Inversiones inmobiliarias en USA. Tutorial para novatos

Si necesitas ayudas en webs sobre este tema no dudes en preguntarme.

Siempre a tus ordenes.

una de las cosas buenas de USA, y pilar de la democracia, es la transparencia, el derecho del ciudadano de archivo, derecho constitucional. Hay muchas cosas que no me gusta de EEUU, pero sin duda, el derecho de archivo, es fantástico.

Aquí en España, en la práctica, la ley de transparencia en una farsa (yo mismo pedí los datos de las subastas y lo denegaron a través ley transparencia) y es al propio gobierno el que resuelve el recurso, el opendata es una pantomina y no hay un interés real de dar información y ser transparente.

Incluso para bajar y procesar los datos de la contaminación en madrid, una dificultad enorme, porque parte de los sensores se trasladaron al pardo, para que no vieramos que los parámetros cancerígenos estaban por las nubes.

Si queremos llegar a ser una democracia real, y no lo que se llama continuamente "democracia joven" o mas bien continuidad de los elementos franquistas con tildes democráticas a mi entender, la transparencia debe ser una realidad y mientras tanto, seguiremos de manera continua ocupando el ranking mundial de países corruptos.

Este tipo de estartegia solo funciona en barrios marginales. De esta forma te garantizas que nadie va a denunciar que tienes un multifamiliar. (Y si te denuncian no pasa nada. Solo que el beneficio de la "depreciacion" cambiara)

Yo se que muchos socialistas que visitan la pagina pondran el grito en el cielo con este comentario.

Pero la realidad es que el idealista es similar a un difunto. Inservible. Este es un mundo de vivos. Y total, las leyes no la creamos nosotros. Simplemente aprendemos a usarlo.

Y creamos riquezas. Es algo que los zurdos no ven. Reparar una propiedad, convertirla en multifamiliar cuesta dinero (aunque sea prestado, genera empleo) le damos un hogar factible a personas pobres y mantenemos la comunidad. Y si, pagamos impuestos (poco, pero pagamos) Pero ese capital que sobra, lo usamos para reinvertirlo. Es una cadena.

El mayor Burden de un negocio o inversion, son la burocracia y los impuestos. Se que algunos ideologos (De esos Amador que se pasan el dia viendo la que se avecina en mitele.es sin dar un palo se van a quejar).

Pero como diria Trump. Las cosas son como son.

http://www.investopedia.com/articles/tax/08/real-estate-reduce-tax.asp

Muchas personas que quieren venir a USA miran hacia las ciudades establecidas. Cosas que es muy normal y logico. Pero en realidad, las ciudades establecidas son las menos apropiadas para las personas que quieren venir hacer negocios a USA.

El dinero en USA esta en Detroit, Nueva Orleans, Ocala, Tampa o cualquier ciudad de Baltimore o Pennsylvania. Los Flippers en Penn estan ganando ahora mismo un 102% su inversion como retorno mientras que en el sur de la Florida estamos ganando promedio un 25% (30% como mucho). Unos de los socios de mi firma se fue a Detroit y ha comprando con nuestro fondo 3 propiedades de entre 129,000 y 140,000.. A todas les invirtio 60,000 en reparaciones y todas se vendieron en menos de 6 semanas entre 360,000 y 340,000. Nosotros usamos solo el 10% de ese capital de compra y reparaciones.

Eso en Miami HOY es imposible. Nuestras operaciones en Miami en el 2016 (especialmente en el uiltimo cuatrimestre) nos dio un 21% neto.

Otro estado donde hay mucho dinero por hacer es NJ.. Alli hay condados/Ciudades como Newark donde el retorno puede ser absurdamente enorme. Pero OJO! en NJ se paga un capital gain tax del 15% estatal! Asi que antes de operar en NJ busquen un bueno abogado fiscal que le estructure un buen LLC. (En florida no se paga impuestos en ese sentido).

