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Recientemente un lector me ha hecho la siguiente consulta por mail:

Te comento Tristán, ejecutan a un titular una parcela rustica A de 10.000 mts. En su momento vendió parcelas de 2.500 mts. Aunque no es legal construir en 2.500, dos de los compradores se han construido una casa en las parcelas B1 y B2 respectivamente.  Hay dos parcelas sin construcción y completamente vacías, B3 y B4, presumiblemente del titular de la parcela A.
 
Si B1 lo tiene registrado en proindiviso, los supuestos embargos anotados contra el proindiviso de B1, afectarían solo al titular de B1, no a C, comprador en la subasta. C esta comprando en realidad A-B1.
 
Si B2 no lo tiene anotado, los posibles embargos se tendrán que redirigir hacia otros bienes inscritos del titular B2.
Al enterarse de la venta de A, si B2 aporta escrituras puede alegar tercería de dominio. Tendría que inscribir B2 en proindiviso y a partir de ese momento los embargos afectarían solo al titular de B2, nunca a C. (Los embargos no anotados no afectan ni a Bi ni a C).
Si no aporta escrituras, B2 sería de C.
 
Puede que B3 o B4, parcelas desocupadas, ya no sean del titular A. El secretario judicial, aun sabiendo que hay proindivisos, adjudicaría B3 y B4 al comprador en subasta pero, después de inscrito, podría aparecer B3 y alegar tercería de dominio por la vía civil. ¿Durante cuánto tiempo se puede alegar tercería de dominio?
 
¿Alguien ha entendido algo o estáis tan perdidos como yo?
 
Menos mal que justo al final remató la consulta con una pregunta muy sencilla de contestar y para la que sobraba todo lo anterior: Solo se puede presentar tercería de dominio hasta antes de celebrarse la subasta. Una tercería de dominio paraliza la ejecución hasta que el juez determine si la acepta o la rechaza. Pero tanto si la rechaza como si se ha celebrado la subasta y se ha hecho tarde para presentarla, los que se sientan perjudicados por un embargo que no les corresponde siempre pueden acudir a un procedimiento ordinario.
 
Sin embargo ojo, porque las posibilidades de ganar una tercería son reales pero las de ganar el procedimiento ordinario son casi nulas porque perjudicarían al tercer poseedor, al adjudicatario en la subasta, a quien le protege la fe registral. Solo tendría posibilidades si consiguen que el procedimiento ordinario llegase a parar el dictado del Decreto de Adjudicación, impidiéndose así la inscripción registral.
 
 
  1. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #12
    23/11/13 11:02

    Y una cosa muy interesante por si no os habéis percatado; como catastralmente no existe ya esa finca dado por estar dividida, ¿Qué referencia catastral se pondría a la subasta?, ¿La antigua referencia e inexistente referencia catastral, la de una "subfinca", la de todas?

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #11
    23/11/13 10:35

    No, y el único que lo ha intentanto (el Sr. X que figura en esa anotación marginal que he comentado antes), que es el que conozco, el registrador se lo tumba siempre por algo, y cuando lo soluciona, el registrador busca un nuevo motivo para tumbarlo, así que ya lo ha dejado por imposible; y no será porque no ha intentado que otro registrador lo haga...

  3. en respuesta a Kyrie lomthe
    -
    #10
    23/11/13 00:01

    ¿Pero ni siquiera se han inscrito las compras de las distintas partes indivisas?

  4. en respuesta a Fcalvo
    -
    #9
    22/11/13 22:16

    Tristán, no sé si se podrá o no, pero él lo ha intentado inscribir varias veces en el Registro (para que te hagas una idea, las últimas veces que lo presentó el registrador ya le sellaba el título en la primera página del mismo en vez de la carpeta que lo proteje porque ya no había espacio en ella) y no ha podido...

    Y Fcalvo, te pongo en antecedentes: terreno rústico (inscrito), se divide en parcelas en escritura pública (no se inscribe) y se venden esas particiones (y se sigue sin inscribir); si se subastare esa finca (supongo que su totalidad, pues es como figura en el Registro) con esa nota marginal, ¿Sería aplicable lo que tu has dicho?.

  5. #8
    22/11/13 16:14

    A ver........es muy sencillo.....el que compra una mitad indivisa de un bien que está dividido físicamente, que se olvide de ir contra los copropietarios registrales del bien.

    Para entendernos mejor......hay una finca que está dividida físicamente, en un lado no hay nada y en el otro un chalet de envidia. La finca está registrada en proindiviso (porque no puede dividirse registralmente) entre el que tiene el chalet y el que no tiene nada construido. Yo....como así de espabilado compro la mitad indivisa pensando que también me corresponde parte del chalet. Pues no, porque la demanda para disolver un proindiviso nace solicitando la división material del bien común,y si ya está dividido qué le vamos a pedir al juez......

