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Mejores hipotecas autopromotor 2019

Si quieres vivir en la casa que te imaginas en tus sueños, la mejor opción es que solicites una hipoteca autopromotor y construirla tú mismo. Las hipotecas autopromotor, también llamadas hipotecas de autoconstrucción, tienen un funcionamiento y condiciones más complejas que las hipotecas convencionales, por lo que te animamos a consultar este artículo antes de ponerte manos a la obra. 

Mejores hipotecas autopromotor 2019

 

¿Cómo funcionan las hipotecas autopromotor o autoconstrucción?

Las hipotecas autopromotor se diferencian de las hipoteca para compra de vivienda convencionales en que la entidad bancaria te presta dinero para financiar la construcción de tu futura vivienda. Aunque en menor medida, este tipo de préstamos también pueden utilizarse para financiar la compra de casas prefabricadas o modulares.

Por regla general en este tipo de hipotecas, el banco entrega el importe pactado de forma progresiva. Según va avanzando la obra y se van cumpliendo las fases previstas en el proyecto, el banco concede la financiación restante. Lo más importante al solicitar una hipoteca autopromotor es que el importe solicitado se ajuste lo máximo posible al presupuesto del proyecto. Una vez finalizada la obra, se firmará un préstamo hipotecario a largo plazo.

Si estás interesado en solicitar una hipoteca autopromotor, os dejamos con unos consejos del blog de EchevarriConsejos para hipotecas de autoconstrucción o autopromotor.

 

¿Qué requisitos debo cumplir para solicitar una hipoteca autopromotor?

Estos son los requisitos y documentación que debes presentar para solicitar una hipoteca autopromotor:

  1. Tener una parcela o terreno en propiedad y debidamente registrada en el Registro de la Propiedad. Es recomendable disponer también de una tasación oficial de ese terreno, aunque para la concesión de la financiación, el banco tendrá en cuenta valor de tasación de la casa una vez construida.
  2. Poseer una licencia de obras en ese terreno expedida por el Ayuntamiento en el que se encuentre el terreno.
  3. Proyecto de obra o presupuesto de ejecución sellado por el Colegio de Arquitectos.
  4. Presentar la documentación en las entidades bancarias que concedan préstamos autopromotor.

Y por último, tener una capacidad de ahorro importante, tanto para afrontar el pago de estos gastos y documentos, como para sufragar el porcentaje de la financiación que no te cubrirá la entidad bancaria, pues los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de la construcción, como veremos a continuación.

 

Mejores hipotecas autopromotor 2019

Lo primero que debemos tener en cuenta al solicitar una hipoteca autopromotor o de autoconstrucción es que no existen unas condiciones o características generales, a diferencia de lo que ocurre con las hipotecas convencionales. En su lugar, los bancos realizan un estudio personalizado de la situación o punto concreto en el que se encuentra el terreno y la construcción; en función de ello, os hará una oferta de tipo de interés y financiación.

Por lo tanto, en el siguiente ranking únicamente aparecerán entidades bancarias que tenemos la certeza que financian este tipo de operaciones. Si os interesan las condiciones que ofrecen, os recomendamos contactar personalmente con la entidad para que os den una oferta adaptada a vuestra situación en concreto.

 

Oferta Hipotecas Autopromotor
Entidad Tipo de interés Financiación Comisión apertura Vinculaciones
Préstamo Autoconstrucción Santander Variable Hasta 100% -
Credichalet Bankinter Fijo o variable Hasta 80% Sin vinculaciones obligatorias
Hipotec Autopromotor Variable BBVA Variable Hasta 80% No Sin vinculaciones obligatorias
Préstamo Autopromotor Bankia Fijo o Variable Hasta 80% Sin vinculaciones obligatorias
Hipoteca Autopromotor Abanca Variable Hasta 80%

 

A continuación explicamos más detalladamente la información de cada hipoteca, añadiendo un par más de las expuestas en la tabla anterior, pues no proporcionan la información de forma pública en su página web.  

