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Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Embargos que juegan al escondite

Uno de los objetivos de este blog es ahorrar a algunos inversores neófitos más de un disgusto de los que las subastas judiciales están plagadas. Pero, a tenor de algunos mails que estoy recibiendo está claro que no lo estoy consiguiendo. Más bien se están cumpliendo las profecías de algunos subasteros agoreros que me escriben desde el principio acusándome de que al generalizar la inversión en subastas lo que iba a conseguir es que más de uno se diera la hostia. Se quejaban de que iba a llenar las subastas de pringaos que les iban a subir las pujas para luego acabar arruinándose.

No se en que se basaban para suponer que este blog tuviera tanta influencia, pero lo cierto es que algunos lectores, hay mucho intrépido suelto, me han escrito contándome sus cuitas y hay alguna que quita el hipo. He decidido traer aquí algunas de esas pésimas experiencias para solaz de los agoreros y advertencia a los osados. El mes de julio va a ser el de las "Pesadillas en subastas".

Para empezar una historia sobre embargos que juegan al escondite:

(...) después del verano compré un piso por 78.100 euros en una subasta por el embargo A (de unos 60.000 euros), habiendo dos embargos detrás: el embargo B (de unos 34.000 euros) y el embargo C (de 8.000 euros). Los del juzgado me permitieron estudiar profundamente el expediente judicial (incluso fui dos día a hacerlo) y también fuí al registro de la Propiedad a que me aseguraran que si la subasta era por el embargo A, que el B y el C quedarían cancelados tras la subasta. Yo lo había leído en tu blog, pero quería que me lo confirmaran porque estaba muy asustado.
También me leí tu blog enterito, de la A a la Z, y pensé mil veces lo que podía salirme mal hasta que estuve seguro de que todo estaba OK. La vivienda no me daba miedo porque los demandados me dijeron que se iban a ir a vivir a su pueblo y que entregarían las llaves en el juzgado, aunque todavía no lo han hecho.
Hace dos meses me dieron el testimonio del auto y los mandamientos de cancelación de cargas y los entregué en el registro tras habar pagado a Hacienda y hace unos días me ha llamado el Registrador y me ha dicho que el auto ya está inscrito a mi nombre, pero que los embargos no los puede cancelar porque el embargo A, que era el de subasta, lleva cancelado desde febrero. Estoy desesperado y no se qué hacer. Ahora resulta que me lo he adjudicado por 78.100 euros pero tengo delante dos embargos que deberían haber sido cancelados y que suman 42.000 euros más costas e intereses. ¿Pero si la subasta era tan peligrosa por qué estaba llena de subasteros que me subieron las pujas hasta el final? Si es malo para mí también lo hubiera sido para ellos. No lo comprendo. ¿Tú crees que podría demandar al juzgado por negligencia al dejar caducar el embargo? Gracias por todo, te ruego que me ayudes.

Qué más me gustaría a mí que poder echar siempre la culpa a alguien para ocultar mis propios errores, aunque según mi mujer siempre le  echo la culpa a ella (cosas de mujeres). Pero en este caso que nos ocupa (y nos preocupa y nos deja acojonados) no hay más culpable que la propia víctima, quien se pregunta cómo es que la subasta estaba llena de subasteros si luego ha resultado semejante marrón.

Es que la subasta, querido lector, no era ningún marrón, al menos para cualquier subastero con experiencia. Simplemente había que haber tenido en cuenta que el embargo A caducaba en febrero y haber tenido la prudencia de haber solicitado al juzgado que dictase la prórroga del mismo, como muy acertadamente aconseja Francisco Calvo en el comentario nº8 del post  sobre La caducidad de las anotaciones de embargo.

Lo que pasa es que el juzgado actúa a instancia de parte y si nadie le dice que el embargo va a caducar, te aseguro que ellos no están tan encima de los procedimientos como para darse cuenta. Se lo tendría que haber pedido el procurador, pero a estas alturas del procedimiento el verdadero interesado es el adjudicatario y "el ojo del amo engorda el ganado" y con eso digo todo.

