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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La subasta de disolución de proindiviso que me está tocando las narices

Decía el gran Pérez-Reverte que "cuando un tonto sigue un camino, aunque el camino se le acabe, el tonto continúa transitando por él" y también que "a un tonto no hay manera de convencerlo de que deje de serlo, porque para eso hay que bajar a su nivel, y en ese nivel, los tontos son imbatibles".

Y el caso es que me estoy acordando mucho de esto a propósito de una subasta en la que participé el pasado mes de mayo y en la que el secretario no sabe distinguir entre un procedimiento de apremio y una simple disolución de proindiviso.

Lo cierto es que cuando vi la subasta en mis listados la deseché de inmediato porque la parte demandante había cometido el extendido error de forzar la mano para que la tasación pericial se saliera de madre. De tal manera que un piso que apenas vale setenta u ochenta mil euros lo habían tasado en ciento cincuenta mil. Nada del otro mundo, teniendo en cuenta las barbaridades que están cometiendo diariamente muchos tasadores, que más parece que tasan pensando en cómo engrosar sus honorarios que en hacer las cosas bien.

Y no sigo por ahí porque ese no es el callo que hoy quiero pisar.

El problema de las subastas para la disolución de proindivisos es que los Letrados de la Administración de Justicia (antes llamados con mejor tino secretarios judiciales) no acaban de entender bien la letra ni el espíritu del primer párrafo del artículo 670.4, que dice:

Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

Es decir, que de la redacción de la ley se desprenden dos cosas:

  1. Que el ejecutado puede presentar a un tercero. No dice que el ejecutado pueda mejorar la postura él mismo, sino que puede presentar a un tercero que lo haga.
  2. Que la nueva oferta debe ser superior al 70% del Tipo de Subasta. En este caso sobra la parte final del párrafo pues al NO tratarse de un procedimiento de apremio no existe deuda reclamada y por lo tanto lo que tiene que hacer el mejorante es ofrecer una cifra igual o superior al 70% del tipo de subasta.

Y aún hay una tercera consideración que se debe hacer en las subastas de disolución de proindiviso, que es que estas demandas que no tienen reclamación de cantidad no encajan bien con la Ley de Enjuiciamiento Civil actualmente vigente (que solo se refiere a las ejecuciones forzosas) sino que esta subasta se debería haber tramitado como “subasta voluntaria judicial”, reguladas en los artículos 2048 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, artículos que aún no habían sido derogados en el momento en que se tramitaba esta ejecución y que encajaban perfectamente con lo que aquí se necesitaba.

Pero no se hizo así y eso ya no tiene remedio.

Espero que ahora que existe un nuevo marco legal (la jurisdicción voluntaria) para regular estas subastas los secretarios judiciales hagan uso de él y dejen de meternos en líos a los usuarios de la Justicia.

Decía que los secretario judiciales no acaban de entender cómo aplicar el primer párrafo del art. 670.4 y la culpa no es solo de ellos sino también de que dicho artículo es realmente bastante confuso.

La pregunta es...

¿Pueden los copropietarios mejorar la postura del adjudicatario provisional en el caso de que su puja no haya alcanzado el 70% del Tipo de Subasta?

Sobre esto ya he tratado en Subastanomics:

Este punto es muy importante que quede debidamente establecido o la subasta puede acabar convertida en una casa de putas, con los demandantes y demandados peleando por ver quien tiene más derecho a mejorar la postura o a presentar a un mejor postor.

Es un ejemplo perfecto de por qué el art. 670 de la actual LEC no sirve para estas subastas pues al tratarse de ejecuciones impropias en las que no hay distinción entre demandantes y demandados no se puede determinar quien tiene más derecho a hacer la mejora. En mi otro blog de subastas judiciales, el blog de Rankia, hemos estudiado ejemplos desternillantes en los que el gilipollas del secretario judicial daba como válida una segunda o tercera mejora hecha unos minutillos antes de acabarse el plazo, de forma que a la otra parte no le diera tiempo a volver a mejorar.

