El optimismo ilusionante y la cruda realidad

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Janni es la representante de una empresa escandinava y recientemente me ha consultado para que le diga como puede acceder a los listados de subastas judiciales españolas, que lamentablemente ya no se publican de manera centralizada en el BOE como si se hacía antes de la entrada en vigor de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, hace ya tropecientos años.

Se lo dije y también aproveché para comentarle lo desastroso que es el sistema judicial español del que dependen las subastas y cómo era bastante fácil encontrar la ruina en la búsqueda de buenos negocios. Pero mis advertencias no le asustaron y se mostró confiada en su propia experiencia del mundo inmobiliario escandinavo.

Y simultáneamente he recibido, en contraste con el optimismo de la finlandesa, el testimonio del relato de José María, un subastero que a pesar de sus 10 años de experiencia se ha metido en un buen lío:

Buenas tardes Tristán, vengo a contarle un caso que después de 10 años de subastero me trae loco.  Es el siguiente: Una modesta familia apurada por el impago de una crédito personal de 3.800 Euros y la cuota de una hipoteca de 160 Euros de mensualidad (31.000 euros de capital) decide salir al paso aceptando la refinanciación ofrecida por Inversiones Cantabria, S.L. y reconociéndoles ante notario una deuda con garantía hipotecaria de 53.000 Euros habida cuenta de relaciones comerciales?(ninguna) a cambio del compromiso de palabra de liquidar el crédito personal y de pagar las cuotas de la hipoteca hasta su final. La financiera paga el primero y cuarenta cuotas del segundo.  Además, aparte del reconocimiento de la deuda, les habían hecho firmar dos efectos bancarios, uno de 4.000 y otro de 48.000 euros. El primero de vencimiento inmediato, que al venir devuelto provoca la ejecución de la hipoteca firmada ante el notario.

Sale a subasta y tras comprobar yo que es una ejecución hipotecaria y verificar la certificación de las cargas preferentes (los 28.OOO euros que la financiera no había liquidado) me lo adjudico después de varias pujas por una cantidad razonable. Liquido la carga preferente (quedaban 28.000 euros), pago el ITP y lo inscribo. Naturalmente el Sr. Registrador me levanta todas las cargas.

Al cabo de varios años recibo una demanda de juicio declarativo ordinario sobre reclamación de cantidad dirigido contra mi y los anteriores propietarios de la vivienda por importe de 72.000 euros (48.000 de la segunda letra que aducen haber extraviado en su día y ahora encontrada mas intereses y costas). Todo ello después de haber pleiteado ellos contra la inscripción en el registro de la vivienda libre de cargas, a lo que el Sr. registrador no les dio la razón y la Audiencia Provincial tampoco. He respondido a dicha demanda y hemos parado el juicio por incomparecencia del representante de dicha empresa y además he presentado junto a los anteriores propietarios una querella criminal por estafa, juicio que ha quedado aplazado por incomparecencia del administrador de dicha empresa, estando a la espera de que sea localizado. En el juicio acreditaremos que solo han pagado un montante aproximado de unos 11.000 euros aproxima y que fui yo quien tuvo que pagar la carga anterior que había sido asumida por la empresa financiera.

Le ruego su consejo y sirva la presente para informar al resto de los subasteros acerca de este caso, en el cual es fácil picar,  pues en los Juzgados solo nos enseñan la certificación de cargas de la finca y sería necesario leerse todo procedimiento.

La cosa está endiablada: por un lado, si ambas letras (la de 5k y la de 48k) tenían el mismo rango hipotecario no me cabe en la cabeza que el registrador cancelara la segunda y que ni siquiera la Audiencia Provincial le haya dado la razón a la empresa financiera. Según mi opinión, el mandamiento de cancelación de cargas no puede afectar a otra hipoteca del mismo rango que la ejecutada y menos en este caso en que ambas fueron firmadas a la vez en la notaría. 

Sin embargo en ese extremo no le dieron la razón y ellos sabrán por qué, quizá hizo algo mal. 

Pero aunque la empresa haya perdido la garantía hipotecaria al haber sido cancelada la hipoteca, eso no significa que la deuda no siga vigente, por lo que la empresa la reclama judicialmente al deudor. Hasta ahí bien, ¿Pero por qué se la reclama también al adjudicatario si él es evidentemente un tercero de buena fe que pasaba por allí? Hay ocasiones en que los letrados me desconciertan.

Nota: En este post lo que me interesaba resaltar es el contraste entre el optimismo de la debutante basado en su experiencia inmobiliaria y la realidad de un sistema judicial capaz de llevarse por delante a profesionales con años de experiencia. Por eso no he entrado a comentar la lamentable práctica de la usura por parte de tantas llamadas financieras. Yo creo que se pueden realizar préstamos con elevadas tasas de interés pero sin que haga falta llegar a esta falta de escrúpulos. Pero de eso ya he hablado mucho en otros post.

