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Inversiones inmobiliarias en USA. Tutorial para novatos

Presentación de Geoff007

Los americanos hoy están celebrando su gran fiesta de la democracia en la que todos nos jugamos mucho.

Ojalá gane el más indicado para luchar contra el poder de las grandes empresas, contra la dictadura de la "corrección política" y, sobre todo, que no nos meta en ninguna nueva guerra y mucho menos contra Rusia o China.

Y para celebrarlo he escogido esta fecha para publicar el primer post de Geoff007, nuestro compañero americano que a veces nos ilumina y siempre nos asombra con sus comentarios sobre el negocio inmobiliario americano.

El post que publiqué hace unas semanas sobre los subasteros sin fronteras que triunfan en USA me lo inspiró un post que él había publicado en su facebook. 

Y ahora le hemos fichado y promete desvelarnos las claves de este negocio en USA sin dejarse nada en el tintero.

Abrocharos los cinturones porque lo ha desvelado todo. Con esta info cualquiera con dos dedos de frente podría viajar allí y ganarse la vida mejor que bien.

Ahí va:

 

 

Este es el primero de una serie de post que ojalá les sirva de ayuda a todos. Yo inicialmente quería comenzar con la técnica inmobiliaria de los sub-2, pero he decidido que es mejor hacerlo por lo mas fundamental de las inversiones inmobiliarias en USA y que es donde el 90% de las personas inician sus aventuras inmobiliarias.

Y hablo del WHOLESALING.

 

¿Que es Wholesaling?

Wholesaling es la venta del contrato de asignación a un inversor final. El trabajo de un wholesaler es básicamente encontrar propiedades devaluadas por algún motivo u otro (Distressed properties). Este oficio es el mas popular entre las personas nuevas en la industria porque no requiere mucho dinero (Y en algunos casos $0).

Básicamente usted encuentra una propiedad devaluada, negocia con los dueños o herederos, firma un contrato de asignación por un precio determinado y usted revende ese contrato a un inversor final unos $5000 a $10,000 dólares mas caro.

Esto antes era una actividad que consumía muchísimo tiempo, pero en la era de la tecnología, esta actividad es muchísimo mas cómoda.

 

¿Como encontrar propiedades devaluadas o abandonadas?

Pueden ir directamente a la corte del condado en la sección que se llama "probate court". Pero Yo recomiendo que usen paginas como www.Listsource.com . Esta compañía tiene todos los récords de las cortes en asuntos inmobiliarios. Fallecimientos, Divorcios, litigios, propietarios ausentes etc. Es unas de las mejores, quizás la mejor web para encontrar vendedores realmente motivados.

Hay muchas paginas que compiten con Listsource, como son por ejemplo: 

www.rebogateway.com 

www.propertyradar.com 

www.realquest.com 

www.melissadata.com 

Esta ultima compañía es una subsidiaria de CoreLogic, que a su vez es la empresa que domina la bolsa inmobiliaria Matrix.

 

Cómo enviar Correos

Una vez aprendan a usar esas webs y logren armar y automatizar las listas que obtendrán en ellas, el siguiente paso es enviar cartas a todos los dueños o herederos de estas propiedades devaluadas. Yo recomiendo que compren listas de personas recién fallecidas donde sus familiares directos vivan en otros estados. Estas son las personas que están mas motivadas a vender bien barato.

Para crear y enviar correo, yo uso www.Click2mail.com En esta compañía escribes el correo online y ellos las redactan y las envían físicamente a la direcciones que ustedes pongan. Pueden elegir el color del papel, el tipo de caligrafía, idioma etc.

Hay otras empresas similares como son:

www.directmailmanager.com

www.activecampaign.com

www.amazingmail.com

Los precios varían de compañía en compañía, pero elimina el tedio de tener que escribir 1000 cartas, ponerlas en un sobre y ponerle sello postal y enviarlas a su destino. Con esta web pueden hacer todo esto en solo 30 minutos.

