Las hipotecas autopromotor son la clave financiera para aquellas personas que quieren construir su hogar desde cero. Sin embargo, su funcionamiento es radicalmente distinto al de una hipoteca tradicional y tiene una complejidad mayor en términos de costes, tiempos y gestión de riesgos.
- Financia la construcción de tu vivienda, incluyendo la opción de comprar el terreno si no lo tienes.
- El dinero se entrega por tramos según avance la obra, con control mediante certificaciones.
- Requiere documentación completa: terreno, proyecto técnico, licencia y presupuesto de ejecución.
- Durante el periodo de carencia, se pagan solo intereses; luego pasa a hipoteca ordinaria.
- Para conocer las mejores opciones, puedes consultar nuestras mejores hipotecas autopromotor y comparar condiciones fácilmente.
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Este no es un préstamo para comprar; es una financiación vinculada a la ejecución de una obra. Por ello, el análisis financiero debe ser exhaustivo para evitar desvíos presupuestarios y problemas con los desembolsos, incluyendo los impuestos en la autopromoción de vivienda que pueden elevar el coste total.
¿Qué es una hipoteca autopromotor?
Una hipoteca autopromotor es un producto hipotecario diseñado para financiar la construcción de una vivienda habitual o segunda residencia. El cliente (el autopromotor) actúa como promotor inmobiliario y es el responsable legal de la ejecución de la obra.
Hipoteca autopromotor: ¿cómo funciona su financiación?
La financiación de una hipoteca autopromotor depende de distintos factores, como si ya dispones del terreno o si necesitas adquirirlo. Generalmente, los bancos ofrecen un porcentaje del coste de construcción, que se va liberando en cuotas vinculadas al progreso de la obra, y pueden incluir también la compra del terreno dentro del préstamo, aunque con condiciones más estrictas.
Hipoteca autopromotor y financiación del terreno
Cuando planeas construir tu propia vivienda, no solo necesitas financiar la obra, sino también considerar cómo se gestionará el terreno. Dependiendo de si ya eres propietario del terreno o aún necesitas adquirirlo, las condiciones de la hipoteca autopromotor pueden variar significativamente.
Hipoteca autopromotor con terreno
Si ya dispones del terreno, muchas entidades permiten incluirlo dentro del valor total de la hipoteca, lo que facilita financiar únicamente la construcción. Esto puede traducirse en condiciones más favorables, como un menor tipo de interés o comisiones reducidas, ya que parte del proyecto ya está asegurado con el terreno. Además, al tener el terreno comprado, el proceso de ejecución de la obra puede ser más ágil y organizado.
Hipoteca autopromotor sin terreno
Si aún no tienes el terreno, la hipoteca autopromotor puede incluir la compra del mismo, pero normalmente las condiciones son un poco más estrictas. Los bancos suelen requerir un estudio más detallado del proyecto y pueden ofrecer un porcentaje menor de financiación sobre el total (terreno + construcción). Es fundamental presentar un plan claro de compra y construcción, ya que el riesgo percibido por la entidad es mayor cuando no se posee el terreno previamente.
¿Cuál es la diferencia entre una hipoteca autopromotor y una tradicional?
La diferencia principal está en el proceso de financiación.
Característica |
Hipoteca Tradicional |
Hipoteca Autopromotor |
Objeto |
Inmueble terminado y registrado. |
Terreno y la obra en construcción. |
Desembolso |
El 100% del capital se entrega al firmar ante notario. |
El capital se entrega en tramos o disposiciones, sujeto al avance de la obra. |
Financiación |
80% del valor de tasación del inmueble final. |
Financiación segmentada (Ver siguiente punto). |
Garantía |
El inmueble en sí (ya construido). |
El terreno (inicialmente) y el futuro valor de tasación de la vivienda terminada. |
¿Qué porcentaje máximo financian los bancos del terreno y construcción?
Los bancos aplican límites estrictos para minimizar el riesgo. La financiación para comprar terreno suele cubrir entre el 50% y 70% del valor del suelo, mientras que la hipoteca para comprar terreno es un mecanismo habitual para formalizar la primera fase de la obra si el solicitante aún no es propietario.
En cuanto a la construcción, los bancos financian hasta el 80% del Presupuesto de Ejecución Material (PEM), y para calcular el desembolso total incluyendo costes indirectos, se puede recurrir a la guía de cómo calcular el coste total de una hipoteca para obra nueva.
