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Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Minipost: Cien por cien de acuerdo con Manuel González

Han salido en varios medios las declaraciones de ayer de Luis de Guindos con las modificaciones de la L.E.C, que prepara el gobierno para arruinarla ya del todo, al menos en lo que respecta a las subastas judiciales. Más adelante comentaré dichas modificaciones, pero hoy lo que quiero es centrarme en las declaraciones de Manuel González de subastaFácil a elconfidencial.com, con las que estoy completamente de acuerdo.

Resumiendo:

  1. Es acertado bajar la fianza al 5% si lo que pretender es realmente que más ciudadanos se acerquen a las subastas.
  2. Es una estupidez ampliar el plazo para rematar de 20 a 40 días para que el adjudicatario encuentre liquidez. Si el postor asiste a una subasta y se la adjudica sin tener liquidez es que es un memo.
  3. Elevar el precio mínimo de adjudicación al 75% es una insensatez que lo que hace es ahuyentar a los pocos postores que quedamos.
  4. Habría que eliminar cualquier límite al precio de adjudicación.
  5. También comentar lo alucinante que resulta que no sea obligatoria la publicación en el BOE de los edictos de subasta, de todas las subastas.

Y finalmente una pregunta: ¿Qué tiene que ver el titular de la noticia con su contenido? El gobierno no está flexibilizando la Ley para facilitar a los ciudadanos comprar pisos embargados. Lo que está haciendo es exactamente lo contrario (como en el año 2.000) y si lo hace creyendo que así populariza las subastas es que son más tontos de lo que pensaba.

 

POSTDATA: Manuel González me ha enviado su respuesta completa a la consulta que le hicieron los de El Confidencial, así que os la transcribo a continuación, con lo que el post ya no es tan mini como había pensado:

Disminuir la barrera de entrada del 20 al 5%: Acertado (aunque a quien tiene liquidez para participar en las subastas judiciales esto le da igual)

Incrementar el plazo de 20 a 40 días para obtener financiación: Irrelevante (o tienes financiación antes de entrar a participar en la subasta o mejor NO te metas porque el banco hoy por hoy NO te la va a dar). Además con la actual Ley de Enjuiciamiento Civil ya existen fórmulas para alargar ese plazo sin problemas (art. 670.6 LEC)
Limitar el importe de adjudicación al 75% del tipo de subasta: Solemne estupidez (no se quien puede haberle asesorado esto al ministro) pero lo único que conseguirá con esta medida es evitar la participación de postores en las subastas públicas. Lo contrario de lo que dicen querer hacer. Nadie en su sano juicio concurrirá a una subasta en estas condiciones. Habría que recordarle al señor ministro que la UNICA razón por la que alguien compra en subasta es por el PRECIO: Compras a ciegas y estás expuesto a los vaivenes y demoras de un proceso judicial para obtener la posesión del inmueble. 
Respecto a que se reduzca un 50% la deuda si el banco obtiene en el futuro plusvalías por la venta del inmueble: queda MUY bien para la foto (y muy populista) pero es un brindis al sol. Los bancos seguirán haciendo lo que hasta hoy; cediendo el remate tras la subasta a sus filiales inmobiliarias (o incluso haciéndolas participar directamente en las subastas). Con ello logran adjudicaciones por debajo de los importes marcados por ley para vivienda habitual.

¿Realmente quieren hacer que las subastas judiciales sean atractivas y atraer postores? 
Se me ocurren muchas otras, y de más profundo calado, pero ahí van un par de propuestas con los MISMOS parámetros que el Gobierno dice querer activar:

Medidas "proteccionistas" para el ejecutado: 

  1. Reducir un 50% la deuda pendiente que pudiera quedarle al ejecutado en caso que el banco obtuviera plusvalías con la venta futura del bien,.... pero también en caso de que estas plusvalías provengan de una filial y/o entidad relacionada con el banco, ya que de lo contrario "saltarse" esta norma será juego de niños para las entidades financieras. Les bastará con seguir adjudicando los inmuebles a sus filiales inmobiliarias como lo están haciendo hasta hoy.
  2. Con independencia del importe en que se adjudique el inmueble en pública subasta, la entidad habrá de exonerar la deuda al ejecutado con un importe igual al 70% del tipo marcado para subasta. ¿No es eso lo que dice Guindos querer hacer en caso de que no existan postores? pues lo mismo.
  3. Estas dos "ventajas anteriores" SOLO se aplicarán a los "deudores de buena fe: Aquellos que permitan la visita concertada al inmueble a posibles postores tal y como se hace en otros países, y que otorguen la toma de posesión voluntaria del inmueble en el mismo acto de la subasta.

