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Blog de Consumerista
Reflexiones sobre consumo, responsabilidad civil, sanidad, medioambiente y ciudadanía.

Gastos de constitución de la hipoteca: la solución final

Después de meses de suspense, el jueves 24 de enero el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo dictó cinco sentencias (recopiladas aquí) en que resuelve definitivamente quién tiene que pagar cada uno de los gastos relativos a la constitución de la hipoteca que garantiza los préstamos a consumidores, además de la comisión de apertura. La cuestión queda de esta forma:

-La comisión de apertura no es abusiva y no adolece de falta de transparencia ya que el Tribunal Supremo afirma que es parte del precio del préstamo. Al ser una parte del precio no es susceptible del control de abusividad, sólo del de transparencia, pero sí es transparente porque se cobra una única vez, en el momento de la entrega del préstamo, y se define claramente su importe.

-En cuanto a los honorarios del notario, se reparten a medias entre prestamista y prestatario los correspondientes a la matriz (el concepto de importe más elevado) de la escritura de constitución del préstamo, su modificación o novación, ya que ambos están interesados en el préstamo hipotecario. Los honorarios correspondiente a las copias, se pagarán por quienes las soliciten.

-Los honorarios del registrador de la propiedad deben pagarse por el prestamista, ya que es el único interesado en que se constituya la hipoteca.

-El impuesto de actos jurídicos documentados se debe pagar por el prestatario porque ése es el criterio que estableció la Sala Tercera del Tribunal Supremo.

-Los gastos por la cancelación de la hipoteca han de pagarse por el prestatario porque es el interesado en cancelar su anotación en el Registro de la Propiedad.

-Los gastos de la gestoría también se pagan por mitad.

No ha resuelto el Tribunal Supremo sobre quién debe pagar los honorarios de la sociedad que tase el inmueble a hipotecar; cabe presumir que dirá, en su momento, que se reparten a medias, ya que es lo que ha dicho respecto a los gastos del notario, aplicando el mismo criterio de que ambas partes están interesadas en la tasación, necesaria para la hipoteca. Ahora bien, visto el rigor, coherencia y profundidad de los fundamentos de las sentencias, como decía un compañero, “lo más probable es que quién sabe”.

No voy a hacer un análisis crítico de los fundamentos y la justicia o injusticia de lo resuelto, me parece una pérdida de tiempo. Esto es lo que hay y difícilmente se va a mover, así que hay que asumirlo y al menos ya sabemos con seguridad (aparte de los gastos de la tasación) qué es lo que los prestatarios pueden reclamar y lo que los bancos deben pagar. Sólo voy a apuntar que me parece muy incoherente que primero se diga que la inscripción de la hipoteca es de interés del Banco por lo que debe pagarla éste y luego que la cancelación de esa inscripción es de interés del prestatario, por lo que debe asumir su coste; un mínimo de rigor lógico debería dar lugar a la conclusión de que si la inscripción fue de interés de uno, éste sea también quien tenga que asumir los gastos de cancelar esa inscripción que se hizo por su exclusivo interés.

¿Puede decir algo el TJUE?

Muchos abogados y algún otro operador jurídico afirman que la cuestión no acaba aquí y que nuevamente el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) rectificará al Tribunal Supremo. Mi opinión es que el TJUE no tiene nada que decir en este caso.

