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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

¿Por qué Bankia rechaza mi oferta de comprarle el crédito?

Justo antes de irme de vacaciones en julio tuve varias conversaciones con una letrada de Bankia que está ejecutando la hipoteca de un chalet de mi interés y a quien le propuse que me cedieran el crédito, lo cual parece ser que les resultaba muy interesante, hasta el punto de que ellos mismos, los de Bankia, le indicaron a la abogada la cantidad mínima que yo debía ofrecerles para que mi propuesta fuera aceptada.

Así que les hice la oferta que me habían indicado por escrito y me largué al paraíso asturiano.

Y hoy la letrada me responde esto:

(...) lamento informarte que desde BANKIA han rechazado vuestra oferta. Estas son las indicaciones que nos han dado para que pudiera formalizarse este tipo de operación:

Este tipo de operaciones de venta de crédito se están volviendo habituales para no hacer frente a las cargas posteriores. Esto puede suponer un problema para Bankia que vende su préstamo con conocimiento de que los acreedores posteriores serán perjudicados.
Por otro lado se considera que en relación con la tasación estadística y los testigos de la zona la oferta es baja.
Se debería realizar la compra del inmueble directamente al propietario asumiendo las cargas posteriores. A ser posible, disminuyendo el importe de quita solicitada.


Te ruego que para cualquier cuestión relacionada con este tema, remitas mail a (...)

O sea, que lo que está detrás de la negativa no es que consideren realmente que la oferta es escasa, porque yo les ofrecí lo que me indicaron, sino que lo que les preocupa es que sospechan que actúo por cuenta del demandado con la intención de esquivar las cargas posteriores, que son bastante importantes.

Naturalmente que eso es del todo falso, aunque no se me ocurre cómo podría demostrárselo a los responsables de Bankia.

Les he respondido que los titulares de derechos posteriores a los suyos lo tienen muy fácil porque pueden acogerse a lo estipulado en el art. 659 de la LEC, subrogándose en los derechos del actor. Además siempre pueden acudir a la futura subasta y pujar en ella hasta que sus créditos queden cubiertos por el sobrante, de forma que sus intereses sean salvaguardados. 

En cualquier caso estoy alucinando de que una entidad bancaria arruinada como es Bankia se preocupe por los intereses de la competencia antes que por los suyos propios.

¿No os parece?

 

  1. #1

    Jotaerre

    Creo que en la respuesta está la explicación: "Esto puede suponer un problema para Bankia..." ¡Cómo si no tuvieran bastantes, como para arriesgarse con otros!

  2. #2

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Bankia me vende el crédito y se lleva la pasta. A partir de ese momento yo soy el nuevo acreedor. ¿Qué problema puede representar eso para Bankia? ¿en qué perjudica a los acreedores posteriores que sea yo y no Bankia quien esté por delante de ellos?

  3. #3

    Jotaerre

    Bueno, supongo que no quieren crear ni la más mínima sospecha sobre su gestión actual, y sí en cambio ganarse amistades y favores.
    Y cediendo el crédito dejan en mano del nuevo ejecutante la iniciativa del proceso, de la subasta, etc.. así que si luego hace una pirula, alguien podría echárselo en cara a Bankia, digo yo.

  4. #4

    Anónimo 162119

    Quizás el "buenismo" se haya apoderado de los gestores de Bankia y hayan decidido que ni ellos ni nadie va a ejecutar la hipoteca, pobres morosos ... Ya veo a los directores de hipoteca haciendo fila para inscribirse en la PAH, obligados por la dirección de Bankia. Who knows ...

    ¿Puede ser que la SAREB sea uno de los acreedores posteriores y que no quiera que Bankia y el resto de bancos pseudoquebrados hagan cambios en sus carteras de créditos de dudoso cobro o en impago?

  5. #5

    Solrac

    Esa respuesta buenista encierra un gato enooooorme. Ahí hay "tema", pero no sabemos cual es.

  6. #6

    tonigs

    Pues precisamente en tramites similares estoy yo y con la misma entidad... Espero que no me salga igual de rana que a ti. Aunque en una ocasión también se negaron a cederme el remate de una subasta sin postores...

    Suerte Tristán o puja un poco por encima de lo que te dijeron...

