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Cómo la entrada en vigor de la ley hipotecaria cambió las hipotecas

Cómo la entrada en vigor de la ley hipotecaria cambió las hipotecas

El 16 de Junio de 2019 entró en vigor la nueva ley de crédito inmobiliario, más conocida como la nueva ley hipotecaria. Esta normativa, que llegó con años de retraso, tenía como objetivo proteger a los consumidores en 3 aspectos fundamentalmente: evitando los desahucios, abaratando la amortización de hipoteca y obligando a los bancos a que pagasen los gastos de formalización.

En el siguiente artículo, analizamos lo que supuso esta ley y algunas de las medidas más importantes que se incluyó en la ley hipotecaria

 

Qué cambios introducía la Ley hipotecaria

Esta nueva ley hipotecaria entró en vigor en España con el objetivo de alinearse a la normativa europea 2014/17/UE y velar por los clientes que sentían desprotegidos frente a la banca en los últimos tiempos (cláusulas suelo, gastos de formalización, desahucios...). Desde que se anunciara esta nueva ley en Noviembre de 2017 hasta que finalmente se aprobó en el Congreso el Martes 11 de diciembre 2018, se fueron introduciendo diversos cambios en la normativa que explicaremos a continuación. 

 

El banco pagará todos los gastos de hipoteca excepto la tasación

Esta nueva ley hipotecaria obliga a las entidades financieras a correr con los gastos derivados de la formalización de hipotecas, excepto la tasación. Por lo tanto, las entidades deberán pagar los gastos de notaría, gestoría, registro y, por supuesto, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

La tasación de inmuebles, al ser un servicio que aporta el usuario con el objetivo de avalar el préstamo hipotecario, corre al cargo del solicitante, según esta normativa. También tendremos que pagar las copias de la escritura que nosotros solicitemos.

Además, se menciona que la comisión de apertura sí es legal. Los bancos incurren en una serie de gastos en la tramitación de documentos así que las autoridades creen que es legítimo imponer este gasto (aunque muchas entidades bancarias la han eliminado voluntariamente).

Esta norma NO tiene efecto retroactivo, por lo que no servirá de argumento en las reclamaciones de gastos de formalización de hipotecas anteriores.

Mayor protección para evitar desahucios

Hasta ahora, el banco podía ejecutar el vencimiento anticipado de la hipoteca si el cliente incurría en tres cuotas impagadas. La nueva normativa hipotecaria protegerá en mayor medida al hipotecado elevando los umbrales de impago de la siguiente forma:

  • Durante la primera mitad del contrato: se deberá producir un impago de cuotas que alcancen el 3% del principal del préstamo o 12 mensualidades. A partir de entonces, se podrá ejecutar la hipoteca.
  • A partir de la segunda mitad del contrato: se deberá producir un impago de cuotas que alcancen el 7% del principal del préstamo o 15 mensualidades. Se concede mayor margen dado que el cliente llevará más tiempo pagando la hipoteca, por lo tanto, el esfuerzo realizado hasta la fecha es mayor.

El texto definitivo NO incluye la dación en pago como vía para proteger a las familias con problemas de pago. Además, esta medida no entrará con retroactividad en los casos que ya haya un procedimiento de desahucio activo (para evitar interponerse en la valoración judicial). Sí tendrá retroactividad en el resto de casos.

 

Amortizar anticipadamente la hipoteca es más barato

Antes de esta ley había una comisión por amortización anticipada de 0,5% los primeros 5 años y de 0,25% a partir del sexto año. Sin embargo, después de que esta se aprobara se abarataron los costes de amortización anticipada de la hipoteca para equiparar la legislación española a la directiva europea:

  • Amortización de hipotecas a tipo variable
    • Primeros tres años de la hipoteca: comisión del 0,25% sobre la cuantía amortizada.
    • A partir del tercer año: comisión del 0,15% sobre la cuantía amortizada.
  • Amortización de hipotecas a tipo fijo: En cuanto a las hipotecas a tipo fijo, las comisiones máximas aplicadas serán del 2% los primeros años 10 años y del 1,5% a partir de entonces. Los bancos son libres de aplicar comisiones por debajo de esas cifras si así lo desearan.

 

Pasar una hipoteca de tipo variable es más sencillo y económico

La ley estableció que la comisión máxima aplicable por el cambio de hipoteca variable a fija sería del 0,15% durante los primeros 3 años. Después sería gratuito. El banco se reserva el derecho de aceptar o no el cambio de hipoteca a tipo variable a hipoteca a tipo fijo. Explicamos cómo formalizar esta operación en el siguiente artículo: ¿Puedo pasar de una hipoteca a tipo variable a una hipoteca a tipo fijo?.

Con esta nueva normativa, se abrieron las puertas a una mejora en las condiciones de tu hipoteca actual. Puedes encontrar las mejores ofertas para subrogación de hipoteca en este ranking.

 

No es obligatorio contratar vinculaciones en una hipoteca

Como sabéis, el el banco no te puede obligar a contratar productos vinculados con tu hipoteca. Las vinculaciones más repetidas son la domiciliación de la nómina, la contratación del seguro de vida y el seguro de hogar. En menor medida, los bancos piden hacer uso de la tarjeta de crédito, domiciliar los recibos del hogar o contratar un plan de pensiones.

