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¿Se puede pagar a plazos en las subastas judiciales?

Aunque yo siempre he dicho que a las subastas hay que venir sin problemas de liquidez y que no son para tiesos, lo cierto es que hay algunas circunstancias en las que puede ser muy interesante utilizar el artículo 670.3 para nuestra estrategia de inversión.

¿Y qué dice el mentado artículo?

Pues dice exactamente esto:

 

Si sólo se hicieren posturas superiores al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se harán saber al ejecutante quien, en los veinte días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por 100 del valor de salida. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en favor de la mejor de aquellas posturas, con las condiciones de pago y garantías ofrecidas en la misma.

 

Es decir, que en las subastas en las que por ser el tipo de subasta una cifra tan exagerada que nadie puede alcanzar el setenta por ciento de dicho tipo, quienes ofrezcan hacerlo, pero condicionando dicha oferta a un calendario de plazo a pagos, tienen posibilidades de que se acepte su oferta a menos que el banco acreedor se la levante ofreciendo la misma cantidad.

¿Y esto tiene visos de poder llevarse a cabo?

Por supuesto que sí. En ciertas circunstancias que me callo por motivos estratégicos, esta maniobra es perfectamente posible.

(Actualización 2-oct-2020: Hoy he dejado de callarme la estrategia para conseguir que los juzgados aprueben pagar a plazos en las subastas judiciales, lo cuento en Subastanomics)

¿Y cómo se hace?

Pues ahí está la cuestión. 

Porque hasta ahora, aunque no era sencillo conseguir que el juzgado la aceptase, al menos era fácil intentarlo, pero ahora que no se celebran subastas presenciales, a ver quien me explica cómo podemos decirle al secretario judicial que la cifra que estamos ofreciendo está condicionada a que pueda ser pagada a plazos.

Y en este sentido hace unos días le hice la siguiente consulta a los gurús del Portal de Subastas del B.O.E.:

 

El artículo 670.3 de la L.E.C. permite realizar pujas superiores al 70% del Tipo de Subasta condicionándolas a PAGAR A PLAZOS. En las subastas presenciales hacerlo era tan sencillo como levantar la voz en la subasta y decirlo.
¿Cómo se hace ahora?

 

Y su respuesta no ha podido ser más desalentadora:

 

A través del Portal de Subastas no es posible indicar la forma de pago en caso de resultar adjudicatario de los bienes subastados.

Los datos relativos a una subasta que aparecen en el Portal de Subastas, la adjudicación de los bienes y la finalización definitiva de la subasta son responsabilidad de la Autoridad Gestora de la subasta. Para cualquier aclaración respecto a esos datos, sobre aspectos relacionados con la adjudicación de los bienes o con la finalización definitiva de la subasta, debe contactar con dicha Autoridad.

Puede encontrar los datos de contacto de la Autoridad Gestora en el Portal de subastas accediendo a la segunda solapa de la información de la subasta.

 

Así que ya me diréis si a alguno se le ocurre cómo resolver este asunto.

Lo alucinante es que a los prebostes del Congreso de los Diputados que pergeñaron la implantación de las subastas electrónicas no se les ocurriera que la misma debía dar solución a todos los supuestos que contempla la L.E.C.

¿Se os ocurre alguna solución?

 

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  1. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #80
    21/11/16 15:32

    Yo diría que he respondido... no sé.. al menos sí que he reconocido que soy un rácano.

  2. en respuesta a Inversius
    -
    #79
    21/11/16 15:31

    Lo que te hace falta (o tal vez no) es un sistema de previsión de precio en función de la demanda desestacionalizando, es decir, si en fechas se vende mas, sube precio, etc.

    Sacando así las medias y medianas,y dando pesos a los precios en función de la fiabilidad del dato, puedes tener una razonable idea de la pendiente de precio por zona y aplicar el precio futuro de venta, no simplemente basado en el histórico.. es decir, precio de venta a 6 meses, o cuando sea que tengas la posesión. Al final para saber el margen necesitas saber el precio de mercado a la venta, no a la compra.

    Esto sería una variación de algo que hice para un cliente en otro sector, creo que me he embrollado al explicarlo, pero vamos, esa es la idea.

