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El post de hoy me va a dar poco trabajo, sólo copiar y pegar la consulta de un lector asiduo del blog y mi respuesta intercalada entre sus preguntas.

Hola Tristan:
... como sabes soy el hipotecante segundo en un embargo (es un crédito que me cede una financiera por una deuda). Aún no se ha pedido la subasta por ninguna de las partes. El primer hipotecante es un banco y la responsabilidad hipotecaria es baja, aproximadamente 70.000 €, (la certificación de cargas se pidió en Abril de 2008, es decir hace un año). La RH de la mía es mucho mayor 190.000 €, (la certificación de cargas se pidió en Agosto de 2007). En tercer lugar hay pedida certificación de cargas por el mismo banco de un préstamo de 8.000€ y esto es todo. He sacado el certificado notarial y todo está claro. No existen más acreedores.

Quisiera saber como proceder en los dos casos siguientes:

A) Es el Banco de la hipoteca anterior el primero en sacar a subasta
 

1.- ¿Cual sería el tipo de esta subasta? Está acordado en la propia escritura de hipoteca, es el valor en que la tasaran cuando hicieron la misma Primero sale al 75% y si no hay pujas baja al 50% y entonces se empieza a pujar? De lo contrario se lo adjudica el Banco? ¿Es así? No, cualquiera puede empezar a pujar desde un euro si lo desea. Los porcentajes sólo sirven para saber si la adjudicación es firme o no. Si llega al 75% es firme, aunque puede haber empezado desde un euro. A este respecto te recomiendo uno de mis primeros post, el del 30 de enero, titulado " Subastas judiciales, nociones básicas"
 

2.- ¿Debo contratar abogado y procurador para presentarme en la subasta como segundo hipotecante? Para participar en la subasta no necesitas ni abogado ni procurador, otra cosa es que más tarde, cuando quieras que te entreguen a ti el sobrante (por ser siguiente deuda) sí tendrás que hacerlo.
 

3.- ¿Tendría que consignar sabiendo el Juez que soy el segundo hipotecante? Si te personas con abogado y procurador como segundo hipotecante es posible que no tengas que depositar, pero sinceramente no lo se. Yo de ti me acercaría a ese juzgado y se lo preguntaría directamente al secretario. A veces son más accesibles de lo que pensamos.
 

4.- ¿Puedo presentarme en la subasta como cualquier subastero? ¿Que pasaría con el dinero de mi hipoteca? ¿Se descontaría del precio final? Por supuesto que puedes. Si te has personado en el procedimiento y te lo adjudicas, no creo que te obligaran a rematar, pero la verdad es que tampoco estoy seguro.
 

5.- ¿Que precauciones debo tomar como segundo hipotecante para no quedarme sin la vivienda?
Tú tienes más posibilidades que otro cualquiera de adjudicártela, porque sabes que, a partir de 70.000 euros todo el dinero va a ser para ti, así que a partir de ahí puedes subir hasta 260.000 sin que te cueste un euro.

B) Si soy yo el que la saca a subasta (en realidad no me interesa que salga la subasta antes del 2010)

   1.- ¿Sería el mismo tipo de subasta que la anterior? No, en este caso el tipo sería el que esté especificado en la escritura de la hipoteca que ahora es tuya.

2.- Si quiero quedarme con la vivienda ¿tengo que esperar a que salga por el 50% si antes no ha pujado nadie y me la adjudico? Nada que ver. Tienes dos posibilidades:
1- Si se declara desierta tienes 20 días para quedártela por el 50% del tipo o por el total de la deuda
.

2- Si quieres adjudicártela pujando, te tienes que asegurar de que no queda desierta y para ello tienes que acudir con alguien (un amigo por ejemplo) que simplemente participe en la subasta aunque sea para estar callado. Entonces tú ofreces una cifra y tu amigo se calla y no la supera. Es habitual, lo hacen los bancos todos los días

3.- Se deben 4 años de IBI y 3 de Comunidad. ¿Cuánto tendria que pagar de esto si soy yo el que ejecuta? Si te la quedas en la subasta por la hipoteca anterior sólo tendrás que pagar el año en curso y el año anterior, pero si te la adjudicas como parte actora en la segunda hipoteca, es decir la tuya, aquí la cosa cambia, porque el periodo empieza a contar desde el momento de escritura de la hipoteca. Entonces tendrías que pagar el IBI del año en que se hizo la escritura de hipoteca, el anterior y todos los siguientes. Si eres listo hay un método para sortear eso...., pero no lo hagas, tu ayuntamiento te necesita. je-je

C) En ambos casos cual sería el ITP. Me han dicho que hay manera de que se quede en el 2% "figurando como profesional" (¿?) Ni flowers, es posible que en el País Vasco haya algo de eso pero, sinceramente no lo sé. Si fuera una vivienda nueva quizá podrías pagar el iva y luego compensarlo, pero está claro que no es el caso. El ITP depende de la Comunidad Autónoma, en Madrid es el 7% con algunas excepciones como por ejemplo si la vivienda está en el centro histórico.

D) Por último te pediría el consejo de mi mejor maestro. ¿Que harías tu en mi caso?
Aún no he visto el expediente judicial pero para eso ¿necesito abogado y procurador?