Y también recuerdo otro caso en que una secretaria ignorante manifiesta que se trata de una ejecución impropia en la que no hay “dualidad de partes”, es decir que no hay demandante y demandado, y acaba dando la ventaja de mejorar la postura a la parte demandada a pesar de que asistió a la subasta y de que no pujó porque prefirió callarse en la subasta para luego mejorar la postura, cuando el adjudicatario provisional ya no tenía derecho de réplica.

Y no solo eso, sino que además aceptó que la mejora no tuviera que alcanzar el 70% del Tipo de Subasta y se conformó con que fuera de solo cien euros porque como “(…) en estos procedimientos no hay deuda económica entre el demandado y el demandante, la única cifra a superar no es la deuda, sino simplemente la puja”.

O sea, que hubiera bastado con subir un euro.

Pero volvamos a mi historia.

 

                                                                   

 

Decía que al ver la subasta en mis listados la había rechazado porque los demandantes habían cometido el error de admitir (o presentar) una tasación muy exagerada, algo que más tarde siempre da lugar a los problemas que he mencionado más arriba, con las partes haciendo mejoras ilegales y el secretario haciendo tonterías.

No obstante, la parte demandante contactó conmigo y me aseguraron que no estaban interesados en comprar la casa, estableciendo un mínimo a partir del cual se darían por satisfechos. 

Eso reducía a solo una de las partes como posible rival en la subasta (y después) de manera que decidí asistir. 

Lo primero que no me gustó es que al ver el expediente judicial confirmé que el demandado (que yo no tenía controlado) era un listo de marca mayor, habiendo estado personado en el procedimiento solo para tocar los huevos y retrasarlo todo ad infinitum y renunciado a su representación procesal unas semanas antes de la subasta. Todo un estratega.

Lo segundo que no me gustó fue ver al secretario judicial: Iñigo Errejón "boquita de piñón" parece un anciano si lo comparamos con este necio.

Eso solo atendiendo a la apariencia exterior porque cuando le vi en acción me di cuanta que la había cagado ofreciendo la cifra que la parte actora me aseguró que no superaría.

Y a partir de ahí volvemos al primer párrafo del presente post.

Y éste es un breve resumen de lo acontecido:

  • Cuando finalmente se le notifica el resultado de la subasta ofreciéndole la posibilidad mencionada en el artículo 670.4, el demandado presenta un escrito solicitando justicia gratuita. El muy hijoputa.
  • Así consigue retrasarlo todo más hasta que la petición es rechazada debido a que este señor no encaja con el perfil necesario para disfrutar de abogado de oficio.
  • Entonces presenta un escrito mejorando mi postura en mil euros. Yo había ofrecido 40.000 euros y el solo mil euros más.
  • En ese momento, sumando dos más dos y teniendo en cuenta la mala impresión que me había dado el secretario judicial, me persono en el procedimiento con abogado y procurador y argumentamos que esos mil euros los tendría que haber ofrecido en la subasta, que ese acto ya había acabado y que ahora lo único que podía hacer es presentar a un tercero que ofreciera al menos el 70% del tipo de subasta, es decir, que ofreciera 105.000 euros.
  • Entonces el lerdo del secretario nos dice que acepta mi personación solo como oyente y para ser informado de sus resoluciones, pero que de ninguna manera tengo derecho a solicitar nada porque no soy parte en el procedimiento.
  • Lo recurro, pero no admite a trámite el recurso porque insiste en que no soy parte.

A estas alturas al tipo ya se le ha pasado con creces el plazo de 10 días para presentar al mejor postor, pero al cretino del secretario eso no parece importarle porque...

