Cesión de créditos dudosos: ¿fin de la Trilogía?

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Parece mentira, pero en abril hará dos años de la apertura de este blog. Una echa la vista hacia atrás y le resulta inverosímil haber llegado hasta aquí. Casi casi que da vértigo. ¿Seguro que he sido yo el que ha escrito todo eso? Debe haber sido asi. Y, aunque como a los hijos, quiero a todos los posts por igual, hay a algunos que los recuerdo, por distintos motivos con más o menos cariño. Por ejemplo, la Representación con Capital Privado en Tres Actos: Presentación y Nudo, y Desenlaces Alternativos. ¿Cómo no coger cariño a ese elemento de KF o a ER? Casi que dan para una saga a lo Potter. De hecho, la secuela bien podía ser Quid pro Quo, donde nuestro amigo ER sometía su negocio a una reorientación estratégica.
Pero el caso es que la vida no se detiene, y como en toda saga que se precie, que menos que una Trilogía. Le sugiero a ER una nueva linea de negocio. Después de haber trabajado el tema de las refinanciaciones, y tras haber acometido el tema de la venta de inmuebles, ha depurado aún más su linea de negocio. ER, salado, ya no debes vender créditos para reunificar deudas. No. Tampoco inmuebles de gente que este ahogada. No. Directamente debes comercializar créditos dudosos, a punto de ejecutar, debes buscar que alguien se los compre al Banco,o a aquel IA que estaba pillado. Y es que la arruga no se si será bella, pero hay quien considera que los créditos dudosos lo son. La pena, es que se me han adelantado en la Revista del Colegio Notarial de Madrid.
Dicho medio reproduce un mailing de lo más goloso. El post original esta aquí, y a continuación reproduzco la misiva comercial, eliminando los nombres, que es lo de menos:
Estimado Sr./a:Me dirijo a Vd. para presentarle un producto financiero, denominado Compra de Crédito, con una alta rentabilidad y seguridad.
Grupo A está compuesto por profesionales especialistas en Inversión, B; especialistas en asesoramiento y gestión, C y letrados especializados en ejecuciones hipotecarias, D.

B dedicada a la Inversión y Gestión de Activos Inmobiliarios y con una larga trayectoria profesional, ofrece un excelente producto financiero, a través de Compra de Créditos con una rentabilidad del 14% con garantía hipotecaria, de activos inmobiliarios: locales, oficinas, naves industriales, naves en altura, viviendas, suelo urbano-industrial,…

El procedimiento de Compra de Crédito se inicia en el momento en que Vd. se hace cargo de un crédito que en su día el banco concedió y que actualmente está en mora. Desde el momento en que se firma la escritura del crédito ante notario, Vd. obtiene unos beneficios relativos a los intereses de demora, en función del capital invertido y del porcentaje de los intereses, ya pactados en la escritura.

Vd. se estará beneficiando cómodamente de esos intereses de demora por un periodo aproximado de entre diez y quince meses, tiempo que depende de la agilidad de los juzgados, abogados y procuradores, hasta el señalamiento de la subasta.

Los gastos que conlleva esta operación financiera de compra de crédito se reducen a: Notaría, en el momento de la firma;

Hacienda, teniendo que abonar el 1% Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (dependiendo de la base del capital de la inversión);

Registro de la propiedad, para formalizar el cambio del titular del crédito de la hipoteca;

Honorarios de A, por el estudio del inmueble y viabilidad de la compra.

Si el proceso ejecutivo sobre el inmueble objeto de compra siguiera su curso y se llegara al final del procedimiento que es la subasta pública, Vd. como inversor, recuperaría el capital invertido más los intereses de demora devengados hasta ese momento.

Tras el acto de subasta, un tercero podría adjudicarse el inmueble en Cesión de Remate. Nuestros Asesores C se encargan de buscar finalistas que se adjudiquen el inmueble al mejor precio de mercado.

Todos los procedimientos los llevan nuestros abogados D, especialistas en ejecuciones hipotecarias, implicándose en cada procedimiento hasta el final; muestra de ello es que D asume todos los gastos por éste concepto hasta el desenlace de la inversión.

Para Vd. hemos creído oportuno seleccionar Locales, Oficinas y Viviendas, pensando en su actividad profesional, aunque no obstante estamos a su disposición para ofrecerle cualquier otro activo que sea de su interés.

La finalidad de este producto con alta rentabilidad no es tanto adjudicarse el activo inmobiliario, como beneficiarse de la operación financiera. Piense que muy pocos le pueden ofrecer una rentabilidad tan alta y garantizada como Grupo A.