Muchas personas me pregunta el porque NY es el mercado mas liquido del mundo si tiene tanto impuestos. En realidad es que hay mucho juego en esto. El 100% de las companias inmobiliarias de NY estan registradas en Florida, Nevada o Texas o Delaware. Y segundo, los impuestos que se pagan estatales en NY son deducibles a los impuestos federales. Lo que muchos no saben es que hay mas huecos fiscales en el estado de NY que a nivel federal.

Asi que una empresa de NY, registrada en Delaware, puede terminar pagando sin problemas 0%. (No exagero, es una realidad).. En La Florida no funciona asi, ya que es un semi paraiso fiscal directo para los inversores Y en California es imposible hacer lo que explico.

PD: EN US una cosa es ser dueno de negocios y otra es ser inversor. El inversor se lleva el 90% de los beneficios fiscales. Poner una tienda o un restaurante en NY no tiene ni de cerca los beneficios que tiene el poner un Hedge Fund o ser un especulador inmobiliario.

Un dueno de Restaurante en Miami debe pagar impuestos de las ventas. Pero si compras una casa, la conviertes en multifamiliar y la alquilas. Paga solo impuestos del 2% anual basado en la casa unifamiliar. Pero no pagas NADA de impuestos por tus ingresos mensuales por algo llamado "depreciacion". (la hipoteca tambien es deducible)..

Compras una casa por 100,000 en un barrio pobre, usando un prestamo privado del 90%. Usas dinero bancario para convertir esa casa en un multifamiliar. Le haces una division trasera con 2 habitaciones y un bano y una cocina. Y en el patio le haces dos casas mas pequenas, pero full de todo. cada habitacion la alquilas por 800.

Tienes una casa de 2 habitaciones con 1 baño que convertiste en una casa de 6 habitaciones y 4 banos full. El condado (el estado mejor dicho) solo vera las cotizaciones de las casas de esa area. Asi que pagaras un 2% anual basado en la casa original. Pero la casa que tu hiciste, esta facturando $4800 al mes en ingresos. TU tax rate de esos 4800 es 0% basado en la depreciacion del precio del tax assessment. Y encima de eso, la hipoteca de los prestamos y de reparaciones, tambien pueden (dijen PUEDEN, no que SON) sujeto a deducciones. Todo depende de que tan habil seas.

El Estado hace esto para evitar segun ellos, una sobrevaluacion de las propiedades. Un soberano absurdo, pero que agradecemos.

Lo dejo claro para evitar confusiones.

Hola Lucio.

Te pido mil disculpas por tardar tanto en contestar.

Cuando una persona muere, automaticamente pasa al registro del condado. Y estos a su ves tienen un departamento fiscal que publica todo sobre la propiedad (el estado quiere seguir chupando del impuesto de esa propiedad y por eso es tan "eficiente")

Aqui el muerto paga un 40% de lo que deja en vida (una forma de expresion pero que es real) y el estado como buen aguila, esta siempre con los ojos encima. Parecen fieras, una cosa increible lo eficiente que son en este sentido.

PD: Hay muchas formas de morir sin dejarle nada al estado. Pero el 90% de la poblacion no esta educada para eso. Asi que si x persona muere, lo primero que mirara el estado de forma automatica es que tiene en su poder (tenia) y eso es 100% publico y al instante. Es tan rapido (que se mueven) que aun no paro de sorprenderme.

Hola amigo.

El dinero es un asunto de educacion y de caracter. Tu puedes ser culto, puedes ser trabajador, pero si no tienes educacion de como hacer dinero ni tienes el caracter, de nada sirve. Te invito que leas el libro "El Quadrante" De Robert Kiyosaky.

Estados Unidos tiene 12 Millones de millonarios. 1 en 20 ciudadanos tiene 1 millon de dolares en assets. En total los estadouidences tienen assets individuales por 100 Trillones de dolares lo cual es el 34% de las riquezas individuales del mundo... http://seekingalpha.com/article/3785536-u-s-household-assets-100-trillion

Asi que si, en USA hay dinero a granel. El problema es que un sector enorme de la sociedad no le interesa ser rico. No lo envidia, solo que no les interesa. Yo escribia una pagina en FB durante 10 años sobre como hacer dinero en USA y solo 2 personas hicieron uso de lo que enseñaba. Te pondre un ejemplo.