  3. en respuesta a muros
    -
    Top 100
    #78
    21/11/16 14:21

    Je je je, pues no lo ha hecho nadir y eso que os he dado la oportunidad

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #77
    21/11/16 11:40

    Me voy a permitir un off topic total
    Tristan en la encuesta que has mandado por mail, hay una pregunta, ahora no me acuerdo exactamente cual es, que da unas ganas tremendas de contestar la última opción, pero es que lo dejas a huevo,jejeje.

    Saludos

  5. en respuesta a Inversius
    -
    #76
    20/11/16 02:14

    Ya tienes un alumno esperando tus talleres ... me apunto!

  6. en respuesta a Crayola
    -
    Top 100
    #75
    19/11/16 13:47

    Pobre iluso ese tal Tristán, que hizo equilibrios en la redacción de este post para no dar apenas información.

    Y sí, seguramente Manuel es quien más sabe de todo esto y fue quien me abrió los ojos en su momento y me explicó la forma correcta de llevarlo a cabo.

  7. #74
    19/11/16 09:38

    Ya lo he dicho en el 670.3 no tengo ninguna experiencia pero me gusta aprender para ver si puedo usarlo en futuras compras, que es en definitiva de lo que se trata.
    1.-¿Me sirve com garantías suficientes el bien a subastar o he de aportar muchos más?. Ya que ofrezco el 70% del bien, en vez del 100%, tendría que servir como garantía suficiente y si no cumplo pues se me vuelve a quitar.
    .
    2.- ¿Qué garantías son suficientes? si alguien tiene datos sobre ello. Lo que voy a decir es cierto, en una operación de crédito hace unos años puse unas garantías de 6 millones de € para que me dieran una hipoteca de 90.000 € y les pareció poca garantía.
    .
    3. Como es normal el 650.3 es igual al 670.3 pero para bienes muebles, por lo que me vuelvo a remitir al punto 1 y si el resultado es afirmativo, se abren caminos de esperanza hacia la humanidad, que ya consideraba perdidos.
    .
    Todos estos deberes antes del lunes.
    Good weekend.

  8. en respuesta a Crayola
    -
    #73
    19/11/16 07:54

    gracias crayola, pero de verdad, se ha dado muuucha información en este estos post, para algunos demasiado, lee con atención varias veces estos post y sobre todo los detalles.

    Porque acaso, necesitas que te digamos, vete y compra tal y tal y hazlo de tal manera que te sacas un 80 % de rentabilidad, yo creo que no.

    Si es verdad, que hay segundas y terceras derivadas, el árbol de decisión es muy amplio en el 670.3 y tiene mucha enjundia, pero todo pasa al final, porque el 670.3 quita licitadores y estadísticamente la cuenta de resultados mejora.

    y esto pasa, porque el sistema web no informa si alguien solicita el 670.3 ni si hay reservas, esa falta de transparencia hace que el sistema propicia a jugar con cartas marcadas ligado a que los licitadores solo van a conocer la puja máxima, información que SOLO te va a engañar.

  9. #72
    18/11/16 23:20

    Oye Tristán, mira a ver que la gente se te va del tema, que es INTERESANTÍSIMO por todo lo que implica, por el beneficio que podría proporcionar a los posibles adjudicatarios, con el pago aplazado, y a los ejecutados.
    No suelo entrar a comentar, pero como se han tocado varios temas, me gustaría decir:
    1) Que hoy TINSA me ha tasado en Salou un piso y el tasador se ha dirigido a nosotros durante toda la visita en catalán, cuando le estábamos hablando en castellano. Yo no tengo nada en contra del catalán, pero ahora sí lo tengo en contra de TINSA, por no saber elegir a sus profesionales.
    2) Que conozco personalmente a Inversius y admiro su trabajo minucioso. Me creo sus valoraciones a pie juntillas. Ha creado su propio sistema de trabajo (al margen de que el Big data le facilita mucho la labor) y le da grandes resultados. No nos habla, sin embargo, de sus experiencias con el 670.3, que las tiene. No con temas de quiebra, sino con ofertas firmes.
    3) Me sorprende que alguien que conoce bien el tema del que se está hablando aquí, del posible pago aplazado, y con mucha experiencia en el asunto (Tristán lo sabe, basta con recordar un post antiguo que hablaba del tema) no aparezca para comentar sus impresiones y aportar lo suyo. Una tipo que tengo que decir siempre ha sido atento conmigo y no tiene problema en compartir sus conocimientos. ¡Manuelllll!
    Y para terminar ¿vamos a hablar de lo que realmente considerarían en el juzgado una propuesta admisible en plazo y condiciones? No 90 años, ni el 0,3% de interés. Algo que sea viable.
    Espero aportaciones y experiencias, si las hay. Aunque los 70 comentarios offtopic han sido interesantes, incluido el chiste del viaje a África.
    Saludos (y recordad no contratar a Tinsa en Cataluña)