  7. #7

    Kyrie lomthe

    Yo creo que lo dicho en el primer párrafo es para quedar bien en plan "Mirad como velamos por el interés de todos" (Pero me da igual, yo voy a cobrar de la subasta y que les den a los ocupantes y a los que están por detrás)

    La clave para mi está en esa frase intermedia y metida ahí como quien no quiere la cosa :"Por otro lado se considera que en relación con la tasación estadística y los testigos de la zona la oferta es baja" y lo dicho a continuación, es decir, "Si quieres comprar la casa paga bien y a todos, que luego me haces quedar mal ante la sociedad".

    En resumen, que son buitres carroñeros, pero intentan no serlo y lo "consiguen" gracias a los rescates que reciben.

  8. #8

    mikelbar

    Ya te están diciendo claramente "para no hacer frente a las cargas posteriores". Quieren arruinar completamente al desauciado. Se quedaran con el chalet, dejaran arruinada y con deudas perpetuas a una familia, y luego venderan por cuatro perras el inmueble a un fondo "buitre".

  9. #9

    delicateshot

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Pues en que, en sus cuentas aparece: "Se debe 300.000 -ejemplo hipotetico todo esto-, se ejecuta por la deuda". Sin embargo con la cesión de crédito ellos ven: "Se debe 300.000, se vende por 250.000". Y en algún lado sonaran las alarmas: "¿Cómorrrrrrrrllll, se han regalado 50.000 Euros?", y es que funcionan asi, sin pensar que el Chalet (probablemente) no lo van a poder vender ni por 200.000...

    En general yo creo que los bancos son reacios a ceder los créditos, en algunos directamente me han dicho que ellos ejecutan todo (como el banco rojo rojo...) y en otros que sólo venden a inversores por paquetes...

    P.D.: La opcion de los fondos buitre creo que es también muy acertada.
    P.D. 2: En este caso, ¿no ves tan claro lo de ir a la subasta o es por ir con más margen?

  10. #10

    Tristán el subastero

    en respuesta a delicateshot
    Ver mensaje de delicateshot

    La subasta la veo clarísima y aquí la espero con la escopeta cargada. Lo que buscaba era ir con más margen porque la propiedad es muy interesante.

  11. #11

    Chortas

    Imagino que si no quieren ceder el derecho de crédito ya lo de ceder el remate ni de coña ¿no?........

  12. #12

    Tristán el subastero

    en respuesta a Chortas
    Ver mensaje de Chortas

    No me interesa que me cedan el remate. En realidad considero que en muchas ocasiones ofrecerte a los acreedores como cliente para la cesión de remate es darles gasolina para la subasta. Prefiero competir contra ellos y que suban hasta donde puedan, que a veces será más de lo que yo puedo subir pero otras veces será menos.

  13. #13

    Crayola

    Yo una vez conseguí un acuerdo con Bankia. Desde Zaragoza contacté con la oficina de Bancaja que tenía el crédito fallido. Allí me indicaron que el responsable era un empleado de Caja Madrid y que acudiese a su sucursal. Este muy eficiente y currante caballero me dijo que debía enviar comunicación a un compañero de Caja La Rioja, en Logroño. Allí se estancó el tema, hasta que a base de llamadas y correos conseguí que el tipo se lo tomara en serio y enviase la oferta con su beneplácito a Madrid, donde se aprobó la operación en los términos que ofrecí. Esto es Bankia. Palabra de honor. Por supuesto no he vuelto a intentar ningún acuerdo más. Mi salud es lo primero.

  14. #14

    anatoly

    Por lo que yo sé, a los bancos no les gusta nada lo de cesión de créditos , remates..etc a particulares.
    De hecho , las veces que me he visto , en tales casos, siempre han sido desesperantes cuando menos.
    Mi opinión personal,es que (salvo departamento juridico) no tienen ni idea de que va el asunto.
    Que tiene que ser aprobado, autorizado, por no se cuantas personas... y que en el caso de las cajas , la mayoria ya no estan, han sido trasladadas, están de mala uva porque tienen que trabajar más por menos..etc

    En un caso, el responsable de cobros por impagos de hipotecas de una oficina principal, de Caja España, en Capital de Provincia, me respondió " Que en subasta había que pagar lo de ellos (primera carga) y las cargas posteriores, que para eso estaban anotadas en el RR.PP " . Leisteis bien , las cargas posteriores, . Y todo ello, porque solicitaba via burofax la subasta notarial, en nombre del deudor, a lo que se negaron diciendo " es que no lo vemos " (teniendo garantías que cobrar todo los suyo)
    A la pregunta de ¿Que es lo que no véis? respuesta: ........... (sigo esperando)

  15. #15

    Kyrie lomthe

    en respuesta a anatoly
    Ver mensaje de anatoly

    No eres el único que piensa que a la Banca sólo le interesa los negocios y procedimientos de sota, caballo y rey, siempre iguales, los demás les desquician y no los entienden.
    El problema es que la situación ha cambiado y si quieren hacer caja rapidito y sin complicaciones tienen a los subasteros llamando a la puerta, a ver cuando se dignan en responderles.