Hace unas 3 semanas estuve en casa de una amiga cenando y ella me presento a una amiga de ella. Esta chica habia perdido su trabajo y era decoradora. Le dije que podia contratarla pero solo a base de comision Y ella me contesto "yo no estudie en la universidad para trabajar por comision para especuladores" con un desprecio que me dio hasta risa.

Mi firma (mi socios y yo) compramos, rehabilitamos y revendimos 80 propiedades en el 2017. Solo nuestro pintor (paredes) cobra 3000 dolares. Osea que solo con nosotros nuestro pintor se busco 250,000 en el 2016. Y como esa chica hay millones de personas que solo buscan una pseudo estabilidad economica (Digo Pseudo, porque ningun trabajo es seguro). Nosotros usamos 5 decoradores para nuestros proyectos de ventas. Pagamos 5000 por por proyecto. Pero ella ni pregunto.. Simplemente dijo que no basado en su ignorancia.

IGNORANCIA:

Yo mismo soy victima de esto. Yo hasta el 2010 pensaba que los Bienes raices en US era solo como Republica Dominicana (comprar, vender y alquilar) Me tomo 40 años de mi vida aprender que los Bienes Raices en USA tienen 113 formas legales de hacer dinero Y en las notas hipotecarias 117 maneras diferentes.

Yo me entere de que el estado regala dinero (se llama Grants) para inversiones inmobiliarias en barrios malo en junio del 2016.

Por ultimo. Jamas olvide algo importante. Los Bienes Raices en USA es el mayor receptor de beneficios fiscales y secreto economico. Tu vendes drogas en x pais, compras inmuebles en USA y no solo NO pagaras impuestos (si sabes como hacerlo), pero encima es casi imposible que las autoridades sepan que eres quien estas detras.

Eso se llama Land Trust Corp (y cuesta menos que una llanta de un auto formar eso).

Gracias por tu aportacion amigo.

En USA es publico el registro. Estas webs que puse tienen la ventaja que agrupan todo el esquema. Divorcios, casas abandonadas, casas vendidas-financiadas por los duenos (seller finance, hay muchisimo dinero en esto) muertos etc. Osea que es como una bolsa.

Antes teniamos que ir a varios juzgados diferentes y pasar horas muertas a mano limpia haciendo listas.

Un saludo.

Hola amigo Jack.

Gracias por tus Palabras y disculpa mi tardanza en contestar (estoy super ocupado).

Mover autos de Miami a Orlando (osea dentro del mismo estado) no tiene ningun problema. Mover autos NY a Miami, tiene como costo el cambio de matricula (no es caro ni tedioso, pero es necesario).

Increiblemente si compras un auto en NY y lo mueves a Miami, las cosas fluyen rapido en todos los sentidos. Pero si mueves un auto desde Miami a NY, las autoridades de NY te la van a poner algo mas dificil (nada dramatico, pero es mas burocratico que Miami).

En mi experiencia jamas he pagado o he visto que se ha pagado impuestos de estado a estado.

Los estados con las mejores subastas de autos son Texas (pero por mucho. Los Gringos de Texas tienen un sentido de preservacion increible) Mass, Penn y Georgia. El Norte de la Florida tambien, pero la competencia es salvaje Hoy dia.

Por ejemplo:

En Boston hay subastas con autos con 30,000 millas del 2014 en increibles condiciones que la dan por 5000 dolares (recuerda que en USA el 70% de los autos son lease, no comprados) Osea, que muchas personas compran autos por primera vez y luego se dan cuenta que es mejor hacer lease (alquilar) Y deciden salir de sus autos en excelentes condiciones para poder hacer un lease. La ventaja de hacer un Lease es que pagas menos y cuando se vence el lease (tipicamente 2 años) puedes trade el auto por uno 0 millas del año sin poner dinero de inicial.

En la Florida la competencia es mas brutal porque Miami es un puerto enorme de exportacion.

