Novación de hipoteca: qué es, cuánto cuesta y cuándo conviene
Novación de hipoteca: qué es, cuánto cuesta y cuándo conviene
La novación te permite modificar el tipo de interés, el plazo o el capital de tu hipoteca sin cambiar de banco. Explicamos qué gastos conlleva realmente (comisión, notaría, registro, gestoría), cuáles están limitados por ley y en qué casos compensa frente a una subrogación o una hipoteca nueva.
Cuando la cuota de tu hipoteca ya no encaja con tu situación (porque el euríbor ha subido, porque quieres pasar a un tipo fijo, porque necesitas ampliar el plazo o porque uno de los titulares quiere salir del préstamo), no siempre hace falta cambiar de banco. La novación de hipoteca es el mecanismo legal que te permite renegociar las condiciones de tu préstamo con la misma entidad, sin cancelarlo ni firmar uno nuevo. Te explicamos qué puedes modificar, cuánto cuesta realmente y en qué casos compensa hacerla.
La novación hipotecaria permite modificar determinadas condiciones de una hipoteca existente mediante un acuerdo con el banco
¿Qué es la novación de una hipoteca?
Una novación hipotecaria es un acuerdo entre tú y tu banco para modificar una o varias condiciones de tu préstamo, manteniendo el mismo contrato y la misma entidad. No se trata de contratar una hipoteca nueva ni de trasladarla a otro banco: se firma un anexo, la llamada «escritura de novación modificativa», que cambia lo pactado inicialmente.
El banco no está obligado a aceptar una novación. Al tratarse de una modificación voluntaria de un contrato ya firmado, la entidad puede negociar, poner condiciones o directamente rechazarla si no le interesa asumir el riesgo.
Es habitual confundir la novación con la subrogación de hipoteca, pero son operaciones distintas: en la novación te quedas en tu banco actual, mientras que en la subrogación trasladas el préstamo a otra entidad. Puedes ver todas las diferencias entre novación y subrogación si tu banco no acepta las condiciones que buscas.
¿Qué condiciones puedes modificar con una novación?
La ley no limita qué cláusulas se pueden novar siempre que exista acuerdo entre las partes. Las modificaciones más habituales son:
Cambio de tipo de interés
Puedes pedir pasar de un tipo variable a uno fijo o mixto, bajar el diferencial sobre el euríbor, o incluso volver de fijo a variable si el mercado lo justifica. Es, con diferencia, el motivo más frecuente de novación en los últimos años.
Ampliación o reducción del plazo
Alargar el plazo reduce la cuota mensual, aunque encarece el préstamo en intereses totales; acortarlo hace lo contrario. También puedes pactar un periodo de carencia (pagar solo intereses, o incluso nada, durante unos meses) si atraviesas dificultades puntuales.
Ampliación de capital
Si necesitas dinero adicional, por ejemplo para una reforma, puedes pedir a tu banco que amplíe el capital pendiente de tu hipoteca en lugar de contratar un préstamo aparte. Esta modalidad tiene un tratamiento fiscal distinto al resto de novaciones, como verás en el apartado de costes. Si buscas una cantidad elevada, también puedes valorar rehipotecar tu vivienda como alternativa.
Cambio en el sistema de amortización
Es menos frecuente, pero también es posible novar el sistema de cálculo de las cuotas, por ejemplo pasando del método francés —el más habitual en España— a otro sistema.
Cambio de titulares o avalistas
La novación es una de las vías para liberar a un avalista o retirar a un cotitular, algo habitual tras un divorcio o cuando los ingresos ya permiten prescindir de la garantía adicional. El banco reestudiará el riesgo de la operación y puede pedir nuevas garantías o exigir que se demuestre solvencia suficiente antes de aceptarlo.
¿Cuánto cuesta una novación de hipoteca?
El coste depende de qué estés modificando exactamente.
Gastos habituales de una novación hipotecaria
Comisión bancaria por novación: se negocia con el banco y suele oscilar entre el 0% y el 1% del capital pendiente, salvo dos topes que marca la ley (ver más abajo).
Notaría: arancel reducido de «documentos sin cuantía», más barato que el de una hipoteca nueva.
Registro de la Propiedad: reducción del 90% sobre el arancel ordinario.
Gestoría: orientativamente entre 150€ y 300€, si decides contratarla.
Tasación: solo si el banco la exige (ampliación de capital o tasación antigua), entre 250€ y 350€.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): exento si solo cambia el tipo de interés y/o el plazo; se paga si hay ampliación de capital.
La comisión bancaria es libre, salvo dos excepciones reguladas por el Banco de España: si la novación consiste en ampliar el plazo de vencimiento, la comisión no puede superar el 0,1% del capital pendiente de amortizar; y si sirve para pasar de un tipo variable a uno fijo o mixto, la compensación por riesgo de tipo de interés está limitada al 0,05% durante los tres primeros años del préstamo, sin poder cobrarse nada a partir del cuarto año.
La parte notarial y registral también está protegida por ley: la Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, obliga a calcular los honorarios de las escrituras de novación modificativa con el arancel reducido de «documentos sin cuantía», en lugar de aplicarlo sobre el capital total del préstamo como ocurre al constituir una hipoteca nueva. El Registro de la Propiedad, por su parte, aplica una reducción del 90% sobre su arancel ordinario, lo que hace que esta parte de la novación sea sensiblemente más barata que la de una hipoteca nueva.