  • A pesar de que el secretario no nos considera parte en el procedimiento, sin embargo sí atiende nuestro argumento en cuanto a que el demandado no puede hacer la oferta en su nombre, pero en lugar de rechazar su oferta por haberla hecho irregularmente en su propio nombre, el muy retrasado le pregunta al demandado si la oferta la ha hecho en su propio nombre o en el de tercero.
  • Entonces tanto los demandantes como yo ponemos el grito en el cielo y presentamos nuevo escrito manifestando que obviamente el demandado había presentado la oferta en su propio nombre, pues así se desprendía de su escrito, y que a estas alturas no era de rigor ofrecerle la oportunidad de rectificar ese error.
  • A lo que el burro judicial vuelve a respondernos que no somos nadie en ese procedimiento y que nos callemos.

Así que finalmente no nos ha quedado más remedio que hacer lo que más rabia le da a esta gente y en peor lugar les deja, que es interponer un incidente de nulidad de actuaciones desde la fecha de su primera resolución rechazándonos como parte del procedimiento. Este incidente lo resolverá el juez y mi esperanza es que éste sí  resuelva en Derecho.

Está más que claro que no somos parte procesal, pero nadie puede negarnos un interés legitimo en el proceso de adjudicación del inmueble tras la subasta, por lo que el secretario debe oírnos y dar una respuesta a nuestros argumentos.

Pero se ve que he caído en manos de una persona desconocedora del derecho.

Y solo una cosa más, ¿no os alucina que ya estemos casi en febrero y este asunto no esté resuelto?

¿Te ha gustado el artículo?

Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

Comentarios
43
Página
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  1. #21

    Tristán el subastero

    en respuesta a Pecks
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    Yo todavía estoy esperando s que su señoría resuelva sobre la nulidad que planteé en otoño. Menudo atajo de vagos estos jueces señoritos.

  2. #22

    mfmelo

    en respuesta a Pecks
    Ver mensaje de Pecks

    Una aclaración, antes que me salgan con objeciones a lo dicho por mi. Yo en los proindivisos, igual que en otras subastas especiales lo que doy es lo que creo que me puede reportar buenos beneficios y dividendos, por lo que suele ser +- del 20% al 30 % del valor de mercado y sino lo consigo, que suele ser lo habitual, resuelvo, sin pretender a ello, el conflicto del proindiviso.
    Es decir en un proindiviso jamás llegaré al 70%, quizás por eso nunca suelo adjudicarme la propiedad y me ejercen el derecho comunero.
    Saludos.

  3. #23

    Pecks

    en respuesta a mfmelo
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    Tienes toda la razón. Ya sé que en las disoluciones de proindiviso deben ser los comuneros los que pongan las condiciones de la subasta en base a la nueva ley de jurisdicción voluntaria. Pero en esta no es asi, el edicto ya dice que es en base a la LEC y el Art. 670, con sus inconvenientes y beneficios. Así que sé a lo que me enfrentó. En este caso si hay perito tasador.

    Sé que hay muchas probabilidades de fracaso pero por intentarlo no será....

  4. #24

    mfmelo

    en respuesta a Pecks
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    Si te adjudicas el proindiviso, olvídate de que te van a devolver la consigna pronto ya que tienen que hacer comunicaciones y resolver y lo más probable es que resuelvan en tu contra y entonces te devuelven la consigna y no antes.
    Otra cosa es que ofrezcas cantidades superiores al 70%, pero ahi yo jamás he llegado, así que no tengo experiencia con ese margen.
    Saludos.

  5. #25

    Pecks

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    No puedo estar más de acuerdo contigo. Mis cifras van más o menos por ahí, de lo contrario es pérdidas y más en este caso que hay hipoteca de por medio.

    Al 70% ni de coña llegaré....si con mi puja consigo algo bien y sino pues a otra cosa (subasta).