  10. en respuesta a mfmelo
    -
    #71
    18/11/16 22:44

    absolutamente y totalmente de acuerdo contigo, parece que te has metido en mi mente, en mi caso, todas las propiedades que comercializo se lo paso a mi departamento de ventas, que soy yo.
    Eso me ha ido haciendo perfeccionar mi sistema de valoración de inmuebles, que es estratégico para toma de decisiones.
    En los últimos mes, he analizado los actuales sistemas de valoración (registro propiedad, valora, uda, etc etc ) y a mi entender, les ha faltado el control directo y supervisión directa de la parte real de la calle, que yo si aplico.
    Cuando yo vendo o alquilo algo, y hay una discrepancia con el valor calculado, siempre me hago las siguientes preguntas.
    ¿por que este error?
    ¿como puedo mejorar mi sistema?
    y siempre y siempre, las subastas requieren compra con amplio margen.
    y así una y otra vez, y por eso el departamento de ventas soy yo porque es estratégico.
    Por un lado, están los anuncios, por otro los datos de registro de propiedad, por otro lado los de tasadores, todos absolutamente todos mienten y no coinciden con el cierre de la operación.

    Un problema que tienen en común todos los sistemas, es que son absolutamente estáticos a los ciclos, valoran igual si el mercado está a la baja como si sube el mercado, sin tener en cuenta que el valor de un inmueble está correlado con los fundamentales sino con el sentiment market.

    En todo caso, un buen sistema de valoración debe corregirse con gente que cierra operaciones "fundamentalmente" y recolectar todo tipo de fuentes y ponderarlas adecuadamente, de por si estas valoraciones o datos, parecen que no sirven pero ayudan en el modelo cocinando adecuadamente los datos.

    En todo caso, sin un sistema automático de valoración de mercado, es imposible hacer lo que yo hago, que es decidir que inmuebles de los 600 que pueden salir en un día a subasta, valen la pena y que tipo de oferta hacer.

    Este sistema día a dia, se perfeccioná, y seguirá perfeccionándose,

  11. en respuesta a lucio2012
    -
    #70
    18/11/16 21:58

    Lucio2012 muchas gracias, pero a mi en verdad te digo que me da igual Sevilla que Canarias, que Baleares, que Galicia o el Levante, ahora incluso tengo comprado en Cataluña y Euskadi, cosa que hasta ahora era muy reacio, yo miro rentabilidad, pero esta ha de ser grande y sino los dineros en la caja (del banco). En estas comunidades no me gusta comprar porque les tengo miedo a los independentista, vaya a ser que un día lo consigan y me cojan allí con algo invertido. Lo mismo me sucede con Venezuela o Cuba. En esta última colonia española por las Américas, tengo muy buenos amigos que tienen invertido bastante en inmuebles, pero lo hacen todo a través de cubanas o cubanos, ya que uno extranjero no puede comprar. Ese paraiso comunista, igual que toda dictadura, se la repartiran llegado su momento todos los diregentes del país, porque como dice Don Gaspar Llamazares, son comunistas pero no tontos.
    Saludos y lo suelo mirar.

  12. en respuesta a mfmelo
    -
    #69
    18/11/16 19:47

    Mfmelo mirate la ultima version del fichero de la web subastasboe.hol.es

    Le he kitado las subastas pasadas. Tengo otra version k kito texto superfluo como el "no consta", y kito los decimales de las subastas k al final lo k hacen es estorbar.

    ¿Quieres el historico de pisos de Sevilla? Un familiar vive alli, y estoy siguiendo los precios desde hace tiempo.

    ¡¡Un abrazo y viva Inversus!!