 

Validez del contrato

Yo recomiendo usar www.notarycam.com, pero también están www.notarize.com y tantos mas.

Debo recordar que en EEUU los notarios no son abogados profesionales. Es una licencia que se consigue fácilmente y te da autoridad para ser notario publico.

En el caso de Notarycam.com, en su web haces lo siguiente:

  1. Subes el documento a la aplicación. 
  2. Llamas/solicitas el enotary en vivo 
  3. ENotary confirma tu ID 
  4. eSing tus documentos 
  5. El notario notariza tus documentos 
  6. el documento es routed y asegurado 
  7. Pagas $25 por la firma del notario ($79 si es internacional) 
  8. ¡Listo!

Adiós a los viajes al notario, lo que hará que seamos mas eficientes y rápidos a la hora de operar en el mercado.

 

Ejemplo de cómo ser wholesaler con estas app

Vamos a Listsource o Corelogic ( o su competencia) compramos listas digamos que de personas recién fallecidas con sus familiares lejos o en otros estados. Por 2000 nombres o datos, nos cobraran unos $20 dólares.

De esos 2000 datos, tomamos 1000 que estén dentro de nuestros páramelos, como seria condados, tipo de herederos etc. Luego vamos a Click2mail o sus competencias y ponemos esos 1000 datos en el sistema y escribimos una carta sencilla pero directa.

Algo como "Hola, mi nombre es X y estoy interesado en hacerle una oferta por x propiedad que veo en el juzgado del condado."

NO se pongan hacer cartas largas ni a dar el pésame ni nada de eso. Eso es un tremendo error que cometen los novatos.

Una ves tenemos la carta lista, mandamos las 1000 cartas a su destino. De 1000 cartas, solo recibirán respuestas de 5 a 10 personas. Se que parece poco, pero es mas que suficiente.

 

Cómo negociar con los implicados

Una vez usted empiece a negociar, recuerde que debe usar la regla del 72%. O sea, nunca ofertar mas del 72% de lo que vale la propiedad en mal estado. Si una propiedad la están ofertando en 100,000 en una zona donde las casas mas nuevas valen 200,000, usted oferta 72,000. Si dicen que no, pues no pasa nada. A estas altura usted no ha invertido ni 100 dólares de sus bolsillos.

Pero supongamos que acepten tu oferta del 72%, el siguiente paso es firmar el contrato de asignación. Usualmente este contrato tiene un periodo de vida de entre 60 a 90 días. O sea que si pasa ese tiempo y usted no ha "comprado la propiedad" el heredero o dueño, puede venderla a otra persona.

El contrato de asignación es Standard, así que una ves firmen el contrato en su teléfono o vía skype, usted pasa a notarizarlo en las paginas que les dije.

El siguiente paso es encontrar un flipper profesional. Esta parte es la mas fácil. En los clubs de bienes raíces de cada ciudad lo que mas sobran son flippers. Dejen saber que ustedes son wholesaler para que de esa forma se eviten negociar con el flipper. El wholesaler es el mejor amigo de un flipper.

Si el Flipper acepta comprar la propiedad, usted recibe el spread entre ambos precios y listo.

 

Ejemplo numérico real

Las propiedades en la zona X cotizan entre 190,000 y 210,000 dolares nuevas. Usted consigue una propiedad donde los dueños están muy motivados para vender y oferta 100,000 por la propiedad ya que hay que meterle unos 40,000 dolares. (siempre usted debe sustraer el costo estimado de reparaciones al precio) así que en este ejemplo, 190,000 (el precio menor) menos 40,000 son 150,000 y usted oferta el 72% de 150,000 que son $108,000 (recomiendo siempre "redondear" a su favor, así que nuestra oferta es de 100,000).

Los herederos aceptan ya que es una oferta cash y que se puede cerrar en 24 a 48 horas. Luego usted oferta esta propiedad a su lista de flippers por $110,00. Si un flipper la compra, usted vende el contrato de asignación a ese precio y se gana $10,000 dolares.

