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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La subasta de disolución de proindiviso que me está tocando las narices

Decía el gran Pérez-Reverte que "cuando un tonto sigue un camino, aunque el camino se le acabe, el tonto continúa transitando por él" y también que "a un tonto no hay manera de convencerlo de que deje de serlo, porque para eso hay que bajar a su nivel, y en ese nivel, los tontos son imbatibles".

Y el caso es que me estoy acordando mucho de esto a propósito de una subasta en la que participé el pasado mes de mayo y en la que el secretario no sabe distinguir entre un procedimiento de apremio y una simple disolución de proindiviso.

Lo cierto es que cuando vi la subasta en mis listados la deseché de inmediato porque la parte demandante había cometido el extendido error de forzar la mano para que la tasación pericial se saliera de madre. De tal manera que un piso que apenas vale setenta u ochenta mil euros lo habían tasado en ciento cincuenta mil. Nada del otro mundo, teniendo en cuenta las barbaridades que están cometiendo diariamente muchos tasadores, que más parece que tasan pensando en cómo engrosar sus honorarios que en hacer las cosas bien.

Y no sigo por ahí porque ese no es el callo que hoy quiero pisar.

El problema de las subastas para la disolución de proindivisos es que los Letrados de la Administración de Justicia (antes llamados con mejor tino secretarios judiciales) no acaban de entender bien la letra ni el espíritu del primer párrafo del artículo 670.4, que dice:

Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

Es decir, que de la redacción de la ley se desprenden dos cosas:

  1. Que el ejecutado puede presentar a un tercero. No dice que el ejecutado pueda mejorar la postura él mismo, sino que puede presentar a un tercero que lo haga.
  2. Que la nueva oferta debe ser superior al 70% del Tipo de Subasta. En este caso sobra la parte final del párrafo pues al NO tratarse de un procedimiento de apremio no existe deuda reclamada y por lo tanto lo que tiene que hacer el mejorante es ofrecer una cifra igual o superior al 70% del tipo de subasta.

Y aún hay una tercera consideración que se debe hacer en las subastas de disolución de proindiviso, que es que estas demandas que no tienen reclamación de cantidad no encajan bien con la Ley de Enjuiciamiento Civil actualmente vigente (que solo se refiere a las ejecuciones forzosas) sino que esta subasta se debería haber tramitado como “subasta voluntaria judicial”, reguladas en los artículos 2048 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, artículos que aún no habían sido derogados en el momento en que se tramitaba esta ejecución y que encajaban perfectamente con lo que aquí se necesitaba.

Pero no se hizo así y eso ya no tiene remedio.

Espero que ahora que existe un nuevo marco legal (la jurisdicción voluntaria) para regular estas subastas los secretarios judiciales hagan uso de él y dejen de meternos en líos a los usuarios de la Justicia.

Decía que los secretario judiciales no acaban de entender cómo aplicar el primer párrafo del art. 670.4 y la culpa no es solo de ellos sino también de que dicho artículo es realmente bastante confuso.

La pregunta es...

¿Pueden los copropietarios mejorar la postura del adjudicatario provisional en el caso de que su puja no haya alcanzado el 70% del Tipo de Subasta?

Sobre esto ya he tratado en Subastanomics:

Este punto es muy importante que quede debidamente establecido o la subasta puede acabar convertida en una casa de putas, con los demandantes y demandados peleando por ver quien tiene más derecho a mejorar la postura o a presentar a un mejor postor.

Es un ejemplo perfecto de por qué el art. 670 de la actual LEC no sirve para estas subastas pues al tratarse de ejecuciones impropias en las que no hay distinción entre demandantes y demandados no se puede determinar quien tiene más derecho a hacer la mejora. En mi otro blog de subastas judiciales, el blog de Rankia, hemos estudiado ejemplos desternillantes en los que el gilipollas del secretario judicial daba como válida una segunda o tercera mejora hecha unos minutillos antes de acabarse el plazo, de forma que a la otra parte no le diera tiempo a volver a mejorar.