Hipoteca Autoconstrucción Banco Santander

Banco Santander es una de las entidades más especializadas en conceder hipotecas autopromotor, así como hipotecas para reformas, compra de local o hipotecas para no residentes. Mientras que la hipoteca autopromotor es un préstamo personal para futuros inquilinos de la vivienda, Banco Santander también ofrece préstamos autopromotor para empresas. Este otorga una serie de ventajas tanto para el promotor como para los futuros compradores, como puede ser beneficiarse de la plataforma de venta de vivienda de Santander o ahorrarse gastos de comisión de apertura o el AJD para los futuros propietarios. Las características de la Hipoteca Autoconstrucción de Banco Santander son las siguientes: 

  • Tipo de interés: el Banco Santander no hace pública esta información en su página web. 
  • Condiciones de financiación: hasta el 100% del presupuesto de ejecución de obra, sin superar el coste de construcción y siempre limitado al 70% máximo del valor de reposición en el supuesto de construcción terminada. 
  • Carencia: como máximo 2 años. La carencia es el período de tiempo en el que los contratantes de la hipoteca tan solo pagarán intereses, sin amortizaciones.

Credichalet Bankinter

Bankinter ofrece una hipoteca autopromotor denominada Credichalet, donde el tipo de interés puede ser fijo o variable. Con esta hipoteca, los beneficiarios dispondrán de la cantidad de la hipoteca por tramos, recibiendo el 50% en el denominado "tramo suelo", el 30-40% conforme la obra vaya avanzando y el 10-20% una vez se haya emitido el certificado final de la obra. 

Sus condiciones son:

  • Tipo de interés fijo o variable: 3,24% TIN fijo, mientras que el tipo de interés variable será de Euribor + 2,29% a partir del segundo año.El tipo del primer año de la hipoteca Credichlet variable es del 3,29%. 
  • Condiciones de financiación: hasta un 80% del valor de tasación, 60% si se trata de una segunda vivienda. 
  • Carencia: primer año.
  • Certificaciones: aproximadamente 300€ por cada certificación.
  • Ingresos mínimos 2.000€/mes
  • Plazo máximo de 30 años
  • Vinculaciones opcionales con las que obtener bonificaciones en el tipo de interés.
  • Comisión de apertura de 500€

Hipoteca autopromotor Variable de BBVA 

  • Tipo de interés: Variable desde Euribor +0,99% hasta Euribor +1,99% a partir del segundo año. El primer año sería el tipo de interés fijo de 1.99%. No se puede firmar la hipoteca autopromotor para tipo de interés fijo.
  • Condiciones de financiación: como máximo, el 80-85% del dinero total que se necesita para el proyecto.
  • Plazo máximo: 30 años entre la hipoteca autopromotor y la hipoteca convencional.
  • Puedes contratar, de forma opcional, una serie de productos con los que obtendrás una rebaja en el tipo de interés. Estas vinculaciones opcionales son la domiciliación de una nómina o pensión, la contratación de un seguro multiriesgo y un seguro de amortización. La TAE sin estos productos opcionales es de 2.31%, y con la contratación se quedaría en 1.66%. 
  • Esta hipoteca cuenta como requisito la vinculación de un seguro de daños y una cuenta a la vista.

Préstamo Autopromotor Bankia

El préstamo autopromotor de Bankia se puede utilizar para construcción, ampliación o incluso rehabilitación de tu vivienda o adquisición de un solar.

  • Tipo de interés pude ser fijo o variable. El tipo de interés fijo variará entre 3,1% y 3,9%. El tipo de interés variable quedará de la siguiente forma: 
    • Período fijo del primer año: 2,5%
    • Período fijo de hasta 10 años: 3,1%
    • Período variable de Euribor + 2,5%
  • Condiciones de financiación: hasta el 80% del valor de la inversión (sin superar el 80% del valor de tasación) en caso de vivienda habitual y hasta el 60% en caso de segunda vivienda.
  • Plazo máximo: 3 años para la construcción de la vivienda. Una vez finalizada la obra, tendrás una hipoteca con plazo máximo de 28 años.
  • Vinculaciones: sin vinculaciones obligatorias.
  • Carencia: durante la construcción solo se abonarán intereses.
  • Comisión de apertura del 1% (mínimo 500€), comisión de cancelación del 0,5% sobre los primeros 5 años, 0,25% el resto de años.