Importante: Destacar también la importancia y el peligro de las hipotecas con el mismo rango registral. Hace un par de semanas participé en una subasta en la que la secretaria judicial advirtió a los postores acerca de esa circunstancia, aunque ya todos estábamos enterados y lo habíamos comentado entre nosotros. Pero no es habitual que los secretarios sean tan atentos, más bien al contrario.

 

  1. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #9
    28/11/11 22:54

    Ahora a toro pasado hay muchos que afirman que la crisis estaba cantada, y que se veia venir de lejos, que a ellos no les pillo de sorpresa..., lo cierto es que no fuimos tantos los que intuimos que la orgia del ladrillo iba a tener un mal fin mas pronto que tarde; asi que recolecte lo que tenia sembrado de los años de vacas gordas, y me vine al norte a invernar durante los que vengan de vacas flacas,( y creo que las mas flacas estan por venir). Que sea aqui en el fin del mundo es debido a que la dama de mis pensamientos tuvo a bien ver su primera luz al sol de medianoche.

    Y asi entretengo mi muuuuy precoz jubilacion leyendo las tribulaciones de mis colegas (mas osados tal vez?, mas expertos? sin duda, mas temerarios? esperemos que no), que aun arriesgan salud y bolsa al pie de un cañon que confiemos no les pete muy cerca.

  2. en respuesta a Exiliado
    -
    #8
    28/11/11 22:02

    Me has intrigado. ¿Qué estás haciendo tan lejos del calorcito, si se puede saber?

  3. #7
    27/11/11 19:27

    Por otro lado está lo del "compromiso verbal" de hacerse cargo de las otras deudas, que suena muy chungo. Quizá es que desde el principio no pensaran hacerse cargo del pago (en cuyo caso sería una estafa). Pero el que hayan pagado parte de la deuda preferente hace pensar más en que tenían intención de pagarlas y contentarse con la comisión de 4.500 euros que se sacaban por no hacer casi nada. Simplemente no lo pusieron en el contrato porque habría cantado que no existían las operaciones comerciales.

    Lo que no entiendo del todo es cómo pensaba cobrar la financiera. Quizá su idea era aplazadamente y sólo usar la letra de 48.000 en caso de emergencia. Aunque hay una opción mucho más retorcida: ejecutar la hipoteca por impago parcial (la primera letra), pero imposibilidad de cobrar el resto por no poder presentar la segunda letra y, en vez de acudir a un procedimiento de "desincorporación del derecho contenido en la letra" -que cualquier acreedor hubiera hecho si realmente hubiese perdido la letra-, aparecer al cabo de tres años, cuando vaya a caducar la acción cambiaria, para exigir el pago de la segunda letra encontrada con los intereses moratorios devengados desde que se produjo el vencimiento de la primera, al ser dos documentaciones distintas de la misma deuda (es decir, no intereses pactados en la letra, sino en el supuesto reconocimiento). Pero todo esto me parece arriesgadísimo porque es de una interpretación tan dudosa que el juez puede salir por cualquier sitio.

    Necesitaríamos una narración más completa para saber qué ha podido pasar, pero me parece claro que no hay una deuda de igual rango. No la hay que haya subsistido, ni que se haya purgado. La única opción, que veo improbable, es que se pactase que en caso de vencimiento de cualquiera de ellas, venciese también la otra, y al no presentar la otra letra, no pudieran cobrar.

    En cualquier caso, me parece que intencionadamente o no, la financiera no presentó la letra gorda en la ejecución, y se encontró con un palmo de narices sin cobrar la parte del león. Intentó paralizar la inscripción de la adjudicación y la cancelación de la hipoteca, aduciendo que sólo había sido satisfecho en parte, pero que faltaba la otra parte; pero el registrador consideró que la resolución judicial era conforme a derecho (y para mí que lo era: la financiera debería haber desincorporado el derecho y solicitarla retención del remanente hasta que consiguiese probar su derecho).

    Recuperada la letra, en la que se afirma una deuda supuestamente existente y que no ha sido satisfecha, la financiera debería poder proceder contra la familia deudora (dejando aparte que todos sepamos que es una simulación, pero es lo que pasa cuando eres incauto y firmas un negocio que es simulado). El que se dirija contra el adjudicatario me parece una pataleta difícil de defender jurídicamente, pero convendría conocer cuáles son los argumentos de su demanda para poder contestar. Se me ocurren varios argumentos equivocados que podría estar usando la financiera, pero como son un poco largos y complejos, prefiero no lanzarme a escribirlos.

