Qué hacer si la tasación es baja: causas y soluciones
Qué hacer si la tasación es baja: causas y soluciones
Qué hacer cuando el valor de tasación queda por debajo del precio de compra y el banco solo financia sobre esa cifra: causas más frecuentes, cómo revisar el informe, aportar documentación, pedir una segunda tasación, negociar o usar garantías adicionales, y cómo elegir una tasadora homologada.
Si acabas de recibir el informe de tasación de tu vivienda y te han tasado el piso por debajo del precio que has pactado con el vendedor, tienes un problema concreto: el banco solo te va a prestar sobre ese valor más bajo, no sobre el precio de compra.
Qué hacer cuando la tasación de la vivienda es inferior al precio de compra
En esta guía te explico por qué pasa esto, cómo elegir bien tu tasadora para evitarlo, y qué hacer paso a paso si ya te ha ocurrido.
🏦 El banco financia sobre el menor valor entre el precio de compra y la tasación: si tasan el piso por debajo, te presta menos de lo previsto.
📄 Antes de reaccionar, revisa el informe completo: tienes derecho a recibirlo aunque lo pague el banco.
🔍 Las causas más frecuentes: comparables poco representativos, reformas sin acreditar o errores de superficie.
⚖️ Qué hacer si la tasación es baja, en orden: revisar el informe, aportar documentación, pedir una segunda tasación, negociar el precio o buscar una garantía adicional.
¿Qué significa que la tasación salga baja?
Una tasación es baja cuando el valor que asigna el tasador homologado a la vivienda es inferior al precio que has acordado pagar por ella. Es la conclusión de un informe técnico, elaborado según la Orden ECO/805/2003, que regula cómo debe valorarse un inmueble con fines hipotecarios en España.
¿Cómo afecta una tasación baja a la hipoteca?
El banco concede la hipoteca aplicando un porcentaje (normalmente el 80%) sobre el menor de dos valores: el precio de compraventa o el de tasación.
Precio de compra: 250.000 €. Tasación: 225.000 €. El banco financia el 80% de 225.000 € (180.000 €), no del precio de compra.
Si tenías previsto aportar 50.000 € de entrada, ahora necesitas aportar 70.000 € (50.000 € iniciales + 20.000 € de diferencia entre tasación y precio).
¿Por qué se produce una tasación baja?
Si ya tienes el informe en la mano y ha salido bajo, conviene identificar la causa antes de reaccionar. Las más habituales son:
Comparables poco representativos: el tasador no encuentra suficientes viviendas similares vendidas recientemente en la zona, o los comparables usados no se parecen realmente a tu inmueble.
Reformas sin acreditar: has renovado cocina, baños o instalaciones, pero no tienes facturas ni memoria técnica que lo demuestre.
Discrepancias de superficie o referencia catastral: los metros escriturados o catastrales no coinciden con los reales.
Estado de conservación peor de lo esperado: instalaciones antiguas, humedades o necesidad de reforma estructural.
Zona con poca actividad de mercado: la falta de referencias recientes obliga al tasador a ser más conservador.
Cargas u ocupación irregular: hipotecas previas sin cancelar, inquilinos u obra no legalizada.
¿Tienes derecho a que el banco te entregue el informe de tasación?
Sí. Aunque el banco encarga la tasación, la paga el comprador, y eso te da derecho a recibir una copia completa del informe, no solo el valor final. Si la entidad o la tasadora se niegan a entregártelo, puedes reclamar primero al servicio de atención al cliente del banco y, si no obtienes respuesta satisfactoria, presentar una reclamación ante el Banco de España.
Tener el informe completo en tu poder es el paso previo imprescindible para poder aplicar el resto de estrategias de este artículo: sin él no puedes revisar comparables, detectar errores ni fundamentar una segunda tasación.
¿Qué hacer si ya tienes una tasación baja?
Aplica estas estrategias en este orden. Cada una descarta una causa antes de pasar a la siguiente.
1. Revisa el informe línea por línea
Comprueba la superficie, los anexos, los comparables utilizados y los datos catastrales y registrales. Un error de cálculo o una referencia mal introducida puede explicar por sí solo la diferencia.
Si encuentras datos incorrectos o comparables que no representan adecuadamente el inmueble, revisa cómo reclamar una tasación mal hecha y qué documentación puedes aportar para justificar la revisión.
2. Aporta documentación que el tasador no tuvo
Si has hecho reformas o mejoras, entrega facturas, presupuestos y fotografías. Sin esta prueba documental, el tasador no puede reconocerlas en el valor final, por buenas que sean.
3. Pide una segunda tasación homologada
No todas las tasadoras aplican exactamente el mismo criterio sobre el estado del inmueble o el potencial de una zona, por lo que un segundo informe puede arrojar un valor distinto. Asegúrate siempre de que proceda de una entidad homologada por el Banco de España.
El informe de tasación es un argumento objetivo frente al vendedor: le demuestra que el valor de mercado real es inferior al pactado. Acercar el precio de venta al de tasación resuelve el problema en muchos casos sin más gestiones.