No se si algunos de mis ilustres lectores tendrán algo que decir o algún consejo que dar al triste adjudicatario, que seguro que los necesita más que nada en este mundo. Yo por mi parte solo puedo decir que COMPRAR EN SUBASTAS JUDICIALES ES MUY PELIGROSO Y QUE EL MARRÓN ESTÁ DONDE MENOS LO ESPERAMOS.

Por favor, tened mucho cuidado ahí fuera.

  1. #1

    Fcalvo

    Lo siento por el adjudicatario; pero no tiene solución, tiene que pagar las cargas posteriores si quiere la vivienda libre de cargas.

    Lo que le aconsejo es que en vez de ir a los acreedores a pagarles, vaya a comprarles el crédito. Si estos no están muy atentos al vencimiento del embargo que tienen delante seguro que va a conseguir una rebaja en el precio. Pero como estén pendientes de ello y conozcan que el que quiere pagarles es el nuevo adjudicatario, le van a hacer pagar hasta los sellos de correos.

    De verdad que no entiendo cómo esto puede ocurrir, máxime cuando en la red estamos empresas, como la mía, que por poco dinero analizan la nota del registro y advierten de los problemas que pueden plantearse si uno se adjudica la subasta.

    Lo siento pero tendrá que pagar los embargos posteriores. Tan solo podría librarse de los que fuesen anotados con posterioridad a la aprobación del remate, presentando en los juzgados que lleven los pleitos una tercería de dominio.

    Saludos cordiales y como dice Tristán asesoraros antes de dar un paso tan importante como es participar en una subasta

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  2. #2

    Rastaman

    Lo siento igualmente, me paso una vez siendo la parte actora y con la subasta celebrada(con el embargo ya caducado) me adjudique los bienes y la sorpresa me la dió el Registro. Yo confiaba en que mi abogado se ocupaba de todos los aspectos procesales del procedimiento. Sigo con el mismo abogado pero le acabe poniendo una demanda de la que espero responda su cia. de seguros. Ahora me ocupo yo tambien de avisar de las prorrogas de embargo, son peligrosisimas cuando se es actor y cuando se es licitador lo son aun mas, de hecho aconsejo no participar en ninguna subasta en la cual al embargo le queden menos de 6 meses para caducar, en los Juzgados se cumple la Ley de Murphy.

  3. #3

    Taichi

    Quiero entender que "después del verano" se correspondería con ¿Septiembre?
    Quiero entender que "Hace dos meses" se correspondería con ¿Mayo?

    Joder. Media vida para que le den un "puto" documento que le permita inscribir.
    Con toda su inocencia, se podía haber librado si le hubiesen dado los mandamientos antes de Febrero.

    ¡Sigue siendo una mierda de sistema!

    Del resto, ya saben: quien entra en batallas sin conocer a su enemigo, aprende después de las derrotas...

    Taichi (Subastero en Gran Canaria)

  4. #4

    Tristán el subastero

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    Tienes razón Fcalvo, para ahorrarse el chocolate del loro son capaces de meterse en cada lío. No entiendo a la gente que es capaz de dar el coñazo en cinco concesionarios diferentes para conseguir un ahorrillo en la compra de un coche de veinte mil euros y sin embargo luego se meten a ciegas en esta selva jurídica jugándose cien mil euros como si nada.

    Y el protagonista de hoy ha tenido la suerte de que las cifras son pequeñas, porque igual podría haberle ocurrido en una inversión más grande.

  5. #5

    Manuel alicante

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Estoy totalmente de acuerdo.
    Un caso así ilustra perfectamente la necesidad de tener un profesional como vosotros, Tritán y FCalvo, que asesore en el negocio.
    Por ahorrarse unos eurillos, algunos se tiran del avión sin paracaidas.

    Por cierto, releyendo el post anterior que mencionas, me doy cuenta de que echo de menos a antiguos participantes como "Abogadillo" y "Empleado".
    Un saludo.

  6. #6

    Jrtmarket

    Hola a todos. Soy un novato en estos asuntos y me gustaría informarme mejor ya que desde hace días que sigo los temas relacionados con las subastas, pero cada vez que leo un artículo como este me entra un "yuyu" que no veas.

