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Blog Mejores Hipotecas
Análisis de las ventajas e inconvenientes de las mejores hipotecas del mercado

¿Cómo funciona la financiación de las hipotecas autopromotor?

Las hipotecas autopromotor se caracterizan por su peculiar forma de financiación. Las hipotecas autopromotor no funcionan de igual forma que las hipotecas convencionales, ya que, a diferencia de estas, el dinero que necesitaremos nos lo irán proveyendo según vaya avanzando la construcción, lo que se conoce como financiación por tramos. Veamos con más detenimiento en qué consiste este tipo de financiación y qué tenemos que tener en cuenta antes de decidir si solicitar este tipo de hipoteca.  

Cómo funciona la financiación de las Hipotecas Autopromotor

 

¿Puedo permitirme solicitar una hipoteca autopromotor?

Si hablamos de financiación de una hipoteca autopromotor, lo primero que debeos tener en cuenta es que el desembolso económico para esta operación es elevado. Si tratamos de poner al día nuestras finanzas personales para saber qué desembolso de capital podemos permitirnos, debemos controlar, entre otros, nuestros ingresos y gastos mensuales, la capacidad de ahorro que tenemos, etc. Por otro lado, no hay que olvidar que los gastos de una hipoteca autopromotor van más allá del coste de construcción y compra del terreno. Deberemos solicitar licencias de obra, habitabilidad, tasaciones... 

Lo más importante en cuanto a gastos es que puede ser que el banco no nos financie el 100% del valor de construcción, puesto que hay bancos que tan solo financian hasta el 80%. En el caso de no obtener el 100% de financiación, tendremos que asumir el resto del coste de la construcción con nuestros ahorros. Pero no todo van a ser gastos, también debemos tener en cuenta el ahorro que tendremos sobre los márgenes de construcción. 

Por otro lado, además de ponernos al día con las finanzas y los gastos, también debemos cumplir unos requisitos para poder solicitar una hipoteca autopromotor, otro punto a tener en cuenta si queremos saber si podemos solicitar una hipoteca autopromotor. 

 

Hipoteca Autopromotor: financiación por tramos

Cada banco pone unas condiciones distintas para la concesión de este tipo de hipotecas, pero en lo que sí suelen coincidir es en cómo iremos disponiendo del dinero que necesitamos. Los bancos, en este caso, nos van mandando dinero poco a poco, conforme la casa va cumpliendo ciertas fases de la construcción. Esta es la principal diferencia entre la financiación de una hipoteca autopromotor y una hipoteca convencional, que no disponemos de todo el dinero de golpe.

En este caso veremos en qué consiste la financiación por tramos con un ejemplo real, con una de las hipotecas autopromotor que encontramos actualmente en el mercado: la hipoteca autopromotor de Bankinter, llamada Credichalet. 

En el caso de la hipoteca autopromoción de Bankinter nos deja muy claro cómo nos van a financiar conforme avance la obra. Bankinter divide su financiación en tres tramos, y nos otorgará una parte de la totalidad del crédito distinta en función de lo que necesitemos. La financiación por tramos para la hipoteca autopromotor de Bankinter quedaría de la siguiente forma:

  1. Tramo suelo: Esta es la primera parte de financiación que recibiremos y asciende al 50% del valor de la propiedad donde se edificará
  2. Tramo certificaciones: Aquí la entidad va entregándonos dinero conforme se vaya construyendo la casa. Se llama tramo certificaciones porque se necesita una certificación por parte del arquitecto en el que se informe de hasta dónde se ha ejecutado la obra. 
  3. Tramo fin de obra: La cantidad que reste del préstamo, que será entre el 10% y el 20% se entregará una vez se cuente con un documento que certifique que la obra a finalizado y cuando se acredite que la vivienda puede ser habitada. 

De este ejemplo podemos concluir que el banco nos irá dando el dinero a posteriori, es decir, una vez ya hemos pagado al constructor, o el terreno quien no lo posea,... El ejemplo más claro es el del tramo fin de obra, pues lo que reste del préstamo no lo obtendremos hasta que la vivienda esté completamente acaba y con la debida documentación.

Una vez hemos analizado los ahorros que poseemos y cómo dispondremos del dinero de la hipoteca, debemos preguntarnos si podremos hacer frente a ciertos gastos, arriesgándonos a percibir parte del préstamo una vez ya hemos gastado el dinero en la obra de nuestra futura casa. 

 

En el post consejos para hipotecas de autoconstrucción o autopromotor, explicamos por qué al banco no le interesa adelantarnos la totalidad del préstamo, además de darnos algunos consejos antes de embarcarnos en esta operación. Si buscáis otros bancos que ofrezcan hipotecas autopromotor, y las características de cada una de esas hipotecas, podéis consultar el post sobre mejores hipotecas autopromotor 2019

 

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