El régimen de la nulidad de las cláusulas abusivas, por más que les pese a muchos que siguen empeñados en no entenderlo, consiste en que, una vez que se declara la nulidad de una cláusula, ésta desaparece del contrato; hay una nulidad parcial, por lo que el contrato sigue vigente sin la cláusula anulada. Por lo tanto, en este caso, sigue habiendo contrato de préstamo hipotecario pero que no contiene ninguna indicación de quién tiene que pagar sus gastos e impuestos; en consecuencia, quién deba pagarlos es algo que se decide por la aplicación de la normativa sobre cada uno de esos gastos e impuestos. Lo que ha hecho el Tribunal Supremo es interpretar esa normativa y decidir conforme a la misma; se podrá estar o no de acuerdo, pero es la interpretación que ha hecho el Tribunal al que corresponde hacerlo en la más alta instancia del ordenamiento jurídico español. Por consiguiente, el reparto de gastos que ha hecho el Tribunal Supremo no es materia de aplicación correcta o incorrecta de la Directiva sobre cláusulas abusivas impuestas a los consumidores, sino de aplicación e interpretación de la normativa interna española. Y como esta materia (quién debe pagar al notario, al registrador, al gestor y quién es el sujeto pasivo del impuesto AJD) no está regulada por ninguna norma europea, la cosa se queda en el ordenamiento interno, sin que el TJUE tenga competencia para pronunciarse sobre si el TS lo ha interpretado bien o mal. El TJUE no es un tribunal superior jerárquicamente al TS español o de cualquier otro país miembro de la UE, sino un Tribunal que tiene una competencia concreta: la interpretación de las normas de la Unión Europea; los tribunales nacionales pueden consultar al TJUE, por medio de cuestiones prejudiciales, sobre la interpretación correcta de una norma europea, pero las partes no pueden recurrir las sentencias de los tribunales nacionales ante el TJUE; y éste no va a admitir cuestiones prejudiciales sobre cómo se debe interpretar la normativa interna de un país miembro en tanto ésta no esté sujeta a otra norma europea.

Equo Va
  1. #1

    Lorena Romero

    Buenas consumerista! Comentas "el impuesto de actos jurídicos documentados se debe pagar por el prestatario porque ése es el criterio que estableció la Sala Tercera del Tribunal Supremo". No obstante, en lo referente al AJD de la hipoteca será pagado por el banco (prestamista) por el Real Decreto Ley del 09/11/18. ¿Cierto?

  2. #2

    Consumerista

    en respuesta a Lorena Romero
    Ver mensaje de Lorena Romero

    En mi artículo me estaba refiriendo a las reclamaciones referentes a los contratos ya firmados; todo lo que se firme a partir de la entrada en vigor del R. Decreto Ley que mencionas efectivamente va a tener un régimen completamente distinto a lo que aquí he explicado porque los gastos y el impuesto se pagarán conforme a lo que dispone éste: todo lo paga el Banco excepto la tasación, que deberá pagar el prestatario. Habrá que estar atentos a las maniobras de los bancos para repercutir esos gastos a los prestatarios.

  3. #3

    Mario1000

    Hola buenas . He firmado una hipoteca hace 3 semanas y he corrido con todos los gastos , incluido una novacion ya que era una una subrogación. Crees que podré reclamar a las demás partes lo que dictamina esta nueva orden? Gracias

  4. #4

    Jose Lacalle

    Muy buen articulo y gracias por el resumen de lo dictado por el Tribunal Supremo.

    Aunque dudo que sea la solución final, ya que son muchas cláusulas que cada una va a seguir teniendo distintas interpretaciones.

    Por ejemplo la comisión de apertura o comisión de estudio, que en algunos cosa se cobran estas dos comisiones a la vez. La comisión debe compensar un gasto o servicio real realizado y no forma parte del precio, por lo que considero que no es adecuado el criterio del Tribunal Supremo, por lo que seguirán las interpretaciones.

    La tasación fija un valor de la vivienda y es un gasto prescindible para la concesión del prestamo ya que la propia compraventa determina el verdadero valor de la vivienda en el momento que se produce.

    Y con respecto al resto de los gastos van a seguir existiendo interpretaciones que irán modificando las sentencias del Supremo.

    Creo que con el tiempo veremos muchos cambios y existen aún muchas cláusulas abusivas que se siguen cobrando que irán desapareciendo y se pondrán otras....

  5. #5

    Consumerista

    en respuesta a Mario1000
    Ver mensaje de Mario1000

    Habría que ver cómo ha diseñado el Banco esa transferencia de las obligaciones de pago; pero muy probablemente sí pueda reclamar.

