Muy típico en las adjudicaciones directas de la AEAT

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Nuevo adjudicatario en problemas que me envía el siguiente mail:

Hola Tristán, buenos días: Mira, he comprado en adjudicación directa tres trasteros en muy buena zona. El problema (o la suerte) es que se encuentran en el interior de tres sendos áticos, con su propia referencia catastral. Hablando con el administrador de Fincas del edifico me dijo que era un marrón y tal, que están enterados de la existencia de los trasteros y que intentaron solucionar el asunto con el promotor pero éste desapareció y todo quedó pendiente. 
Ahora no sé muy bien como negociar con los propietarios de los áticos, para venderles la parte de su propia vivienda que yo he comprado. Me han comentado que los trasteros no son habitables ni tienen acceso propio y que solo se puede acceder a ellos desde las viviendas.
Por favor, a ver si me puedes orientar y echar una mano. Sé que es un tostón, pero llevo dándole vueltas un tiempo y no sé muy bien por donde agarrar al toro. Muchas gracias. Un saludo.

Y aquí mi respuesta:

¡¡Menudo marrón!! Solo se me ocurre que lo negocies con los propietarios de los áticos con la idea de perder tanto dinero como haga falta. Pero que sepas que si yo fuera uno de ellos no te daría nada o como mucho un par de cientos de euros. El caso es que la única manera de demostrar que esos señores están habitando los trasteros es entrando en las viviendas y eso no se puede hacer más que con una orden judicial. Y aún así, suponiendo que la consiguieras tras dos o tres años de pleito, si yo fuera uno de esos señores, diría que sí, que está bien, que lo voy a tapiar y que dejaré de usar el trastero. Pero luego haría lo que me diera la gana y tú nunca lo sabrías. Y desde luego ni cuentes con que te den una servidumbre de paso a través de la puerta de la casa y del salón de esos señores.

Que no, que lo tienes más que perdido.
  1. #20
    17/12/13 16:16

    Respecto al colega que ha comprado los trasteros en ""muy buen sitio"" que se vaya despidiendo de la compra que ha hecho. Lo mejor que puede hacer es no registrarlos porque pagará IBI de algo que jamás va a poder disfrutar ni vender, porque muy tontos serían los que tienen los trasteros dentro de casa de comprarlos cuando los pueden disfrutar gratis.

    Menos mal que han sido trasteros y lo que va a perder no es significativo.

    Siempre se ha dicho aquí que jamás se compre nada que no pueda ser verificado, comprobado, valorado y visto con los ojos que tenemos en la cara, al menos verlo por fuera...........

    Saludos

  2. en respuesta a qarles
    #19
    17/12/13 14:53

    Y no creer nada de lo que te prometan

  3. en respuesta a danica
    #17
    17/12/13 00:07

    Danica, la mejor opción es el crédito familiar. Negociar un préstamo puente con prisas te saldrá caro. Añádele después - si la oferta de la hipoteca no es vinculante - un sablazo adional y la compra de un montón de servicios inecesarios(seguros, targetas, etc...) una vez te hayan hecho el préstamo. Mi consejo con los bancos: negociar siempre con muuuuucho tiempo por delante.

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    #16
    16/12/13 20:18

    Sí, una hipoteca al 2,5% no está nada mal, pero por mis condiciones profesionales y personales había accedido a una hipoteca del colectivo jurídico de BANESTO (ya Santander) que tiene un diferencial de 0,75% pero que, eso sí, solo es válida para compraventas, al igual que la de CAJASUR al 1,25%.

    Parece que mi única opción va a ser obtener un préstamo puente/familiar y posteriormente suscribir una hipoteca a las condiciones que comentaba, que como bien dices no son malas actualmente (SABADELL, por ejemplo, concede hipotecas a día de hoy con un suelo del 4%).

    Muchísimas gracias. Por favor, si alguien tiene otra idea que me permita hacer la hipoteca como compraventa que me lo diga, ya que dentro de 8 días hábiles tengo que abonar la diferencia en Hacienda.