  16. #16

    mtlc2012

    en respuesta a delicateshot
    Ver mensaje de delicateshot

    Estoy de acuerdo contigo. Cómo vender algo que costó 300.000 por solo 250.000. Nadie tiene las narices de reconocer que ya solo vale 200.000.

    En cambio, si en una subasta sale por 150.000, siempre podrán decir que los subasteros están tirando los precios. Ellos son buenos y los maños son los otros.

    Esto no solo pasa en Banca, en otros muchos sectores pasa lo mismo. Nadie se atreve a tomar decisiones.

  17. #17

    Geoff007

    En el 2008-2012 cuando deje el trading bursatil para dedicarme al trading de notas, los bancos regalaban literalmente esas notas por nada. No era inusual comprar notas por 5 centavos de dollar, modificabamos el prestamos para que los que vivian en las casas pudieran pagar comodamente y no perdieran sus casas y a las pocas semanas revendiamos ese prestamo por 70 centavos de dollar. Se gano muchisimo dinero en esos años.

    Otra modalidad era comprar un Bulk (paquete) de prestamos no peforming. Digamos 70 hipotecas que no estaban pagando, pero que tenian un valor original de 1,000,000 y tu ofrecias 150,000 al banco por ese paquete y te lo estrellaban en la cara!!!! luego, vendias esos prestamos de forma individual sin siquiera modificarlas (osea, as-in) Y te ganabas 500,000 dolares en unas semanas como nada.

    Eso ya NO existe!!.. Hoy dia un banco no te vende una nota por mas "non-peforming" por menos del 85 centavos de dollar. Los bancos tienen una guerra declarada a Obama por lo del estupido y comunista Dodd-Frank y NO estan prestando ni matado para comprars residenciales. Por lo tanto, se les importa un huevo mantener el poco inventario de notas no peforming en su poder...

    Pero como dice un viejo dicho "el que inventa la ley, inventa la trampa". Yo te recomiendo amigo Tristan que busque comprar notas comerciales. Usualmente (al menos aqui, el mercado comercial de prestamos es totalmente irregulado) en ese sector los bancos suelen ser mas "temerosos". Y cuando digo comercial no me refiero necesariamente a naves comerciales o centros comerciales. Me refiero multifamiliares tambien.

    Otra opcion muy lucrativa, pero mas especializada, es la compra venta de segundas hipotecas.. Yo he comprado segundas hipotecas de 80,000 dolares por solo 1000 dolares! (la mas reciente en julio). Pero obviamente, en segundas hipotecas tu tienes que saber muy bien que estas haciendo, porque no es un primer lien. Si tienes buenos contactos en los bancos, puedes comprar segundas hipotecas por nada y revendersela al comprador de la primera hipoteca y ganarte como decimos "el picoteo".

    NOTA: el mercado de compra-venta de notas aqui es de 2 Trillones anuales. Por lo tanto es muy liquido y esto es importante. Sin embargo, me temo que en Espana el negocio podria ser mejor, porque tengo la percepcion de que hay menos players individuales en la competencia. Basicamente somos Market Makers de un mercado OTC.

  18. #18

    Geoff007

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Porcierto amigo. Yo prefiero usar Deed in Lieu que rematar las propiedad si el viviente se niega a una modificacion. Y porque es esto? porque es mas barato darle 10,000 euros para que se vayan (Deed in Lieu) que rematar la casa judicialmente. la gran mayoria acepta el Deed in Lieu porque no le afectara el credito y tienen algo de capital para empezar de cero en otra propiedad. Gracias a Dios, hasta el sol de hoy, no he tenido que hacer ninguna ejecucion. las 4 o 6 veces que tuve que sacar a una familia fue con Deed in Lieu y todos quedamos contentos.