    Me interesaría asistir a una de estas subastas judiciales pero no tengo ni idea de cómo hacerlo y para ello necesitaría los servicios de un experto. ¿Donde puedo encontrar un servicio de asesoramiento adecuado?. Por cierto, he visto que "Taichí" es un subastero de mi tierra... ¿estarías interesado en hablar conmigo?

    Un saludo.

  7. #7

    Rulra

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Podríais dar alguna explicación mas, y cuales son los embargos que caducan puesto que los hipotecarios y los de antes del 2001 no hay problemas.¿No?
    Saludos y cada vez entiendo menos.

  8. #8

    Draco

    Con 40mil tranquilo que no te vas a arruinar, no ganarás un duro en este piso, pero has hecho un master en registral. Es la única manera de aprender, arriesgando la tela al principio. Esto es como las matemáticas, se aprende haciendo.
    Lo primero que se preguntarán los acreedores posteriores es porqué viene a pagarme este si daba ya por perdido el dinero. El que no haya acudido a la subasta no quiere decir que no estén al tanto de ella, las notificaciones del registro de que se ha pedido la certificación de la carga anterior las habrán recibido. Y puede que hasta se personasen. Por lo tanto sabrán que es el adjudicatario. A nada que tengan un abogado un poco espabilado, se darán cuenta y como bien dice Fcalvo, le harán pagar todo. La mejor manera de aprender es perdiendo, esto no le volverá a pasar en la vida, de hecho estará un tiempo que su obsesión será comprobar las fechas y asegurarse bien que no este nada apunto de caducarse o caducado, para no contar con ello. De todas formas por lo que leo quedaba un sobrante de 18mil euros que iba para el embargo B, es probable que esos subasteros tan "animados" alguno fuese uno de los acreedores. Saludos.

  9. #9

    Taichi

    en respuesta a Jrtmarket
    Ver mensaje de Jrtmarket

    Ya te he puesto un correo.
    Taichi

  10. #10

    Draco

    en respuesta a Rulra
    Ver mensaje de Rulra

    en una etj el embargo si es posterior a la nueva ley efectivamente hay que ir renovándolo cada 4 años, sino caduca. Si el del embargo eres tú y se te pasa renovarlo, se puede colar un acreedor posterior.
    Y ojo con que la ampliación de un embargo no es prorroga de la anotación.
    Si se hace por nota marginal, (para que quede claro que conserva la prioridad de la anotación inicial), tambien es claro que conserva la duración de la anotación inicial, que no queda prorrogada por el hecho de la nota marginal, salvo que se ordene expresamente tal prórroga. Por tanto, caducada la anotación principal, tambien caducan todas sus notas marginales de ampliación de cantidades.

    Si es por nueva anotación, tiene efectos independientes: es decir, prioridad y vigencia propia, como anotación independiente.

    Concluyendo, los órganos judiciales deberían, cuando ordenan la ampliación de cantidades de una anotación de embargo, especificar si ordenan la prórroga de la vigencia de la primera anotación. Si no se especifica, no puede presumirse el mandato de prórroga.

  11. #11

    Jotaerre

    Afortunadamente, no me dedico a las subastas y las miro siempre a respetuosa disctancia, pero este tema me resulta muy inquietante, porque no acabo de ver la base legal del problema.

    Por una parte está el caso que comenta Tristán, pero por otro el de Rastaman. En el primero, se celebra la subasta vigente el embargo, y en el segundo cuando ya estaba caducado.

    Sin embargo, en ambos casos la consecuencia es la misma: se inscribe la adjudicación, pero no el mandamiento de cancelación de cargas posteriores porque se presenta cuando la anotación de embargo que originó la subasta había caducado.

    ¿Realmente el Registro puede negarse a inscribir un mandamiento judicial de cancelación de cargas "posteriores" simplemente porque la anterior está caducada, o es que queréis acongojar a los sufridores (con gusto) lectores de este apasionante blog?

    ¿Si la anotación de embargo derivó en una subasta y adjudicación en una fecha concreta, con la consecuente orden de cancelación de lo posterior, y esa fecha es la que consta en la orden judicial, en base a qué la desobedece el Registro?