Financiación por tramos: ¿Cómo y cuándo desembolsa el banco el dinero?
El dinero se entrega progresivamente conforme avanza la construcción. Además, en la mayoría de las hipotecas autopromotor es posible que se incluya el valor del terreno como parte del préstamo, reduciendo la necesidad de aportar capital propio al inicio.
¿Cómo se estructura el sistema de disposiciones y certificaciones de obra?
Tramo de disposición |
Porcentaje estimado del préstamo |
Hito de la obra requerido (Certificación) |
Disposición inicial (Terreno) |
10% - 20% |
Se desembolsa una vez que el terreno esté a nombre del autopromotor e hipotecado. |
Certificaciones sucesivas (Avance) |
60% - 75% |
Entregas basadas en informes de tasación que acrediten el porcentaje de obra ejecutada (estructura, cubierta, cerramientos, instalaciones, etc.). |
Disposición final de obra |
10% - 15% (Mínimo) |
Entrega final al presentar el Certificado Final de Obra (CFO), Licencia de Primera Ocupación/Cédula de Habitabilidad y la Escritura de Obra Nueva Terminada. |
Este control bancario garantiza que el capital se está invirtiendo en la ejecución de la garantía hipotecaria, pero exige al autopromotor una gestión rigurosa de los plazos y la documentación.
¿Qué es el periodo de carencia en la hipoteca autopromotor y cuándo se empieza a pagar la cuota completa?
El periodo de carencia es la fase inicial del préstamo que coincide con el tiempo de construcción de la vivienda, y suele durar entre 12 y 24 meses.
- Pago durante la carencia: Durante este periodo, el autopromotor solo paga los intereses del capital que ya ha sido dispuesto. La cuota aumenta progresivamente a medida que el banco libera más tramos de financiación.
- Fin del Periodo de carencia: Una vez que la obra finaliza y se firma la Escritura de Obra Nueva Terminada, el préstamo se convierte automáticamente en una hipoteca ordinaria. En ese momento, se empieza a pagar la cuota completa (capital más intereses) del total del importe dispuesto, bajo las condiciones de tipo fijo o variable pactadas.
¿Cuánto dinero necesito para un préstamo autopromotor? Costes ocultos y aportación propia
A los costes directos de construcción hay que añadir impuestos como el IVA, honorarios técnicos, ICIO, seguro decenal y licencias municipales. La estimación de todos estos gastos permite tener una visión más realista de cuánto cuesta construir una casa y planificar correctamente la aportación propia.
¿Qué gastos indirectos e impuestos elevan el coste final del proyecto?
Concepto de Gasto |
Porcentaje Estimado (Sobre el Coste de Construcción) |
Tipo Impositivo / Observaciones |
IVA Construcción |
10% del PEM |
Impuesto sobre el presupuesto del constructor (si es vivienda habitual). |
Honorarios Técnicos |
8% - 15% del PEM |
Arquitectos, Aparejadores, Geotécnicos. |
Impuesto ICIO |
2% - 5% del PEM |
Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (municipal). |
Seguro Decenal |
1% - 2% del PEM |
Cobertura de daños estructurales obligatoria por 10 años. |
Licencias y Tasaciones |
1% - 3% del PEM |
Tasaciones de seguimiento de obra, Licencia de Primera Ocupación, notaría, registro. |
¿Cómo calcular el desembolso inicial propio (el porcentaje no financiado)?
La cantidad de dinero que el autopromotor debe aportar (fondos propios) es significativamente mayor que en una compra tradicional y puede superar el 30% del coste total del proyecto.
Aportación Propia = Coste del Terreno + Costes Indirectos + Diferencia entre PEM y Financiación Bancaria
Si el proyecto total (terreno + PEM) cuesta 300.000€, y el banco solo financia 200.000€, necesitarás, como mínimo, 100.000€ de fondos propios para hacer frente a la diferencia, además de los gastos indirectos y el IVA.
¿Qué pide el banco para aprobar la hipoteca autopromotor? Requisitos legales y documentación
La concesión del préstamo está condicionada a la presentación y validación de una serie de documentos legales y técnicos, que incluyen:
- Propiedad del terreno: Escrituras del terreno, que debe ser de naturaleza urbana y estar inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Proyecto de ejecución: El documento técnico completo (visado por el Colegio de Arquitectos) que detalla la obra.
