El negocio inmobiliario de toda la vida

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Hola, necesito orientación y ayuda, ya que pienso que intentan engañarme. Expongo el caso: Al fallecer mi padre dejó en herencia a los cuatro hermanos una vivienda en Zaragoza. Uno de los hermanos habitaba la casa, cosa que a mi no me importó, pero mis otros dos hermanos denunciaron por precario al tercero que habitaba la casa. Este juicio lo perdieron, y para cobrarse la minuta el abogado (de mis dos hermanos denunciantes), puso la vivienda en subasta, y se quedó con las dos partes de mis hermanos. No me preguntéis cómo lo hizo pero así fue. ¿Se puede subastar un inmueble sin notificarlo a los propietarios y sin darles opción a que también ellos pujen en la subasta? Porque a mí nada me notificaron! Con el tercero llegó a un acuerdo, y ahora este señor (claramente interesado desde un principio en hacerse con la vivienda), es copropietario de tres cuartas partes de la casa.

En nuestras primeras charlas, este señor (el abogado), me decía que estaba interesado en adquirir él la vivienda y que era él quien la mandaba a subasta para cobrar su deuda. Estas charlas fueron durante el tiempo en que él fue haciéndose con las tres partes de la vivienda que ahora tiene. Ayer, (pasados dos años de lo que te he contado), este señor me llama. Ahora me dice que quien ha adquirido las tres partes de la vivienda es una empresa y no él, (no me da nombre del nuevo copropietario), pero yo pienso que es él. He pedido y espero nota simple. El tema es que según me dice, esta empresa ha tenido muchos gastos para hacerse con estas tres partes de la vivienda y que además se deben como dos años de comunidad (que no pagó el hermano que habitaba la casa). Por lo que sólo puede ofrecerme por mi cuarta parte 5.000€. Yo no vivo en Zaragoza, ni conozco la casa, pero he estado informándome por Internet, y según he podido saber hasta ahora, la vivienda es un piso primero en una de las zonas más céntricas de Zaragoza, según el catastro tiene 63 m², y según la escritura que tengo en mi poder tiene 57.75 m² útiles. Este señor me dice que en el caso de que yo no acepte, solicitará la división de cosa común volviendo a poner la casa en subasta.

El valor catastral del piso este año es de 34.894,35€, el valor en la escritura es de 85.321,40€ con fecha del 2007, y el valor de mercado actual (Febrero del 2013) es de 1.939 €/m² que según este valor el piso vale unos 122.154€. Aparte existen dos tasaciones del piso y en ambas se tasa en más de 100.000€. Mis dudas son muchas ya que, como comento, creo que este señor claramente pretende engañarme. Si la casa saliera a subasta porque este señor solicitara la división de cosa común, el precio de salida... ¿sería el de su valor catastral o el de una nueva tasación?, y en este segundo caso, ¿quién hace esta tasación?, ¿existe posibilidad de que este señor (el abogado que quiere el piso) influya de algún modo en la tasación, o esto se escapa de sus manos como de las mías? ¿Cree Tristán, igual que yo, que pretenden aprovecharse de mi? Ruego me ayude y oriente, ya que esperan mi respuesta y no sé cómo hacer. Si necesita alguna información más, sólo dígame. Gracias de antemano y un cordial saludo. 

  1. en respuesta a Franck el Alegre
    -
    #18
    01/03/13 19:42

    No tengo ni idea, pero si que puedes hacer que Rankia te envíe un email cuando haya nuevos comentarios.

  2. #17
    01/03/13 19:03

    un tema ad hoc, ¿Hay forma de que Rankia te lleve al último mensaje leído como hacen otros foros?
    a dicho de otro modo: a los nuevos mensajes no leídos?

    No solo aquí, en los foros de rankia los hilos largos la siguiente vez que vuelves tienes que ojearte todo el hilo hasta llegar aproximadamente al ultimo que leiste... y si paso tiempo ni te acuerdas... al final desistes...

  3. en respuesta a paccorro
    -
    #16
    28/02/13 17:50

    Y por que ha de ser Almafuerte bueno y no buena? a mi me suena a dama, y puestos a adivinar, argentina, y ademas aficionada a la poesia, o en su defecto al heavy metal (vaya farol que me estoy tirando...).
    Con la escasa base de la peculiar separacion familiar, aventuro la posibilidad de un contubernio entre los restantes tres hermanos para desposeer al vastago alejado de su herencia legal.