Grupo A desde este momento está a su disposición para cualquier consulta, duda o aclaración que le pudiera surgir sobre nuestro producto financiero.

Sin otro particular, y a la espera de sus noticias, le saluda atentamente,
Lo que más me gusta es el último párrafo. ¿Dudas?, ¿aclaraciones? Pues muchas. Por orden son las siguientes:
1. Voy a prescindir del aspecto ético del asunto. A diferencia de lo que parece deducirse del post de la Revista notarial, para mi esto es una transacción comercial (me hace gracia la alusión al interés de demora como elemento creador de valor). Lo mismo que hay quien cambia de Banco, hay Bancos a los que les gustaría cambiar de deudores. Por tanto, por la parte del deudor no le veo mayor complicación. Su obligación es pagar. Y respecto a que se les estruje, me temo que cuando llegan a este punto no se quien esta más estrujado en ocasiones, si ellos o los acreedores. Otra cosa bien distinta es que considere que en esta misiva hay temas que se omiten y que el inversor debería conocer. Pero claro, quien se mete en estos asuntos debería saber lo que esta haciendo, sin esperar a que Grupo A le ilumine.
2. La misiva habla de producto financiero, alta rentabilidad y seguridad. Incluso se refiere a una rentabilidad concreta, del 14%. Para empezar, y si lo estoy entendiendo bien, comercializan un producto financiero. Entiendo que dificilmente caerá bajo la supervisión de BdE o CNMV, pero queda claro que debería estar ahí. O sea que lo más probable es que esto acabe competencialmente en las ineficaces manos del organismo de consumo de turno. No estaría mal que la famosa ley en tramitación sobre intermediarios financieros en refinanciaciones aludiese a este tipo de prácticas. Y es que, hablar de alta rentabilidad y seguridad en este tipo de inversiones es más voluntad que realidad. Y me explico.
Cucamente, y después de haber soltado eso, dicen que todo depende del tiempo y agilidad de los juzgados. Obviusly. Y ya sabemos como funcionan estos en España, por lo que no entiendo como pueden cifrar ese 14%. Cualquiera que sepa de finanzas algo entiende que una variable fundamental a la hora de hablar de rentabilidades es el factor tiempo. Pero aquí no pasa nada, suelto lo del 14% y a correr.
Claro que la cosa se puede poner más fea. Y es cuando me hablan de la seguridad. Si ya ha quedado claro que no sabemos cuando vamos a recuperar la cantidad invertida, igual debemos preguntarnos que pasa con la seguridad. Por un lado, habrá que ver si esa garantía inmobiliaria es tal garantía o no. Y a esos efectos, la relación deuda vs precio de mercado es fundamental . Y debe ser muy muy muy amplia si no queremos sudar. Pero voy más lejos aún. ¿Qué garantías tiene el inversor de que el juez no declare nulas algunas de las cláusulas del préstamo cedido, y eso le acabe perjudicando financieramente, por poner un ejemplo? ¿Quién se responsabiliza de esa situación? ¿Esta capacitado el inversor para hacer un estudio jurídico previo del crédito que asume? A mi, como producto financiero, no me acaba de gustar nada de nada.
3. Alguno pensará que si tan chollo es, cuáles son los motivos por los que la entidad financiera se lo quiere quitar de encima. Ahí es lo único que tengo claro. Una entidad financiera seria no busca, por mucho que alguno lo crea, obtener beneficios vía ejecución hipotecaria. En primer lugar, debido a que es consciente, a diferencia de los inversores particulares, de lo tortuoso y largo del camino ( en el cual habrá que provisionar, anticipar gastos, reflejar esa morosidad en el balance con el coste en sus emisiones, etc). Y en segundo, debido a que afea su cuenta de resultados. Las entidades financieras, de lo que saben y de lo que quieren sacra dinero, es de prestar dinero y de que se lo devuelvan, por poner un ejemplo.
4. Hay un tema curioso. Mientras que se cita expresamente esa rentabilidad, de la que uno se permite dudar (14% a qué plazo, de qué modo), apenas se toca el tema de los honorarios del Grupo A. Queda claro que B cobra el día de la cesión, no tengo claro cuando cobra C, y de los abogados D se dice que esperan al final del proceso. Si tan fácil lo ven, que cobren todos al final y dependiendo de esa agilidad de los juzgados, ¿no? Pero uno que es curioso se acaba preguntando cuales pueden ser los honorarios. Veamos, si hablan de un 14%, podemos suponer que esa rentabilidad es neta antes de impuestos. Considerando que el inversor ha de percibir los intereses de demora, que vienen a ser de un 19%, descontemos el 1% de AJD y cuatro cosillas más y nos podemos hacer una idea. Sin embargo, insisto en que no veo clara esa rentabilidad del 14%.
Por cierto, aunque se que es una manía mía que Pau no entiende, supongo que no cobrarán nada del Banco que se quita el crédito de encima. ¿Soy el único al que le resultaría rara esta práctica?
5. ¿Significa esto que nunca acometería este tipo de inversiones? Para nada, estoy seguro que a alguno le resultar beneficiosas, incluso tengo claro algún tipo de perfil(no, no lo voy a decir). Pero no los calificaría como de alta rentabilidad y seguridad. Puede que si, puede que no. Si tan, tan bonito es, le planteo una evolución del producto para dotarlo de seguridad: el Banco se quita la deuda de encima pero garantiza subsidiariamente esas condiciones de rentabilidad y el buen desenlace de la operación. ¿A qué es más bonito así, casi como una operación de aparcamiento de autocartera? Claro que entiendo que el Banco de España es posible que diga algo, por ejemplo que ese activo dudoso debe seguir contabilizado en la cartera del Banco, dado el riesgo que asume.
En todo caso, y acabado esta trilogía, no se si lo próximo será una secuela o una precuela. ¿Apuestas?
  1. en respuesta a Anonimo
    -
    #12
    07/03/12 14:16