Además, si la novación se refiere únicamente al tipo de interés y/o al plazo del préstamo, la escritura queda exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este beneficio no se aplica si, junto con esos cambios, amplías el capital: en ese caso, la parte del capital ampliado sí tributa por AJD.
📌 Ejemplo
Imagina una hipoteca con 150.000 € de capital pendiente que lleva 2 años en vigor y quiere pasar de variable a fija mediante novación. Al estar dentro de los tres primeros años, la comisión máxima que puede cobrar el banco es del 0,05%: unos 75 €. A eso se suman los gastos de notaría y gestoría, que en una novación de este tipo suelen quedarse en unos pocos cientos de euros. El coste total ronda las dos o tres cifras bajas, muy lejos de lo que costaría cancelar la hipoteca y firmar una nueva.
Novación o subrogación: qué pesa más en el coste
Si lo único que buscas es cambiar de variable a fija, tanto la novación como la subrogación tienen la comisión limitada al mismo 0,05% durante los tres primeros años, así que el coste directo por ese concepto es prácticamente idéntico. La diferencia suele estar en otros factores: la subrogación puede exigir una nueva tasación en el banco de destino, y solo permite tocar el tipo de interés y el plazo, no ampliar capital ni cambiar titulares. Si necesitas algo más que ajustar el tipo, o tu banco actual ya te ofrece condiciones competitivas, la novación suele salir más barata y más rápida.
¿Cuándo conviene hacer una novación de hipoteca?
La novación es una buena opción si:
✅ Tu hipoteca variable te preocupa por la evolución del euríbor y quieres pasar a fijo o mixto dentro de los tres primeros años, donde la comisión limitada al 0,05% hace la operación casi gratuita.
✅ Tu banco actual te ofrece condiciones tan buenas o mejores que las que conseguirías subrogándote, evitándote papeleo y coste de cambiar de banco.
✅ Necesitas ampliar el plazo para reducir la cuota ante un cambio temporal de tus ingresos.
✅ Quieres liberar a un avalista o retirar a un cotitular y tu situación financiera ya lo permite.
✅ Necesitas ampliar capital para una reforma y prefieres mantener una sola hipoteca en lugar de pedir un préstamo aparte.
Por el contrario, si tu banco se niega a mejorar tus condiciones o te pide una comisión elevada, comparar con otras entidades para subrogarte puede compensarte más que insistir en la novación.
Requisitos habituales para pedir una novación
Cada banco aplica su propia política, pero en general suelen pedir:
Estar al corriente de pago de todas las cuotas.
Tener una situación laboral y de ingresos estable.
Que la deuda pendiente no supere aproximadamente el 80% del valor de tasación de la vivienda.
En el caso de ampliaciones de capital, justificar el destino del dinero adicional.
Cómo hacer una novación de hipoteca paso a paso
Revisa tu escritura actual para saber exactamente qué condiciones tienes y qué margen de negociación existe.
Solicita la novación a tu banco, explicando qué quieres modificar y por qué.
Espera el estudio de riesgos. El banco reevaluará tu perfil como si fueras a firmar una hipoteca nueva, aunque de forma más ágil.
Recibe la oferta con las nuevas condiciones y compárala con lo que tienes ahora y con lo que te ofrecerían otras entidades.
Firma la escritura de novación ante notario si aceptas la propuesta.
Inscribe la modificación en el Registro de la Propiedad, un trámite que normalmente gestiona la gestoría.
El proceso completo suele tardar entre tres y seis semanas, aunque el plazo depende de la carga de trabajo del banco y de la complejidad del cambio solicitado.
¿Qué pasa si el banco no acepta la novación?
El banco puede negarse sin dar más explicaciones: la novación es voluntaria para ambas partes. Si esto ocurre, tu alternativa es la subrogación a otra entidad que sí acepte las condiciones que buscas. De hecho, muchos clientes presentan primero una oferta de subrogación de otro banco para que su entidad actual reaccione con una contraoferta de novación mejor que la inicial.
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Preguntas frecuentes sobre la novación de hipoteca
No. En la novación renegocias con tu banco actual sin cambiar de entidad. En la subrogación trasladas la hipoteca a otro banco. Aquí puedes ver todas las diferencias.
Sí. La entidad no está obligada a aceptar los cambios que propongas, aunque en la práctica suele valorar la operación si con ello evita perder al cliente frente a una subrogación.
El proceso completo, desde la solicitud hasta la firma e inscripción, suele tardar entre tres y seis semanas.
Si tu hipoteca es anterior a 2013 y aplicas la deducción por adquisición de vivienda habitual, en principio la mantienes tras una novación siempre que no amplíes el capital del préstamo. Si hay ampliación de capital, conviene revisar tu caso concreto, porque puede afectar a la base de la deducción.
Sí, cualquier modificación de un préstamo hipotecario debe formalizarse en escritura pública notarial para tener efectos frente a terceros e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Sí, es una de las vías habituales. El banco revisará de nuevo el riesgo de la operación y puede pedir garantías adicionales o exigir un nivel de solvencia suficiente antes de aceptarlo.
Al modificarse un préstamo ya existente, la operación se refleja en la información que las entidades reportan al Banco de España a través de la CIRBE, igual que ocurre con cualquier otro préstamo vivo.
Los límites del 0,1% (ampliación de plazo) y el 0,05% (cambio a tipo fijo dentro de los tres primeros años) son topes máximos: si tu contrato o tu banco te ofrecen una comisión inferior, o incluso 0 €, esa es la condición que se aplica.
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