Embargos que juegan al escondite

51

Uno de los objetivos de este blog es ahorrar a algunos inversores neófitos más de un disgusto de los que las subastas judiciales están plagadas. Pero, a tenor de algunos mails que estoy recibiendo está claro que no lo estoy consiguiendo. Más bien se están cumpliendo las profecías de algunos subasteros agoreros que me escriben desde el principio acusándome de que al generalizar la inversión en subastas lo que iba a conseguir es que más de uno se diera la hostia. Se quejaban de que iba a llenar las subastas de pringaos que les iban a subir las pujas para luego acabar arruinándose.

No se en que se basaban para suponer que este blog tuviera tanta influencia, pero lo cierto es que algunos lectores, hay mucho intrépido suelto, me han escrito contándome sus cuitas y hay alguna que quita el hipo. He decidido traer aquí algunas de esas pésimas experiencias para solaz de los agoreros y advertencia a los osados. El mes de julio va a ser el de las "Pesadillas en subastas".

Para empezar una historia sobre embargos que juegan al escondite:

(...) después del verano compré un piso por 78.100 euros en una subasta por el embargo A (de unos 60.000 euros), habiendo dos embargos detrás: el embargo B (de unos 34.000 euros) y el embargo C (de 8.000 euros). Los del juzgado me permitieron estudiar profundamente el expediente judicial (incluso fui dos día a hacerlo) y también fuí al registro de la Propiedad a que me aseguraran que si la subasta era por el embargo A, que el B y el C quedarían cancelados tras la subasta. Yo lo había leído en tu blog, pero quería que me lo confirmaran porque estaba muy asustado.
También me leí tu blog enterito, de la A a la Z, y pensé mil veces lo que podía salirme mal hasta que estuve seguro de que todo estaba OK. La vivienda no me daba miedo porque los demandados me dijeron que se iban a ir a vivir a su pueblo y que entregarían las llaves en el juzgado, aunque todavía no lo han hecho.
Hace dos meses me dieron el testimonio del auto y los mandamientos de cancelación de cargas y los entregué en el registro tras habar pagado a Hacienda y hace unos días me ha llamado el Registrador y me ha dicho que el auto ya está inscrito a mi nombre, pero que los embargos no los puede cancelar porque el embargo A, que era el de subasta, lleva cancelado desde febrero. Estoy desesperado y no se qué hacer. Ahora resulta que me lo he adjudicado por 78.100 euros pero tengo delante dos embargos que deberían haber sido cancelados y que suman 42.000 euros más costas e intereses. ¿Pero si la subasta era tan peligrosa por qué estaba llena de subasteros que me subieron las pujas hasta el final? Si es malo para mí también lo hubiera sido para ellos. No lo comprendo. ¿Tú crees que podría demandar al juzgado por negligencia al dejar caducar el embargo? Gracias por todo, te ruego que me ayudes.

Qué más me gustaría a mí que poder echar siempre la culpa a alguien para ocultar mis propios errores, aunque según mi mujer siempre le  echo la culpa a ella (cosas de mujeres). Pero en este caso que nos ocupa (y nos preocupa y nos deja acojonados) no hay más culpable que la propia víctima, quien se pregunta cómo es que la subasta estaba llena de subasteros si luego ha resultado semejante marrón.

Es que la subasta, querido lector, no era ningún marrón, al menos para cualquier subastero con experiencia. Simplemente había que haber tenido en cuenta que el embargo A caducaba en febrero y haber tenido la prudencia de haber solicitado al juzgado que dictase la prórroga del mismo, como muy acertadamente aconseja Francisco Calvo en el comentario nº8 del post  sobre La caducidad de las anotaciones de embargo.

Lo que pasa es que el juzgado actúa a instancia de parte y si nadie le dice que el embargo va a caducar, te aseguro que ellos no están tan encima de los procedimientos como para darse cuenta. Se lo tendría que haber pedido el procurador, pero a estas alturas del procedimiento el verdadero interesado es el adjudicatario y "el ojo del amo engorda el ganado" y con eso digo todo.

No se si algunos de mis ilustres lectores tendrán algo que decir o algún consejo que dar al triste adjudicatario, que seguro que los necesita más que nada en este mundo. Yo por mi parte solo puedo decir que COMPRAR EN SUBASTAS JUDICIALES ES MUY PELIGROSO Y QUE EL MARRÓN ESTÁ DONDE MENOS LO ESPERAMOS.

Por favor, tened mucho cuidado ahí fuera.

  1. en respuesta a Jotaerre
    #51
    21/11/10 00:48

    El Juzgado expide dos Autos, uno de Adjudicación que es el título por el que adquieres la finca y pagas los impuestos y otro es el Auto de cancelación de Cargas donde ordena cancelar la hipoteca que motivo la adjudicación y todas las cargas posteriores a la nota marginal de la expedición de certificación de dominio y cargas.
    Ojo, ordena cancelar todas, sin expcepción, si se inscribió una anotación de embargo ayer también cae, todo tiene que ser cancelado.

    Sólo subsiste sobre la finca alguna carga que pudiera existir antes de la nota mrginal, ejemplo, si se está ejecutando una hipoteca en segundo rango, la carga que haya en primer rango está vigente.

    Salu2.