Medidas "facilitadoras" para el postor:

  1. Minimizar  la consigna al 5% tal y como plantean.
  2. Eliminar por completo cualquier limitación en precio de adjudicación: recordemos que la UNICA ventaja de comprar en subasta es el PRECIO. 
  3. Permitir la cesión de remate del adjudicatario a favor de cualquier tercero. A día de hoy esta posibilidad está reservada para los bancos.
  4. Contar con un "mediador en subastas judiciales" que guíe a los postores en todo el proceso de compra. En otros países esta figura está ampliamente difundida. 
  5. Facilitar REALMENTE la financiación a los posibles postores. Algo que obviamente interesará a las entidades antes de tener que mantener un stock cada día mayor de activos con los gastos fijos e impositivos que supone.

Ni que decir tiene que todo esto puede hacerse por vía judicial (más lenta) o por vía extrajudicial (notarial) mucho más rápida. En subastaFACIL ya hemos tenido experiencias de este tipo con operaciones extrajudiciales y los resultados han sido gratamente satisfactorios. Lo que en los juzgados hubiéramos tardado 1 año en resolver, lo hemos resuelto en 1 mes por vía notarial. Es fácil si sabe cómo hacerse y si contamos con la disposición de todas las partes.

Como ves, medidas sencillas de aplicación, que facilitarían la participación de postores en subastas, ayudarían a la profesionalización del sector, aligerarían la carga de trabajo de los juzgados, eliminarían el problema de las entidades de crédito con el exceso de activos adjudicados, y sobre todo, minimizarían el impacto económico y la carga que a día de hoy (y a futuro) sufrirán muchísimas familias.

De las subastas que no son primera vivienda habría mucho también de qué hablar, pero basta por hoy. Ya habrá momento para más. 

 

  1. #1

    Fcalvo

    Lo que tendrían que hacer estos tontos del gobierno es hablar con los expertos. Y yo me pregunto: Quién sabe más de subastas??? el letrado contratado para redactar la Ley o el subastero de turno.

    Coño¡¡¡¡ pues que hablen con Tristán o con cualquier otro tan cualificado como él y verían cómo la cosa cambiaba a mejor. Pero son tontos que piensan que con subir el porcentaje de adjudicación lo han arreglado casi todo. Pero qué memos que son, por Dios yo no quería reconocer en público que teníamos políticos del pp tan tontos y tan alejados de la realidad.

    Qué subastero va a comprar un piso al 75% del tipo de subasta,si ese tipo está ya depreciado en un 60% o más.A lo mejor el de Guindos este sabe algo que nosotros no sabemos.

    Lo que deberían hacer es no poner ninguno y verían cómo la cosa cambiaba. Y el banco que se equivocó con la concesión de la hipoteca que pague su parte de culpa y condonen al deudor la diferencia. Eso es proteger al deudor y no todo lo que están haciendo.

    Lo del 5%; lo de ampliar los plazos para rematar, etc.etc. son memeces. Publicidad a las subastas y rapidez en la ejecución.

    De todas formas yo ya no compro pisos, ni siquiera baratos, desde hace mucho tiempo. Voy por otros caminos.

    Siempre he dicho que las subastas facilonas no las quiero. Me dedico a las subastas complicadas y la verdad es que no se me da mal. Estas sí que tienen beneficio.

    Saludos cordiales, amigos, y esperemos a la redacción final para poder enjuiciarla con más rigor.