Lo primero que haría es ir al juzgado y estudiar perfectamente el expediente del procedimiento de la hipoteca anterior. Para ello aún no necesitas abogado ni procurador. Si no te lo dejasen ver alegando que aún no está en subasta o lo que sea, les explicas el caso y así les ablandas con mucha mano izquierda. Acto seguido me presentaría al secretario para consultar con él las dudas que yo no te he sabido responder, etc. Ya te he dicho que son más accesibles de lo que se piensa. Además, intentaría acelerar en lo posible la ejecución de la hipoteca de la que eres dueño, porque las condiciones actuales son óptimas para adjudicarte la subasta. Creo que, siendo el acreedor, éste es el mejor momento. Además, el 2.010 está a la vuelta de la esquina y si te demoras es posible que te vayas hasta el 2.011 ó 2.012. Si aún no te has personado en el procedimiento que lleva tu hipoteca, es obligatorio que lo hagas con tu propio abogado y procurador, debes hacerlo, aunque si la subasta de la anterior hipoteca está muy avanzada, quizá no te merezca la pena incurrir en ese gasto, porque la tuya quedará cancelada.
Sí, yo creo que me centraría en la hipoteca anterior.

  1. #27
    11/05/09 21:21

    En absoluto, yo siempre he pagado el ITP sobre el precio de adjudicación. Incluso a veces con cargas anteriores que reducían visiblemente éste. Cruzo los dedos y toco madera.

  2. #26
    Anonimo
    11/05/09 21:04

    Interesante post!
    En caso de que el inversor se adjudicase el inmueble por el total de su deuda, o fuese a la subasta como acreedor (poniendo la fianza) y pujase un euro más que el banco y se quedase con la vivienda, ¿sobre que pagaría las trasmisiones patrimoniales?
    sobre el total ( hipoteca del banco + la suya) en el primer caso.
    Sobre el importe de la adjudicación ( puja del banco mas un euro).
    Tristán ¿Sueles pedir la valoración previa y pagar ITP sobre ella?
    Un saludo

  3. #25
    11/05/09 16:42

    El principal de la deuda genera intereses de demora desde la ejecución de la hipoteca e intereses ordinarios hasta los límites que marque la responsabilidad hipotecaria, la cual sirve para eso, para marcar los límites máximos que puedes cobrar.
    Respecto al tratamiento fiscal, doctores tiene la Iglesia y yo no soy uno de ellos.

  4. #24
    Anonimo
    11/05/09 12:06

    Hola Tristán:
    ¿Qué tratamiento fiscal recibe el segundo hipotecante desde que le ceden la hipoteca hasta que llega a subasta? Igual que la del banco estas están generando intereses ordinarios, de demora etc hasta que se subasta el bien o al total de la RH.
    Saludos

  5. #23
    Anonimo
    08/05/09 13:23

    A Francisco:

    Gracias por tu mensaje. Es muy interesante ver cómo pensáis los subasteros. Tengo una duda:

    No veo la ventaja de acelerar la subasta de la segunda hipoteca, salvo que se quiera conseguir la posesión (que no es poco). Te quedarás sin tu carga pero seguirá vigente la primera hipoteca, y por tanto el inmueble puede subastarse en cualquier momento y con un resultado incierto. Supongo que estás pensando en adjudicártela y después pagar la responsabilidad hipotecaria de la primera hipoteca, pero si lo que quieres es pagar suele ser mejor comprar la deuda, porque normalmente sale más barato y tiene menos riesgos. Desde mi ignorancia de las tácticas en las subastas, jurídicamente las mejores opciones me parecen ir a la primera subasta sabiendo que estás en mejor situación que los demás (porque te llevas al menos parte del sobrante) o comprar la primera hipoteca y, entonces sí, elegir cuál de las dos hipotecas ejecutas (seguramente la segunda, para que los postores vean más cargas y se echen atrás). En ambos casos, viendo muy bien los expedientes para ver qué fantasmas pueden esconder.

    Por cierto, una precisión: su la subasta queda desierta, el ejecutante no puede elegir libremente la cantidad por la que se la adjudica: tiene que ser el 50% de la tasación o la totalidad de su deuda. Entiendo que la elección entre una y otra opción dependerá de si tenemos alguna esperanza de cobrar del deudor (que normalmente no será el caso) y por motivaciones fiscales.

    En cuanto al IBI, mi opinión es la que he comentado en mi segundo comentario. El comprador sólo responde del año en curso y del anterior. Esto es así salvo que haya una anotación de embargo de Hacienda anterior a la hipoteca que se ejecuta. Hacienda puede intentar (y seguramente intentará) cobrar más años, pero no tienen razón. En cuanto al acreedor hipotecante, si esos créditos se declaran preferentes cobrarán antes que el suyo.

    Saludos.

  6. #22
    08/05/09 12:53

    Maca, el único documento válido para inscribir el título y que hace las veces de escritura, es el Testimonio del Auto de Adjudicación. Es con el que tienes que pagar a Hacienda y el que tienes que llevar al Registro y luego guardarlo el resto de tu vida porque es como una escritura de propiedad.
    Aunque el auto tenga fecha de unos días antes, para el plazo de hacienda, la fecha que te importa es la que pongan en el Testimonio.

  7. #21
    Anonimo
    08/05/09 12:20

    Gracias por vuestra ayuda Abogadillo y Tristán.

    Efectivamente, como bien dice Tristán el documento que me han dado es el Auto de aprobación de Remate, que según me comentas no me sirve para el pago de Hacienda.
    ¿Qué documento me han de entregar entonces para dicho pago?¿el plazo empezará según me comentais desde que me lo entreguen?, posteriormente a dicho documento ¿me entregarían el testimonio para el registro?¿es así?
    Muchas gracias por vuestra ayuda.

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