  5. en respuesta a Jotaerre
    #15
    16/12/13 20:10

    En efecto, parece que es inviable tener la hipoteca para abonar con el dinero obtenido el precio de la adjudicación. Como decía Tristán, hay que tener el dinero antes de pujar para evitarnos complicaciones...

  6. en respuesta a danica
    #14
    16/12/13 20:07

    Que yo sepa lo que intentas hacer no es posible. Y en cualquier caso no importa lo que te hayan dicho en los bancos, ninguno te va a dar ese crédito para pagar una subasta.

    Si la cantidad no fuera muy grande quizá podrías pedir prestado a la familia o un crédito puente y luego, unos meses después, cuando ya tuvieras todo inscrito, que te dieran una de esas hipotecas al euribor+2,5%, que no son tan caras como ahora te parece. De hecho yo las encuentro de lo más sugerente, viendo como estoy viendo por ahí hipotecas al euribor+3,5%.

  7. #13
    16/12/13 19:53

    Y yo añadiría, y aclararía, que cuando se habla de que la documentación que te dan te permite ejercitar la propiedad plena, pedir hipotecas, etc... se refiere a pedirlas una vez eres propietario inscrito, no a pedirlas antes para poder pagar el precio y así inscribir...
    Saludos,

  8. en respuesta a Tristán el subastero
    #12
    16/12/13 19:51

    Gracias, Tristán.

    Totalmente de acuerdo en que debemos disponer del 100%, lástima no haberos encontrado antes. No conocía la problemática que podía surgir.

    Mi problema no es de tasación, ya que el todavía dueño es un vecino con el que tengo relación e, incluso, me ha hecho entrega de sus juegos de llaves. Mi problema radica en cómo articular la operación para que se valide como compraventa y, de este modo, pueda acceder a las hipotecas para COMPRA de vivienda que tenía preconcedidas, ya que las que me ofrecen para hipotecar la vivienda cuando ya esté a mi nombre son muy superiores (la "mejor" tiene un diferencial del 2,5%, 1 punto por encima de la que tenía en ese mismo banco). No sé si habrá alguna solución, aunque mucho me temo, por tus palabras, que no...

  9. en respuesta a danica
    #11
    16/12/13 19:34

    ¡QUE BARBARIDAD!

    Lo he mencionado muchas veces pero no importa, lo voy a volver a repetir. Participar en una subasta sin disponer de todo el dinero que se va a ofrecer es una locura. LOS BANCOS NO ESTÁN CONCEDIENDO LOS CRÉDITOS MENCIONADOS EN EL ART. 670.3 DE LA LEC. Por muchos motivos, pero hay uno que siempre acaba por salir a la luz: ¿Como te van a conceder el crédito si no pueden entrar a tasar la vivienda subastada porque no tienes la Posesión? ¿Cómo vas a tener la Posesión si aún no has rematado el precio de la subasta?

    En fin, aunque a ti no te haya servido este blog para evitar la pérdida patrimonial que vas a tener, espero que al menos haya algunos otros novatos que aprendan esta lección a tu costa.

  10. #10
    16/12/13 18:05

    Buenas tardes a todos:

    Desatendiendo por completo los consejos de expertos en la materia, me he aventurado, sin conocimientos previos sobre este tipo de procedimientos, a realizar una puja sobre una vivienda en adjudicación directa de Hacienda.

    El precio de la adjudicación (35% de su valor de mercado), la inexistencia de otras cargas y la ausencia de inquilinos han hecho que me lanzase a este mundo y, finalmente, me ha sido adjudicado el inmueble.

    Pues bien, considerando que había hecho mis deberes, elaboré un plan A, B y C con tres entidades financieras para que me concedieran una hipoteca por la parte del precio que me falta. Como sabréis, Hacienda exige que se le abone el precio mediante una carta de pago y deja a criterio del licitador la posibilidad de otorgar Escritura Pública, lo que se haría con posterioridad al abono del precio. Ante esta circunstancia, adjudicado el inmueble, en todas las entidades me han dicho que, al no tratarse de una compraventa, no pueden concederme la hipoteca para compra de primera vivienda.