  13. en respuesta a Inversius
    -
    #68
    18/11/16 19:14

    Inversius, tu sistema indicará el precio que por comparación le hayas metido, entre muchas ofertas y hará medias de mercado.
    Yo hago y estudio el mercado y cuando pongo en venta una propiedad y esa no se vende y pasa el tiempo y sigue sin venderse, llego a la conclusión que la tengo muy cara. Si la bajo y la gente me llama, ya me estoy acercando al precio del mercado. Cuando la gente me empieza a regatear para que les baje 5.000 € y me llama otra e igual, creo que ya estoy en precio de mercado y ahora toca esperar.
    En otras ocasiones, tengo viviendas, locales, naves, rústicas y nadie me llama y es porque están muy altas de precio, pero no puedo bajar más porque compré a precios de burbuja y he rebajado al 50% y de ahí no paso y por eso tengo alquiladas, viviendas, locales, oficinas, naves, rústicas, etc, porque lo mío, salvo excepciones, no es alquilar sino vender y comprar con márgenes grandes.
    Ahora me están empezando a llamar para cosas que tenía en venta hace tiempo y que no me llamaba nadie y de esas propiedades la semana que viene firmo dos ventas, en una gano dinero y en otra pierdo.
    Las estadísticas están muy bien, los precios orientatios también, pero hace dos años vendí una propiedad en 65.000 €, me costó 15.000 € y el vecino tenía otra vivienda igual en precio de venta 150.000 €, aún sigue teniendola en venta y es lo que dice Geoff007, la ganancia en subastas está en la compra y no en la venta.
    Saludos computacionales.

  14. en respuesta a lucio2012
    -
    #67
    18/11/16 18:47

    Siendo como dices entonces es un fuera de serie vamos lo tengo por ser una persona con muchos conocimientos,cuando empezamos a participar en el blog había participantes que no se creían lo que decía y hacia. Esta claro que teniendo conocimientos y si encima lo que haces lo haces en beneficio tuyo pues seguro que sacas muchas cosas.
    Yo solo hice el comentario pues yo estoy buscando desarrollar algo y los expertos me dicen que no saben hacer lo que les pido y no a sido uno ni dos, van ya como 7, todos me dicen que si y luego cuando lo miran bien dicen que no, que es imposible hacer lo que pido. Sera que no di con las personas adecuadas.

  15. en respuesta a Licitador
    -
    #66
    18/11/16 11:25

    Buenas Licitador,

    Entro en defensa de Inversius. He visto lo que hace, y se lo que se puede hacer. Somos informaticos los dos, y segun el tiempo que tengas y si te apasiona el tema, puedes hacer todo lo que quieras.

    Creeme, no he visto a nadie mejor que Inversius en el mundo inmobiliario relacionado con big data , o llamalo como quieras (automatismos) . Y encima tiene experiencia en subastas, por otras cosas que hizo anteriormente.

    Después que publicara Tristan mi post, he tenido varias reuniones con "empresas informaticas" y es que te meas de lo que tienen. Mira la app de BBVA valora, que la gente se cree que es una maravilla, cuando te valora el piso en un 150% por encima.

    Él dedica 100% (de su tiempo libre) a este tema y le va bien, esta en continuo aprendizaje, no se cansa el cabrito.

    Cuando tu vas a una subasta donde no pone ni la calle, ni la ref catastral, ni la provincia, el ya sabe como localizarla. Creeme es un hacha.

    Lo que dice Inversius del "abogado corrupto", ¡existe! Conozco a un tio que es intimo de uno de estos abogados corruptos, que lo que hace es vender los pisos de los divorcios y supongo que compra tirao de precio el piso.

    Al principio era como tu, como Santo Tomás. VER PARA CREER. Lo vi, y sé que es capaz de todo. ¡Y yo tambien! Solo me falta tener tiempo.

  16. en respuesta a CarlosMallorca
    -
    #65
    18/11/16 08:03

    Joder Carlos, sigues insistiendo y insistiendo y me tiras de la lengua

    el abogado corrupto de la comunidad, además, debe su compinche debe hacer una reserva de postura para no activar el 70 % y adjudicarlo a un tercero por un valor menor al 70 % para el caso que esta cesión sea inferior a otra que sea honrada.

    las cartas están marcadas, vuelvo a decirlo.

    la 670.3 indica 70 % pero siempre y cuando no tengamos pujas inferiores, en ese caso se activa la 670.4

    Establece el artículo 670.3 de la LEC que "si sólo se hicieren
    posturas superiores al 70% del valor por el que el bien
    hubiere salido a subasta pero ofreciendo pagar a plazos....",
    pero a la vista de que no se acepta el pago aplazado ofrecido
    por XXXXXXXX, ha de actuarse teniendo en
    cuenta la existencia de una segunda puja, con reserva de
    postura, y por lo tanto seguir los cauces del artículo 670.4
    de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

