendrugos!!!
  1. #20
    Anonimo
    10/12/09 21:33

    Dificil es pegarsela a los Procuradores que defienden a los bancos...

  2. #19
    Anonimo
    10/12/09 16:28

    Si ese contrato se mete a tiempo, y relamente se hace bien. No es tan fácil desmontarlo. Si alguien paga la luz, el agua, los vecinos certifican que vive allí y se demuestra el movimiento de dinero, vamos que se paga la renta, impuestos pertinentes etc... el banco no tiene nada que hacer y se come a la inquilina como todo dios y que se lo adjudique en la subasta.
    A los bancos también les toca perder alguna vez. Aqui sabes que pasa que los pisos solo se los quitan a los pobres, y con abogados pésimos. Como pilles con un tio que deba 1.500.000 a Hacienda y le intenten quitar el chalet, se defiende con uñas y dientes y te tiene para conseguir la posesión 5 años. Te marea a recursos y escritos, si vas a negocioar te denuncia por amenazas,( y que no se de cabezazos contra una pared...) etc. Para ese entonces ya no ganarás ni un duro en la operación y si el pelo se te estaba callendo no habrías ganado para implantes.
    Saludos

  3. #18
    Anonimo
    09/12/09 14:10

    Veamos, para que el Banco cobrara toda la deuda debería haber empezado pujando los 200.000 y punto.
    Respecto a que la hija hubiese podido ejercer el retracto, supongo que el Banco desmontaria ese burdo contrato de arrendamiento pues en nada le interesa ese precio de adjudicación ya que no cobra el 100% de su deuda.

  4. #17
    Anonimo
    04/12/09 20:41

    Hola Tristán !

    Hace ya tiempo que estoy por escribirte. Te leo asiduamente, desde el móvil por eso de estar siempre corre, corre...

    Pero ya hoy me he dicho, busco el rato (sí ó sí) para aportar mis comentarios y humildes experiencias. Intentaré hacerlo también en otros artículos que me han parecido SUPER interesantes (felicidades de paso por los contenidos).

    Bueno, me dejo de rollos y voy al grano:

    1.- Si la estrategia de los letrados era la minoración de deuda: Chapó. Lo consiguieron.

    2.- Si la estrategia era adjudicarse la propiedad. Entonces, menudos chapuceros.

    Hago mención a lo primero porque uno de los servicios que suelo utilizar y que más "vendo" a clientes ejecutados (has leído bien: los ejecutados son en muchos casos mis clientes) es el servicio de minoración de deuda. Se trata de orquestar la estrategia que sea para que finalmente el importe que adeuden al banco sea el menor posible. No olvidemos que en virtud de la aplicación de nuestra ley (LEC art 671) los bancos nos pueden pegar "un palo" de mucho cuidado si además de perder la propiedad tenemos que seguir pagando indefinidamente.

    La pregunta es si esta gente contaba, o no, con más patrimonio. Pero creo que llegados a este punto todo son conjeturas.

    PD: Me voy a por otro artículo...

    Un abrazo

    Manuel Gonzalez
    http://www.subastafacil.com

    .

  5. Desde luego, estoy completamente de acuerdo

  6. #15
    03/12/09 21:45

    Tristán, al igual que yo, sabe que si un demandado tiene 200.000 euros para salvar su casa, puede hacer muchas cosas menos lo que han hecho.

    Por Dios, es que los abogados esos no sabían más.

    Yo hubiera salvado la casa con la mitad de lo que pretendían pagar.

