Hipoteca denegada después de tasar: qué hacer y cómo solucionarlo
Hipoteca denegada después de tasar: qué hacer y cómo solucionarlo
Si te deniegan la hipoteca después de tasar, en la mayoría de los casos no está todo perdido. Repasamos las causas más habituales, qué hacer para salvar la operación y qué pasa con la tasación y las arras si finalmente no sale adelante.
Has firmado el precio, has pagado la tasación y, cuando parecía que solo quedaba esperar a la notaría, el banco te dice que no. O peor: te dice que sí, pero por mucho menos dinero del que necesitas. La denegación de una hipoteca después de tasar es más habitual de lo que parece y, en la mayoría de los casos, no significa que la operación esté muerta.
Hipoteca denegada después de la tasación de la vivienda: causas y posibles soluciones
Antes de nada conviene separar dos situaciones que se confunden constantemente: que el banco deniegue la hipoteca por completo, o que la apruebe pero por un importe menor al que esperabas porque la tasación ha salido baja. Son problemas distintos y también las soluciones lo son. En este artículo vemos las causas más frecuentes, qué puedes hacer en cada caso y qué pasa con el dinero que ya has puesto encima de la mesa (tasación y arras incluidas).
📉 La causa más común es que la tasación haya salido por debajo del precio de compra: el banco presta sobre el valor más bajo de los dos.
🏦 También puede ser una cuestión de riesgo: endeudamiento, historial en la CIRBE o cambios en tu situación laboral durante el proceso.
💶 La tasación no se devuelve aunque te denieguen la hipoteca: es un gasto que corre a cargo del cliente desde 2019.
📝 Las arras sí pueden protegerte si el contrato incluye una condición suspensiva de financiación.
🔁 Tienes margen de maniobra: aportar más ahorro, renegociar el precio, cambiar de banco o acudir a un bróker hipotecario.
¿Por qué te pueden denegar la hipoteca después de tasar?
La tasación es solo una pieza más del expediente de riesgos. Que llegues a ese punto no garantiza la concesión, porque el banco sigue analizando otros factores en paralelo. Las causas más frecuentes son:
Tasación por debajo del precio de compra: con diferencia, el motivo más habitual. Lo vemos en detalle en el siguiente apartado.
Ratio de endeudamiento elevado: si la cuota de la hipoteca, sumada a otros préstamos, supera el 35-40% de tus ingresos netos, el banco puede echarse atrás aunque la tasación esté en línea.
Historial de pagos o deudas registradas: incidencias en ASNEF, RAI o un nivel de riesgo acumulado alto en la CIRBE.
Cambios en tu situación laboral: un cambio de empresa, el fin de un contrato temporal o una reducción de ingresos durante los dos o tres meses que dura el estudio.
Tipo de inmueble: viviendas rústicas, con usos mixtos, VPO no descalificadas o con cargas registrales complican la operación independientemente del valor de tasación.
Documentación incompleta o inconsistente: datos que no cuadran entre la solicitud inicial y lo que se acredita después.
⚠️ La causa más habitual: tasación por debajo del precio de compra
Los bancos no financian sobre el precio que has pactado con el vendedor, sino sobre el menor de los dos valores entre el precio de compraventa y la tasación. Si compras por 200.000 € y la tasación certifica 180.000 €, el banco calculará el porcentaje de financiación sobre esos 180.000 €, no sobre los 200.000 € acordados.
¿Qué hacer si te deniegan la hipoteca después de tasar?
No todas las denegaciones son definitivas. Estas son las vías más habituales para salvar la operación:
Revisa el informe de tasación con calma. Comprueba la superficie, el estado de conservación y los comparables usados. Un error material (metros, número de habitaciones, año de construcción) sí es motivo para pedir una corrección.
Solicita tu informe de la CIRBE. Es gratuito, lo pides directamente al Banco de España y te muestra qué riesgos y deudas tienen registrados los bancos a tu nombre. Te ayuda a saber si el problema es de tasación o de perfil de riesgo.
Aporta más ahorro propio para cubrir la diferencia entre lo que financia el banco y el precio pactado, si tu situación te lo permite.
Renegocia el precio con el vendedor. Si la tasación ha salido claramente por debajo, es un argumento objetivo para pedir un ajuste del precio.
Prueba en otro banco. Cada entidad tiene su propia política de riesgo y puede llegar a una tasación o a una financiación distintas. Si el problema es acceder a más financiación, revisa opciones como cómo comprar una casa sin ahorros ni aval.
Aporta un avalista o una garantía adicional si el motivo es de solvencia y no de tasación.
Acude a un bróker hipotecario. Presenta tu operación a varios bancos a la vez y conoce de antemano qué entidades son más flexibles con tu perfil. Aquí tienes los mejores brokers hipotecarios del mercado.