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #15
    28/02/13 14:46

    Yo creo, Tristán, que para la multitud que te seguimos y leemos en el blog, nos gustaría saber cómo acaban estas historias tan "pedagógicas" que planteas. Yo, personalmente, tomo partido por el "bueno de Almafuerte" y deseo ver cómo es castigado el malísimo "abogado"

  5. en respuesta a Firouz
    -
    #14
    27/02/13 19:25

    Te agradezco tu fidelidad de dos años y solo por eso me voy a atrever a dar una pequeña pincelada de semejante ilegalidad manifiesta, que por cierto NI ACONSEJO NI ANIMO A IMITAR. Se trata simplemente de que si firmas una compraventa por seis mil euros el copropietario puede ejercer el retracto y birlarte la compra dándote ese dinero. Sin embargo si has firmado la compraventa por veinte mil euros y aún así te ejercen el retracto... que alegría, que alborozo, el negocio ya está hecho pues recibes veinte mil por lo que solo te costó seis mil. Y la plusvalía se la come el vendedor, negocio redondo.

  6. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #13
    27/02/13 17:06

    Hola Tristán,

    comentas al final que tu le darías seis mil pero declarando un precio de veinte mil por si le da por ejercer el retracto, ¿ podrías comentar como se haría porque yo no lo veo claro?

    muchas gracias

    es mi primer comentario en rankia en dos años de leeros ^_^

  7. en respuesta a Almafuerte
    -
    #12
    27/02/13 15:04

    Jejeje, aquí mismo

  8. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #11
    27/02/13 13:43

    Gracias Tristán, eres un amor!!
    Te he hecho caso, acabo de llamar al Registro y me han tomado los datos para avisarme en cuanto estén hechos los cambios. Además esta tarde voy a mi abogado para que prepare el escrito.

    Estoy totalmente ignorante de todos estos temas, (lo mío es la informática), ¿sabes dónde puedo informarme ampliamente sobre el tema de las subastas?

  9. en respuesta a Almafuerte
    -
    #10
    27/02/13 13:32

    Ostraaaas, Almafuente, que puede que eso de que están trabajando sobre la finca signifique que están escriturando la compra de una de las cuartas partes indivisas. ¿Sabías que tienes derecho de retracto durante los nueve días siguientes a la inscripción de la misma? No pierdas el tiempo, llama al Registro YA!!!

  10. en respuesta a Jotaerre
    -
    #9
    27/02/13 11:42

    Muchas gracias por vuestra ayuda.
    Ya he solicitado tres veces la nota simple, se me deniega, según dicen, porque se está trabajando sobre la finca. Lo que quiere decir que algún cambio sí se está haciendo en el registro del inmueble.

    Ahora estoy esperando la tercera nota simple que pedí. Según lo que me encuentre actuaré en consecuencia.
    La verdad es que no tengo ni idea de lo que ha pasado ni de lo que se haya hecho. Las únicas noticias que he recibido son las del "supuesto" abogado que me llamó, pero le pedí que me enviara por escrito todo cuanto me dijo telefónicamente, alegando que yo no podía tener la seguridad de con quién estaba hablando. Pero hasta el momento no me ha enviado nada ni me ha vuelto a llamar.
    Espero a ver qué me encuentro en la nota simple.

  11. #8
    27/02/13 11:27

    Hola, Almafuerte, los datos del expediente deben aparecer en la nota simple del Registro (pues en base a ésa ejecución tendrá inscrita su parte el abogado), y no hace falta consultarlo si tan claro lo tienes, podrías presentar el incidente de nulidad y a ver qué sale (ojo, que tienes 20 días desde tu conocimiento de los hechos...), o bien comparecer antes si no estás tan seguro de lo que haya podido pasar.

  12. en respuesta a Jotaerre
    -
    #7
    27/02/13 11:19

    Hola Jotaerre, mi intención es pedir la nulidad por indefensión, si, como me dices, era obligatorio notificarnos oficialmente.
    Por otro lado quisiera saber: ¿Tengo derecho a acceder y conocer el contenido de ese expediente?, Y en tal caso, ¿cómo o dónde me puedo hacer con él?

  13. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #6
    27/02/13 11:14

    Sí, la verdad es que es un embrollo monumental.
    Te explico: Al separarse mis padres la familia quedó dividida y sin relacionarse. Yo con mi madre. Mis hermanos con mi padre.
    Mis hermanos a raíz de la herencia dejaron de hablarse. Quien denunció fue mi hermana, y mi otro hermano (al que han embargado) se negó a participar en la denuncia alegando que él no iba a denunciar a un hermano suyo.
    Pero, pensamos, mi hermana debió falsificar la firma e hizo partícipe a mi hermano(el que se negó a denunciar)en la denuncia.
    Mi hermano en todo momento me dijo que él estaba tranquilo porque no firmó denuncia alguna. Ahora al perderse el juicio y reclamar el abogado su minuta, es cuando se ha liado la cosa.
    Pero es cierto que mi hermano no recibió notificación alguna, ni de la deuda, ni del embargo, ni de la subasta. Y tampoco a mi me notificaron la subasta.
    Lo que quisiera saber es si se puede poner una demanda por no notificarnos todo cuanto han hecho con la propiedad. Porque aunque, como dices, el embargo y la subasta se hayan hecho en dos telediarios, ¿no es obligatorio por ley notificarlo a los propietarios?