Hipoteca construcción de vivienda propia Kutxabank

Kutxabank financia vivienda de autopromoción, pero no comparte las características de forma pública en su web. En su lugar, Kutxabank te redirige a sus hipotecas convencionales que puedes encontrar en el enlace anterior. Este es un claro ejemplo de lo que mencionábamos anteriormente acerca de que los bancos adecuan las características de la hipoteca autopromotor en función del perfil de cada solicitante.  

Hipoteca autopromotor de Ibercaja

Ibercaja es otro de los bancos, igual que ocurre con el caso anterior, que no ofrece una hipoteca para autoconstrucción específica, sino que sus Hipotecas Vamos Fija y Hipotecas Vamos Variable se adaptan tanto a quienes quieren comprar una primera o segunda vivienda, como quienes quieren optar por la autoconstrucción de su hogar. 

Hipoteca autopromotor de Abanca

Abanca es otra de las entidades que ofrecen créditos hipotecarios para autoconstrucción o autopromoción de vivienda. En este caso es la Hipoteca Mari Carmen Variable, que sirve tanto para la adquisición de una vivienda como para autopromoción. Las condiciones de este crédito son las siguientes:

  • Plazo máximo de 30 años
  • TAE variable (sin bonificaciones) de 3,12%. Cumpliendo con la máxima bonificación posible correspondería al 2,984%. 
  • El tipo de interés durante el primer año es del 2,45%. ,mientras que el resto de años será Euribor + 2,09%. 
  • Los productos vinculados con los que obtener la bonificaciones son: la contratación de un seguro de vida, de hogar, de un tarjeta de crédito con la entidad y realizar ingresos recurrentes. 
  • Financiación máxima del 80% si es vivienda habitual y del 60% si no lo es. 

  

Encontrar una entidad bancaria que nos ofrezca una hipoteca autopromotor puede llevarnos cierto tiempo, pues esta información es, a veces, de difícil acceso. Además, es de vital importancia revisar bien las condiciones que ofrece cada banco para tener en cuenta todos los costes y comisiones que podéis llegar a hacer frente. 

 

