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Análisis de las ventajas e inconvenientes de las mejores hipotecas del mercado

¿Cuándo es rentable subrogar una hipoteca?

Realizar una subrogación hipoteca puede ser una operación muy rentable para ahorrar en la cuota de tu hipoteca, siempre que las condiciones de la nueva hipoteca superen las penalizaciones de la cancelación de la antigua hipoteca. En el siguiente artículo veremos que, además de la comisión por subrogación, hay que tener en cuenta otros gastos al realizar un subrogación de hipoteca. Analicemos los posible beneficios y costes de subrogar nuestra hipoteca para poder valorar si nos es rentable o no subrogar nuestra hipoteca. 

¿Cuándo es rentable subrogar la hipoteca?

 

¿Es rentable subrogar la hipoteca a otra entidad?

Para determinar si es rentable subrogar una hipoteca o no, analizaremos tres puntos básicos: el tipo de interés de la nueva hipoteca, las comisiones derivadas de la operación, los gastos administrativos derivados que podría tener una nueva hipoteca. 

Subrogarte a una hipoteca más barata

Subrogar una hipoteca puede ser una opción interesante para los intereses a pagar por tu hipoteca si sabes cómo aprovechar a subrogación. Una de las razones es que podrás beneficiarte de las ofertas que las entidades financieras están ofreciendo, con hipotecas variables con un diferencial por debajo del 1% como consecuencia de la bajada del Euribor, e hipotecas fijas a unos tipos muy competitivos. En estos momentos, el Euribor se encuentra en -0,288%, uno de los valores más bajos históricos. Adicionalmente, las hipotecas actuales están siendo comercializadas exentas del pago de comisiones y de cualquier gasto en su gestión, exceptuando la tasación en algunos casos.

Si tu hipoteca ha sido constituida recientemente puede que las características con una nueva hipoteca no sean muy distintas, pero aquellas personas que formalizaron su hipoteca hace unos años sí podrían ver sus cuotas mensuales reducidas debido a los cambios en los tipos de interés, vinculaciones, comisiones, etc. 

En definitiva, al subrogar la hipoteca a otra entidad puedes escoger una hipoteca más barata que tu hipoteca actual, ya sea en términos del diferencial aplicado, como de las comisiones incluidas en el contrato o vinculaciones. Si quieres comparar entre las ofertas de las entidades bancarias para cambio de hipoteca, puedes consultar el artículo sobre las Mejores ofertas de hipotecas para subrogación

Comisión de subrogación de hipoteca

De todas maneras, habrá otros parámetros para determinar si la subrogación de tu hipoteca va a ser rentable a partir de estos momentos. Como por ejemplo, la comisión de subrogación. Con la entrada en vigor de la Nueva Ley Hipotecaria el pasado mes de Junio de 2019 se ha querido facilitar en cierta medida la subrogación de hipotecas, sobretodo para aquellas personas que quieran pasar de una hipoteca variable a una fija. Para este tipo de subrogación o novación, la comisión máxima que puede aplicarse es del 0,15%, y tan sólo podrá cobrarse si la subrogación se efectúa durante los tres primeros años del crédito. Esta medida tiene carácter retroactivo, es decir, que se aplica a todos los préstamos en vigencia, incluso antes de entrar esta ley en vigor. 

Para el resto de subrogaciones, las comisiones máximas que se pueden cobrar son las siguientes:

  • Hipoteca Fija: La comisión máxima será de 2% durante los 10 primeros años, después el máximo será del 1,5% del capital.
  • Hipoteca Variable: La comisión máxima será de 0,25% durante los 3 primeros años, y hasta le 5º de 0,15%. Después se elimina esta comisión. 

Para estos casos no existe el carácter retroactivo, es decir, que estas son las comisiones que se aplican a las hipotecas firmadas desde la entrada en vigor de la hipoteca. Si tu hipoteca fue firmada antes de esta fecha las comisiones podrían ser distintas, y deberás comprobar qué comisión se te aplica en tu caso particular. 

Gastos de la subrogación de hipoteca

Además de abonar la comisión por subrogación de hipoteca (en el caso de que se nos aplique a nuestro caso particular dicha comisión), cambiar la hipoteca de banco conlleva una serie de gastos, generalmente procedentes de las comisiones y de las exigencias administrativas en su formalización y de los servicios profesionales que puedas requerir en esos momentos: gestoría, notaría, etc. 