El Flipper la comprara por 110,000 e invertirá de 40,000 a 50,000 pero cuando este nueva podrá venderla en 200,000 o mas (dependiendo si le agrego valor a la propiedad).

De 1000 cartas solo 5 o 10 les llamaran, pero conque solo salga 2 o 3 negocios, usted ganara entre 10,000 a 30,000 ese mes sin poner mas de 500 dolares de sus bolsillos.

 

CONCLUSION

Aunque esta es la mejor modalidad de iniciarse en los bienes raíces en US, también debe recordar que la reputación es todo. Los subasteros y flippers son profesionales de larga data y saben bien su negocio. Así que trate de ser profesional a la hora de negociar con el vendedor, amarre bien el contrato y busque un buen tasador de propiedades que le de un estimado real del costo de reparaciones.

Muchas veces los negocios no se van a cerrar, pero no debe ser motivo de desanimarse. Todo lleva su tiempo, el wholesaling no es diferente. Pero si pueden hacer mucho dinero sin usar tu propio capital y lo que es mejor, aprenderás desde el fondo las bases de esta maravillosa industria.

PD: En algunos estados están empezando a exigir que el wholesaler tenga licencia de corredor inmobiliario como es el caso de Ohio. Debe tener esto presente. Una licencia de broker no cuesta nada en este país, pero si su estado exige tenerla para hacer whoelsaling, pues hágalo.

Espero de corazón que sea de ayuda y pronto voy a escribir post de otras modalidades mas especializadas en el mundo Inmobiliario en USA.

 

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  1. en respuesta a Aitorbk
    -
    #20
    10/11/16 11:09

    Te juegas mucho en algunas operaciones, pero yo no he tenido problemas, en las que compras antes de que muera el propietario o hacendado. Los herederos, como bien dices, les importa muy poco lo que heredan y lo que quieren es dinero y es lo que hay que empezar a ofrecerles. Yo no llego nunca a esos márgenes, eso es ser muy magnánimo, mis ofertas suelen ser del 20 al 25% y les ayudo a todo el papeleo, todo, me dan poder notarial y ellos sólo tienen que cobrar. Lo bueno de este sistema es que compras viviendas céntricas en grandes capitales, que en subastas es muy difícil encontrar.
    Saludos

  2. en respuesta a mfmelo
    -
    #19
    10/11/16 10:21

    Mi tía se ha dedicado a esto muchos años en Barcelona. El vuelo del buitre lo llamaba..porque su especialidad eran las casas de ancianos, y en algunas tenía acuerdos con trabajadores de las mismas.. tras el fallecimiento de la persona, lo suyo es hablar con los familiares que vivan lejos y comprarles la casa.. por un 20 o 30% por debajo del valor de mercado, pero gestionando todo y al contado.

    Creo que muchos lectores se sorprenderían ante el % de éxito en estos casos.. total, hablamos de gente con absoluto desapego, que han metido a su familiar en una casa de ancianos a cientos de km de donde ellos viven...

  3. en respuesta a mfmelo
    -
    #18
    09/11/16 21:36

    jajajaja

  4. #17
    09/11/16 19:10

    Geoff007, primero felicitarte por la victoria del partido republicano.
    segundo decirte lo siguiente:
    Donald Trump, cumple lo que dice, aún no ha entrado en la Casa Blanca, ni es presidente de USA y ya ha dejado en paro a un negro y ha impedido a una mujer tener trabajo de presidenta, mira que te lo adverti, ahora vienen los hispanos.
    Saludos Triumphal.

  5. en respuesta a CarlosMallorca
    -
    #16
    09/11/16 17:54

    Carlos, tú vas bien, sigue así, es la forma, porque lo interesante no es la meta, sino el camino hasta llegar a ella.
    Un saludo.

  6. en respuesta a mfmelo
    -
    #15
    09/11/16 15:59

    He encontrado el obituario en la empresa funeraria municipal con nombres y apellidos de los difuntos, pero no creo que sirva para mucho más que pedir en el registro una nota de localización de propiedades al módico precio de 19,50€ unidad.