Y también recuerdo otro caso en que una secretaria ignorante manifiesta que se trata de una ejecución impropia en la que no hay “dualidad de partes”, es decir que no hay demandante y demandado, y acaba dando la ventaja de mejorar la postura a la parte demandada a pesar de que asistió a la subasta y de que no pujó porque prefirió callarse en la subasta para luego mejorar la postura, cuando el adjudicatario provisional ya no tenía derecho de réplica.

Y no solo eso, sino que además aceptó que la mejora no tuviera que alcanzar el 70% del Tipo de Subasta y se conformó con que fuera de solo cien euros porque como “(…) en estos procedimientos no hay deuda económica entre el demandado y el demandante, la única cifra a superar no es la deuda, sino simplemente la puja”.

O sea, que hubiera bastado con subir un euro.

Pero volvamos a mi historia.

 

                                                                   

 

Decía que al ver la subasta en mis listados la había rechazado porque los demandantes habían cometido el error de admitir (o presentar) una tasación muy exagerada, algo que más tarde siempre da lugar a los problemas que he mencionado más arriba, con las partes haciendo mejoras ilegales y el secretario haciendo tonterías.

No obstante, la parte demandante contactó conmigo y me aseguraron que no estaban interesados en comprar la casa, estableciendo un mínimo a partir del cual se darían por satisfechos. 

Eso reducía a solo una de las partes como posible rival en la subasta (y después) de manera que decidí asistir. 

Lo primero que no me gustó es que al ver el expediente judicial confirmé que el demandado (que yo no tenía controlado) era un listo de marca mayor, habiendo estado personado en el procedimiento solo para tocar los huevos y retrasarlo todo ad infinitum y renunciado a su representación procesal unas semanas antes de la subasta. Todo un estratega.

Lo segundo que no me gustó fue ver al secretario judicial: Iñigo Errejón "boquita de piñón" parece un anciano si lo comparamos con este necio.

Eso solo atendiendo a la apariencia exterior porque cuando le vi en acción me di cuanta que la había cagado ofreciendo la cifra que la parte actora me aseguró que no superaría.

Y a partir de ahí volvemos al primer párrafo del presente post.

Y éste es un breve resumen de lo acontecido:

  • Cuando finalmente se le notifica el resultado de la subasta ofreciéndole la posibilidad mencionada en el artículo 670.4, el demandado presenta un escrito solicitando justicia gratuita. El muy hijoputa.
  • Así consigue retrasarlo todo más hasta que la petición es rechazada debido a que este señor no encaja con el perfil necesario para disfrutar de abogado de oficio.
  • Entonces presenta un escrito mejorando mi postura en mil euros. Yo había ofrecido 40.000 euros y el solo mil euros más.
  • En ese momento, sumando dos más dos y teniendo en cuenta la mala impresión que me había dado el secretario judicial, me persono en el procedimiento con abogado y procurador y argumentamos que esos mil euros los tendría que haber ofrecido en la subasta, que ese acto ya había acabado y que ahora lo único que podía hacer es presentar a un tercero que ofreciera al menos el 70% del tipo de subasta, es decir, que ofreciera 105.000 euros.
  • Entonces el lerdo del secretario nos dice que acepta mi personación solo como oyente y para ser informado de sus resoluciones, pero que de ninguna manera tengo derecho a solicitar nada porque no soy parte en el procedimiento.
  • Lo recurro, pero no admite a trámite el recurso porque insiste en que no soy parte.

A estas alturas al tipo ya se le ha pasado con creces el plazo de 10 días para presentar al mejor postor, pero al cretino del secretario eso no parece importarle porque...

  • A pesar de que el secretario no nos considera parte en el procedimiento, sin embargo sí atiende nuestro argumento en cuanto a que el demandado no puede hacer la oferta en su nombre, pero en lugar de rechazar su oferta por haberla hecho irregularmente en su propio nombre, el muy retrasado le pregunta al demandado si la oferta la ha hecho en su propio nombre o en el de tercero.
  • Entonces tanto los demandantes como yo ponemos el grito en el cielo y presentamos nuevo escrito manifestando que obviamente el demandado había presentado la oferta en su propio nombre, pues así se desprendía de su escrito, y que a estas alturas no era de rigor ofrecerle la oportunidad de rectificar ese error.
  • A lo que el burro judicial vuelve a respondernos que no somos nadie en ese procedimiento y que nos callemos.