  6. #26

    Jotaerre

    Lo del posible retracto de comuneros es otro de los galimatías a que puede abocar una subasta de división sin condiciones específicas, y cada LAJ lo resolverá como quiera, aunque tiene menos fundamento legal, pues se subasta el 100% de la propiedad, no una parte.
    Saludos,

  7. #27

    mfmelo

    en respuesta a Jotaerre
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    Jotaerre tienes razón y lo hacen siempre con la ley de enjuiciamiento civil como una subasta más en las que ponen a uno como deudor y a otro como acreedor, luego hacen lo que les da la gana. Para mi es frustrante y además, como se ha dicho aquí muchas veces no te admiten oposición, sino es poniendo abogado y procurador y entonces te metes en un lío que no es el tuyo. Se pegan con las consignas retenidas bastante tiempo diciendo que van a resolver y si preguntas te dicen que están resolviendo. Pero bueno algún que otro he comprado, pero si tengo la oportunidad de poner el dinero en otros sitios no lo dudo.
    A mi cuando me empiezan a poner muchas reglas y condiciones para participar, como está ocurriendo ahora en muchas electrónicas en los mercantiles, lo dejo pasar.
    Saludos.

  8. #28

    Pecks

    Gracias a todos por los comentarios.

    Una duda que me surgió. En un supuesto caso de que sea uno mismo el máximo pujador, ¿se puede hacer reserva de postura al mismo tiempo?? Me refiero a subastas presenciales.

    Lo digo por ejemplo, ser máximo pujador, luego el ejecutado o ejecutante mejora la postura pero luego pasado el tiempo no paga y quiebra. De ahí la pregunta. ¿Es posible lo que digo o es una rareza la pregunta?

  9. #29

    tonigs

    en respuesta a Pecks
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    Claro que si. El tema está en lo siguiente: Te mejoran (el juzgado te lo notifica) y entonces tienes la posibilidad de recuperar el depósito o esperar. En caso de esperar es como si hicieses una reserva de postura.

  10. #30

    Pecks

    en respuesta a tonigs
    Ver mensaje de tonigs

    Ok gracias. Entonces es una reserva de postura no en el acto de subasta en sí, sino a posteriori

  11. #31

    mfmelo

    en respuesta a Pecks
    Ver mensaje de Pecks

    Es la primera vez que escucho eso y además ni me lo había planteado jamás.
    Pero me parece que no puede ser y no te lo van a permitir. Tú eres adjudicatario provisional, ya que no superas el 70% del valor o tipo, si uno de los comuneros te plantea su derecho de adquisición preferente, el juzgado lo más probable es que espere a que esté haga su ingreso del 50% de lo ofrecido por ti, más su parte alícuota de los gastos de juzgado y si esté no lo hace en tiempo y forma pues te lo adjudican a tí.
    Lo que no va ha hacer el juzgado es dejarte que hagas reserva, si eres el mejor postor, esperando un futurible que es posible que nunca se de, como es el que uno de los copropietarios ejerza el derecho de adquisición y encima no cunpla, ya que si lo hiciera tendría responsabilidades y a él si le pueden retener de la futura venta de la finca.
    Para mi, planteas unas hipótesis un poco raras y es que creo que estás confundiendo la realidad, con tus deseos de que sea posible.
    Saludos.

  12. #32

    Pecks

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Simplemente es que me vino esa idea a la cabeza y no sabía si era posible o no. Sólo eso.
    No lo planteé como algo que tuviera pensado para esa subasta en concreto, sino como algo general que se pudiera usar en cualquier subasta.

    No es tampoco que me esté comiendo el coco buscando soluciones raras. Sé perfectamente cual es la realidad y que opciones hay. Sólo es lo que ya dije, una idea que pensé y la planteé aquí por si alguien sabía algo al respecto. ¿Qué mejor lugar que este para plantear estas cuestiones? ¡¡Ninguno!!
    Y sí, es algo raro lo que pregunté. Pero a veces salen soluciones nuevas o ingeniosas pensando de manera diferente.
    Saludos.

  13. #33

    mfmelo

    en respuesta a Pecks
    Ver mensaje de Pecks

    Pecks, no te lo tomes a mal pero nosotros pintamos muy poco en las decisiones que toman o pudieran tomar los LAJ. Ojala nos prestaran más atención a nuestras demandas y sugerencias y todo iría mejor respecto a las subastas. Las ideas que no se expresan o no se llevan a cabo es como si no hubieran existido, por lo que bienvenidas son para mí, pero es que yo ni me había imaginado una cosa como esa que planteas y yo no te crítico por eso, lo que hago, tú también lo sabes, es ver lo que el juzgado y el LAJ de turno hará y lo que contempla la ley a ese respcto.
    Así que si te he molestado te pido disculpas por ello, que no era mi intención y menos siendo tú de los asiduos.
    Saludos cordiales.

