Otra disolución de proindiviso

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Ya he mencionado muchas veces que la consulta que más recibo en mi correo electrónico es la de afectados por disoluciones judiciales de proindivisos, tanto de los demandantes como de los demandados. La que aporto a continuación es una más, pero más completa por explicar detalles cerca de los orígenes del problema. La recibí el viernes en el consultorio del blog.

He aquí el resumen. 

(...) Mi padres murieron en junio y julio de 2006 y 2007 respectivamente. Como siempre fuimos una familia bien avenida, se atendieron todos los trámites y pagos, se liquidaron los títulos de valor, nos repartimos el dinero, uno de los hermanos manifestó su voluntad de quedarse con la vivienda de los padres, llegamos a un acuerdo beneficioso para todos; en fin, todo en paz y buena armonía, sin ningún tipo de problemas. Quedó pendiente de resolución el resto de la herencia: un piso en la Avenida de la República Argentina de Gandia, una plaza de garaje en el mismo edificio y una planta baja en la playa de Gandia.

Desde entonces he estado tratando de llegar a un acuerdo con mis hermanos para que se liquide el resto de la herencia, pero no ha habido manera. El pretexto ha sido que se está tratando de vender las propiedades y no se consigue. Pero claro: no cuela. Si de verdad se hubieran querido vender, en casi cinco años que han trascurrido, se hubiera conseguido. A mis hermanos les he hecho la propuesta de venderles mi parte, y si ellos quieren esperar a que suban los pisos, que esperen cuanto quieran. Yo ya tengo 76 años y quiero mi parte, por lo que sea, porque poco que me descuide, ya no lo veo. Así se lo he manifestado en multitud de ocasiones; les he ofrecido procedimientos de cálculo; incluso cifras concretas pidiéndoles que me hagan una contra-oferta, pero nada. Ni siquiera el euro simbólico me han contra-ofertado. Así que me decidí por la vía judicial como último recurso (ya les había advertido en varias ocasiones que lo haría si no llegábamos a un acuerdo), habiendo obtenido sentencia de extinción del condominio, y en el punto 3 de la misma, la declaración de que (cito literalmente, aunque traduciendo al castellano porque la sentencia, del juzgado de primera instancia nº 2 de Gandia, está redactada en valenciano), “si no hay acuerdo entre los copropietarios, la división de los bienes se tendrá que hacer hacer en pública subasta, con admisión de licitadores extraños y repartiendo el precio obtenido entre los copropietarios en proporción a la participación que cada uno tenga en los bienes objeto de división”.

Después de nuevos intentos de llegar a una solución al margen de la subasta que a mí me han parecido más bien procedimientos utilizados por mis hermanos para demorar y a ser posible frustrar la solución judicial (ofrecer la gestión de venta a una inmobiliaria, pero no como mediación, sino en exclusiva, con mandato, responsabilidad solidaria de todos los hermanos, una fortísima penalización a favor de la inmobiliaria si se interrumpía antes de terminar el plazo y renovación tácita al final del mismo (aproximadamente el 9% del valor tasado de cada uno de los bienes); “tenemos un comprador para la planta baja que ofrece 150.000€”, comprador que después de una serie de exigencias que ha costado bastante tiempo poder satisfacer, ha desistido, resultando que no se había establecido ningún tipo de penalización, ni siquiera había dado ninguna señal; aunque conviene decir que una cosa similar ya había ocurrido cuando aún vivía nuestra madre con el piso de la Avenida de la República: un comprador seguro, en este caso si que había dado señal, pero el hermano que intervino en la operación pretende que se le devuelva el dinero cuando se produzca la venta, incluso habiendo transcurrido más de cinco años sin haber hecho frente a su compromiso).