Antes, el banco te ofrecía contratar estos productos a cambio de realizar mejorar en los tipos de interés (lo conocido como hipotecas bonificadas). Esto no es ninguna novedad. La novedad viene en el siguiente artículo:

Si el banco quisiera obligar a contratar ciertas vinculaciones, tendrá que comunicarlo al Banco de España y el cliente podrá elegir contratarlas con otra entidad. (...) Estas vinculaciones deben estar relacionadas con mejorar la garantía de pago de la hipoteca.

La cláusula se refiere a vinculaciones como el seguro de vida o el seguro de protección de pagos, los cuales garantizan la devolución del préstamo ante posibles problemas del cliente. 

Aunque la ley mejoró en la transparencia de esta cláusula, las hipotecas bonificadas continuan existiendo.

 

Límites a los intereses de demora en las hipotecas

Con esta nueva ley, los  intereses de demora máximos fijados en el contrato pasaron a ser de tres veces el precio oficial del dinero.

 

El papel del notario en la firma de hipotecas

El notario pasó a adquirir un papel clave en la firma de hipotecas. El cliente es quien escoge el notario y no el banco, evitando así que esté coaccionado. Por otra parte, el notario dejaba de tener un papel testimonial para velar activamente por que el cliente ha entendido y comprendido todas las cláusulas hipotecarias y sus efectos. En este sentido, ante cualquier modificación en la oferta vinculante, el proceso de revisión debe volver a comenzar: 10 días del cliente para revisar la oferta vinculante, cita con el notario para repasarla, cita con el notario + apoderado del banco para la firma. Además, en el caso de que la ley de consumo de cada comunidad indique una fecha diferente, impera la ley comunitaria.

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  • Hipotecas
  • Reclamación gastos de la hipoteca
  • Desahucios
  1. en respuesta a Raisa7
    -
    #69
    31/08/20 10:45
    Hola @raisa7 , esta ley no tiene caracter retroactivo (al menos en este aspecto), por lo que le cobrarán comisión por subrogación si así quedó estipulado en su contrato. 
    Un saludo! 
  2. Nuevo
    #68
    27/08/20 13:45
    Buenos días! Estaba pensando en hacer un cambio de hipoteca de variable a fija, no se si por novación ya que mi banco no me está prestando mucha atención, seguramente sea una subrogación. Yo formalicé mi hipoteca en septiembre de 2017 y ahí va mi pregunta.
    Con la nueva ley hipotecaria, a partir del tercer año no de pagarían comisiones de subrogación o novación, a mi por haber firmado mi hipoteca antes de la nueva ley, también me afectaría?? Es decir si yo hago una subrogación en octubre me cobrarían comisión por subrogación? Gracias 
  3. en respuesta a Rodao
    -
    #67
    19/11/19 13:37

    Muchas gracias, seguro que le será de utilidad a otros usuarios de Rankia.
    Un saludo!

  4. en respuesta a María Blanco Martínez
    -
    #66
    19/11/19 13:34

    Buenas tardes.
    Quería comentar cómo ha quedado todo con respecto a mi consulta.
    Finalmente la entidad bancaria asume los gastos de la formalización de la nueva hipoteca (art 14), como cataloga la nueva ley hipotecaria en su disposición adicional sexta, en la que hace referencia a subrogaciones y novaciones, dándoles categoría de nueva hipoteca a la cual afecta la nueva ley.
    Quería dejarlo aquí expuesto por si es de utilidad a algún usuario.
    Dejaré las condiciones ofrecidas por Unicaja en el apartado de hipotecas variables.
    Muchas gracias.

  5. en respuesta a Rodao
    -
    #65
    28/10/19 10:22

    Perfecto! Muchas gracias!

  6. en respuesta a María Blanco Martínez
    -
    #64
    28/10/19 10:21

    Muchas gracias por la aclaración. Igualmente realicé una consulta al Banco de España al respecto, cuando reciba respuesta la compartiré por si es de ayuda para otros.

  7. en respuesta a Rodao
    -
    #63
    28/10/19 09:50

    Buenos días @Rodao ,
    Lo que establece la nueva ley hipotecaria es que es el banco es quien se hace cargo de esos gastos, pero solo los derivado de la contratación de la hipoteca (no los de la compraventa), en el caso de la formalización de una nueva hipoteca, no de una novación. También establece una comisión máxima que el banco puede cobrarnos por novación o subrogación, pero los gastos asociados a estas operaciones (gestoría, notaría y registro) de novación o subrogación el banco no tiene por qué asumirlos. Hay bancos que asumen los gastos derivados de una subrogación, por ejemplo, siendo no obligatorio, por lo que sí, el banco está en lo cierto en esta ocasión.
    Un saludo!

  8. #62
    23/10/19 08:22

    Hola.
    Es la primera vez que escribo, pero me ha surgido una duda con respecto a la nueva ley hipotecaria, en cuanto a las novaciones.
    Tengo hipoteca con Unicaja y he negociado con ellos una novación, la duda viene porque me han comentado que tengo que pagar por realizarla, los gastos de notaría, gestoría y registro. Que al ser novación no pagan nada ellos y me toca pagarlo todo a mi.
    Según lo que me he estado informando de la nueva ley e incluso de la sentencia del TS, al ser un contrato nuevo tendría que tomarse como referencia esta nueva ley hipotecaria y no tendría que pagar ninguno de los tres gastos.
    Me gustaría que alguien me pudiese aportar algo de información al respecto y en caso de que no me den la razón, qué podría hacer al respecto.
    Muchas gracias.

  9. en respuesta a Lquiml
    -
    #61
    17/10/19 10:23

    Hola @Lquiml ,
    así es, no podrá reclamar una bajada de esta comisión según la nueva ley.
    Saludos!

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