    Me parece interesante mirar las necrológicas para ver el cariño que le ponen en la misma y la cantidad de herederos que hay y seguir mirando en el boletín oficial los procedimientos sobre herencias, pero a partir de ahí sólo se me ocurre ir a tocar a la puerta de algún heredero para ver si le interesa vender. No parece tan sencillo como en EEUU

  7. en respuesta a CarlosMallorca
    -
    #14
    09/11/16 13:54

    Toda persona que nace y muere ha de inscribirse en el mismo sitio en España, es buen sitio para estar situado y conocer de estos hechos. Otros son las necrológicoas, los que las ponen ya te dicen si tienen mucho o no y si llevaban mucho esperando o no y hasta aquí puede escribir.
    Saludos funerarios.

  8. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #13
    09/11/16 13:46

    Si, hay algo mejor, pero muuuuuuucho mejor:
    VIVIR EN ESPAÑA- Lo tenemos todo: playas, buenas comidas, buenos precios, islas y en península desde el norte al sur y de este a oeste todos los climas para el deporte y pasarlo bien. Pero tenemos un inconveniente, y es que todo no se puede tener, falta de dinero para tanto disfrute, pero quitando esa nimiedad, España es el país para el disfrute, el buen vivir y el mejor yantar. La seguridad, la sanidad, los alimentos, los medios de comunicación, las infraestructuras telefónicas, los precios tan competitivos en restauración, comida y albergue (puedes conseguir un menú completo desde 6€ en adelante) , la amabilidad de su gente, un idioma cada(y otra vez) vez más universal, sin olvidar por supuesto la gran libertad de la que disfrutamos, etc, etc y lo mejor de todo su clima, donde tenemos absolutamente de todo tipo y para toda estación. Esporádicamente podemos visitar otros países, pero sólo para darnos cuenta del que tenemos y todo esto después de haber pasado por aquí un presidente tan nefasto como fue Don José Luís Rodríguez, el cual va ahora dando por ahí lecciones ¿¿¿??? E intentando mediar en asuntos en los cuales los que piensan como él han provocado, igual que él hizo en España, pero ellos saben provocarlos, pero no solucionarlos.
    Y se puede seguir mencionando virtudes de esta parte del planeta, pero no es conveniente, ya nos visitan más de 65 millones y los 1.000 millones que quieren venirse para acá al amparo de todo lo dicho y narrado, es para quedarse y compartir su miseria, desesperación y pobreza y por eso no debemos hablar de Cuba y su miseria. A mi me gustan más los coches modernos: con sus airbag, direcciones asistidas, GPS, Seguridad, etc.
    Saludos españoles.

  9. en respuesta a CarlosMallorca
    -
    Top 100
    #12
    09/11/16 12:28

    No, no, mi sueño era ir a Cuba y apalancarme allí, en el Hotel Nacional de la Habana y dedicar las mañanas a comprar coches y las noches a bailar salsa. ¿Hay algo mejor?

  10. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #11
    09/11/16 12:26

    Ya te veo sentado en un Chevy fumando un puro jajajaja. Si ya da dolores de cabeza comprar una casa que no has visto por dentro, imagínate un coche que viene de Cuba...

  11. en respuesta a CarlosMallorca
    -
    Top 100
    #10
    09/11/16 12:20

    ¡Coño! Acabas de carbonizar mi sueño cubano.

  12. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #9
    09/11/16 12:16

    Tristán, no vale la pena, saben lo que tienen y se cotizan. Mira este Chevrolet Deluxe del 52. Precio de venta unos 16.000€ + gastos de traerlo. Mismo modelo lo venden en Burgos por 20.000€

    http://www.milanuncios.com/venta-de-coches-clasicos/chevrolet-deluxe-208578616.htm

    http://www.cubisima.com/carros/autos-y-camionetas/chevroletdeluxedel1952!266505.htm

  13. en respuesta a Mr. Jack
    -
    Top 100
    #8
    09/11/16 11:52

    Hablando de coches y de cubanos, siempre he pensado que comprar y reparar en Cuba coches clásicos de los años 40 y 50 y luego exportarlos a USA y Europa sería un gran negocio.