    Pero, Tristán, no vamos a decir cómo porque este blog está para informar pero no para descubrir estrategias, si no de qué nos ha servido llevar tantos años padeciendo, si contamos todo lo que sabemos. Algo habrá que guardarse.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  7. #14
    03/12/09 21:18

    Pero esos padres mayores, jubilados o a puntito, qué les importa que su vivienda esté a su nombre o al de su propia hija si al fin y al cabo van a seguir viviendo allí tan tranquilos. Por otra parte qué puede importarle seguir teniendo acreedores tras su pista si no tienen más patrimonio para ser perseguido. Son suposiciones, porque la verdad es que no lo se, pero si yo estuviera en su pellejo pensaría así. Por otra parte la estrategia de querer acojonar a los postores me indica claramente que lo que buscaban era adjudicarse la vivienda lo más barato posible, lo cual va completamente en contra de la estrategia contraria que sería la de que las pujas subieran lo máximo posible para que cubrieran todas las deudas. Si fuera eso lo que buscaban habrían actuado justamente al revés de como lo hicieron.

  8. #13
    Anonimo
    03/12/09 20:52

    Yo estoy con avispao. Y es por lo siguiente, si la hija se queda con el piso por cien mil, sus padres siguen debiendo al banco lo que falta para cancelar la deuda completa. Es decir el banco se habría cobrado una parte y seguiría reclamando a los deudores el resto. Por tanto la estrategia era subir el precio y cancelar las deudas.

  9. #12
    03/12/09 20:30

    Bien dicho FCalvo, por 1.800 euros más vale no meterse en berenjenales.
    Contestando a Juan, creo que te equivocas porque lo que de verdad querían los demandados era quedarse la vivienda por dos duros y que le dieran morcilla a los acreedores posteriores y podrían haberlo conseguido si les hubiera asesorado alguien más ducho en estas lides. Al final lo que han conseguido, como bien dice FCalvo es disminuir la deuda como mal menor, pero ni de coña era eso lo que buscaban y si no, a santo de qué el paripé de los abogados y el contrato de arrendamiento.

  10. #11
    03/12/09 19:30

    La verdad es que la cosa está confusa.

    Podría tratarse de una estrategia de los demandados.

    Podría tratarse que tras, un nefasto asesoramiento, se haya conseguido disminuir la deuda al aumentar el precio de adjudicación.

    Lo que me llama la atención es la actitud de la actora al provocar la subasta. Si yo tengo una segunda hipoteca y se me ha colado un embargo por enmedio, lo que hago es ejecutar la segunda hipoteca y sacar a subasta por esta segunda, pero nunca por la primera.

    Si ejecuto por la primera le tengo que pagar hasta el último euro al acreedor que hay detrás hasta que llegue a mi segunda hipoteca.

    Si saco a subasta por la segunda, y soy hábil, solo tengo que pagar el embargo por la cantidad que hay anotada en el Registro.

    Contestando a Paco, coincido totalmente con Tristán en que los contratos de arrendamiento no nos asuntan a los profesionales, tan solo hemos de valorar el tiempo que vamos a tardar en tener la posesión.

    Un ejemplo vale más que mil palabras: En la Seguridad Social puedes comprar por el 25% del tipo de subasta. Si una cosa vale 100 y la puedo comprar por 25, qué más me da que haya un contrato de arrendamiento. Pero si además han valorado en 100 pero su valor real son 200, mejor me lo pones.

    Pero si está valorado en 100, vale 50 y encima hay un contrato de arrendamiento, que lo compre el que quiera porque a mí no me interesa.

    Además, la Seguridad Social no suele publicar en internet si hay o no arrendatarios. Si tiene constancia, se lo suele decir a los que se acercan por las Ures a revisar la información.

    Yo le aconsejo a Paco que no juegue a la ruleta rusa. Yo no me jugaría mi casa por 1.800 euros. Si los tienes págaselos a la Seg. Social y olvídate de historias.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  11. #10
    Anonimo
    03/12/09 18:34

    Hola,

    De acuerdo con que la maniobra de los abogados no es coherente... pero estoy con Avispao, ya que al aumentar el valor de la subasta, el titular elimina deuda.
    Ok a que los padres no vean un € por que la deuda era superior a los 146mil, pero entiendo que el banco de este modo les reclamara 54mil menos ( del total de la deuda, que no se cuanto es; circunstancia importante si tienen mas patrimonio del que tirar.

    por favor, corregidme si me equivoco

  12. #9
    Anonimo
    03/12/09 17:00

    Me encanta leer este blog.