  14. #34

    Pecks

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Para nada mfmelo, tranquilo que no me has molestado.
    Te contesté por explicarme yo un poco mejor y que se entendiera la idea que me surgió. Algo que me vino a la mente y lo planteé aquí para ver si era posible llevarlo a cabo o no.

    Pero más o menos, mi idea era algo como la respuesta que me dió tonigs en el comentario nº29. Algo así me refería. Pero yo tenía la idea/concepto equivocado de plantear hacer una reserva de postura siendo el adjudicatario provisional. Y eso no es posible. La respuesta correcta es la de tonigs, cuando te notifiquen la mejora del ejecutado o ejecutante puedes retirar el depósito o dejarlo a la espera de una posible futura (e incierta) quiebra de subasta. A esos efectos es como si fuera una reserva de postura.

    Pero mi idea no es ponerlo en práctica en una u otra subasta, sino saber si era posible hacerlo o no. Aprender los entresijos de las subastas para estar más preparado de cara a un futuro. Eso es todo. Quizás me expresé mal. Cosas de alguien que es nuevo en esto, no como vosotros, la mayoría que sois profesionales de las subastas.

    Gracias a ti por tus palabras y comentarios, al igual que a tonigs, Tristán, Jotaerre y todos los demás usuarios que colaboran en el blog.

  15. #35

    tonigs

    en respuesta a Pecks
    Ver mensaje de Pecks

    Hablando sobre mejorar postura, el otro día hablando con un compañero me explico lo siguiente: ganó la subasta, los de Mediterranean Capital (grupo bastante potente) le hizo mejor postura, mi compañero retiró el deposito y finalmente no remataron. En definitiva, el banco triunfo por culpa de unos hacer guarradas a medias y otros por recuperar el dinero antes de tiempo.

  16. #36

    Pecks

    Termino de contar la historia del proindiviso.

    Finalmente fui a la subasta, como ya dije. Y me encontré yo solo junto con la parte ejecutante.
    Haré aquí un paréntesis para decir que aunque Tristán siempre recomienda estudiar todo bien y si llegado el día de la subasta nos vemos solos es para empezar a preocuparse (y hace bien en decirlo) porque posiblemente se nos haya escapado algo que los demás si han visto.....Yo suelo preferir lo contrario. Opino lo mismo que mfmelo ha dicho alguna vez, me gusta verme solo en una subasta. Eso sí, está claro que días antes me he estudiado todo lo mejor posible, para ir lo más seguro que pueda a la subasta. Si estoy solo hay menos competencia y sube menos el precio de la subasta. Y esa sensación de "superioridad" (por decir algo) que sientes al estar solo en una buena subasta gracias a estudiar y ver cosas que nadie más ha sabido ver.....NO te estoy criticando Tristán, sólo es una opinión al respecto y otra forma de ver las cosas.

    Sigo con la subasta. Pues me vi yo solo con la parte ejecutante. Estaba la procuradora y el propio demandante, la expareja de la señora que vivía en la casa. Un señor ya un poco mayor. Unos minutos antes de la subasta se me acercaron los dos (con buenas maneras) y la procuradora entabló una pequeña conversación conmigo. Me preguntó si venía a modo particular o de parte de la demandada, y alguna cosas más. Me dijo/hizo algunas advertencias acerca de la subasta, pero yo me sabía todo eso ya de memoria. Las condiciones, desarrollo de la subasta,etc......Llegó la hora indicada y nos llama el secretario para empezar. Yo ya tenía claro mi puja máxima, teniendo en cuenta que había hipoteca pendiente de pago. Empezé yo y fuimos alternando sucesivas cifras hasta que llegué a mi máximo y la otra parte ofreció más. Ahí me paré. Estuve a punto de pedir la reserva de postura, pero pensé rápidamente y llegué a la conclusión que no valía la pena hacerla en este caso. Su cifra era sólo 2000€ superior a la mía y no creo que fueran a quebrar la subasta en ese caso. Otro caso distinto habría sido si la ejecutante hubiera ofrecido una cifra muy alta debido al típico calentón de "esta subasta es mía si o sí porque yo lo digo y la gano por mis santos coj....." En ese caso hay más posibilidades de quiebra por su parte, pero esta subasta no fué así y decidí recuperar mi depósito cuanto antes, y ese mismo día ya tenía mi dinero.