  1. en respuesta a María Blanco Martínez
    #20
    Javiwin
    Muchas Gracias María.. Así lo haremos!!
    Salu2
  2. en respuesta a Javiwin
    Hola @javiwin
    debido a la particularidad de la operación no estoy segura de que puedas hacer lo que mencionas de sumar ambas tasaciones. Quizás puedas conseguir ese extra de financiación poniendo la otra vivienda en propiedad como aval, pero tampoco estoy segura. Este es un caso muy particular y debido a la naturaleza de la operación, que suele ser más costosa y suele conllevar un mayor riesgo para el banco, creo que lo mejor es que lo consultéis con cada entidad.
    Sin embargo, solicitar una ampliación de capital de la primera hipoteca lo veo más factible, eso sí, con otra hipoteca pendiente también habrá que estudiar el nivel de endeudamiento, solvencia, etc. 
    Siento no poder ayudarte más, 
    un saludo! 
    1 recomendaciones
  3. #18
    Javiwin
    Hola, acabamos de descubrir tu post, y nos ha ayudado bastante a entender la complejidad de esta hipoteca. La cuestión que te queremos plantear es la siguiente: En un proyecto de construcción de casa de unos 200000 €, donde por ejemplo en el caso de Bankinter te pueden dar hasta el 80 %, es decir 160.000 € y por la especial forma de pago por tramos ya ejecutados, crees que seria posible meter en la operación otra casa propiedad nuestra y ya libre de cargas o con una hipoteca pequeña a extinguir en 3 años? La idea es que la suma de las tasaciones de ambas nos permitiera conseguir una mayor cantidad hipotecaria, y que de alguna manera nos permitiera ir mas holgados.
    Y si no fuera posible, hacerlo en una misma operación con el banco que nos diera la construcción, ves factible solicitar una subrogacion/novacion con ampliación de capital de la vivienda que casi no tiene hipoteca por un lado y la de autoconstruccion por otro lado?. Te pongo un ejemplo practico. La obra cuesta 200.000 € en total, solicitaríamos 160000 al banco que nos concede la autoconstruccion y unos 40 o 50000 € al banco con el que estamos haciendo la subrogacion/novacion. Con lo cual tendriamos 200000/210000 €, y con la tranquilidad de contar de antemano con los 50000 € de la novacion + el 50 % del tramo suelo , que podrian ser unos 25000 €, en total contaríamos con 75000 € para afrontar el inicio de la obra, con tranquilidad. (en la operacion, la tasa de esfuerzo de la operacion tanto conjunta como separada seria de en torno a un 28 %. 
    Muchas Gracias de antemano y disculpa por el tocho!!
  4. en respuesta a Diego Bastida
    Hola @diego-bastida , generalmente los bancos suele ofrecer el 80% sobre el valor de la vivienda en plano, es decir, le valor que debería tener cuando esté terminada. Muchas gracias por tu comentario! 
  5. #16
    Diego Bastida
    Muy buenas,
    Acabamos de descubrir este post y aunque ha pasado tiempo me gustaría consultaros unas dudas.
    En 2019 compramos una casa para reformar, no tiene ni luz, ni agua, ni saneamiento.. en fin, reforma integral. Se compró por 50.000
    El proyecto PEM se nos va a unos 90.000 y tras pasarlo a varias empresas, nos dicen que sobre 140.000 todo precios sin IVA. 
    La cuestión es al solicitar el préstamo auto-promotor, que cantidad miran para dar el 80%? el PEM, el PEC o tasan la vivienda con el valor que tendría una vez terminada? 
  6. en respuesta a Davidiyo

    Hola @Davidiyo ,
    los bancos no pueden obligarte a realizar la tasación con ellos, te "obligan" a realizar la tasación con ellos si lo que quieres es que sea el banco quien asuma ese gasto (no todos los bancos asumen la tasación incluso con esas condiciones). Con una sola tasación es suficiente :)

    Un saludo!

  7. #13
    Davidiyo

    Hola Lorena,
    me ha parecido un post muy interesante ya que no hay mucha información sobre este tipo de hipotecas.
    Nosotros estamos en marcha con la construcción y querría preguntarte sobre la tasación. ¿Es necesario realizar una tasación por cada banco al que vayas a pedir un estudio sobre la hipoteca?
    Hay algunos que te "obligan" a realizarla con las tasadoras que ellos quieran.
    Muchas gracias!

  8. en respuesta a Lauries

    Buenos días Lauries,
    actualmente los bancos, incluso para hipotecas convencionales, no otorgan más del 80% de financiación, aunque podemos encontrar alguna excepción y conseguir hasta el 100%. Existe un intermediario hipotecario, RN tu solución hipotecaria, que se encarga de encontrar mejores condiciones para ti negociando directamente con los bancos, con este sí podrías acceder hasta un 100% de financiación.

  9. en respuesta a Alegra38

    Buenos días,
    El período de carencia no suele ser obligatorio, es una opción que el banco nos ofrece para poder tener más liquidez ante una inversión tal como es construir nuestro propio hogar. Para una hipoteca "normal", no autopromotor, lo normal es que la carencia no sea obligatoria, sino opcional. Podemos suponer que, en el caso de las hipotecas autopromotor, debería ser igual, pero la falta de información por parte de los bancos nos hace muy difícil saber con exactitud si es obligatoria o no.
    De igual forma te recomendaría que lo consultes con los distintos bancos con los que estás en contacto para la propuesta de tu hipoteca, y que, cuando lo clarifiques, nos dejes tus información por aquí.
    Saludos!

