¿Cómo funciona la financiación de las hipotecas autopromotor?

¿Cómo funciona la financiación de las hipotecas autopromotor?

Las hipotecas autopromotor se caracterizan por su peculiar forma de financiación. Las hipotecas autopromotor no funcionan de igual forma que las hipotecas convencionales, ya que, a diferencia de estas, el dinero que necesitaremos nos lo irán dando según vaya avanzando la construcción, lo que se conoce como financiación por tramos. Veamos con más detalle en qué consiste este tipo de financiación y qué tenemos que tener en cuenta antes de solicitar una hipoteca autopromotor.

Cómo funciona la financiación de las hipotecas autopromotor

 

¿Puedo permitirme solicitar una hipoteca autopromotor?

Si hablamos de financiación de una hipoteca autopromotor, lo primero que debemos tener en cuenta es que el desembolso económico para esta operación es elevado. Si tratamos de poner al día nuestras finanzas personales para saber qué desembolso de capital podemos permitirnos, debemos controlar, entre otros, nuestros ingresos y gastos mensuales, la capacidad de ahorro que tenemos, etc. Por otro lado, no hay que olvidar que los gastos de una hipoteca autopromotor van más allá del coste de construcción y compra del terreno. Deberemos solicitar licencias de obra, habitabilidad, tasaciones...

Lo más importante en cuanto a gastos es que puede ser que el banco no nos financie el 100% del valor de construcción, puesto que hay bancos que tan solo financian hasta el 80%. En el caso de no obtener el 100% de financiación, tendremos que asumir el resto del coste de la construcción con nuestros ahorros. Pero no todo van a ser gastos, también debemos tener en cuenta el ahorro que tendremos sobre los márgenes de construcción.

Con Hipotecas.com, el importe máximo de préstamo a conceder con la finalidad de autopromoción de vivienda sería el menor de los siguientes límites:

  1. Máximo del 80% de financiaciónen función del valor de hipótesis del edificio terminado, este máximo de valor es para indefinidos y funcionarios que adquieran su residencia habitual

  2. El 100% del coste de construcción más gastos financiables, derivados de la hipoteca y la construcción, sumando un 40% de financiación sobre el valor del terreno (en el caso de que no se tenga el terreno en propiedad y siempre que el valor del terreno sea superior a 100.000€

Por otro lado, también debemos cumplir unos requisitos para poder solicitar una hipoteca autopromotor.

Una de las características principales de las hipotecas autopromotor es el periodo de carencia inicial. Con la hipoteca Autopromotor de Hipotecas.com, también llamada hipoteca CREA, podrás disfrutar de un periodo de carencia inicial mientras la obra va avanzando, lo cual supone el pago de una cuota mucho más baja que te permitirá seguir ahorrando durante ese tiempo (el periodo de carencia máximo de 18 meses o cuando la obra finalice si lo hace antes de este periodo de 18 meses).

 

Hipoteca Autopromotor: financiación por tramos

Cada banco pone unas condiciones distintas para la concesión de este tipo de hipotecas, pero en lo que sí suelen coincidir es en cómo iremos disponiendo del dinero que necesitamos. Los bancos, en este caso, van mandando el dinero al constructor poco a poco, conforme la casa va cumpliendo ciertas fases de la construcción. Esta es la principal diferencia entre la financiación de una hipoteca autopromotor y una hipoteca convencional, que no disponemos de todo el dinero de golpe.

En la financiación por disposiciones, como hemos mencionado, la entidad financiera que elijamos nos irá dando el dinero necesario según avance la obra. En este aspecto solemos encontrar tres tramos principales:

  1. Disposición inicial: Esta es la primera parte de financiación que recibiremos y asciende al 50% del valor del terreno donde se edificará nuestra nueva casa. Yo lo denominaría Disposi

  2. Disposición certificaciones: Aquí la entidad va entregándonos dinero conforme se vaya construyendo la casa. Se llama tramo certificaciones porque se necesita una certificación por parte del arquitecto en el que se informe de hasta dónde se ha ejecutado la obra y una tasación tipo “seguimiento de obra”

  3. Disposición fin de obra: La cantidad que reste del préstamo, que suele ser, como mínimo, del 15% del importe del préstamo se entregará como disposición final cuando se haya expedido el certificado de obra del arquitecto, la licencia de primera ocupación, la cédula de habitabilidad o declaración responsable y se realice la escritura de obra nueva terminada

De este ejemplo podemos concluir que el banco nos irá dando el dinero a posteriori. El ejemplo más claro es el del tramo fin de obra, pues lo que reste del préstamo no lo obtendremos hasta que la vivienda esté completamente acaba y con la debida documentación.

Una vez hemos analizado los ahorros que poseemos y cómo dispondremos del dinero de la hipoteca, debemos preguntarnos si podremos hacer frente a ciertos gastos, arriesgándonos a percibir parte del préstamo una vez ya hemos gastado el dinero en la obra de nuestra futura casa.

En el post consejos para hipotecas de autoconstrucción o autopromotor, explicamos por qué al banco no le interesa adelantarnos la totalidad del préstamo, además de darnos algunos consejos antes de embarcarnos en esta operación.

 

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