Así las cosas, mi abogado me comunica el jueves pasado que el día anterior le notificaron la admisión de la demanda de ejecución de título judicial solicitando la subasta de la vivienda de la Avda. de la República Argentina y la plaza de garaje y el traslado al resto de los hermanos, y que tiene diez días para trasladar la Juzgado las condiciones en las que queremos que se celebre la subasta. Como, visto lo visto no me fío un pelo de mis hermanos, y con lo que creo haber aprendido leyendo las distintas intervenciones en el blog y en esta sección de consultas, a mí se me ha ocurrido transmitirle lo siguiente:

Condiciones para la subasta:

Piso: 
- Valor: 70.000€ 
- Admisión de licitadores extraños (aunque ya consta en el punto 3 de la sentencia). 
- Puja inicial mínima, 30.000€. 
- Consignación para participar: copropietarios, 10.000€; extraños, 30% (21.000€). 
- Adjudicación definitiva con puja igual o superior a la puja mínima establecida. 
- Si un copropietario se adjudica el bien, sólo deberá consignar la parte que no es suya. 
- Todos los copropietarios deberán hacerse cargo del pago de las cargas preferentes y gastos o impuestos devengados y asumir otras cargas preferentes que puedan aparecer antes de que el comprador presente el decreto de adjudicación en el Registro de la Propiedad, a fin de entregar al comprador el bien libre de cargas. Para ello, se establece la retención del dinero satisfecho por el adjudicatario hasta que se cancelen dichas cargas y gastos; también se establece la posibilidad de dejar sin efecto la subasta si las cargas aparecidas no pudieran cancelarse (*). 
- Se establece la penalización de 10.000€ para el postor que quiebre la subasta, sea o no sea copropietario.

Plaza de garaje: Condiciones similares

Espero vuestras opiniones sobre el planteamiento y también vuestras sugerencias sobre alguna otra medida que me pudiera ser conveniente solicitar. Mis hermanos me han demostrado ser muy poco de fiar, hasta el punto de no importarles llegar hasta rozar la delincuencia. Como botón de muestra: Sin decirme nada, han procedido a vaciar la planta baja de la playa, dejándola sin los muebles que mis padres, que la utilizaron toda su vida como vivienda de veraneo, habían ido amueblando con gusto y tiempo. Yo, que vivo en Alicante y no en Gandia como ocurre con dos de ellos, me he enterado por una vecina que vio como se llevaban los muebles y me lo comentó.

Gracias de antemano por vuestro tiempo.

¿Qué opinan vuesas mercedes, los mejores lectores de blogs del mundo? ¿Son inteligentes las condiciones de la subasta o ha cargado un poco las tintas?

 

  1. #4
    28/06/12 20:06

    He comprado mas de 10 proindivisos, el balance ha sido extremadamente positivo, pero ha salido de perlas en los casos en los que he conseguido un acuerdo de venta con el coopropietario, y lo hemos vendido, para los casos en los que se ha judicializado, ha sido un desastre, tres años mínimo y sin vislumbrar ninguna solución a día de hoy.

    Al menos en todos estos, se ha comprado por un precio ridiculo, bueno con el descuento de los 3 años últimos ya no es un precio ridículo sino bajo.

    En fin, para ganar dinero en la división cosa común, tiene mas peso el Don de gentes que la parte legalista.

  2. #3
    27/06/12 08:23

    Para este tipo de subastas, si no estás interesado en comprar sino en que se recaude lo máximo posible, lo realmente fundamental es:
    1- Tipo de subasta pequeño para que asistan muchos postores
    2- Fianza del 20% para todos los postores, incluidos los copropietarios (sin más líos, que tampoco te va a aceptar el juez)
    3- Que la adjudicación sea firme sea cual sea la mayor postura.

    Con estas tres cosas evitas todos los posibles problemas de este tipo de subastas.

  3. #2
    27/06/12 00:18

    Pues yo lo tengo muy claro, como me dijo un abogado hace poco "las divisiones de las cosa común sólo sirven para que los abogados se ganen un dinero". Los gastos son muy altos y el inmueble acaba por venderse por un valor muy inferior al de mercado. Yo diría que al que no lo necesite no se meta en ese problemón, porque además estás dejando que se introduzcan personas ajenas a ti en la venta. Digo yo que igual le habría salido mejor vender su parte de proindiviso de cada inmueble y que se las apañara el resto de la familia con el "alicate" que hubiese adquirido esa parte. Porque eso sí que es como tener una garrapata en el cachete del culo y no poder arrancártela, jajaja

  4. #1
    25/06/12 16:12

    Pues yo ya le he contestado en el consultorio, y su réplica ha sido que tomó como modelo (de los apartados a regular, no de su contenido concreto) el que se ofrecía en el foro de [email protected] judiciales, elaborado por el Jefe de la Unidad de Subastas de Murcia, así que, por probar...

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