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Echando cuentas, resultado sorprendente

Estamos en enero y es un buen momento para analizar lo que ha pasado durante el año pasado y lo que es previsible que pase durante el presente. En este sentido lo primero que me salta a los ojos cuando miro las cifras es que de mis ganancias de este año (el famoso lucro que tanto detestan algunos pero del que se nutren los tributos y, por tanto, el gasto social), solo el doce por ciento corresponde a los honorarios que les cobro a mis clientes por ayudarles en sus compras judiciales. El resto de mis ganancias corresponde a inversiones propias.

Increíble la importancia que le damos los subasteros a tener o no tener clientes e inversores cuando la realidad es que nos beneficiamos muchísimo más invirtiendo nosotros mismos el dinero que si nos limitamos a cobrar una comisión. Es natural, pues suponiendo que el PVP real de un inmueble fuera 100k y que lo compráramos en subasta por 65k, una vez pagados los 4,55k de ITP y los 3k de gastos varios, aún nos quedarían 27.450 euros de beneficio para nosotros solitos, mientras que una triste comisión del 6% solo ascendería a 3.900 euros.

Sin embargo es importante contar con buenos clientes (siempre que estén realmente decididos a dar el salto y no solo a marearnos), pues de lo contrario en cuanto tuviéramos una buena racha de varias adjudicaciones seguidas nos quedaríamos sin liquidez y tendríamos que irnos de vacaciones, como me pasó a mí en 1994, en que me fui un par de meses a la India.

Actualmente a nadie nos sobran los clientes. Son muchos los que contactan conmigo, pero pocos de ellos resisten mi primera respuesta, en la que intento discriminar a los realmente dispuestos a comprar en subasta de aquellos que se van a arrugar la noche antes de la misma.

No son tiempos en los que abunden compradores finales ni inversores, ni en este ni en ningún negocio. Son escasos los avisados de que es precisamente en los peores momentos de la crisis cuando hay que sacar todo el arsenal y dar la batalla. En los mercados financieros ocurre algo parecido. Cuando los índices están arrastrándose por el barro las gacelas, como les llama Cárpatos, se esconden en lo más profundo de la foresta y son los escasos leones (ídem) quienes hacen las inversiones. Solo cuando los índices ya han finalizado la mayor parte de su recorrido vertical es cuando las tímidas gacelas se atreven a empezar a comprar, para volver a rabiar cuando se dan cuenta de que han vuelto a hacerlo en el peor momento.

En los años noventa pasó algo muy parecido. Los clientes solo aparecieron cuando la economía había empezado a mejorar (1996-98) y los precios de adjudicación ya oscilaban entre el 75 y el 80% de los precios reales de venta (en Madrid) y para entonces las adjudicaciones escaseaban tanto que para las pocas veces que se podía comprar, no merecía la pena cederle el remate a un desconocido a cambio de una miseria. Por aquel entonces mis honorarios ascendían al 10% pero me lo pensaba mucho antes de ofrecerle la cesión del remate a nadie y la mayor parte de las veces me la quedaba para mí mismo.

Calculo que la situación actual de escasez de clientes y de precios de adjudicación bajos aún puede durar un par de años, después de los cuales, si la economía mejora, apareceran nuevos actores, aumentará la competencia, las adjudicaciones serán más caras y ...  aparecerán los clientes.

 

 

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  1. en respuesta a Tebar
    -
    Top 100
    #21
    24/01/12 21:58

    Vaya, y supongo que esa información estará disponible de forma libre para los juzgados. Pues es una mejora notable respecto a lo que yo me suponía. Gracias por la aclaración.

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #20
    24/01/12 19:28

    Tristán, en las fincas rústicas los juzgados lo tienen bien para notificar ya que acceden a la dirección de correo de los dueños y linderos, via internet, por el catastro.
    Poniendo los datos de la finca salen automáticamente todos los dueños de las fincas que lindan, con datos para notificar. Cierto que hay algunos que están mal o que incluso han fallecido, pero la mayor parte está bien porque se ha actualizado no hace mucho.
    Por la nota simple es más dificil porque no todas las fincas están inscritas en el registro de la propiedad, salvo que se hiciera la concentración parcelaría ... con escrituras ante notario.
    También estarán en el registro de la propiedad, naturalmente, las compradas y registradas. Pero antiguamente se hacían contratos privados que no pasaban ni por el Notario, tanto de compras como de permutas. Incluso a veces ni eso, me refiero a los acuerdos verbales que antaño había y tenían tanta fuerza como los escritos, el simple y famoso apretón de manos (igualito que ahora, jeje)
    Un saludo.

