Bichos ¿víctimas o verdugos?

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Subastas judiciales. Bichos, víctimas o verdugos
Atención a la construcción jurídica que Marcelo, de Siglo XXI Inversiones, se ha encontrado sobre la mesa:

-Pepito ecuatoriano que se hipoteca por 210.000 euros en un piso de más de 30 años en la zona de Patraix.
- Cuotas hipotecarias que se disparan desde 800 hasta 1.300 eur/mes.
Sale a subasta y el adjudicatario se encuentra con el siguiente panorama:
a) El pepito ha desaparecido rumbo a su país con toda su familia y su avalista (un cuñado suyo)
b)La vivienda está ocupada por un inquilino español que tiene un contrato de arrendamiento suscrito entre él y el pepito y que está elevado a público ante notario. El contrato es por 20 años a razón de 250 eur/mes y en él se especifica que el español le ha pagado al ecuatoriano los 10 primeros años de contrato, es decir 30.000 euros, en el momento de la firma en metálico.
c) Por supuesto, el contrato del nuevo inquilino es absolutamente cojonudo y, aparte de repercutir sobre el propietario todo lo repercutible (comunidad, derramas, IBI, reparaciones, etc.) y de tener congelada la renta, le permite subarrendar total o parcialmente el piso a cualquier tercero.

Con lo cual ahora el adjudicatario tiene un falso inquilino que pretende vivir de gorra durante 10 años, que incluso puede hacer negocio con la situación y que sin duda no le habrá pagado al ecuatoriano unos pocos miles de euros, ni de coña los treinta mil que figuran en el contrato.

Estos tipos se deben de creer que los subasteros somos tontos de baba. Mismamente hace un par de semanas un atento lector del blog tuvo la disparatada idea de solicitarme ideas para poder sacarle el dinero al subastero que se había adjudicado su vivienda.

¿En qué cabeza cabe que voy a tirar piedras contra mi propio tejado?

El tío me escribió algo asi como que había comprado su vivienda poniendo toda su ilusión en 2007, que solo había podido pagar unas pocas mensualidades y que el banco había conspirado para arrebatársela no dándole facilidades de pago (¿te parecen pocas facilidades de pago una hipoteca a cuarenta años?) y ahora que se la había adjudicado un subastero quería negociar con él la entrega de llaves a cambio de dinero. Además el gachó pretendía hacerle creer que tenía compradores interesados en la casa y que lo mejor sería que él siguiera ocupándola para enseñarla a cambio de una comisión.

No me gusta que los bancos o los subasteros engañen a los ex-propietarios de viviendas recien subastadas o por subastar y por ello brindo gustosamente mi experiencia y mi consejo a quien los necesite, esté en un lado de las subastas o en el otro, pero que ningún necio se vaya a pensar que voy a asesorarle con marrullerías barriobajeras a quien tiene la cara dura de vivir dos o tres años de gorra sin pagar ni las cuotas hipotecarias ni un alquiler y que cuando llega la hora de irse pretende aún hacer negocio a base de trampas.

Y que el tonto que ha ideado la construcción jurídica con la que abro el post ni piense que puede ni remotamente salirse con la suya. A mi abogado ese pardillo no le dura ni medio asalto si el juzgado que subasta tiene un mínimo de capacidad resolutiva.

Atacar ese contrato y destruir la posición del falso inquilino sería para él coser y cantar.

Si te ha gustado este post, también te pueden interesar los siguientes:
1- Inquilinos, vade retro
2- Subastas judiciales. Problemática de la posesión
3- El inquilino agazapado
  1. en respuesta a Plakaplaka
    -
    #19
    22/02/10 16:25

    Efectivamente Plakaplaka, y bien interesante que es, con un montón de buenas sugerencias. Muy recomendable.

  2. #18
    22/02/10 13:27

    Buenas.
    El hilo de Burbuja en que se divagaba acerca de este tema es este: http://www.burbuja.info/inmobiliaria/burbuja-inmobiliaria/110021-del-efecto-sonajero-al-efecto-sonajero-hijoputa.html
    Por si alguien quiere darle vivilla, o cintinuar aquí en rankia ese debate.
    Saludos,

  3. en respuesta a Anonimo
    -
    #17
    09/02/10 20:49

    Pilar, solo te puedo decir dos cosas: La primera es que lamento mucho vuestra situación y la segunda es que, visto lo visto, lo mejor es no hacer ni un solo pago más y que os mentalicéis de que en un años o dos os tendréis que ir de la casa. Si lo piensas bien no habéis salido tan mal parados porque para cuando tengáis que abandonar la casa ya llevaréis cinco años sin pagar nada y eso es tener mejor suerte que la mayoría.

  4. #16
    09/02/10 20:48

    Pilar, solo te puedo decir dos cosas: La primera es que lamento mucho vuestra situación y la segunda es que, visto lo visto, lo mejor es no hacer ni un solo pago más y que os mentalicéis de que en un años o dos os tendréis que ir de la casa. Si lo piensas bien no habéis salido tan mal parados porque para cuando tengáis que abandonar la casa ya llevaréis cinco años sin pagar nada y eso es tener mejor suerte que la mayoría.

