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Mejores Hipotecas

Información sobre las ventajas e inconvenientes de las distintas hipotecas.

¿Cuándo es rentable subrogar una hipoteca?

Realizar una subrogación o cambio de hipoteca puede ser una operación muy rentable para ahorrar en la cuota de tu hipoteca, siempre que las condiciones del nuevo préstamo hipotecario superen las penalizaciones del cierre del antiguo préstamo. En el siguiente artículo veremos que, además de la comisión por subrogación, hay que tener en cuenta otros gastos al realizar un cambio de hipoteca: desembolsos por la nueva tasación o escritura, servicios de gestoría o incluso la aportación de un notario.

 

subrogación de hipoteca

 

 

¿Es rentable subrogar la hipoteca a otra entidad?

Para determinar si es rentable subrogar una hipoteca o no, nos basaremos en tres puntos básicos: el tipo de interés de la nueva hipoteca, las comisiones derivadas de la operación y los gastos administrativos y profesionales.

 

Subrogarte a una hipoteca más barata

Subrogar una hipoteca puede ser una opción interesante para tus intereses si sabes canalizar correctamente este proceso. Una de las razones que apuntalan esta decisión es que podrás beneficiarte de las ofertas que vienen desarrollando las entidades financieras, con créditos hipotecarios con un diferencial por debajo del 1 % como consecuencia de la bajada del Euribor en los mercados financieros. En estos momentos, el Euribor se encuentra en niveles del -0,161 %, uno de los más bajos de los últimos años. Adicionalmente, las hipotecas más recientes están siendo comercializadas exentas de comisiones y cualquier gasto en su gestión.

En definitiva, al subrogar la hipoteca a otra entidad puedes escoger una hipoteca más barata que tu hipoteca actual, ya sea en términos del diferencial aplicado como de las comisiones incluidas en el contrato. Si quieres comparar entre las ofertas de las entidades bancarias para cambio de hipoteca, puedes consultar el artículo: Mejores hipotecas para subrogación 2017

 

Comisión de subrogación de hipoteca

De todas maneras, habrá otros parámetros para determinar si la subrogación de tu hipoteca va a ser rentable a partir de estos momentos. Como por ejemplo, la comisión de subrogación, que puede variar entre el 0,5 % y 1 % aproximadamente. Se conformará como una parte muy importante para el análisis que tendrás que afrontar desde este instante. No con otro objetivo que constatar si este pago te compensará el cambio del contrato. Algo que no en todos los casos suele darse y que incluso puede generar que esta variación incremente al final el coste total de la adquisición de la vivienda.

Para que sea rentable la subrogación de hipoteca a otra entidad, no tendrás más remedio que buscar una hipoteca que satisfaga tus necesidades. No tendrás excesivos problemas para conseguir tus objetivos ya que la actual oferta bancaria es muy extensa y cuenta con propuestas de todo tipo. Pero no habrá más remedio que tirar de calculadora para poner de manifiesto si este cambio te va reducir el presupuesto que tienes que destinar a este contrato con una entidad financiera.

 

Gastos de la subrogación de hipoteca

Además de abonar la comisión por subrogación de hipoteca, cambiar la hipoteca de banco conlleva una serie de gastos, generalmente procedentes de las comisiones y de las exigencias administrativas en su formalización y de los servicios profesionales que puedas requerir en esos momentos: gestoría, notaría, etc. Por lo tanto, tu finalidad desde el principio deberá basarse en conocer si saldrás ganando con la firma del nuevo contrato y te merecerá la pena formalizar esta operación. Como hemos mencionado anteriormente, solamente por subrogar la hipoteca deberás afrontar una comisión del 0,50 % sobre el capital pendiente, aunque en determinadas propuestas hipotecarias están excluidas de su abono. A esta posible cantidad se le podrá añadir otra por apertura que oscila en el 1%, aunque no es el caso más frecuente en los últimos años.

Para que todo el proceso se desarrolle correctamente tendrás que solicitar, tanto a tu actual como al nuevo banco, cuál es la Tasa Anual Equivalente (TAE) que estás pagando. Pero tienes que ir más lejos en tus exigencias ya que en función de la deuda acumulada, plazo de amortización y gastos de gestión requerirás el interés exacto y real que te queda por pagar a partir de este momento. Una vez que has llegado a esta parte del proceso, será un buen punto de partida para analizar si debes suscribir o no la operación de cambio en la hipoteca.

 

¿Cuánto puedo ahorrar con el cambio de hipoteca?

Llega el momento más complicado para aplicar esta estrategia y que se materializa cuando tengas que tomar una decisión sobre el cambio del crédito. Pues bien, para una hipoteca media de 200.000 euros la mejora que puedes obtener por un modelo más competitivo es el siguiente: Si pasas de un diferencial del 2% al 1 %, el ahorro llegaría cerca de 2.000 euros todos los años. Pero si hubiese una comisión de subrogación tendrías que restar a esta cantidad 1.000 euros si tuvieses pendiente de liquidar la mitad de tu hipoteca (100.000 €). Por último, habrá que restar los gastos de gestión y de formalización del préstamo que, de forma estimada, pueden alcanzar los valores indicados en la siguiente tabla:

¿Es rentable subrogar la hipoteca?
Ahorro anual 2.000 €
(-) Comisión por subrogación (1% sobre capital pendiente) 1.000 €
(-) Gastos por notario, gestoría y registro 800 €
(-) Tasación 250 €
Ahorro neto anual 200 € el primer año y 2.000 € los años siguientes

*Datos aproximados basándonos en una subrogación de hipoteca de 100.000 euros

 

Para que sea rentable el movimiento bancario será imprescindible que el interés de la nueva hipoteca sea mucho más bajo que el actual como el que está reflejado en este ejemplo y a ser posible con una buena parte del dinero prestado ya haya sido amortizado. Posición que puede estar reforzada por una exención en las comisiones como ocurre, por ejemplo, en el caso de la hipoteca para subrogación de ING. Si se presentan todas estas variables podrás decir que has realizado un buen contrato.

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Autor del blog

  • Lorena Romero

    Especialista en vivienda, hipotecas y préstamos en Rankia.

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