  3. en respuesta a Franck el Alegre
    -
    Top 100
    #19
    23/01/12 20:34

    Me has entendido mal. Si vuelves a leer el artículo verás que no menciono en ningún momento que los precios de los pisos vayan a empezar a subir o que hayan dejado de bajar. De ninguna manera pienso semejante cosa. Lo que afirmo es que lo que ya no va a bajar más es el precio de las adjudicaciones en subastas y eso por la razón de que el precio actual ya recoge los peores augurios para los próximos años. Los subasteros no están vendiendo bien los ladrillos comprados y su liquidez deja mucho que desear, de manera que están asistiendo a las subastas con la idea de comprar a muy buen precio o no comprar y reservarse para una mejor ocasión. En ese sentido mis últimas compras están siendo a precios realmente interesantes y que seguirían siendo interesantes aunque los pisos siguieran bajando.

    Y por supuesto que la situación macroeconómica no tiene nada que ver con la de inicios de los noventa. Pero es que yo tampoco he dicho nada parecido. Lo que he dicho es que la situación en las subastas judiciales es muy parecida: adjudicaciones a precios mínimos, ausencia de clientes, falta de liquidez de los subasteros, etc. En eso y solo en eso ambas situaciones son muy parecidas.

  4. #18
    23/01/12 17:44

    Creo que es inocente comparar este momento con los 90´,

    sino recuerdo mal entonces el gobierno devaluo la moneda un 25% por todo el morro, lo que suponía en la practica bajar los precios de los inmuebles de un dia para otro un 25%.

    La peseta se devaluó frente al dolar de 100 pesetas dolar en los 90 a 185 en el 2.000
    lo que en la practica significaba que aunque duplicaramos los precios el valor real no aumento.

    hay que distinguir subidas nominales de reales.

    ni que decir tiene que españa esta mucho mejor ahora que entonces. pero tambien hay que decir que el nivel de endeudamiento no tiene nada que ver.
    Creo que estamos 4 veces mas endeudados que entonces, (no nominal sino real) vamos que si antes deviamos un año de salario ahora debemos 4.

    Ademas la inflación, y los salarios juegan en contra. los salarios tienen a bajar, no como entonces que subian junto a la inflación o más.

    Ahora los salarios bajan y los precios de las cosas suben lo que reduce aun mas los salarios "reales".

    Pero podemos hacer otra comparativa, los precios de los inmuebles en españa comparandolos con otros paises de europa, en general son bastante igual o incluso más altos con la mitad de salarios. sin expectativa de que los salarios suban y converjan....
    Lo que significa un ajuste largo, en los 90 con las devaluaciones y los salarios subiendo era facil ajustar los precios reales.

  5. en respuesta a Victorsubasta
    -
    Top 100
    #17
    20/01/12 19:51

    Mil veces peor en terrenos que en pisos.

  6. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #16
    20/01/12 19:45

    Investigando el tema, ya que me pilla cerca de casa que sino, pues resulta que la finca linda en registro con tres fincas, pero resulta que en realidad linda con una carretera y antes de las dos fincas hay una acequia real,(desague y entrada de agua para regantes de mas de 1 metro), por lo que ya no linda con las fincas, se lo haré saber a la persona amable con la que hable, ya que de ser asi solo linda con un propietario, ya veremos que mas me encuentro y como quedamos, ah¡¡ y tiene deudas de hace 4 a 5 años por falta de pago en derechos de riego y derramas por motores de agua y goteo...
    Tristan, si esto es por una finca pequeña, no te digo lo detectivesco que será el que te busques la vida para pisos, con hipotecas, gananciales, usufructos, nuda propiedad, etc, etc,.,,,,,,
    un saludo

  7. en respuesta a Victorsubasta
    -
    Top 100
    #15
    20/01/12 14:59

    Lo que pasa es que en fincas rústicas pequeñas los colindantes tienen derecho de tanteo y retracto. Pero alucino con que el juzgado se meta a notificarles directamente. No solo es la primera vez que lo veo sino que es que me parece que no van a saber hacerlo porque para averiguar quién es el colindante tienen que entrar al catastro y luego preguntar en el ayuntamiento a quien pertenece la finca y luego sacar una nota simple para comprobar la titularidad. En fin cosas que cualquiera de nosotros está acostumbrado a hacer pero que me cuesta imaginar a uno de estos haciendo.

  8. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #14
    20/01/12 13:37

    Tristan asi es efectivamente, me lo han confirmado en el juzgado donde hoy he podido hablar, se me ha adjudicado, pero en base a no se que normativa, se lo tienen que comunicar a los propietarios colindantes, y se la van a ofrecer a este mismo precio, después de toda la faena, seguramente la siembra será para otro. Según la persona que he hablado, muy amable por cierto y atenta, me dice que la situación es la que és, bastante mala, que por eso no se me ha adjudicado antes, osea que sino hubiera pujado la primera vez, igual la saco hasta por la mitad. Bueno, ahora a esperar, van a notificar a los colindantes, y si alguno de ellos la quiere se la quedarán, eso si, no tengo que pagar, pero la fianza se queda ahí hasta que se resuelva todo. Os informo, gracias Tristan, te informo de todo, estoy por pujar por la otra, ya que linda en todas sus partes con la misma persona que se la han quitado, y una pregunta que me surge ahora mismo, esa persona podría pujar por esta finca ahora que vale mucho menos, porque de no ser así la segunda finca es imposible que me la quite nadie, aunque realmente la que me interesaba era esta por la casita de aperos, mi suegro ya se veia vallandola y plantando verdura. Bueno Tristan te cuento, ah??? otra cosa que a veces he leido por aqui, si le llega la notificación al colindante supondo que sólo podra pujar el, que no podrá llevar a otro, bueno esperaremos y os cuento lo que averiguo..