    Hola Violeta, veo que a esta entrada de 2009 no ha respondido nadie. ¿Al final comprasteis la vivienda por ese sistema de cesión de crédito?A mi tambien me han propuesto algo parecedo y para darme los datos registrales y nota simple de la vivienda me piden primero que les de una fotocopia de mi DNI y firme un documento comprometiendome a hacer la gestion a través de ello. Me parece un procedimiento raro y tampoco me fio.
    Agradeceré que si sabes algo me informes.
    Saludos,
    Berenguela

  2. #10
    Anonimo
    20/10/09 00:02

    Hola. Nosotros estamos buscando una vivienda para comprar y hemos visto algún inmueble que ofrecen por este sistema (cesión de crédito), pero no sé si fiarme. Dicen que es del Banco Santander, pero la empresa de contacto para las gestiones es Receta Express y piden que hagas una transferencia de 1000 euros para la reserva y luego, el resto del importe,por cheque bancario en 7 -15 días. ¿Os suena de algo esto? ¿podría ser un timo?. A mi si me interesaría quedarme con la vivienda ¿que problemas podemos tener?. Os pongo lo que dicen en su página web: "... es una empresa con una dilatada experiencia en la venta de activos financieros, hipotecas con dificultad de pagos y con reclamación judicial iniciada, de las más importantes empresas financieras de nuestro país, respaldadas por bienes inmuebles de valor muy superior a las mismas.

    Tras la venta de los mismos al interesado (cesión de crédito), nos ocupamos del seguimiento de la operación hasta la culminación del proceso judicial con la posterior adjudicación a nuestro cliente.

    Nuestro objetivo es conseguir la propiedad de un bien inmueble (piso, chalet, local comercial…etc.) para nuestro cliente a un precio muy inferior al de mercado por esta formula de cesión de crédito.

    Resumiendo, nuestro trabajo abarca desde la primera toma de contacto con el futuro propietario hasta la entrega del inmueble"

    Y sobre el procedimiento a seguir ponen lo siguiente: "para realizar la reserva de cualquiera de los prestamos hipotecarios que se garantizan con cada inmueble, deberá:

    - Ingresar por transferencia bancaria la cantidad de 1.000€ (Mil euros) en la entidad Barclays en el número de cuenta...
    - Mandar un fax con los datos personales de los compradores, domicilio, teléfono, mail, inmueble que señalizan, DNI, estado civil y justificante del pago;

    Posteriormente en un plazo de 7 a 14 días, deberá hacerse efectiva el resto de la operación mediante el pago con cheque bancario de la forma y manera que se en su momento se le indicará, en la correspondiente oficina del Banco, ante notario se otorgara la oportuna escritura de cesión y se apoderará al abogado y procurador correspondientes para que continúen con la causa; también se efectuarán todos los trámites necesarios para la inscripción en el correspondiente Registro de la Propiedad. Para acudir a estas compras es necesario tener el importe disponible, ya que las entidades bancarias no financian este tipo de operaciones. En el importe que marcamos están incluidos todos los gastos hasta la finalización del procedimiento judicial; en el momento de la adjudicación se pagarán los Impuestos correspondientes (7% actualmente) más la escritura de propiedad."