  6. en respuesta a Kyrie lomthe
    -
    #7
    22/11/13 15:20

    Si te refieres a que el adjudicatario pueda luego suspender la subasta alegando que desconocía el marrón... casi imposible en una subasta. Además no es realista pensar que algo así no se va a reflejar en el Registro.

    Y si te refieres a tener argumentos contra el propietario que no tenga debidamente inscrito su título ni haya paralizado la subasta con una Tercería de Dominio, entonces sí, por supuesto que en ese caso la fe registral es muy importante. Pero esa fe registral no se desvanecería por lo que has mencionado pues nada le hubiera impedido inscribir su título al personaje ese de la nota marginal que hubiera intentado la segregación de su parcela.

  7. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #6
    22/11/13 15:03

    Perdón por mi escueta explicación. Sí, pienso que no podría alegarla el futuro adjudicatario de la misma puesto que en el Registro ya consta que hay alguien que pidió una división registral del terreno (lo cual indica que hay algo extraño ahí porque no tiene sentido que un tercero pida dicha división si no tiene parte en el mismo); todo ello sin contar que, según el Catastro, ese "subterreno" está dividido, con su propia referencia catastral y puesto a nombre del actual propietario.

    ¿Qué pensáis vosotros al respecto?

  8. en respuesta a Kyrie lomthe
    -
    #5
    22/11/13 14:54

    ¿En que sentido piensas que se puede acabar la fe pública registral? ¿En el de que ya no podrá alegar conocimiento? Explícate mejor, que no todo el mundo sabe leer entre líneas.

  9. en respuesta a Fcalvo
    -
    #4
    22/11/13 14:01

    Os complico más el caso, imagináos que la cosa está así y no se ha podido inscribir porque el Registrador se ha negado a la división de la parcela (en este caso rústica), pero aparece una nota marginal en la que se dice que el Sr. X (no el antiguo propietario, sino uno de los nuevos comuneros surgidos) ha solicitado a la Junta la división de la finca, ¿Se desvanece ahí la Fe Pública Registral para el adjudicatario?

  10. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #3
    22/11/13 10:11

    Es igual que salga a subasta por concurso de acreedores, el resultado es el mismo. El que compre en subasta tendrá su parte de parcela y los que hayan inscrito la suya. El que no haya inscrito ya puede ir presentando tercería de dominio en el juzgado de lo mercantil que entiende del concurso, porque como no lo haga y la finca sea adjudicada, habrá perdido toda posibilidad y lo único que le quedará será pedir la nulidad de actuaciones para conseguir anular la subasta.

    Pero digo yo.......¿¿no saben los administradores concursales que hay parcelas que se han vendido y que por tanto no las pueden sacar a subasta aunque aparezcan en el Registro de la Propiedad a nombre del concursado??

  11. en respuesta a Fcalvo
    -
    #2
    22/11/13 10:01

    Desde luego.
    El problema, como me explicó el consultante en un segundo mail, es que ahora el propietario original que hizo la parcelación está en concurso de acreedores y todo va a salir ahora en subasta, habiendo compradores que ni siquiera han registrado su titularidad. O sea, un lío.

  12. #1
    22/11/13 09:40

    Yo lo voy a explicar de otra manera quizás más inteligible.

    Esto ocurre muchas veces cuando no se pueden segregar las fincas rústicas. En estos casos se hacen lotes, por ejemplo del 100% de una parcela se hacen cuatro lotes (que podrían ser más y podrían ser menos) y cada uno tendría el 25% o bien podría tener uno el 25% otro el 35% otro el 20% y otro el 20% del total, dependiendo de cómo se pueda dividir físicamente (que no registralmente) la parcela.

    Cuando alguien compra una de estas parcelas, en la escritura de compraventa, se adjudica el lote que sea por la cabida que sea y que asciende al 25%, al 35% o al 20%, según el lote que sea y en el que puede haber inclusive un plano de división. Pero al registro solo entra el porcentaje en proindiviso que ha comprado porque no puede ser de otra manera al no poderse hacer la segregación por no autorizarla el ayuntamiento.

    Qué pasa entonces si alguien compra un proindiviso de estos. Pues que ha comprado una parte que ya está dividida físicamente aunque no lo esté registralmente y no puede instar disolución de condominio con los restantes propietarios porque la demanda inicial es la división de la cosa común y solo en el caso de que no sea divisible es cuando se continúa con la disolución del proindiviso y en última instancia se saca a pública subasta el total de la finca. Pero en estos casos no es posible porque la finca está dividida físicamente y entonces la demanda carecería de fundamento y no sería aceptada en el momento en que alguno de los copropietarios se oponga aportando la escritura, la aceptación de los lotes y la división material, que no registral, de la finca.

    Creo que así está mejor redactado, vamos digo yo..........

    Saludos

    Francisco Calvo
    administrador-www.subastasunicas.es

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