  5. #15
    Anonimo
    09/02/10 18:44

    Me compré mi piso en el 2004 mediante credit service, no tenia ningun abalador asi que ellos me ayudaron entre comillas, a pedir 3 prestamos y una hipoteca, al cabo de los años obviamente tuve problemas para pagar, llevaba un par de meses si pagar y lo puse en vventa, me dieron una paga y señal y con ella pagué los atrasos etc..el caso esq la venta se truncó, y tuve que pedir dienro mediante credit service a unos inversores privados por decirlo educadamente, al cabo de un año tal y como acordamos cambiamos la hipoteca de banco, la putada fue que no se hicieron cargo de toda la deuda y quedaron 21000 euros e caixa catalunya que tenia q seguir pagando cada mes, junto con la hipoteca , claro, entonces fue cuando el euribor se puso por las nubes!!!!, todo me subia a 1700 euros!, y mi marido y yo ganando menos de 1500 euros decidimos q ya no podiamos más y dejamos de pagar, han pasado 3 años, si has leido bien...el caso esq el otro dia nos llegó un burofax del banco de la hipoteca, caja madrid diciendo q sino pagamos lo que debemos nos llevan a juicio, y una carta del juzgado de caixa catalunya q o pagabamos en 21 dias o nos embargaban... tengo una hija de 9 años disminuida psiquica yo tengo una depresion terrible y mi marido y yo estamos parados y pa rematar mi piso vale lo mismo que cuando lo compre!, y yo debo casi el doble!!....dime algo porfavor.

  6. #14
    Anonimo
    09/02/10 01:45

    Poco más puedo decir en este foro que no se haya dicho ya. Para no ser reiterativo señalar únicamente que efectivamente estoy de acuerdo con Tristán en que jurídicamente no resulta difícil probar la simulación de este contrato de arrendamiento. Ahora bien, desde un punto de vista práctico, la situación dista de ser sencilla. Un saludo a todos.

  7. #13
    Anonimo
    08/02/10 22:06

    Y me sigo refiriendo (con respecto a lo que acabo de poner) a que lo registre antes del embargo, porque si lo hace después, no vale para nada.
    Julián

  8. #12
    Anonimo
    08/02/10 22:04

    Tristán en esta entrada, como puse anteriormente, "la madre del cordero" está en como se maneja el asunto si el falso inquilino REGISTRA EL CONTRATO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
    Como dije, el hecho de hacerlo SÓLO ante notario no es definitorio.
    También hay que relacionarlo con lo que dispone el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
    Julián.

  9. #11
    08/02/10 19:35

    Anónimo, se refiere a antes de la inscripción de la escritura de la hipoteca

  10. #10
    Anonimo
    08/02/10 19:00

    Atento a lo que dice nuestro amigo argentino, porque aquí los préstamos con garantía hipotecaria son créditos con privilegio especial. Es decir no entran en la masa de acreedores.

    Así lo determina el art. 90.1.1º de la Ley 22/2003 de 9 de julio Concursal.

    Así que a nadie se le ocurra presentar un concurso de acreedores pensando que va a reducir el peso de la hipoteca. Ni que va a aplazar su ejecución por impago.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  11. #9
    Anonimo
    08/02/10 14:46

    Soy de Argentina. Igualmente voy a opinarpues tengo gran experiencia en el tema (yo logro asesorar a deudores para que suspendan las subasta), ello, basado en cuestioners humanitarias tambien.
    El caso es, que cualquiera merece tener una vivienda digna,al menos eso se pregona en nuestras leyes fundamentales.Pero el caso es, que la USURA, como asi tambien las políticas de gobierno atentan contra la civilidad.
    Por ello, aconsejo acudir a remedios, como or ejemplo presentacion en quiebra o consurso de acreedores,donde el acreedor deberá explicar la causa de su obligacion...
    Así se gana tiempo y tambien se puede revisar lo actuado en el jmuicio ejecutivo y buscar una mejor justicia.
    NO SE DEBERIA arrojar conclusiones gnerales, pues los casos no son todos iguales, menos cuando los ingresos son menos que la inflación y el salario no alcanza para nada en el mundo capitalista.
    Y aclaro que no estoy tampoco de acuerdo con politicas de izquierda (comunismo) pues capìtalismo y cmunismo son la misma cosa perniciosa.
    Cuando los politicos y el pueblo comprendan la necesidad de trabajar en conjunto, buscando el bien común y no se aliente a los poderosos... todo funcionará mejor.
    A cada uno lo suyo... lo justo... y para ello se debe comenzar, por ejemplo, en que en una hipoteca no se prohíba alquilar... ello es confiscatorio poara elo propietario que solicito el crédito, pues al fin y al cabo arrendar es un acto meramente administrativo, que por otra parte le permite ingresos, mediante los cuales podra afrontar los pagos. ALLI ya tienen uno de los tantos ejemplos, podria enumerar muchisimos mas, por ejemplo el abuso de los intereses, anatosismo, enriquecimiento ilicito...etc etc.
    Por ello, creo que quienes opinan a la ligera, deberian disculparse y manifestarse en conciencia sin engaños o la simple manifestación de cuaestiones de las que nada saben.
    Obviamente tambien hay que meejorar las leyes.
    Y para cerrar digo tambien. que el deudor debe pagar, si, lo justo, pero no lo que no es justo y a ello sumarle la falta de legislación y problemas que son dificiles de s`perar, PERO NO IMPOSIBLES.
    Saludos a todos cordiales de Julio Cesar (desde la hemana argentina)