    Francisco Calvo

  2. #2

    delicateshot

    Es que esta ley, si sale como dicen, se carga todo.
    Si no hay crédito, ¿qué va a pasar con el capital privado a partir de ahora si ponen esos interes de demora -que, por cierto, se acercan al límite máximo de intereses para no ser considerado usura-? Van a estar interesantes los próximos meses en subastas y capital privado, desde luego...

  3. #3

    Jeeppituco

    Yo soy un particular, que se dedicó durante un tiempo a buscar algo barato, para pasar las vacaciones de mis hijos en la playa o montaña, perdiendo muchas, muchas horas, más todavía... y era desesperante, pues no hay nada que valga la pena, y si aparecía algo medianamente apetecible, el día de antes, se cancela la subasta o en la subasta ahí que vamos todos. Eso era por el año 2.011 y algo del 2.012.
    Ahora lo que hago es, de cuando en cuando, ojear webs inmobiliarias. En una de ellas, he visto en venta una casa que se subastó en junio de 2.011 quedando desierta dicha subasta. Son llamativos estos datos:

    Valor del lote subastado) 198.207 €
    La CAM reclama (aprox.) 120.000 €

    Y ahora, una año y medio después,

    Se vende por 54.900 €, sin follones ni líos propios de las subastas.

    Y visto lo visto, que nos convenza de Gindos para acudir a una subasta.

    A quien pueda interesar,
    SUBASTA-> https://subastas.mjusticia.es/subastas/all_subastaPublica.do?method=getBienes&idSubasta=11954
    ANUNCIO-> http://www.milanuncios.com/venta-de-casas-en-cartagena-murcia/planta-baja-80734175.htm

    Tristán, muchas felicidades por tan buen trabajo que estás realizando. Tener la constancia de mantener vivo de forma tan regular un blog, y durante tanto tiempo, es misión imposible, pero tú lo consigues.

  4. #4

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jeeppituco
    Ver mensaje de Jeeppituco

    Cuánta razón tienes Jeeppituco. Esa subasta que mencionas seguramente quedó desierta porque nadie en su sano juicio estuvo dispuesto a poner una fianza de 40k y a adjudicarse la subasta sin que ésta quedase firme. Sin duda debió adjudicársela el banco y ahora la vende por lo que realmente vale.

  5. #5

    Franck el Alegre

    en respuesta a Jeeppituco
    Ver mensaje de Jeeppituco

    Plasmas con un caso indiscutible lo que ya hemos comentado algunos.

    Buscando en las inmobiliarias, portales, etc, se encuentran ofertas mejores que las subastas, sin lios, sin riesgo, etc... (sin negar que haya alguna superoferta en las subastas, pero tambien las hay en venta)

    Esa me parece que es la realidad...

  6. #6

    Tristán el subastero

    en respuesta a Franck el Alegre
    Ver mensaje de Franck el Alegre

    No es cierto. Aunque el 98% de las subastas no interesan porque los Tipos son excesivos o las deudas son exhorbitantes, aún queda un pequeño porcentaje de subastas cuya deuda está casi completamente amortizada o cuyo tipo es reducido debido a la antigüedad de la hipoteca. En esos casos el precio de compra no va a superar el 65% de los 54.900 euros a los que Jeepituco nos cuenta que ahora se vende esa propiedad.

    Digo yo que siempre será mejor comprar a 35.685 que a 54.900 euros.

  7. #7

    El sujeto pasivo

    Con lo del cinco por ciento, que me parece bien, y una campaña publicitaria de las suyas, son capaces de conseguir que un importante número de incautos carguen con otros tantos zurullos inmobiliarios y ya la tenemos liada otra vez.

    Manifa de estafados y engañados y que el Estado cubra sus pérdidas.