    Saludos,

  12. #12

    Fcalvo

    Antes de pagar, yo le aconsejaría a esta persona que se asesorara con un buen abogado experto en subastas, porque cabría la posibilidad de pedirle responsabilidades a los representantes de la parte actora. El procurador y el letrado saben y conocen que el pleito no ha finalizado porque no se ha dictado el testimonio del auto de adjudicación por tanto, creo, deberían haber renovado el embargo para no crear el problema que se ha provocado.

    Yo no me lo pensaría dos veces, puede tener posibilidades de ganar, no a través de la anulación de la subasta porque esto no es posible pero sí a través de la responsabilidad civil del procurador y/o letrado que ha llevado la ejecución.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  13. #13

    Jotaerre

    Pues, lo siento, Francisco, pero yo sigo sin entenderlo, y tampoco creo que ésa que planteas sea la solución (si la hay).
    Como abogado del actor, una vez celebrada la subasta, sólo me queda cobrar el principal e ir liquidando intereses y costas (en el mejor de los casos), ¿crees que debería preocuparme de que el embargo que anoté en su día se mantenga vivo? ¿con qué fin para mi cliente y por qué debería responsabilizarme de que el adjudicatario no se espabile, y si tarda otros 4 años en registrar, debería volver a renovarle yo la anotación?

  14. #14

    Tristán el subastero

    Otra posibilidad (escasa) que no hay que descartar es que los abogados de los procedimientos de los embargos posteriores no se hayan dado cuenta de la jugada y, dando sus embargos por perdidos, se les olvide pedir la prórroga de los mismos.
    El protagonista de nuestra historia no compra para hacer negocio sino para disfrutar de la vivienda, así que tiene tiempo de esperar a ver qué pasa con esos embargos. Ojo, siempre vigilando no vaya a ser que vuelvan a sacar a subasta la casa.

  15. #15

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Ojo Jotaerre, que Rastamán no ha dicho que él consiguiera inscribir su título. De hecho si se celebró la subasta con el embargo caducado ese Auto de Adjudicación no se puede inscribir.

  16. #16

    Fcalvo

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Esto no es así, el auto sí que te lo tienen que inscribir y cancelarte la carga que ha dado lugar a la subasta porque al ser una venta aunque sea forzosa, no puede negarse el Registro. Ahora bien, lo que no puedes es eliminar las cargas posteriores porque ha caducado el asiento que te daba ese derecho.

  17. #17

    Tristán el subastero

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    Me refiero al caso de Rastamán en el que la subasta se celebró con el embargo ya caducado. Si el embargo está caducado el propietario es libre de venderlo libre de cargas a poco espabilado que sea. A partir de ahí considero imposible la inscripción en el Registro puesto que la casa ya es de otro, tercero de buena fe, etc.

  18. #18

    Fcalvo

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Pues créeme, estoy con que tendría posibilidades de ganar si la demora se le atribuye al juzgado y a veces a los propios actores porque no terminan de presentar la liquidación definitiva y por tanto al no haber tasación de costas, el juzgado no puede dictar el auto de adjudicación.

    Esto lo me ha pasado a mí, lo que pasa es que estuve pendiente y solicité la renovación, pero la demora se debía a la parte actora que no presentaba la liquidación.

    Aunque es un apunte que he hecho sin saber con certeza si se puede o no. Por eso digo que lo mejor es asesorarse con un buen abogado experto en estas lides

    Saludos

  19. #19

    Fcalvo

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Si la subasta se celebró con el embargo caducado, tiene todas las de ganar si presenta una nulidad de actuaciones. Yo creía que la subasta se había celebrado con el embargo en vigor y que había caducado con posterioridad a la subasta.

    Efectivamente, el demandado si es espabilado puede vender libre de cargas (si no hay posteriores a la ejecución). De la misma manera que si se presenta el auto de adjudicación con el embargo caducado. Realmente quien está vendiendo es el demandado que al no hacerlo de forma voluntaria lo hace el juzgado de forma forzosa. Si miras cuando haces el modelo 600 verás que quien transmite es el demandado no el Juzgado.

    Saludos

    Francisco Calvo

Autor del blog

  • Tristán el subastero

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