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Todo el mundo sabe que las fianzas que se le entregan a las inmobiliarias solo sirven para formalizar un poco el impulso de compra de los tontos que todavía quedan que compran por impulso, pero que si los compradores se echan atrás no hay nada que pueda impedir que la inmobiliaria les devuelva su dinero. Entre otras cosas porque el verdadero cliente de las agencias inmobiliarias no es el propietario de la vivienda, como algunos ilusos aún creen, sino los compradores, que puede que no le compren nuestra casa pero que si son bien tratados por el agente es muy probable que le acaben comprando cualquier otra de las que ofrecen.

Por eso yo suelo empeñarme en no dar por cerrado el negocio hasta que la fianza la he cobrado yo mismo o hasta que firmamos la venta ante el notario. Mientras que eso no haya sucedido no hay nada seguro, ni por parte de ellos ni por la mía. Nunca retiro ninguna propiedad de la venta solo porque una inmobiliaria haya recibido mil o dos mil eurillos porque si llegara el caso esos eurillos serían devueltos con la misma facilidad con la que se recibieron y el perjuicio de haber retirado una propiedad de la venta durante uno o dos meses sería muy grande.

Sin embargo, ojo cuando tenemos un contrato de "Promesa de compraventa con entrega de arras", en cuyo caso arrepentirse de la compra, sea por el motivo que sea, lleva aparejado la pérdida del dinero que se haya entregado. Aunque también depende de cómo se haya redactado el contrato, que hay por ahí tontainas que llevan años en esto y todavía no han aprendido la lección.

Es muy importante especificar que la vivienda se vende como cuerpo cierto, sin detallar con exactitud las superficies, a menos que se hayan medido y se esté muy seguro de las mismas. Esto es porque generalmente las superficies suelen fallar más que una escopeta de feria y llegado el momento de que nos reclamen la devolución de una fianza, son el camino más fácil para que el comprador arrepentido construya un argumentario sólido. 

A mí me sucedió recientemente que una compradora bastante bien situada económicamente se encaprichó de un piso que yo tenía a la venta en el centro de Madrid, junto a la Gran Vía. Como lo quería para oficina tuve que retirar los muebles de cocina que había instalado ex profeso para esa venta. Naturalmente eso le costó tener que darme una fianza más grande de lo usual.

Había que oír sus exclamaciones de alegría cuando firmamos el contrato de "Promesa de venta con entrega de arras". Parecía la mejor compra de su vida, estaba encantada.

A las dos semanas me llamó con la mala noticia de que tras una visita con el decorador habían decidido que el piso estaba muy mal distribuido y que como las superficies medidas no se correspondían con las que figuraban en el registro de la propiedad, pues que le devolviera la fianza y no me reclamaría por haberle intentado engañar.

 

¡¡Será cachonda la muy gilipollas!!

 

Durante aquella conversación se la veía muy puesta en leyes y me dio la impresión de que no era la primera vez que hacía una cosa así. Pero en esta ocasión el tiro le salió por la culata gracias  a que yo siempre tomo la precaución de especificar que "la vivienda se vende como cuerpo cierto, sin estar completamente seguros de que las superficies registrales sean las correctas". Tras mi negativa su abogado me llamó un par de veces con amenazas, pero la respuesta fue siempre la misma, que hicieran lo que tuvieran que hacer, pero que una parte del dinero de la fianza se iba a gastar en volver a colocar los muebles de cocina y la otra parte me la iba a quedar en concepto de daños y perjuicios.

Ahh, y que les fueran dando...

Y vosotros, esforzados lectores, ¿tenéis algún truquito que introducís en vuestros contratos?