La Nueva Ley Hipotecaria estableció que es el banco quien debe hacerse cargo de los gastos de notaría, registro, etc. derivados de la formalización de nuevas hipotecas, pero no dejó claro que deban hacerse cargo de estos gastos en los casos de subrogación. Aún así hay bancos que an decidido hacer cargo de estos gastos por voluntad propia. Encontramos incluso bancos que se hacen cargo de la tasación de las viviendas si las solicitas a través de ellos. 

Que hayan bancos que ofrezcan estas condiciones nos ayudará a reducir los gastos derivados de una subrogación de hipoteca. 

 

¿Cuánto puedo ahorrar con el cambio de hipoteca?

Llega el momento más complicado para aplicar esta estrategia y que se materializa cuando tengas que tomar una decisión sobre el cambio del crédito. Pues bien, para una hipoteca media de 200.000 euros la mejora que puedes obtener por un modelo más competitivo es el siguiente: Si pasas de un diferencial del 2% al 1 %, el ahorro podría llegar cerca de 2.000€ todos los años. Pero si hubiese una comisión de subrogación tendrías que restar a esta cantidad 1.000€ si tuvieses pendiente de liquidar la mitad de tu hipoteca (100.000 €). Por último, habrá que restar los gastos de gestión y de formalización del préstamo que, de forma estimada, pueden alcanzar los valores indicados en la siguiente tabla:

¿Es rentable subrogar la hipoteca?
Ahorro anual 2.000 €
(-) Comisión por subrogación (1% sobre capital pendiente) 1.000 €
(-) Gastos por notario, gestoría y registro 800 €
(-) Tasación 250 €
Ahorro neto anual 200 € el primer año y 2.000 € los años siguientes

*Datos aproximados basándonos en una subrogación de hipoteca de 100.000 euros

Hemos hecho esta tabla orientativa, como hemos mencionado, puede que paguemos menos comisión de subrogación (o incluso no la paguemos), que de los gastos de tasación se haga cargo nuestro nuevo banco, o que incluso se hagan cargo de todos los gastos derivados de la formalización de la hipoteca, con lo que el ahorro del primer año sería mucho mayor. Si otra de las cosas que nos preocupa son las vinculaciones que tenemos, buscar una hipoteca que no las tenga o que el coste de éstas (como el seguro de hogar, por ejemplo) sea más barato, también habrá que tenerlo en cuenta para calcular el posible ahorro de subrogarnos. 

Tenemos en cuenta que una subrogación podemos necesitarla no sólo para mejorar los tipos de interés, igual necesitamos una ampliación de capital, o aumento en los plazos de la hipoteca, menos vinculaciones, el servicio del banco, etc. Asique además de los gastos, debemos valorar nuestra situación personal y ver si nos conviene o no un cambio de entidad o de tipo de hipoteca, quizás necesitemos ese extra de seguridad que nos da una hipoteca fija ante la incertidumbre. En este artículo explicamos cómo calcular nosotros mismos la cuota de amortización de una hipoteca, solo necesitaremos saber qué tipo de interés se nos aplicaría y una hoja de cálculo de excel para hacer el cálculo

Uno de los bancos que ofrece una subrogación de hipoteca con ampliación de capital es ING, que además, tiene uno de los plazos más amplios para devolver la hipoteca, pues, dependiendo de nuestra edad podremos ampliarla hasta los 40 años: 

Interés 0,99 %
+Euribor -0.288
TIN Salida 1,99 %
Comisiones ninguna
Plazo Máx. 40 años

Otra buena hipoteca para subrogación, pues se hace cargo de todas las comisiones y gastos, con unos tipos muy bajos, la hipoteca para subrogación de Myinvestor, eso sí, un requisito indispensable para solicitarla es contar con unos ingresos mínimos mensuales de 4.000€: 

Interés 0,89 %
+Euribor -0.288
TIN Salida 1,19 %
Comisiones ninguna
Plazo Máx. 25 años

¿Tienes dudas sobre tu caso particular? Consulta nuestro asistente de hipotecas marcando la opción de subrogación o dejándonos en los comentarios tu caso particular: 

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