Si todavía no has firmado el contrato, es recomendable comprobar cuándo conviene realizar la tasación respecto al contrato de arras. También puedes incluir una cláusula que te permita rescindirlo sin perder la señal si la tasación queda por debajo de una cantidad determinada.
5. Explora otras vías si la diferencia persiste
Cambiar de banco (algunos aplican criterios de riesgo más flexibles) o recurrir a un préstamo personal para una diferencia pequeña son las últimas opciones, aunque conviene valorar bien el coste antes de decidirte.
6. Aporta una garantía adicional en lugar de más ahorro
Si no dispones de ahorro suficiente para cubrir la diferencia, algunas entidades aceptan una garantía adicional en vez de exigir más entrada: un aval de un tercero, hipotecar otro inmueble que ya sea de tu propiedad o un seguro de caución. Esta vía amplía el riesgo que asumes, así que conviene valorarla solo cuando negociar el precio, pedir una segunda tasación o cambiar de banco no hayan resuelto la diferencia.
¿Qué pasa si no llegas a un acuerdo?
Si el vendedor no cede y no puedes cubrir la diferencia, la última opción es retirarte de la compra. Sin una cláusula de tasación o financiación en las arras, lo habitual es perder la señal entregada; con ella, puedes rescindir el contrato sin penalización en las condiciones que hayáis pactado.
¿Puede una tasación baja hacer que te denieguen la hipoteca?
Una tasación baja no siempre se resuelve aportando más ahorro: en algunos casos provoca la denegación completa de la operación. Esto ocurre cuando el porcentaje de financiación resultante (LTV) supera las políticas de riesgo de la entidad para tu perfil, o cuando el propio informe detecta incidencias que afectan a la vivienda como garantía: ocupación irregular, obra no legalizada o cargas previas sin cancelar.
En estos casos el margen de negociación con el banco es menor que en una simple diferencia de precio, porque no se trata solo de cifras: es la propia entidad la que decide si acepta el inmueble como garantía en esas condiciones.
Tasación baja al vender tu vivienda
Todo lo anterior está pensado para quien compra, pero el problema también aparece cuando vendes: la tasación que encarga el banco de tu comprador puede salir por debajo del precio que habéis pactado, lo que reduce la hipoteca que le conceden y pone en riesgo la operación. Ocurre también al repartir o vender una vivienda heredada, donde la tasación sirve además para calcular el impuesto de sucesiones.
Como vendedor, puedes aportar al comprador la misma documentación que usarías si compraras tú: facturas de reformas, memoria técnica y fotografías, para que su tasadora las tenga en cuenta. Si varias tasaciones independientes coinciden en un valor similar y por debajo del precio pedido, suele ser señal de que el precio de salida era optimista frente al mercado real de la zona.
Tasación baja en obra nueva o al subrogar la hipoteca del promotor
En una compra de obra nueva con subrogación de la hipoteca del promotor, el banco encarga una nueva tasación en el momento de la subrogación, y ese valor puede salir por debajo del precio pactado con la promotora meses o años antes. El efecto es el mismo que en una compraventa entre particulares: financiación sobre el valor más bajo de los dos.
La diferencia es que negociar con una promotora suele ser más rígido que con un particular, porque el precio ya está fijado en el contrato de compraventa original. Si te encuentras en esta situación, pide la tasación de subrogación con la máxima antelación posible, compara con una segunda tasación independiente y revisa la memoria de calidades del proyecto: es la documentación que mejor sustenta un valor superior en vivienda nueva, al no existir aún un historial de reformas o desgaste que aportar.
Elige bien tu tasadora y reduce el riesgo de una tasación baja
No todas las tasadoras homologadas trabajan igual. Algunas tienen mayor cobertura de comparables, procesos más ágiles o un conocimiento más profundo de determinados mercados, lo que puede reducir el riesgo de un informe excesivamente conservador o basado en referencias insuficientes.
Preguntas frecuentes sobre qué hacer si la tasación es baja
El banco calcula tu hipoteca sobre el valor de tasación, no sobre el precio pactado. Tendrás que aportar la diferencia con ahorro propio, renegociar el precio o buscar otra solución.
Sí. Si detectas errores en la superficie, los anexos o los comparables utilizados, puedes solicitar una revisión al banco o a la tasadora aportando pruebas que respalden un valor superior.
Comparables poco representativos, reformas sin acreditar con factura, discrepancias de superficie o referencia catastral, mal estado de conservación, poca actividad de mercado en la zona, o cargas y ocupación sin resolver.
Exactamente la diferencia entre el precio de compra y el valor de tasación, más los gastos habituales de la operación (notaría, registro, impuestos).
Cuando sospechas que la primera se basó en comparables inadecuados o no reflejó reformas acreditables. Tiene sentido especialmente si la diferencia de precio es alta y quieres una segunda opinión homologada.
Sin cláusula de tasación en las arras, lo habitual es perder la señal entregada. Si la incluiste, puedes rescindir el contrato sin penalización cuando el valor sale por debajo del precio pactado.
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_col.png?1773042546 "¿Cómo conseguir tasación alta para una vivienda?")