  12. #8
    Anonimo
    08/02/10 12:58

    Todavía pienso que la justicia ampara la buena fe y ataca la mala. Nadie paga una renta de 30000 euros por adelantado. Aunque si demuestran el movimiento de dinero, es donde puede haber problemas. La idea de Tristán con este blog nace desde la buena fe de ayudar a la gente que se lo merece, no a los caraduras.
    Aquí habido muchos casos de gente que le ha tocado VPO, no han aprovechado la oportunidad no pagan ni las tres primeras cuotas y dos años viviendo por la patilla. (Por no hablar de los que alquilan a compatriotas habitaciones)
    Luego llega el prestamista de turno y le dice oye que si quieres te dejo vivir otro año mas gratis tu firma aquí, que pago los atrasos y me posiciono. Ya le embargará el luego y dará el pase algún cliente suyo que esté en listas.
    un saludo

  13. #7
    Anonimo
    08/02/10 11:43

    Tengo una duda, cuando el art. 13.1 de la LAU pone "Se exceptua el supuesto en que el contrato de arrendamiento halla accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución de los derechos del arrendador". ¿Con esto se refiere a que halla sido inscrita, por ejemplo, antes de la anotación de hipoteca o antes de la anotación de subasta?

  14. #6
    Anonimo
    07/02/10 18:24

    Yo pensaría, Sujeto Pasivo, que una clausula hipotecaria que prohibe alquilar, es basicamente un acuerdo "inter partes", pero que no puede afectar a un tercero de buena fe.
    Una clausula así permitiría al Banco cancelar la hipoteca y reclamar el préstamo; pero no podría ser la base para desahuciar a un "consumidor de buena fe".

    Y de todas formas, si lo que se ha ejecutado judicialmente es dicha hipoteca, entonces ya esa clausula ni siquiera existe.

  15. #5
    07/02/10 15:15

    Supongo que en la escritura de hipoteca de pepito habrá una bonita cláusula en la que se prohibe el arrendamiento de la vivienda sin el consentimiento del prestamista.

    ¿Eso no haría el contrato nulo de pleno derecho?

  16. #4
    Anonimo
    07/02/10 14:13

    Todo lo anterior lo refería para el caso de que el arrendatario haya inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad, que es a lo que hace referencia la LAU.
    El hecho de hacerlo ante un notario no es relevante.

    Julián.

  17. #3
    Anonimo
    07/02/10 14:05

    Efectivamente Tristán, esto estaría chupado para cualquier abogado, y tienes razón Manuel que en "el mejor de los casos" estaría 5 años, si el contrato se hubiera hecho de buena fé.
    Todo ello según los Artículos 13 y 14 de la ley de Arrendamientos urbanos, principalmente.

    Sería en parte como una carga más: si se cuela antes del embargo tendría oportunidades.

    Un saludo. Julián.

  18. #2
    Anonimo
    07/02/10 12:50

    Buenos dias.

    Me recuerda a varios casos que vi en la tele, seguramente tendra la misma solución o similar:

    Unos ocupas que se meten en la casa sin contrato y sin nada, a lo mejor tienen un crio pequeño ¿como se les hecha? ¿cuanto se tarda? y ¿cuanto cuesta?

    Unos ocupas que se meten en la casa pero que presentan un supuesto contrado de alquiler, y a lo mejor es cierto y alquilaron de buena fe a algun estafador, a lo mejor tienen algun menor o no, las mismas pregunas de arriba ¿como? ¿tiempo? ¿dinero?

    Unas personas que realquilan la casa a muchas mas y le pagan una cantidad nada despreciable por adelantado, el dia de ir a ocuparla los nuevos inquilinos ven con asombro que se presentan 10 o 12 familias, la mayoria inmigrantes y todas dicenq ue no se van pq han pagado un alquiler y no tienen otra cosa, ¿como se resuelve esto para esas familias y para los legitimos dueños de la casa?

    No se si podras contestar a estas preguntas pero por tu profesion y por el hecho de haber desahuciado a expropietarios de sus antiguas casas lo msmo puedes responder

  19. #1
    Anonimo
    07/02/10 11:47

    Buenos dias.
    A mi me suena que un caso similar se comentó en Burbuja hara ya bastantes meses.
    Supongo, corregidme si me equivoco, que si el contrato no está inscrito en el Registro, el inquilino tiene 5 años para vivir en la vivienda, desde la fecha de firma del contrato.
    Tengo curiosidad por saber como cree el foro que se podría atacar ese contrato.
    A mi se me ocurre que "el precio poco realista" y la posible falta de justificación del pago, pueden ayudar.
    ¿Creeis que sería demasiado arriesgado denunciar por estafa?

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