  14. #7
    09/11/16 10:41

    Vamos que nos vamos... segun las noticias donald trump va ser presidente , espero que esta noticia amigo Geoff sea buena para el negocio inmobiliario y poder aprovechar esa brecha , me parece fantastico tu post , y espero ya el proximo !, mientras tanto tengo algunas dudas, mi negocio aqui en españa esta en torno a subastas de vehiculos, estoy especializado en ello, alli en USA tambien hay posibilidades en este tema? tengo un amigo cubano que traia vehiculos con siniestros leves de USA, ahora el se fue a MIAMI , hace su negocio alli y de vez en cuando entró en la webs especializadas que me orienta mi amigo y veo que alli se desvaloran los modelos europeos mucho mas que aqui, sabes si exite posibilidades de la compra de estos embargos, en las listas de fallecidos que indicas hay manera de verificar el modelo de vehiculo que disponen?

  15. en respuesta a mfmelo
    -
    #6
    09/11/16 10:00

    ¿Cómo haces de forma artesanal para conocer herederos si podemos saber? Yo suelo consultar el boletín oficial de las Islas Baleares y veo procedimientos sobre herencias ¿Hay alguna web donde se puedan consultar estos datos?

  16. #5
    09/11/16 07:24

    Es de agradecer lo aportado por Geoff007 y de como funcionan los negocios especulativos en USA, que al igual que en España no sólo es comprar en subasta pública. Uno de mis negocios(se que otros subasteros también lo hacen) es comprar propiedades a los herederos pretéritos, presentes y futuros y se gana bastante bien. Ellos no quieren saber nada y lo único que quieren es dinero rápido, ya que llevan muchos años esperando el momento, es una pena pero en definitiva es así, a nosotros también nos pasará, es decir también nos estarán esperando para heredar lo de uno, ley de vida. En estos casos a redactar documentos, firmar y soltar dineros. Se hacen negocios muy buenos e interesa a las dos partes. Yo lo suelo llevar todos, ellos no se han de preocupar por nada y en menos de dos meses ya tengo en venta las propiedades.
    En USA según veo se ha oficializado y hay mucha empresa y organismo dedicado a ello, aquí has de hacerlo de forma más artesanal, pero a mi me gusta más de esta forma.
    Felicidades y gracias por el gran aporte que has puesto Geoff007 y recibe un cordial y afectuoso saludo.

  17. #4
    09/11/16 00:17

    Es una mezcla de opción de compra y contrato de intermediación en exclusiva. Las dos armas del Api burbujero.

  18. #3
    08/11/16 18:37

    Muy bonito sobre el papel, pero el asunto, en mi modesta opinión cojea por muchos puntos. Primero en la oferta de propiedades. Cuesta creer que haya tanta gente dispuesta a desprenderse de su herencia o propiedades por mucho menos de lo que valen, cuando poniéndola en venta con un agente inmobiliario pudiera obtener mucho más. Por lo demás está claro que los norteamericanos a la hora de hacer negocios lo hacen todo mas fácil y rápido. Pero ojo tengo idea de que allí apenas se pagan impuestos en la compra, pero no existe seguridad jurídica ya que no hay nada parecido al registro de la propiedad español.
    Un saludo a todos los habituales

  19. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #2
    08/11/16 18:14

    Todavía no he leído el post pero... Es posible para un ciudadano Europeo llegar a USA y hacer negocios tranquilamente?

  20. Top 100
    #1
    08/11/16 18:05

    Mis felicitaciones para Geoff007 que más que un post nos ha escrito un tutorial para que hasta los tontos de remate podamos hacer negocietes en USA. Ya estoy deseando que lleguen Pablo Iglesias y sus conmilitones al gobierno de España para tener una excusa para largarme a Miami a hacer negocios al otro lado del charco.


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