  8. #8

    Inversius

    Parece que hay un cambio de actitud por parte del gobierno, la sociedad no está preparada para admitir que los subasteros hacen un buen trabajo, con la LEC se impidió en la práctica a que los subasteros acudieran en el cambio del ciclo por lo que los bancos acabaron quedándose los inmuebles, las consecuencias han sido nefastas, balances ficticios que no se lo creen nadie, perdida absoluta de confianza de inversores extranjeros, patada hacia adelante y ocultación del problema, costes añadidos para aflorar los inmuebles, y subida de impuestos al tener que aportar dinero a los bancos por parte del estado, o creación de un banco malo. Es evidente que los recursos financieros públicos se están yendo a soportar está situación
    Ahora parece que empiezan a acordarse de los subasteros, tal como comentais estas medidas no son suficientes, falta un tablón de edictos electrónico judicial y que sea obligatorio por ley la publicación, así como la cesión de remate y la adjudicación sin precio mínimo y máxima publicidad de las subastas. Es necesario en Madrid la creación de una oficina de subastas como paso previo a las subastas por internet para que los juzgados hipotecarios se dediquen solo a instruir, y por supuesto reforzar los juzgados hipotecarios que no está acorde al incremento de trabajo, pues todos los juzgados tienen las mismas dotaciones (por ejemplo, los de violencia de genero viven muy bien, mientras los hipotecarios con retardos en los expediente de mas de dos años).
    Establecer un mecanismo de lanzamiento para las subastas notariales, que es el gran escollo actual para su crecimiento.
    Y un comentario, una vez que el deudor pierde el piso, el lanzamiento debe ser rápido, por el bien de esa persona, el deudor una vez que se le echa, deja de sufrir, pasa a olvidar el asunto, y rehace su vida, la persona que ha perdido su piso y todos los días, pasa preguntándose cuando le van a echar, es un absoluto sin vivir. Yo lo veo en mis deudores.
    Aquí juegan diferentes intereses, si se le pregunta a un magistrado hipotecario, su preocupación son las garantías procesales, que no le tumbe el procedimiento y asegurar los derechos de todos los implicados.
    Pero ahora, empieza a entrar en juego otras implicaciones mas graves, y es que la factura la están pagando los que pagan sus deudas y habían tenido sentido común, y esto si es muy injusto.

  9. #9

    madridcapital

    A dia de hoy las entidades financieras se adjudican la mayoría de los inmuebles, me da la impresión que el Gobierno lo que pretende, es que se adjudique el banco esa mayoría de inmuebles pero al 75%, ¿no?

  10. #10

    Rjavier

    Coincido con casi todas vuestras opiniones.
    Pero añadiría que establecer un sistema "justo" y "lógico" habría que empezar por hacer una tasación seria del inmueble, sobre valor real de mercado y cuantificando las cargas a valor cierto, y ese serái el precio de salida. O sea independizar dicho valor de salida de la deuda, lo dispuesto en la escritura de la hipoteca, intereses, etc.
    Aunque entiendo que tampoco esto es del todo fácil, porque ¿como encontrar el tasador experto y honrado?.

  11. #12

    Taila_rein

    Hola a ver estoy dispuesta a pujar en una adjudicación directa es una zona que conozco y un piso que se que esta vació, mi `pregunta es si se adjudica el pleno dominio puedo simplemente llamar a un cerrajero una vez hecho todos los tramites cambiar la cerradura y entrar? o tengo que notificar al anterior propietario que no tengo ni idea en donde esta y posiblemente este en el extranjero? ¿que debo hacer una vez adjudicado me dan algún documento para hacer los tramites y registrar la propiedad a mi nombre? y después si la subasta fue desierta las dos primeras veces...¿que seria lógico ofrecer?
    por ejemplo si el inmueble esta valorado en 300 mil pero el precio real es sobre 220 y el tipo salio una vez a 250 y otra a 220 ambas desierta y ahora no hay mínimo ¿podría ofrecer 140? o seria quedarme muy corta? tampoco me atrevo a ofrecer mucho mas debido a que si me lo adjudican no se en que condiciones estara el piso por dentro que procedimientos legales tendre que hacer y nada

  12. #13

    Tristán el subastero

    en respuesta a Taila_rein
    Ver mensaje de Taila_rein

    Taila, si ofreces 140 te lo adjudicas con toda seguridad. Pero ojo con entrar sin permiso del expropietario. Debes contactar con él y que te entregue las llaves o presentar en el juzgado una demanda de desahucio.

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  • Tristán el subastero

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