  9. en respuesta a Victorsubasta
    -
    Top 100
    #13
    20/01/12 13:04

    El organismo que haya celebrado la subasta te entrega el título de propiedad y, tras pasar por Hacienda, lo llevas al Registro, donde inscriben la finca a tu nombre.

  10. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #12
    20/01/12 01:06

    Había un proyecto, pero ahora mismo esta muerto, tristan, estas propiedades se escrituran, o solo se cambian de nombre en el registro de la propiedad????
    un saludo y gracias por todo, ya os voy contando

  11. en respuesta a Victorsubasta
    -
    Top 100
    #11
    20/01/12 00:06

    ¡Enhorabuena! Yo creo que la bajada de terrenos se refiere más bien a los solares edificables, por los que efectivamente hoy en día nadie da un euro.

  12. en respuesta a Victorsubasta
    -
    #10
    19/01/12 23:05

    Bajar en un 100% es bajar su precio a cero, en sentido matemático, no figurado. Así que un 100% va a ser que no. Dejemoslo en un 80% y ya es un pedazo de bajada.

  13. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #9
    19/01/12 22:31

    TEngo que aportar algo Tristán, hoy me han adjudicado la finca rústica, y parece que la cosa esta mal, la finca salia por 18000 euros, y puje en 5000, no creía que me la dieran y no se si alegrarme o no al ver las noticias de que las fincas rusticas deben de bajar su valor de tasación en un 100%.
    Lo único es que tiene una casita de aperos, sin rejas en ventanas con bastante basura, pero con pareces y techo que no entran goteras, próxima a donde vivo, la cuestión es, y ahora que????
    Me pone como adjudicatario en internet, el resto de fincas se siguen subastando, parece ser que nadie las quiere,pero bueno, ahora, tengo que ingresar el resto del dinero en la cuenta de la caixa, les tengo que hacer transferencia, y cuando me den la finca, me tienen que dar un mandamiento de cancelacion de embargo???, la finca se ha subastado en barcelona y yo estoy en castellón, tengo que ir a barcelona a por la documentación.
    Yo jugando a esto y ahora me ha tocado, espero vuestra experiencia en subastas ya que es la primera vez que hago esto. Un saludo Tristan, si todo sale bien, en castellón se te debe una comida...
    VICTOR

  14. en respuesta a Crayola
    -
    Top 100
    #8
    19/01/12 19:40

    Ojo, que los precios a los que se están adjudicando actualmente las subastas ya recogen el peor escenario.

  15. #7
    19/01/12 19:30

    Personalmente, y creo que todos estamos viendo el día a día del mundo inmobiliario, creo que hay mucho margen de caída. Por tanto, sólo invertir en superchollos, que los hay. Cualquier otra cosa es apalancamiento indebido y debería estar sancionado con retirada de carnet de inversor.

  16. en respuesta a David v.
    -
    Top 100
    #6
    19/01/12 16:37

    Exacto. Dentro de un año la economía estará en el buen camino y poco a poco los precios (de adjudicación) empezarán a subir. Mientras que eso ocurra, yo lanzaré todas mis legiones.

  17. #4
    19/01/12 16:28

    El nuevo gobierno tiene un poco de tiempo (hasta marzo) para hacer reformas de calado. Será entonces cuando la oposición haya elegido al encargado de soliviantar la sociedad civil (porque eso es lo que hará el que salga elegido).

    Entonces las reformas de calado serán mucho más difíciles, y el Gobierno pasará a marear la perdiz el resto de la legislatura.

  18. #3
    19/01/12 15:12

    Hombre Tristán, lo de cogerse vacaciones de vez en cuando tampoco está nada mal :)

    No sé si ya se encuentran cosas buenas ahora, pero, para mí, un buen momento será de aquí a un año, cuando se hayan aprobado todas las reformas y ajustes en este nuestro país.

    Saludos.

  19. #2
    19/01/12 11:08

    Estoy de acuerdo contigo, Tristán, en que lo ideal es comprar en el peor momento de la crisis.
    El problema es acertar sobre cuando llega ese momento.
    Yo opino que aún hay mucho margen de caida (como tú dices, un par de años, por lo menos...).


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