    ¿Que pensáis de esto? Yo no me dedico a nada de esto y me suena todo a chino, cualquier opinión o consejo me será de gran ayuda.
    Muchas gracias.
    Violeta.

  3. #9
    21/01/09 18:04

    Tristan, touche, ése era uno de los perfiles. Hay otro como mínimo.

    Lo de la rentabilidad sigo sin tenerlo claro. Una cosa es que se gnere un derecho, y otra.como bien señalas que pueda cobrarlo con la gaantía. O los gastos que tenga, o....

    Gracias a ti por leerme.

  4. #8
    20/01/09 22:11

    Un perfil clarísimo de clientes potenciales somos los subasteros, de hecho hace ya unos meses que yo recibí propuestas muy parecidas. No nos asusta el procedimiento judicial (aunque debería hacerlo tal y como está la justicia), y tampoco nos asusta que acabe en subasta.
    Lo del 14% es verdad, y evidentemente se refieren a un 14% mientras dure la inversión, si dura sólo 6 meses al final habrás ganado un 7%, y si dura 18 meses habrás ganado un 21%.
    Fernan2 tiene razón en cuanto al peligro de que durante la demora el mercado inmobiliario sufra otro bajón, presisamente ese es actualmente el mayor peligro de adjudicarte hoy bienes en subasta. Hay que tener mucho cuidado con las valoraciones.
    Y otra ventaja de hacer esta operación es que te conviertes en el único que puede ceder el remate, teniendo 20 días para buscar cliente. Osea, un chollo.
    Sin embargo, yo, que soy subastero desde hace una porrada de años, siempre he sentido escrúpulos de convertirme en prestamista (usurero). Escrupuloso que es uno.
    Saludos y felicidades por este post, me ha gustado mucho.

  5. #7
    19/01/09 20:00

    Bernardo, totalmente contraproducente ;)
    JM, lo que dice la nmaley es que solo abe el derecho de cesión de remate en el caso del ejecutante. En ese caso s que cabe, y si has comprado el crédito moroso y tal y como describe la oferta lo más normal es que tu seas ejecutante.

    En todo caso, y yendo más allá del tema en cuestión, siempre hay opciones en la práctica para lograr esa cesión aunque la ley la limite

  6. #6
    Anonimo
    19/01/09 18:57

    Hay otro aspecto que comentar. Cuando un piso se subasta hay que depositar un % del precio y, con la nueva LEC NO SE PUEDE CEDER EL REMATE A UN TERCERO, por lo que el comprador de la hipoteca se tiene que "tragar" el piso, pagando transmisiones, claro.
    Un saludo
    Juan Manuel

  7. #5
    Anonimo
    19/01/09 15:35

    ¿Se puede cobrar una hipoteca (más intereses de demora) a base de romperle las rodillas al personal con un bate de béisbol?

  8. #4
    19/01/09 15:24

    Gracias Macro, pere esperemos a abril ;)
    Fernan2, es que cuando hablo de mercado el tema es bastante complejo. Fíjate que me cuesta referirme a procentajes, y es que en función de los activos el asunto varia bastante (por no hablar de posibles procesos concursles que paralicn la ejecución). En determinados activos diria que un 50% es arriesgado y en otros que adelante.
    Además, insito en que hay al menos dos perfiles de clientes a los que, por sus caracteristicas, la operación les puede resultar interesantes. Dadle vueltas, pero prefiero no hablar de ello, al menos en uno de los casos.

    Gracias Pau

  9. #3
    Anonimo
    18/01/09 22:53

    Mira que eres malo, compañero!
    Muy buen post, comos siempre.

  10. #2
    18/01/09 21:41

    Me sorprende que no hagas hincapié en lo que se puede perder en un proceso de subasta... es cierto lo que comentas de que la relación deuda vs precio de mercado es fundamental, pero a esto debemos aplicarle dos correcciones: lo que pueda caer el mercado durante el proceso de ejecución, y sobre todo, lo que se venda en subasta por debajo del precio de mercado, en un momento donde abunden las ejecuciones hipotecarias y escaseen los compradores. Si a eso le sumamos un crecimiento esperado de la deuda de alrededor del 20%... incluso una aparentemente muy buena relación deuda vs precio de mercado, digamos un 50%, puede ser insuficiente hasta para recuperar el capital inicial.

    s2

  11. #1
    Anonimo
    18/01/09 13:56

    ¡Felicidades!

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