Tasadoras homologadas para pedir una segunda tasación (con descuento)
Si sospechas que la tasación se quedó corta o quieres presentar tu propio informe a otro banco antes de volver a solicitar la hipoteca, tienes derecho a encargarla tú mismo con cualquier sociedad homologada por el Banco de España. El banco no puede rechazarla por no ser su tasadora habitual. Estas son algunas de las mejor valoradas por precio, rapidez y aceptación bancaria, con descuento si tasas a través de Rankia:
Brokers hipotecarios para conseguir hasta el 100% de financiación
Si el problema no es solo la tasación sino conseguir más financiación, un bróker hipotecario negocia con varios bancos a la vez y puede acceder a condiciones que tú solo no conseguirías. Estos son algunos con buenos resultados incluso en financiaciones elevadas:
¿Puedes pedir explicaciones o reclamar la denegación?
El banco no tiene obligación legal de detallar por escrito todos los motivos de riesgo que le han llevado a denegar la operación, pero sí puedes pedir explicaciones generales. El paso más útil no es reclamar, sino informarte tú mismo: solicita tu informe de la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) de forma gratuita en la sede electrónica del Banco de España.
La CIRBE no es un registro de morosos: recoge todos los préstamos, avales y riesgos que los bancos declaran a tu nombre, estén al corriente de pago o no. Es distinta del ASNEF, así que conviene revisar ambos por separado si sospechas que el problema es de historial crediticio.
¿Qué pasa con las arras si te deniegan la hipoteca?
Si ya has firmado un contrato de arras, esto es lo primero que debes revisar. La ley no protege automáticamente al comprador: si el contrato no dice nada sobre la financiación, el artículo 1454 del Código Civil entiende que no conseguir la hipoteca es un incumplimiento tuyo, y puedes perder la señal.
La protección real viene de una cláusula de condición suspensiva de financiación (al amparo del artículo 1114 del Código Civil): si se incluyó en el contrato y puedes acreditar que solicitaste la hipoteca en plazo, con la documentación correcta y con la diligencia razonable, tienes derecho a que el vendedor te devuelva la señal íntegra. Sin esa cláusula, la recuperación es mucho más difícil y puede acabar en disputa.
¿Te devuelven el dinero de la tasación si no te dan la hipoteca?
No. Desde la Ley 5/2019 (LCCI), el reparto de gastos hipotecarios dejó la tasación como el único coste relevante a cargo del cliente: el banco asume notaría, gestoría, registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), pero la tasación la pagas tú, salga la operación adelante o no. Tampoco importa si finalmente decides no seguir con la compra: el gasto ya está hecho. Puedes ver el reparto completo en quién paga la tasación de una vivienda.
¿Cómo evitar que te denieguen la hipoteca después de tasar?
La mejor forma de no llegar a este punto es mover el orden de los pasos:
Pide una preconcesión o estudio previo antes de firmar arras, no después. Muchos bancos hacen un primer análisis de riesgo sin coste antes de encargar la tasación.
Si te han denegado la hipoteca o quieres asegurarte de que no te va a pasar, puedes solicitar asesoramiento hipotecario gratuito y sin compromiso con un especialista que revise tu perfil antes de que firmes nada.
Preguntas frecuentes
Lo más habitual es que la tasación haya salido por debajo del precio de compra, lo que reduce la financiación que el banco está dispuesto a dar. También puede deberse a datos de riesgo que el banco revisa en paralelo: nivel de endeudamiento, historial en la CIRBE o cambios en tu situación laboral durante el proceso.
El banco calcula el préstamo sobre el menor de los dos valores: el precio pactado o la tasación. Si la tasación es más baja, tendrás que cubrir esa diferencia con ahorro propio o renegociar el precio con el vendedor.
No. Desde la Ley 5/2019 (LCCI), la tasación es el único gasto hipotecario que corre a cargo del cliente, y se paga independientemente de si la operación sale adelante o no.
Depende del contrato. Si incluye una cláusula de condición suspensiva de financiación, puedes recuperar la señal íntegra acreditando que solicitaste el préstamo en plazo y con diligencia. Sin esa cláusula, el riesgo de perderla es real.
Sí, tienes derecho a encargar una tasación con cualquier sociedad homologada por el Banco de España. En la práctica, es más habitual que sirva para negociar con otro banco que para que la misma entidad cambie su primera valoración.
El banco no está obligado a detallar por escrito todos los motivos de riesgo, pero puedes pedir explicaciones y, sobre todo, solicitar gratis tu informe de la CIRBE al Banco de España para ver qué riesgos y deudas tiene registrados a tu nombre.
Puedes solicitarla en otras entidades con distintos criterios de riesgo o mayor financiación, acudir a un bróker hipotecario que compare varios bancos a la vez, o aportar un avalista o garantía adicional si el problema es de solvencia.
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