 

  1. en respuesta a Encarnita
    El intermediario no tiene justificación para cobrar una indemnización. El cobra cuando la compraventa se lleva a término. A menos que quien desista sea el vendedor, en cuyo caso sí tiene derecho a cobrar sus honorarios completos.
    Hasta el 7 de agosto no puedes disponer de la vivienda. Ojo con eso porque te juegas la indemnización. Podrías perderla si te adelantas a la fecha.
  2. en respuesta a Encarnita
    #32
    Encarnita
    Compradores se echan atrás pero no quieren firmar desistimiento tampoco.fecha limite para escriturar es 6de agosto.supongo que aunque no haya cancelación por escrito se entenderá cancelado .para hacer lo que quiera con inmueble🙄
  3. en respuesta a Tristán el subastero
    #31
    Encarnita
    Eso pienso yo tb y eso pone contrato.que comprador o vendedor..me dicen que por sus gestiones..pero no está reflejado ..muchas gracias
  4. en respuesta a Encarnita
    Desconozo lo que firmaste, pero en mis contratos de arras, si el comprador se echa atrás,  las arras se las queda el vendedor como indemnización. El intermediario no tiene que ser indemnizado por nada.
  5. en respuesta a Tristán el subastero
    #28
    Encarnita
    Buenas yo tengo un contrato de arras firmado a través de inmobiliaria..los compradores lo hicieron a través de internet..ahora ven apartamento y dicen que no es lo que esperaban.no quieren firmar que se echan atrás,el dinero lo tengo yo y la inmobiliaria ahora me dice que deberia pagarle 1000€.de los 6000 que se dieron de fianza..tienen derecho a pedirlo si no se ha efrcyuado ninguna venta?
  6. Buenas tardes, he comprado una vivienda entregando en concepto de arras 25.000 euros, la fecha limite para formalizar la escritura es el 15 de marzo, yo estoy vendiendo una vivienda de mi propiedad, la cual no se si llegare a tenerla vendida antes de esa fecha con el fin de aportar ese importe a la compra de mi nueva vivienda.

    Al dirigirme al Propietario, solicitando una ampliación en el contrato de arras, el intermediario me a dicho que no quiere hablar nada conmigo que se queda con los 25.000 euros si no escrituramos y que no tiene nada mas que hablar conmigo, esta a sido en numerosas ocasiones en los últimos días la respuesta del intermediario, pues se niega a facilitarme datos del Propietario.

    Estoy un poco perdido ante tal respuesta por lo que agradecería comentarios al respecto, pues mi intención es poner el tema en manos de un abogado.

    Muchas gracias.Juli

  7. en respuesta a Nuva12
  8. en respuesta a mfmelo
    #25
    Nuva12

    Mfmelo: puedes colgar porfa el contato tipo que firmas en el contrato de arras?

  9. en respuesta a Tontina

    Si en el contrato de arras fijaste unas medidas que no son ciertas no te queda más remedio que devolverle el dinero.

    Pero si no se mencionaron, entonces que el tipo pierda la fianza

  10. #23
    Tontina

    Hola, tengo un chalet en venta, se ha firmado contrato de compraventa, se hizo un contrato de arras penitenciales, el posible comprador me ha preguntado cuantos metros mide el terreno, yo le dije más o menos, ahora después de un año se hecha para atrás y me dice que no son las medidas, después de un año. Faltando 8 días para firmar escrituras, dice que le devuelva en un plazo de 7 días el dinero dado en arras?? Que puedo hacer,gracias de antemano

  11. en respuesta a Netix
    #22
    desalvador

    En términos jurídicos no es lo mismo vender que transmitir.

    Vender implica llegar a un acuerdo de voluntades para la transmisión de un objeto, pero no implica que la misma se haga en ese acto.

    La transmisión de la propiedad tiene lugar cuando hay título (el contrato de compraventa) y modo (entrega de la cosa). En Derecho Español existe la figura de traditio ficta o entrega espiritualizada, que tiene lugar (salvo que se diga lo contrario), con el otorgamiento de la escritura.

    Si tenéis alguna escritura de compraventa a mano, veréis como pone que "Fulanito VENDE Y TRANSMITE a Menganito que COMPRA Y ADQUIERE...", con lo que se pone de manifiesto esta diferencia.

    Por tanto, puedes perfectamente firmar un contrato privado de compraventa con pacto de arras, sin que ello suponga la transmisión del inmueble (siempre que quede claro que no se le entrega la posesión del mismo).

    Un saludo

  12. en respuesta a Tristán el subastero
    #21
    desalvador

    Ojo con la expresión cuerpo cierto, únicamente hace referencia a la cabida del inmueble, señalando que el precio se ha fijado a tanto alzado y no en atención a la superficie.

    No tiene nada que ver con el estado de conservación del inmueble o con "como está", con carácter general, el inmueble.

    Art. 1471 CC. En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.

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