  19. #19

    Geoff007

    en respuesta a delicateshot
    Ver mensaje de delicateshot

    Esta totalmente erroneo hermano. Los bancos ganan dinero en el carry trade (compran deuda a un precio y prestan esa deuda un precio mayor) Los bancos NO les interesa en absoluto tener inventario de deudas malas en sus libros (eso si les come el profit margin del carry trade). En muchos paises de europa ese negocio es institucional y se basa en el Libor. Pero aqui en USA es un mercado totalmente abierto y los bancos se basan en los Feds Funds.

    Todos los prestamos bancarios del mundo son vendidos automaticamente sean ejecutados. Te pondre un ejemplo de algo que hago yo y no soy banco.

    Imagina qe yo tengo una linea de credito con diferentes warehouses de prestamos por un total de 10,000 millones mensuales. Ellos me ofertan la tasa al 4,50% sin incluir costos de cierre. Si Yo logro prestar esos 10,000.000 en un mes al 4,55% sin incluir los costos de cierre, me estoy ganando 50 puntos basicos, que son cada punto $31,25 x 100,000 x 10,000,000= $156,250 de profit ese mes solo originando y vendiendo el prestamo a solo 50 puntos basicos. Por lo tanto mi REAL trabajo es controlar el costo de cierre, que me podria comer el profit.

    En el mundo real, los bancos hacen esto pero en trillones de dolares! La Unica razon por la cual un banco HOY dia acepta depositos es porque los estados lo exigen y ellos juegan con esos margenes de una forma lamentablmente no muy etica hoy dia (gracias a Bill Clinton y su ley de comnty reinvesment act del 95).

    Por lo tanto, cuando los bancos hacen un prestamo, lo revenden inmediatamente en el mercado secundario y

    1- muchas veces los compradores no son muy liquidos
    2-Los inventarios matan toda forma de ganancia de los bancos.

    Y tu preguntara, pero yo voy a pagar al banco todos los meses?? Si claro, eso se llama Servicing! el banco aunque venda el prestamo, sigue cobrando el prestamo para pagarlo al comprador de la nota y por ese servicio cobran un 10% del monto mensual, cosa que es otro gran ingreso.

    EN estados Unidos para sacar la licencia de prestamistas requieres dos cosas.

    1-250,000 dolares cash en warehouse con apalancamiento 20x1 (osea que si pones 500,000, puedes prestar 20 veces esa cantidad) Pero puedes ofrecer servicio de servicing (cobro) como los bancos. la unica diferencia es que no puedes emitir tarjetas de credito ni aceptar depositos.

    2-La licencia comun (que tengo yo) solo exigen 63,000 dolares minimos con un warehouse Y el apalancamiento es 15x1. Pero No puedes ofrecer el servicio de cobros.

    Despues, todo es exactamente igual que los bancos!..El mercado secundario de compra-venta de prestamos a menor escala es ligeramente diferente, pero igual de interesante.

    Espero que esto te ayude a entender como funcionan los bancos en todo el mundo y el potencial salvaje que existe en la compra-venta de notas.

    PD: Los Bancos en espana son mucho menos pragmatico que los de los paises anglos, ya que tengo entendido que cometen el abuso de seguir cobrando hipoteca al prestatario despues de una ejecucion, cosa que me parece una vulgar rastreria!. Yo no soy abogado de espana y no se bien como funciona el mercado alli, pero es tan absurdo e inhumano que me parece que se estan agarrando de clausulas medievales para hacer lo que han hecho en ESE sentido. Yo he comprado deudas hipotecarias de paises del tercer mundo como republica dominicana, panama y colombia y por lo que leo aqui (sin animos de joder) me parece que a veces leo cosas de grecia, italia y espana que tiran mas para afganistan..

  20. #20

    Tristán el subastero

    en respuesta a Geoff007
    Ver mensaje de Geoff007

    Cuanta razón tienes amigo Geoff. Ahora bien, te digo que la mayoría de lo que mencionas en España suena a chino porque... no es que las leyes de los países anglosajones sean más libres sino que en la antigua Europa estamos aún con las cadenas a cuestas. Aquí con la Revolución Francesa tumbamos al antiguo régimen para encumbrar a otro pseudodemocrático pero socialista hasta el tuétano.

    Apenas nada de lo que mencionas se podría llevar a cabo en Europa.

    Prohibido, forbidden, verboten, interdit, proibito

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  • Tristán el subastero

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