    ¿Se os ha dado el caso? ¿Podríais decirme alguna solución? Os hago la pregunta porque en una de los post de Tristán he leído que "La documentación que te van a dar es suficiente para que puedas ejercer la propiedad plena, inscribir el título, hipotecar, pedir la posesión, hacer hipotecas, etc"...

    Muchas gracias de antemano, un saludo.

  11. en respuesta a Pimiento
    #9
    16/12/13 07:19

    Yo tampoco soy jurista ni creo que haga falta serlo en este caso. Aquí colisionan dos derechos, el de el propietario de los trasteros de acceder a su propiedad y hacer un uso y disfrute pacífico de los mismos y el de la vivienda a la inviolabilidad de su domicilio.
    Seguro que si en vez de ser una vivienda fuera un terreno, o incluso un local comercial o de negocio, podría obtener una servidumbre (a lo mejor gastando mas que el valor de la propiedad), pero tratándose de casa habitada creo que ni siquiera que se tomaría en consideració. El derecho a la inviolabilidad del domicilio es uno de los derechos fundamentales recogidos en la constitución y es precisamente el deber de esos jueces tutelarlo, salvo en los caso previstos para que pueda ser limitado.

  12. en respuesta a Tristán el subastero
    #8
    15/12/13 22:56

    No soy jurista, pero ¿no es la definición de prevaricar dictar una resolución injusta a sabiendas?

    Y que un juez vaya en contra del código civil no parece muy normal. (A no ser que este artículo por algún motivo que desconozco no sea aplicable en este caso).

    Me imagino que el juez dictaría una indemnización tan cuantiosa que el demandante se abstuviese de tratar e ejecutar la sentencia.

  13. en respuesta a Tristán el subastero
    #7
    15/12/13 17:45

    es cierto que existen muchos errores y kamikazes por llamarlos de alguna manera, pero no solo existen en el campo el cual trabajas, los hay por todas partes y siempre hay algún beneficiario y ten por seguro que siendo inocentes, los juzgan los culpables por darles algún nombre.
    Saludos

  14. en respuesta a Franz
    #6
    15/12/13 17:16

    Pues no te creas, Franz, que es tan raro. Es un error bastante común porque nadie se imagina que el constructor ha hecho unos trasteros sin salida o que los vecinos los han "okupado". Por eso hay kamikazes que compran sin ver y que se meten en semejantes follones.

  15. en respuesta a Pimiento
    #5
    15/12/13 17:14

    ¿Tú imaginas un pasillo que pasando por la puerta de tu casa, cruzara ésta, invadiendo tus propios pasillos y que te comiera un lado del salón para hacer un tronco de escaleras que subiera a la planta superior?

    Ni siquiera los jueces, que nos tienen acostumbrados a su usual falta de sentido común, cometerías semejante insensatez.

  16. #4
    15/12/13 15:42

    ...adquirir un trastero entre comillas dentro de una vivienda, es como dices, mejor olvidarme de este. ¿Pero a quien se lo ocurre? De verdad un blog, ni mas que interesante.
    Saludos

  17. #3
    15/12/13 15:05

    Artículo 564 del Código CIvil

    El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización.

    Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente.

    Según el segundo párrafo, le va a costar más el collar que el perro.

    De todas maneras, aunque económicamente sea un negocio lamentable, según este artículo ... ¿por qué dices que no podría lograr esa servidumbre?

  18. #2
    15/12/13 11:55

    El problema es no haber respetado la primera ley del código no escrito, no compres lo que no has visto y comprobado.
    La verdad es que yo también creo que no hay solución, que no pase por el acuerdo amistoso, y es difícil negociar con quien tiene todos los triunfos en la mano.
    Que obtenga una hipoteca sobre ellos, si puede, y se los deje embargar de nuevo....

  19. #1
    15/12/13 10:11

    Muy fácil. Que compre los 3 áticos y solucionado. :)

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