Te pondre un ejemplo:

Ahora mismo The Collection Miami tiene el Porsche Cayman 718 2017 por 540 al mes como lease con 5000 de inicial y 10,000 millas anuales Y hablo del Full de todo. Pero si compras ese mismo auto full de todo, te sale en 105 mil dolares. En el 2019 puedes cambiar de auto sin dar los 5000 de inicial. Solo cambias de llave por uno nuevo.

Lo que pasa es que muchisimas personas no saben esto (especialmente los inmigrantes nuevos) y compran autos. Y cuando se dan cuenta de estas ventajas, salen de sus autos a toda costa. Y una vez entregan el auto comprado, el dealer trata de salir de el rapido (para evitar inventarios).

Asi que comprar un Porsche cayman S 718 2017 con 10,000 millas de uso, lo consigues a precio de ganga y lo vendes en Santo Domingo en Rio por 3 veces ese precio de compra.

Por eso hay dos tipos de subastas.

1-Subastas de dealers (10,000 dolares de inscripcion, pero en realidad solo pones $1000 de tus bolsillos y necesitas mostrar un terreno fisico, aunque sea un parqueo)

2-Las Subastas publicas..

Comprar en subasta de dealer y vender en subasta publica es casi casi dinero gratis.

Comprar Texas, Georgia y vender Miami, ahora mismo es donde esta el dinero.

Amigo Geoff, excelente post, prácticamente es la misma estrategia que podemos llevar aquí , comprar y vender estudiando los flujos de demandas y precios que están en el mercado para poder sacar el máximo beneficio , el problema que tenemos aquí en nuestra Europa , es que mover un coche de un país a otros se llama exportación o importación , y aunque el impuesto de IVA es a coste 0€ para operaciones intracomunitarias , ósea dentro de Europa , los impuestos para poder matricular en cada país te revientan los márgenes de poder hacer ese gran negocio que plantea el modus operandi de su hermano . De sus comentarios quiero entender que en EEUU mover un coche de un estado a otro no tiene recargos de gastos de matriculación ni impuestos adheridos , sino que lo pueden Comprar y vender como si aqui Los movieramos de madrid a Sevilla.
Corrijame si me equivoco por favor solo deseo saber como functiona el mercado en EEUU, aun asi hasta ahora solo sigo las subastas de vehiculos con siniestros ( copart y IAAI ) ya que desconozco las demas , si cree used conveniente me seria de much a utilidad UNOs enlaces de seas subastas do de encontrar buenos coches a buenos precios.

Sin mas , no se como agradecer su gratitud con Los miembros de este foro su informacion Es may valiosa e interesante . Un saludo.

Geoff,
Muchísimas gracias por compartir tu conociemiento desinteresadamente con todos nosotros.
La manera de hacer negocios en USA es muy diferente a España , aunque he de decir que me parece muy interesante.
Leyendo tu post, uno puede pensar que es muy fácil hacer dinero , pero estoy seguro de que no regalan nada en USA.
Tengo que reconocer que del mismo modo que Tristán, estoy muy tentado de coger las maletas e iniciar la aventura americana, no descarto nada.
Seguiremos atentos tus posts!
Un saludo.

Buenos dias Inversius,

Aparte de las listas de Geoff007, ¿tu conoces en España algo similar? Las listas que tu comentas son como las de www.rememori.com , que al final con eso no haces nada, a no ser que tengas el contacto en registro civil o una amiga en la oficina atencion al ciudadano de Madrid(OAC) para que te de el padron. Necesitas una lista con familiar muerto y familiares cercanos. Esa lista es la que vale pasta. Pero tenerla es muy complicado.

Aclaranos Inversius con tu big data, y comentanos como contactas tu a los familiares de un fallecido.

el subastero tradicional paga a contactos, a personas corruptas de tanatorios, a las gestorías de los tanatorios que gestionan las defunciones, ahora bien, con big data es posible saber los fallecidos pues los tanatorios importantes publican a diario las salas y los fallecidos.
En ciudades como Barcelona, hay un convenio para publicarlo en las esquelas de periodico de manera automática tenga o no medios

La manera es con contactos pagados, al menos la que yo conozco. A tanto el aviso util, y tanto mas si se completa la operaci'on.