  10. #10
    Alegra38

    Buenos días Lorena,
    Estoy en contacto con varios bancos que has mencionado para la propuesta la hipoteca de nuestra futura vivienda, lo único q no me queda claro es si el periodo de carencia es obligatorio. Puedo elegir empezar a amortizar capital desde el momento 0?
    Gracias por tu atención

  11. #9
    Lauries

    Buenas,
    me gustaría saber si en todos estos casos la financiación que se ofrece es sólo del presupuesto de construcción, nosotros ya tenemos el terreno pero necesitamos una cantidad más elevada que sólo el 80% de los que costará construirlo ya que tenemos que pagar muchas más cosas: IVA, arquitecto, seguros, aparejador, etc..
    Alguna entidad tiene en cuenta para la tasación lo que valdría al final a obra terminada? por ejemplo si el presu es de 200000€ según el constructor, podría pedir 270000 si ya aportamos el terreno con un valor real de 130000?
    Muchas gracias

  12. en respuesta a Komartor

    Buenos días, Kromartor

    Gracias por consultar tu duda. No puedo darte una respuesta de validez universal, pues cada banco, al fin y al cabo, pone unas condiciones distintas para sus hipotecas, pero, en teoría, los intereses que se pagan en el período de carencia pertenecen a los intereses totales que deberás pagar por el préstamo autopromotor. Y sí, el período de carencia puede ser opcional. Este está pensado para reducir la carga económica del solicitante, pues se entiende que se hace una gran desembolso de fondos propios cuando pedimos un préstamo autopromotor. El banco quiere asegurarse de que el préstamo que ha concedido va a ser devuelto, por eso ofrece esta opción, para ayudar con los gastos de la construcción, pero puede ser solicitada o no por quien quiere el préstamo.

    Imagino que está pensando en solicitar un préstamo autopromotor, nos encantaría conocer su experiencia o si tiene alguna otra duda.

    Saludos!

  13. #7
    Komartor

    Hola María,

    Durante el período de carencia (mientras se construye la casa) ¿cómo se calculan los intereses que vas pagando? ¿esos intereses se descuentan de los intereses totales del préstamo o son otros? ¿el período de carencia es opcional?, es decir, ¿puedo elegir pagar la cuota normal desde el primer mes que firmo la hipoteca?

    Muchas gracias.

  14. en respuesta a Mariedellu
    #4
    Lorena Romero

    Si algo caracteriza a @Echevarri es ser visionario y algo brujo :P

    Sí, todavía los consejos están vigentes, especialmente en el tema de requisitos y procedimiento de solicitud de las hipotecas autopromotor.

    Saludos,

  15. #3
    Mariedellu

    Hola Lorena, gracias por el articulo, me ha resultado muy útil.
    Tan solo quería saber si piensas que los consejos del blog de Echevarri tienen vigencia hoy día, con las condiciones actuales de los bancos, ya que veo que esa entrada el autor la escribió hace casi 10 años y las cosas, desde entonces, han cambiado bastante.
    Gracias!

  16. en respuesta a Artibcn
    #2
    Lorena Romero

    Efectivamente, para solicitar una hipoteca autopromoción, ya debes disponer de un terreno a tu nombre y además un proyecto de obra o presupuesto de ejecución sellado por el Colegio de Arquitectos. Puedes verlo en "¿Qué requisitos debo cumplir para solicitar una hipoteca autopromotor?".

    En caso de solicitar financiación para la construcción + adquisición del terreno, lo único que se me ocurre es solicitando un préstamo personal.

    Saludos,

  17. #1
    Artibcn

    Hola Lorena,
    Muy buen artículo con información bien detallada.
    Interpreto que las disposiciones y condiciones expuestas de cada banco se han hecho tiendo en cuenta que ya se dispone de un terreno y lo que se necesita es la autopromoción para construir, no?
    Cómo serían estas condiciones en caso de solicitar financiación para la construcción pero también para la adquisición del terreno? Lo digo porque este es mi caso.
    Gracias de antemano
    Saludos cordiales

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