  2. #50
    21/11/10 00:35

    Las anotaciones de embargo caducan a los 4 años desde su fecha de inscripción en el Registro, ojo, con las fechas.
    Si las anotaciones son muy antiguas y caducan relativamente pronto puedes "jugar" a presentarte a las 9 de la mañana (así tienes el primer asiento del día) el día exacto que venzan en el Registro y solicitar una certificación de dominio y cargas para cancelar cargas caducadas.

    Seguramente a los procuradores se les pase presentar la prorroga más con subasta de por medio y si la presentan detrás tuya habrán parmado la prorroga y tu cancelado los embargos.
    Salu2

  3. en respuesta a Rastaman
    #49
    10/07/10 13:22

    Gracias Rastamán, esa duda me surgió a raiz de cancelar la hipoteca de mi casa, en Hacienda no pagué nada pero en el registro liquidaron por el valor total. Me temía que pudiera ocurrir igual en el caso de cancelar cargas de cualquier subasta.

  4. en respuesta a Tebar
    #48
    10/07/10 13:06

    En relacion con la liquidacion (M600) del mandamiento de cancelacion, es correcto, liquidas a valor cero.
    En relacion con los aranceles registrales por la cancelación de las carga que originó la ejecución y las posteriores, preparate a pagar en tu ejemplo unos mil y pico euros, que dependiendo de la finca que te hallas adjudicado y como lleves los márgenes puede estropearte el resultado de la operación.
    A mi me paso al adjudicarme un garaje por un embargo de 3 MILLONES, pagúe de honorarios de registro 2.000 euros y me estropeo bastantante el margen.
    No puedes tenerlo todo en cuenta cuando se presenta la ocasión, a veces surgen sorpresas inesperadas.

  5. #47
    10/07/10 04:06

    Hola Tristán, ya que en este blog se trata bastante el mandamiento de cancelación de cargas, tengo una duda que expondré, aunque quizás corresponda tratarlo en otro blog:

    Supongamos que uno se adjudica una subasta por 10.000€ correspondiente al embargo A ( de 250.000€). Pide el mandamiento de cancelación de cargas de los embargos B ( de 300.000 €) y embargo C ( de 1 millón de €) y otras de .....

    Por lo que se ha expuesto en blogs anteriores NO hace falta ir al notario sino que directamente se liquida mediante el modelo 600 la adjudicación por esos 10.000 € y se lleva al registro, que nos aplicará el arancel de esos 10.000.

    La duda que tengo es referente al mandamiento de cancelación de cargas: ¿Hay que hacer algo en Hacienda respecto a la carga del embargo A y al resto de cargas B,C .. o se liquidan en modelo 600 con valor cero? Y en el registro de la propiedad ¿Nos cobran arancel según el valor de las cargas o el costo es cero (o el equivalente a un documento sin cuantía)?

    He puesto el ejemplo con una cantidad de 10.000 € porque como haya muchos gastos en Hacienda o en el registro igual no sea conveniente acometer ciertas subastas.

    Gracias por vuestra atención.

  6. #44
    09/07/10 21:00

    Y pongo otro ejemplo, que estoy locuaz (y de Rodríguez, todo sea dicho):

    Cuando se archiva un ejecutivo hipotecario por pago (de todo lo que garantizara la carga), el Juzgado no te cancela la carga (aunque en un caso mío el Regsitro estaba dispuesto a hacerlo acreditando al Juzgado haber requerido notarialmente la carta de pago), sino sólo la anotación de embargo.

    Para cancelar la carga en sí, o esperas que se pudra, o te envían a un ordinario nada menos (antes era un proceso especial sumario de la LH), donde el acreedor, encima, podrá reconvenir por si quedaban intereses pendientes no cubiertos por la carga, mira qué gracia...

  7. #43
    09/07/10 20:49

    También estoy de acuerdo, pero no me negarás que ese caso contraria el sentido común (que también debes tener cuando juegas). Porque ¿a quién se le puede ocurrir que, adjudicándote una subasta por el embargo A, luego te vengan con que ha pasado el tiempo y te comas los embargos posteriores? ¿Acaso tiene algún sentido?

    Sólo si quien dicta las reglas son legisladores como los nuestros, y se aplican a rajatabla, sin interpretarlas a favor del ciudadano (porque tampoco existe norma expresa alguna que lo diga, sólo se basan en que una anotación caducada pierde su rango en cualquier caso, ya ves).

  8. #42
    09/07/10 20:38

    En los juegos que no se conocen las reglas, lo mejor es no meterse.

    Moraleja: la avaricia rompe el saco, señores.

    Saludos

  9. #41
    09/07/10 20:37

    Y, bueno, lo que comenta Fcalvo es otra de esas genialidades de nuestros legisladores; en efecto, el Auto suele contener la orden de cancelar las cargas (con lo que, de alguna manera, ya presentas un "mandamiento"), pero el Registrador te puede pedir un mandamiento aparte.

    Una interpretación literal del 133 LH sería insostenible, creo.

Cookies en rankia.com

Utilizamos cookies propias y de terceros con finalidades analíticas y para mostrarte publicidad relacionada con tus preferencias a partir de tus hábitos de navegación y tu perfil. Puedes configurar o rechazar las cookies haciendo click en “Configuración de cookies”. También puedes aceptar todas las cookies pulsando el botón “Aceptar”. Para más información puedes visitar nuestra política de cookies.

Aceptar