    Solo el licitador honrado tiene alguna oportunidad si hace una reserva de postura que supere a la de cesión y el margen sea tan poco que la cesión de remate no valga la pena..

    y si estadisticamente, le saldrá muy bien, y se lo quedará por la deuda, ya está pasando.

    que por cierto, si te fijas en estas etj, el valor de tasación del perito curiosamente ES MUY INFERIOR AL VALOR DE MERCADO

    no se como lo hacen, supongo que se ofrecen a acompañar al tasador-perito, el tasador le preguntará y este dirá, "tiene menos m2. hubo un incendio y está totalmente destrozado, la realizar que es un sobrante y no se puede ver, ni tiene acceso o no tiene ventanas, "

  17. en respuesta a Inversius
    -
    #64
    18/11/16 07:54

    El que pujara por la misma cantidad con decimales, estoy seguro que es un novato que piensa que ese es el precio mínimo, lo he visto en alguna subasta de la TGSS que me han confirmado los que han hecho la puja, también comentando a algunos interesados que hay alguna subasta y les digo la tasación, se piensan que es el precio mínimo, estoy seguro que ha sido así.

  18. en respuesta a Inversius
    -
    #63
    18/11/16 07:50

    Si se lo adjudica a través de cesión de remate al tercero "enchufado" tiene que ser por el 70%, no pone nada el 670.3 de que basta con que cubra la deuda.

    Normalmente las subastas de CCPP son por deudas bajas, entiendo que valdría más la pena que un compinche hiciera reserva de puja y utilizando el 670.3 para que no te acepten el pago a plazos, que te lo pudieras adjudicar por la deuda y no por el 70% de la tasación.

  19. en respuesta a mfmelo
    -
    #62
    18/11/16 07:48

    mirando en concreto la SUB-JA-2015-1117, el valor del mercado de mi sistema indica que valía 13.000 euros que la tasación y el auto es de 2013, concretamente para mi vale 76320 euros frente a 63775,33 de tasación

    lo raro es que han pujado 63.775,33 por el mismo valor de la tasación,

    quien puja al 100 % de tasación poniendo los decimales exactos, han hecho un copy paste de esta cantidad, ni siquiera se han tomado la molestia de dar un mínimo de aleatoriedad.

    o el que ha pujado, no tenía como dices ni puta idea de subastas y piensa que se ha de pujar por el valor del edicto (tanto tonto del culo hay?)
    o tal vez, como los ejecutados son hermanos, uno de ellos pensara que por no hacerle un feo al otro, comprarlo por el mismo valor (me compro esta) y así seguir siendo invitado a las fiestas familiares.

    o el que ha quebrado va sobrado y ni se toma la molestia en pensar alguna cifra mágica.

    de verdad, me inquieta que pujara la misma cantidad, analizaré cuantas subastas hay que se puja la misma cantidad que la tasación y tengamos decimales.

  20. en respuesta a reydmus
    -
    #61
    18/11/16 07:32

    En lo que va de mes he comprado y he comprado para ganar mucho dinero y así es como se debe entender la subasta. El particular que compre en subasta esporádicamente, que compre como pueda y es lo que hará, la vivienda que sale posiblemente sea la de al lado de su casa y quierea que viva allí su hija/o, y contra eso no puedes hacer nada, pero el profesional que se dedique a la subasta sino trabaja con buenos márgenes tarde o temprano dejará de ser profesional y tendrá que dedicarse a otra cosa.
    Por los vehículos, en todos lo organismos se están dando más de lo que podrían comprarlo en la calle, con garantías y todo lo que lleva una compra normal y no es normal que la gente no sepa distinguir que en las subastas metes la pata cuando menos te lo esperas y nadie te garantiza nada.
    Yo, como decía Joe Rígoli, sigo y sigo con grandes márgenes y este año he comprado mucho más que en las presenciales y con márgenes bestiales.
    Saludos y que la gente trabaje más, estudie más y a todos nos irá mejor, pero con márgenes mayores, cada uno debe saber donde debe de llegar en sus pujas y si se pasa pues esa subasta se abandona, hoy lo hago yo y mañana lo debes de hacer tú.

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