Así que finalmente no nos ha quedado más remedio que hacer lo que más rabia le da a esta gente y en peor lugar les deja, que es interponer un incidente de nulidad de actuaciones desde la fecha de su primera resolución rechazándonos como parte del procedimiento. Este incidente lo resolverá el juez y mi esperanza es que éste sí  resuelva en Derecho.

Está más que claro que no somos parte procesal, pero nadie puede negarnos un interés legitimo en el proceso de adjudicación del inmueble tras la subasta, por lo que el secretario debe oírnos y dar una respuesta a nuestros argumentos.

Pero se ve que he caído en manos de una persona desconocedora del derecho.

Y solo una cosa más, ¿no os alucina que ya estemos casi en febrero y este asunto no esté resuelto?

43 comentarios (mostrando del 41 al 43)

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  1. #41

    mfmelo

    en respuesta a Pecks
    Ver mensaje de Pecks

    Es más que eso.
    Estar solo, invertir en total 30 y vender por 195, es la requetehostia. Comprar en 25 y vender en 250 no te digo.
    Si te pasa una vez, es suerte, pero si se repite todos los años, es constancia, tesón, dedicación, estudio y esperar que lo ocasión se preente y aprovecharla. A mi la tensión y adrenalina me entra cuando tenía pensado que iba a estar solo y se presentan dos poniendo el "cazo"
    Saludos.

  2. #42

    Pecks

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    No me digas que esas cifras que has expuesto son reales.....¿Has tenido operaciones tan buenas como esas? Si la respuesta es que sí, me imagino que eso sería en plena época de la burbuja inmobiliaria.

    Y ahora, pensando en eso, se me acaba de ocurrir una idea Tristán que puede estar bien para que escribas un post sobre ello. Si lo consideras oportuno y quieres/puedes hacerlo. Es sobre cómo eran las subastas en la época de la burbuja. Hacer un post contando como era aquella época, cuando todo el mundo compraba y vendía como si no hubiera un mañana. Puedes contar tus experiencias y las mejores subastas de esos tiempos, y cómo había más competencia en las subastas, precios más altos y ajustados, pero luego todo se vendía rápido y bien....seguro que tienes muchas anécdotas de esa época.

    Y para completar el post, podrías hablar también sobre unos años más atras, los últimos años de la década de los 90. Le tengo un cariño y buen recuerdo de esos años, y me gustaría saber como eran esos tiempos en las subastas. Aunque aun no había empezado oficialmente la burbuja inmobiliaria, sospecho que eran buenos años para comprar en subastas. Imagino que el tema de los desahucios era algo que casi ni importaba en la sociedad (aunque los hubiera) y los juzgados eran más ágiles en todo, no se andaban con rodeos y exigencias, y aprobaban muchos más remates con pujas bajas. ¡¡Y los expedientes seguro que se podían ver sin problemas!!

    No sé, quizas todo esto que digo son imaginaciones mías, pero me gustaría que si puedes, hicieras un post sobre ello. Ahí lo dejo por si te interesa y lo consideras oportuno.
    Saludos.

  3. #43

    Tristán el subastero

    en respuesta a Pecks
    Ver mensaje de Pecks

    Mi experiencia de aquellos años no es la que crees. Había pocas subastas, la mayoría se suspendían, había el cuádruple de subasteros y se compraba muy muy justo. Eso sí, como todo subía tanto y tan rápido, cuando conseguidas las llaves era difícil que no hubiera beneficio. Por eso llegaron tantos tontainas al calor de lo sencillo que era no equivocarse.

    Resumiendo, el 1 de enero de 2006 decidí dejarlo y no volví al negocio hasta enero de 2009.

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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