    Ignoro que habrá pasado despues de eso (hace una semana) aunque me imagino que irá para largo.....La puja ganadora no llegó al 20% del tipo. El secretario comentó que iba a hacer las comunicaciones a la parte demandada para la mejora de postura y demás.....Y no lo dijo abiertamente, pero hablando dejó caer que con ese precio ofrecido como no llegaba ni al 50% de tasación muy posiblemente no iba a aprobar el remate. Yo ya recuperé mi dinero y me olvidé del asunto. Y a otra cosa.

    Un saludo a todos los usuarios y lectores del blog.

  17. #37

    Tristán el subastero

    en respuesta a Pecks
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    Jejeje, Pecks, te equivocas respecto a mi pues yo me encuentro solo en las subastas muuuuuchas veces y me mola. Solo que en general ya cuento con que voy a estar solo o muy poco acompañado. El vértigo se produce solo cuando cuentas con que va a haber mucha competencia y luego resulta que estás solo. Entonces te entra el canguelo y corres a pedir ver de nuevo el expediente por si te pasaste algo por alto. Pero solo eso, un poco de adrenalina nunca viene mal. De hecho yo soy adicto a la adrenalina.

  18. #38

    Jomes

    en respuesta a Pecks
    Ver mensaje de Pecks

    Gracias por compartir la experiencia.

    A la hora de estudiar tu postura máxima, ¿cómo sabías qué cantidad quedaba pendiente de la hipoteca?

  19. #39

    Pecks

    en respuesta a Jomes
    Ver mensaje de Jomes

    Aunque no suele ser así, en este caso lo tuve fácil. Y repito, lo normal es todo lo contrario, suele ser bastante difícil conocer u obtener ese dato.

    En esta subasta no me fué complicado saber que saldo de hipoteca quedaba pendiente de pagar. En el juzgado consultando el expediente, aunque no puede verlo al completo (sólo lo que me dejaron), pude ver un escrito del banco contestando al secretario diciendo que el préstamo estaba subsistente y con la cantidad exacta que se debía en tal fecha. La fecha del escrito era aproximadamente de hace un año, lo suficiente para hacerse una idea muy aproximada del saldo pendiente actual. También cuando visité la vivienda y hablé con la señora, ella me dijo la cantidad exacta que se debía y las cuotas mensuales. Por último, aunque ya no me era necesario y ni siquiera les pregunté, el día de la subasta el demandante y su procuradora me dijeron el saldo pendiente de hipoteca. ¡¡¡Como ves tuve información por triplicado!!!

    Aunque ya dije que esto no es lo normal y suele ser difícil obtener ese dato. Puede que ayudara que la subasta fuera un proindiviso. En otras ocasiones, en subastas que tenían una carga hipotecaria anterior, he ido al banco a obtener información y se niegan rotundamente a decir algo, ya que no eres el titular del préstamo y acogiéndose a la LOPD.

  20. #40

    Pecks

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Me alegra que pienses igual en eso y seas del club "me encanta estar solo en las subastas", jejeje. Imagino que esa advertencia que has dicho algunas veces, es sobretodo para gente muy incauta y que va a las subastas sin los deberes hechos.

    Y sí, el subidón que da a veces el verse solo es como un estado de euforia permanente. Y si se da el caso de que te llevas la subasta y a un precio muy bueno.....eso debe ser un placer cuasi orgásmico.

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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