    Perdonar que maree tanto. Y mil gracias por vuestra ayuda.

  14. #5
    27/02/13 10:48

    Es que los abogados tenemos el cauce privilegiado de la Jura de Cuentas, de ahí que pueda ir todo más rápido de lo normal, pero ello no obsta para que tenga que notificarse oficialmente a los deudores, y la subasta a cualquier copropietario, se impone estudiar con detalle el expediente...

  15. en respuesta a Almafuerte
    -
    #4
    27/02/13 10:40

    Las deudas que mejor gestionan los abogados son aquellas de las que ellos mismos son los acreedores. En ocasiones he observado expedientes en los que la tramitación de una reclamación de cantidad se ha demorado durante años y cuando ha finalizado el asunto sin que el letrado haya podido cobrar su minuta, la reclamación de la misma se ha convertido en embargo y éste en subasta en dos telediarios.

    Es natural, parece de tontos deberle dinero a quienes se dedican profesionalmente a reclamar las deudas de los demás. Ídem con Hacienda, que siempre acaba cobrando lo que se le adeuda, al menos si eres un simple mortal.

    Por otro lado, no me acabo de creer que tu hermano, Almafuerte, desconociera la deuda contraída con su abogado.

  16. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #3
    27/02/13 10:11

    Hola, gracias por tu respuesta Tristán. No pienso entregar mi cuarta parte por tan irrisoria cantidad, eso lo tengo claro.
    Lo que no entiendo muy bien es, cómo este señor se ha podido hacer con las otras tres cuartas partes sin yo recibir ni una sola notificación.
    Yo no he recibido aviso alguno de que mi propiedad salía a subasta, ¿esto se puede hacer?, ¿subastar una propiedad sin notificarlo a los propietarios? ¿No tengo yo derecho como propietario a saberlo, y a participar en dicha subasta si así lo deseo?
    He leído que según el artículo 24.1 de la Constitución Española, puedo demandar y pedir la nulidad por indefensión, ya que es obligatorio agotar todos los medios de comunicación personal.
    Del mismo modo, no ha sido notificado uno de mis hermanos, precisamente uno de los que han embargado. Ni siquiera le han notificado que tenía tal deuda con este señor, (el abogado), que, curiosamente él tiene y tenía dinero para satisfacer la deuda, sin que se llegara a embargar su parte indivisa.
    Esto... ¿no huele a chanchullo???

    Edito: Llevo viviendo en la misma vivienda desde hace más de 16 años, y en todos los organismos oficiales aparece mi dirección, donde nunca recibí notificación alguna de ninguno de los cambios que ha ido sufriendo esta propiedad.

  17. #2
    27/02/13 09:54

    Jejeje... más chulo que un 8, desde luego...

    Respondiendo a las dudas pendientes, me extraña sobremanera que saliera a subasta sin notificar al copropietario, pues es legalmente obligatorio. Probablemente constara una dirección donde no pudo notificarse y se hizo por edictos, o la misma dirección del piso para los 4 hermanos.

    Y la tasación es nueva, pero puede aportarla la parte actora con la demanda y, si no presentar oposición y se demuestra lo contrario, será és la que acepte el Juez.

  18. #1
    26/02/13 20:48

    Mi opinión: Claro que se están intentando aprovechar de ti, ni lo dudes, pero es que los negocios son así. Tu vives lejos y ni siquiera conoces el piso y seguramente a estas alturas el abogado ya tendrá la "posesión" del mismo, así que no tenemos dudas sobre quien tiene la sartén por el mango. Y ni por asomo creas que el piso vale lo que te estás pensando. Además, debes tener en cuenta que si se produjera una nueva subasta para disolver el proindiviso, los postores no ofrecerían el verdadero valor del piso. Al fin y al cabo son inversores y compran barato para poder especular y lucrarse (que palabra tan bella), por lo que nadie ofrecería más del 60-65% del valor real actual del piso.

    Eso quiere decir que si el piso valiera realmente cien mil euros, en subasta solo se recaudarían sesenta mil y no los cien mil que podrías haber pensado. Además a ese precio habría que descontarle las costas del procedimiento judicial, o no, dependiendo del criterio del juez.

    Pero todos estos cálculos que son válidos para ti también lo son para el propietario del 75%. Y aún peor, pues aunque él tenga la sartén por el mango, tú eres una china en su zapato y cualquiera puede entender que el dueño del último 25% puede hacerse valer bastante mejor de lo que lo hizo el dueño del penúltimo 25%. Esto es el abc de los negocios, el que vende la última parte siempre lo hace con ventaja porque es la que cierra el negocio.

    Conclusión, que antes que vendérselo a él por cinco mil me lo vendas a mí por seis mil. Así sin verlo, soy así de chulo.

    Pero ojo, declarando un precio de veinte mil por si le da por ejercer el retracto, esa maniobra tan fea.

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