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¿Puedo pasar de una hipoteca a tipo variable a una hipoteca a tipo fijo?

Con la bajada del Euribor, los bancos buscan otra opción para obtener rentabilidad por las hipotecas y mejoran cada día más las condiciones de las hipotecas a tipo fijo. Si tienes una hipoteca a tipo variable y quieres dejar de preocuparte por los cambios del Euribor, ahora puedes pasar tu hipoteca del tipo variable al tipo fijo. A continuación te contamos cómo pasar una hipoteca de tipo variable a tipo fijo, en qué casos nos conviene hacer el cambio y qué opciones y costes tiene la operación.

 

¿Pasar de hipoteca tipo variable a hipoteca a tipo fijo?

 

 

¿Por qué pasar una hipoteca a tipo variable a una hipoteca a tipo fijo?

Las hipotecas son un producto de financiación a largo plazo. Por lo tanto, lo más adecuado sería buscar la mayor seguridad posible para asegurarte que puedes devolver el préstamo. Las hipotecas a tipo variable no ofrecen esta tranquilidad, dado que se encuentran referenciadas al Euribor, un índice volátil que puede elevar considerablemente la cuota hipotecaria. La hipotecas a tipo de interés fijo no están referenciadas a ningún índice y siempre pagarás la misma cuota por tu hipoteca. Si no queremos volver a caer en el error de pensar en el corto plazo y queremos proteger los pagos futuros de la hipoteca, parece el momento ideal de cambiarse a una hipoteca a tipo fijo.

Como veremos a continuación, pasar una hipoteca de tipo variable a tipo fijo tiene costes y beneficios por lo que deberemos estudiar en qué casos nos interesa pasarnos a una hipoteca a tipo fijo. Lo primero es tener presente las variaciones del Euribor. Hagamos cálculos. Generalmente, las hipotecas a tipo variable se firman con Euribor + un diferencial que está entre el 0,50 y el 1%. Por su parte, la media de tipo de interés de las hipotecas a tipo fijo está entre el 2 y el 2,5% a 20 años. Por lo tanto, para que saliera rentable el cambio, el Euribor debería subir más de un 1%. Esto supondría volver a los niveles de 2012. Parece complicado en la disyuntiva actual, pero no olvidemos que el Euribor ha alcanzado niveles superiores al 4%, lo que significaría encarecer considerablemente las cuotas que pagamos mes a mes.

Si pensamos a corto plazo, quizá no nos interese hacer el cambio, pero no debemos olvidar que una eventual subida del Euribor también tendría como consecuencia aumentar los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo, por lo que este escenario "favorable" para firmar una hipoteca a tipo fijo, desaparecería. Concluimos además, que no saldría rentable pasar tu hipoteca a tipo fijo si te quedan pocos años para acabar de pagar la hipoteca, ya que el Euribor no habrá subido hasta esos niveles todavía.

 

¿Cómo cambio mi hipoteca a un tipo fijo?

Aproximadamente 1 de cada 3 nuevas hipotecas firmadas en España son hipotecas a tipo fijo. ¿Pero qué sucede con aquellos clientes que lleven varios años hipotecados? ¿Pueden cambiar su hipoteca del tipo variable al tipo fijo? La respuesta es sí. Tienes dos opciones, mediante una novación de la hipoteca con tu mismo banco o cambiando la hipoteca a otra entidad y realizando una subrogación. Comentaremos las características de cada operación.

 

Pasar mi hipoteca a tipo fijo mediante una novación

Hay ciertas entidades bancarias que ya están realizando este cambio, como es el Banco Sabadell. El Banco Sabadell es una de las entidades que más fuerte han apostado por las hipotecas a tipo fijo, siendo el 50% de las nuevas hipotecas concedidas por el banco catalán de tipo fijo. Para aquellos que firmen una nueva hipoteca a tipo fijo (es decir, que se hipotequen con el banco por primera vez) las condiciones que ofrece el Banco Sabadell son las siguientes:

 

Nombre Tipo de interés fijo TAE Plazo
Hipoteca Fija Banco Sabadell

2.80%

3.96% 30 años

 

Por otra parte, los clientes con una hipoteca a tipo variable con el Banco Sabadell se les está ofreciendo la posibilidad de cambiarse a una hipoteca a tipo fijo del mismo banco. Si el plazo restante a pagar por la hipoteca es menor a estos 30 años que hemos indicado, el tipo de interés variará proporcionalmente. En este caso sería recomendable consultar directamente con el gestor cuál es la oferta hipotecaria para tu situación particular.

Gestionar un cambio de hipoteca de tipo variable a tipo fijo supone realizar una novación. Una novación hipotecaria es un cambio en las condiciones de su hipoteca, ya sea por modificar el importe de la hipoteca, su plazo o el tipo de interés. En este caso, modificaríamos el tipo de interés al pasar a una hipoteca a tipo fijo, por lo que haríamos una novación. Llegados a este punto, deberemos revisar en nuestro contrato hipotecario si entre las comisiones se encuentra la comisión por novación. No todas las hipotecas contemplan esta comisión, pero si la tuviéramos, deberíamos abonar hasta un 1% del importe restante de la hipoteca por este concepto. Por otra parte, en las novaciones hipotecarias se pagan gastos de gestión como la notaría, gestoría, registro o tasación o el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Comparándolo con una subrogación, en una novación estos costes son menores y además se puede negociar con tu banco se paguen al 50%.

 

Pasar mi hipoteca a tipo fijo mediante una subrogación

En este caso, además de modificar una o varias características de tu hipoteca, estarías traspasando tu hipoteca a otra entidad. Esta operación tiene más costes que la novación. La comisión más importante que te puedes encontrar es la comisión por subrogación, la cual está regulada por ley: un 0,50% los primeros 5 años de hipoteca sobre el importe restante de la hipoteca y de 0,25% el resto de años. Además, esta operación conlleva gastos de gestión al modificar el acreedor de la hipoteca (en este caso, tu banco). En las subrogaciones, nos encontraremos con los gastos de notaría, tasación, gestoría y registro. Algunas entidades bancarias, como el Banco Santander, están dispuestas a asumir estos costes con el objetivo de atraer a los clientes a que traspasen la hipoteca con ellos. 

La ventaja de esta opción es que puedes buscar otra entidad que te mejore las condiciones que te ofrece tu actual banco. Por contra, si además del cambio de banco quieres realizar ampliaciones de capital o modificaciones del plazo, tendría que realizar una subrogación más novación, aumentando los costes de la operación.

 

¿Cambiarías tu hipoteca de tipo variable a tipo fijo?

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