  6. #6

    Consumerista

    en respuesta a Jose Lacalle
    Ver mensaje de Jose Lacalle

    El TS se ha pronunciado en las sentencias que comento sobre determinadas cuestiones, sobre las cuales me parece claro que ya hay poco o nada que discutir. No lo ha hecho sobre otras, que acabarán llegando más tarde o más temprano y establecerá su doctrina al respecto.
    Si se cobra una comisión de estudio (sobre la que el TS no se ha pronunciado) además de la de apertura, es claro que hay un abuso, sobre todo visto que hay una norma que lo prohíbe expresamente.
    Sobre lo que sí ha dicho el TS, efectivamente se pueden hacer otras muchas interpretaciones; pero como el TS es el intérprete supremo de la normativa nacional, por lo que cualquier interpretación alternativa a lo que diga el TS tiene poco recorrido y por eso no he querido entrar en críticas, que ya son inútiles.

  7. #7

    No Me Lo Creo

    A estos Sres jueces y juezas que hacen las interpretaciones siempre a favor de los mismos, con esos enormes sueldos que pagamos entre [email protected] los españoles y españolas y seguro que no necesitan hipotecar sus vidas pidiendo nada a esta banca mafiosa, yo les haría solo una pregunta para su interpretacion.
    Es lo mismo asesino o Asesinador?
    Iluminenos Sres y Sras jueces.

  8. #8

    Consumerista

    en respuesta a No Me Lo Creo
    Ver mensaje de No Me Lo Creo

    Hay que reconocer que, aunque no estemos de acuerdo con algunas interpretaciones, han sido los jueces quienes han puesto los remedios a los abusos bancarios que ahora existen, mientras el Banco de España, la CNMV y el Gobierno defendían a la banca. Fueron los jueces quienes han anulado swaps, preferentes, y otros muchos productos basura; quienes han anulado cláusulas abusivas de uso muy extendido (como ésta de los gastos), etc.

  9. #9

    Jose Lacalle

    en respuesta a Consumerista
    Ver mensaje de Consumerista

    Tal vez algunos jueces, no su mayoría, realmente los que han conseguido que se anulen muchas de las cláusulas abusivas son los ciudadanos que han acudido hasta los Tribunales y que han arriesgado su dinero y su tiempo para reclamar lo que era suyo.
    Los jueces han mirado para otro lado en la inmensa mayoría de los casos y casi nunca han actuado de oficio cuando se ejecutaban hipotecas con cláusulas abusivas.
    Sin recordar el bochornoso espectáculo que jueces del Supremos dieron con la sentencia de cláusula suelo negando la retroactividad de las devoluciones y para qué hablar del último espectáculo con los AJD,.....

  10. #10

    No Me Lo Creo

    en respuesta a Jose Lacalle
    Ver mensaje de Jose Lacalle

    Por supuesto que es así D José Lacalle. A eso me refería principalmente y no quise desviarme más del asunto, puesto que si lo hacía hubiera comentado lo de los pisos entregados desde los juzgados a la banca estando Titulizados. Cierto es que hay y habrán siempre jueces y juezas [email protected], pero también hay [email protected] que sólo miran a otro lado, sin entender o querer entender que esas frías desiciones han costado vidas a muchas familias. Quien no quiera entender que está banca está corrupta y sólo busca su interés, es porque no quiere ver las desgracias que se ocultan detrás.
    Banco Santander anuncia que 1200 trabajadores y trabajadoras van este año al paro, pues bien solo con los gastos que han cobrado a clientes están pagados esos y muchos más sueldos, sin embargo los despiden? Eso es la banca que se ayuda desde Gobierno y Juzgados.

  11. #11

    Jose Lacalle

    en respuesta a No Me Lo Creo
    Ver mensaje de No Me Lo Creo

    Que la banca busque su interés, me puede parecer incluso bien. Lo que no es admisible es que las autoridades públicas no impidan los abusos bancarios.

Autor del blog

  • Consumerista

    Soy abogado especialista en Derecho del Consumo, sobre todo bancario y de seguros.

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