    La imagen que tenía de las subastas era mucho más sencilla (lo típico que ves en las películas) pero veo que hay un verdadero mundo por debajo...

    Seguid así.

  13. #8
    03/12/09 16:48

    Draco, y este ejemplo sobre malos asesores no es nada comparado con el que me contaste el otro día. Cuando me des permiso para contarlo incendiamos el blog

  14. #7
    03/12/09 16:40

    No Paco, esas maniobras no nos asustan a los subasteros y si nos asustaran sería peor para los demandados, porque las adjudicaciones serían más baratas y ellos perderían las viviendas a cambio de mucho menos dinero.
    En concreto la que propones ha quedado en agua de borrajas miles de veces.

  15. #6
    03/12/09 16:34

    No avispao, no ha sido como dices. El piso tenía tres cargas, la primera hipoteca de 50.000, luego un embargo de 36.000 y finalmente otra hipoteca del mismo banco de 60.000. Pero estas cantidades son solo los principales, a los que hay que añadir los intereses y las costas judiciales. La parte actora ha subido hasta 200.000 euros porque es lo que ha presupuestado para que haya suficiente sobrante para cubrir el embargo posterior y la siguiente hipoteca que también es suya. Cuando los tres hayan cobrado el sobrante será cero.

  16. #5
    Anonimo
    03/12/09 16:11

    Entiendo que la parte actora es el banco, que se ha quedado un piso por 200mil euros, y que las deudas eran de 146mil... Es decir, los padres se han quedado con 54mil euros, ¿no?

    Si es así me parece que la maniobra no era buscar el retracto, sino sacar dinero por la venta del piso.

  17. #4
    Anonimo
    03/12/09 15:14

    Tristán, a pesar que ando un poco liado con la dichosa pretensión del ejecutivo de desjudicializar los cortes de internet, tras haber leído el post sólo me queda decirte una cosa: tienes madera de Abogado.

    Excelente post y efectivamente tienes razón, la clave se encuentra en el contrato de arrendamiento. Un saludo.

  18. #3
    Anonimo
    03/12/09 14:58

    Cuando me refiero a empadronada en agosto me refiero a agosto de 2008.

  19. #2
    Anonimo
    03/12/09 14:57

    Yo tengo una duda.

    Dentro de un mes sale a subasta mi piso por una deuda con la Seg.Social, la deuda es de 1800 euros y la cancelaré antes de la subasta, eso está claro, pero al respecto de lo leido.

    Mi novia está viviendo con su hija en la misma casa que yo y mis padres, la casa está a mi nombre, mis padres, hermanos y yo éramos autónomos hasta hace 1 año, que por temas de crisis tuvimos que darnos de baja y ahora conseguimos algún ingreso haciendo alguna chapucilla, mi novia está empadronada en esa casa desde agosto, estuvo trabajando y cobrando, ahora cobra el paro y luego cobrará la subvención del estado.

    Supuestamente en la familia no hay ingresos, el único ingreso es el de mi novia que legalmente ni somos familiares ni nada, por lo que la única forma de afrontar supuestamente la hipoteca es con sus ingresos.

    ¿si se le hiciese un contrato de alquiler con la fecha en la que se empadronó y recibos como que es ella la que está pagando mensualmente el alquiler para poder hacer frente a la hipoteca echaría para atrás a posibles subasteros?.

    Es solo una duda y una hipótesis, ya que tengo curiosidad en saber que pasaría, ya que por 1800 euros como que no tengo ganas de movidas.

    Un saludo

  20. #1
    Anonimo
    03/12/09 11:44

    Que manera de cagarla... Ya van muchas que vemos que por malos asesoramientos de abogados, los clientes pierden mucho dinero. Si hubieran metido antes el contrato y luejo ejerce ese inquilino el derecho de retracto se le levanta pero bien el piso al banco. Las estrategias magistrales son para profesionales con mucha experiencia.
    Un saludo

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