- Licencia municipal de obras: El documento más importante. Sin la licencia vigente del Ayuntamiento, el banco no aprobará el desembolso inicial.
- Presupuesto de ejecución material (PEM): El contrato detallado con la constructora, desglosando los costes por partidas.
- Cédula urbanística: Confirmación de que el proyecto se ajusta al Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de la localidad.
¿Es obligatorio el Seguro Decenal en una hipoteca autopromotor?
Sí, es obligatorio. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) exige al promotor (en este caso, tú) contratar el Seguro Decenal antes de la firma del Certificado Final de Obra.
Este seguro cubre los daños estructurales y la cimentación durante los 10 años siguientes a la finalización de la construcción. Su coste se incluirá entre los gastos que deberás afrontar con tus fondos.
Este seguro cubre los daños estructurales y la cimentación durante los 10 años siguientes a la finalización de la construcción. Su coste se incluirá entre los gastos que deberás afrontar con tus fondos.
¿Cómo conseguir la mejor hipoteca autopromotor?
Si estás pensando en construir tu propia vivienda, optar por una hipoteca autopromotor puede ser la mejor alternativa para financiar tu proyecto. Sin embargo, este tipo de préstamos requiere una planificación más detallada que una hipoteca tradicional, ya que los pagos se hacen normalmente por fases de obra y el riesgo percibido por los bancos es mayor.
Aquí es donde nuestro servicio de asesoramiento hipotecario marca la diferencia. Nuestros expertos te acompañan en todo el proceso:
- Comparación entre entidades: Identificamos los bancos que ofrecen las mejores condiciones para autopromotores.
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🎥 En este vídeo te explicamos paso a paso cómo funciona una hipoteca autopromotor y sus particularidades.
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¿Conviene la autopromoción frente a la compra de una vivienda terminada?
La decisión de autopromover implica ponderar el enorme control que obtienes sobre el diseño y la calidad frente a los riesgos inherentes a cualquier obra.
¿Qué ventajas tiene construir una casa desde cero?
- Ahorro por margen de promotor: Al asumir tú el rol de promotor, eliminas el margen de beneficio de la constructora (que puede ser del 15% al 25%), resultando en un coste final de construcción inferior al precio de mercado de una casa similar.
- Plusvalía implícita: La tasación final del inmueble terminado suele superar el coste total invertido (terreno + construcción + gastos), creando una plusvalía inmediata.
- Máxima eficiencia energética: Tienes la oportunidad de construir con los estándares más altos, reduciendo drásticamente la factura de suministros futuros.
¿Cuáles son los principales riesgos de plazo y presupuesto en la autopromoción?
- Riesgo de desvío presupuestario: Si el constructor o las subidas de materiales exceden el PEM inicial, el banco no te prestará más dinero; el excedente debe ser cubierto con tus ahorros. Este es el riesgo financiero más alto.
- Riesgo de plazo (doble pago): Si la obra se retrasa más allá del Periodo de Carencia pactado (12-24 meses), el préstamo pasa a ser hipoteca ordinaria. Tendrás que afrontar simultáneamente la cuota hipotecaria completa y el coste de tu alquiler actual.
Preguntas frecuentes sobre el préstamo autopromotor
No, generalmente no. El banco financia hasta el 80% del Presupuesto de Ejecución Material (PEM), que no incluye el IVA. El Impuesto del Valor Añadido (10% si es vivienda habitual) debe ser cubierto por el autopromotor con sus fondos propios. Esto eleva significativamente la necesidad de capital inicial.
Sí, el valor del terreno es esencial y se incluye. Si ya eres propietario, el terreno se utiliza como la garantía inicial y su valor se contabiliza para calcular el total a financiar. Si no lo posees, el banco te da una primera disposición para la compra del suelo, que se formaliza como la primera hipoteca.
Sí. Si ya tienes el terreno y está libre de cargas, facilitas el proceso. El banco tiene una garantía inmediata para el préstamo, lo que reduce el riesgo inicial de la operación. Además, reduce el capital propio que debes aportar al inicio de la operación.
Si la obra se retrasa y supera el Periodo de Carencia pactado (normalmente 18 o 24 meses), el banco exigirá que empieces a pagar la cuota completa de la hipoteca ordinaria, aunque la casa no esté terminada o no puedas mudarte. Esto genera el riesgo financiero de tener que pagar la hipoteca y, a la vez, el alquiler de tu vivienda actual.
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