Las hipotecas autopromotor se caracterizan por su peculiar forma de financiación. Las hipotecas autopromotor no funcionan de igual forma que las hipotecas convencionales, ya que, a diferencia de estas, el dinero que necesitaremos nos lo irán dando según vaya avanzando la construcción, lo que se conoce como financiación por tramos.
Veamos con más detalle en qué consisten las hipotecas autopromotor y qué tenemos que tener en cuenta antes de solicitar una hipoteca autopromotor.
¿Qué es la hipoteca autopromotor?
Una hipoteca autopromotor es un tipo de préstamo hipotecario diseñado específicamente para personas que desean construir su propia vivienda. A diferencia de las hipotecas tradicionales, que se utilizan para comprar una propiedad ya construida, la hipoteca autopromotor financia la construcción de una casa desde cero.
En la mayoría de las hipotecas autopromotor se financia hasta el 80% del proyecto de construcción de la vivienda, y se puede contratar a tipo fijo o variable.
En la mayoría de las hipotecas autopromotor se financia hasta el 80% del proyecto de construcción de la vivienda, y se puede contratar a tipo fijo o variable.
Hipoteca Autopromotor: financiación por tramos
Cada banco pone unas condiciones distintas para la concesión de este tipo de hipotecas, pero en lo que sí suelen coincidir es en cómo iremos disponiendo del dinero que necesitamos. Los bancos, en este caso, van mandando el dinero al constructor poco a poco, conforme la casa va cumpliendo ciertas fases de la construcción. Esta es la principal diferencia entre la financiación de una hipoteca autopromotor y una hipoteca convencional, que no disponemos de todo el dinero de golpe.
En la financiación por disposiciones, como hemos mencionado, la entidad financiera que elijamos nos irá dando el dinero necesario según avance la obra. En este aspecto solemos encontrar tres tramos principales:
Disposición inicial
Esta es la primera parte de financiación que recibiremos y asciende al 50% del valor del terreno donde se edificará nuestra nueva casa.
Disposición de certificaciones
Aquí la entidad va entregándonos dinero conforme se vaya construyendo la casa. Se llama tramo certificaciones porque se necesita una certificación por parte del arquitecto en el que se informe de hasta dónde se ha ejecutado la obra y una tasación tipo “seguimiento de obra”.
Disposición final de obra
La cantidad que reste del préstamo, que suele ser, como mínimo, del 15% del importe del préstamo se entregará como disposición final cuando se haya expedido el certificado de obra del arquitecto, la licencia de primera ocupación, la cédula de habitabilidad o declaración responsable y se realice la escritura de obra nueva terminada.
¿Se puede incluir el valor del terreno en las hipotecas autopromotor?
Sí, en la mayoría de los casos, el valor del terreno se puede incluir en una hipoteca autopromotor. Esto significa que el préstamo hipotecario puede cubrir tanto la compra del terreno como los costes de construcción de la vivienda. A continuación os mostramos algunos puntos clave a considerar:
Compra del terreno
- Si el solicitante aún no posee el terreno, el préstamo puede incluir los fondos necesarios para adquirirlo. Esto se convierte en la primera fase del préstamo, y el banco desembolsará el dinero para la compra del terreno.
Valoración del terreno
- El valor del terreno se avaluará como parte del proceso de aprobación del préstamo. La entidad financiera enviará un tasador para determinar el valor del terreno, lo cual influirá en la cantidad total que se puede prestar.
Terreno como garantía
- Si el solicitante ya posee el terreno, su valor puede ser utilizado como parte del colateral para la hipoteca. Esto puede reducir la cantidad de dinero adicional que el solicitante necesita aportar como pago inicial.
Desembolso progresivo
- Después de la compra del terreno, los fondos restantes del préstamo se liberarán en fases, conforme avance la construcción. La entidad financiera supervisará el progreso de la construcción y realizará inspecciones antes de cada desembolso.
Requisitos adicionales
- Al incluir el terreno en la hipoteca, el solicitante puede necesitar proporcionar documentación adicional, como el título de propiedad del terreno, los permisos de construcción y cualquier otro documento relacionado con la compra y uso del terreno.
Ventajas y desventajas de la hipoteca autopromotor
Las hipotecas autopromotor tienen ventajas y desventajas que son importantes considerar antes de embarcarse en un proyecto de construcción de vivienda.
Pros
- Personalización Total: Puedes diseñar y construir una casa que se ajuste exactamente a tus necesidades y gustos, lo que no siempre es posible con una vivienda ya construida.
- Valor Añadido: Construir una casa desde cero puede ser más económico que comprar una vivienda existente, especialmente si eres capaz de gestionar bien los costes de construcción y el terreno.
- Fase de Desembolso: Los desembolsos progresivos pueden ayudar a gestionar el flujo de efectivo durante el proceso de construcción.
- Inversión a Largo Plazo: La construcción de una vivienda nueva puede aumentar significativamente su valor a lo largo del tiempo, ofreciendo una buena inversión a largo plazo.
Contras
- Proceso Complejo y Largo: Gestionar la construcción de una casa puede ser un proceso complicado y largo, que requiere mucho tiempo.
- Mayor Riesgo Financiero: Hay más incertidumbres y riesgos asociados con la construcción de una vivienda, como aumentos en los costes de construcción, problemas con los contratistas o dificultades en la obtención de permisos.
- Desembolso Progresivo: Aunque es una ventaja en términos de gestión de flujo de efectivo, también significa que necesitas asegurarte de que cada etapa de la construcción se complete correctamente y a tiempo para recibir los fondos.
- Costes Adicionales: Puede haber costes adicionales asociados con la contratación de arquitectos, ingenieros y otros profesionales necesarios para el diseño y construcción de la vivienda.
¿Puedo permitirme solicitar una hipoteca autopromotor?
Si hablamos de financiación de una hipoteca autopromotor, lo primero que debemos tener en cuenta es que el desembolso económico para esta operación es elevado. Si tratamos de poner al día nuestras finanzas personales para saber qué desembolso de capital podemos permitirnos, debemos controlar, entre otros, nuestros ingresos y gastos mensuales, la capacidad de ahorro que tenemos, etc.
Por otro lado, no hay que olvidar que los gastos de una hipoteca autopromotor van más allá del coste de construcción y compra del terreno. Deberemos solicitar licencias de obra, habitabilidad, tasaciones...
Por otro lado, no hay que olvidar que los gastos de una hipoteca autopromotor van más allá del coste de construcción y compra del terreno. Deberemos solicitar licencias de obra, habitabilidad, tasaciones...
Lo más importante en cuanto a gastos es que puede ser que el banco no nos financie el 100% del valor de construcción, puesto que hay bancos que tan solo financian hasta el 80%. En el caso de no obtener el 100% de financiación, tendremos que asumir el resto del coste de la construcción con nuestros ahorros. Pero no todo van a ser gastos, también debemos tener en cuenta el ahorro que tendremos sobre los márgenes de construcción.
Requisitos para solicitar una hipoteca autopromotor
Por otro lado, es necesario cumplir ciertos requisitos para poder solicitar una hipoteca autopromotor. A continuación, se detallan los requisitos necesarios:
- Propiedad del Terreno: Inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Proyecto Aprobado: Visado por el Colegio de Arquitectos.
- Presupuesto de la Obra.
- Licencia de Obras: Emitida por el Ayuntamiento correspondiente.
- Certificación de Eficiencia Energética.
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