  4. #6
    27/11/11 14:45

    ¡Buenos días! Cuántos post interesantes, Tristán. A ver si me da tiempo a leer todos, que he estado hasta arriba...

    Vamos a ver, para mí no hay dos cargas del mismo rango. Hay un préstamo, disimulado bajo un reconocimiento de deuda. Para el caso nos da igual: hay una única deuda por 53.000 euros. Esta deuda proviene de pagar el capital del préstamo anterior de 31.000 euros, unos intereses a ojo de 13.000 euros, el préstamo persona de 3.800 y sus intereses, por ejemlo 700 euros. Por tanto, la financiera se está haciendo cargo ("por compromiso verbal", para fliparlo) de 48500 euros, y para eso exige que le sean devueltos 53.000, siendo la diferencia sus intereses, 4.500 euros. Pueden parecer pocos para una financiera chunga de ésas, pero en el fondo es un pelotazo. En un negocio estándar, el prestamista da al contado, y el prestatario devuelve a plazo, y el primero recibe intereses por la diferencia temporal. Pero en este negocio, el prestamista no liquida la deuda, sino que se está comprometiendo a pagar las cuotas cuando venzan. Es decir el prestamista da a plazo y recibe a plazo, sin que haya diferencia temporal, y aun así recibe intereses. Un chollo. Y si, además, no tiene intención de cumplir su parte como ahora diré, pues más negocio aún.

    Esta deuda se garante con hipoteca y, esa misma deuda, se documenta en letras de cambio, lo que facilita la transmisibilidad del préstamo por la financiera a terceros (aunque en este caso, no sea ésa la intención). Lo normal hubieran sido un porrón de letras con distintos vencimientos, y me extraña que en este caso sólo se firmasen dos, pero las cifras coinciden 53.000 es aproximadamente 4.000 + 48.000 y la diferencia se puede haber perdido en el redondeo. Y como formalmente era un reconocimiento de deuda, no un préstamo, podría colar ante el notario que no se estableciesen vencimientos sucesivos de distintos plazos (nadie pide prestado para tener que devolver todo junto al día siguiente; pero si estás reconociendo una deuda que es exigible desde ya, dar garantía hipotecaria puede ser útil para que el acreedor te mire con buenos ojos y retrase la ejecución). Así se entiende que al venir devuelta la letra, se ejecuta la hipoteca: porque son la misma deuda. Una deuda garantizada con hipoteca y documentada en letra.

    (me voy a comer, luego sigo)

  5. #5
    27/11/11 12:54

    No lo entiendo, salvo que falte algo por describir. La demanda de juicio contra el deudor, vale; pero en qué se basa para presentarla contra el adjudicatario...............

  6. #4
    27/11/11 12:36

    El mercado inmobiliario finlandes es de una transparencia dificil de creer para un meridional. Y lo digo yo que no me llamo exiliado por nada. La foto de mi avatar la tomé desde la ventana del chalet desde el que tengo el gusto de escribiros estas lineas, de 125 metros mas sotano, mas sauna y garage exterior (115 metros mas), sobre parcela de 2727 metros, situada a 100 metros de distancia del rio salmonero mas sureño de toda Finlandia. Tiempo de investigacion de las cargas y el estado registral de la propiedad: dos minutos que le tomo al funcionario del ayuntamiento teclear en su ordenador. Tiempo para notarias y registrador: 10 minutos (en todos los bancos hay un "notario", aqui es un cursillo extra que hacen las secretarias con ambiciones). Impuestos de transmision: 1%. Coste total de la operacion 12.330 euros.
    Como nota curiosa, comparto manantial con una embotelladora de agua mineral, que vende a precio de oro a restaurantes de estados unidos el mismo producto con el que yo lavo el coche.

    Janni bonita... que no te pase na.

  7. #2
    27/11/11 10:29

    Yo no le veo ningún sentido. Según el relato, no habla de letras hipotecarias del mismo rango, dice que una de ellas vencía de forma inmininente que fue la que ejecutaron. Por lo tanto la otra es posterior y obviamente desapareció después a la subasta. Cosa ya en si misma absurda porque lo lógico es o ejecutar la del vencimiento posterior para dejar la primera preferente para lo cual hubieran hecho la primera con el importe más alto y la segunda con vencimiento inmediatamente después, de un importe más pequeño para poder ejecutar con el control absoluto del asunto. O hacerlas con el mismo vencimiento y ejecutar la pequeña para pagar menos impuestos y dejar ahora sí, la otra con el mismo rango y todas las garantías. Las financieras de capital privado no dan puntada sin hilo. Y por último la otra letra que quedó es susceptible de ser reclamada por una ejecución por títulos, pero la deuda está reconocida por el prestatario no está gravada contra la finca. Cómo se la van a reclamar a él??

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