¿Te preguntas si puedes comprar un piso con amigos para inversión o para vivienda habitual? Sea cual sea tu intención, en ambos casos el mercado inmobiliario admite comprar un piso a medias con uno o varios amigos. No obstante, el proceso es algo más complejo que el de una compraventa corriente.
Sigue leyendo el artículo y descubre los pasos y consejos que debes tener en cuenta para comprar un piso con amigos .
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- Si estás pensando en comprar un piso con amigos, la hipoteca fija Imagin (3,05% TIN / 3,77% TAE bonificado) es una buena opción a tener en cuenta.
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Pasos y consejos para comprar un piso con amigos
Como ya hemos mencionado, no hay ningún problema en comprar un inmueble con una persona con la que no se comparta una relación de parentesco. Simplemente se estará adquiriendo un proindiviso en el que se debe determinar la participación de cada miembro: al 50% o con porcentajes distintos en función de las aportaciones de cada uno.
Ese porcentaje conviene fijarlo con precisión en la escritura, porque de él dependerá todo lo demás: cuánto le corresponde a cada uno si se vende, en qué proporción se reparten los gastos y qué peso tiene el voto de cada cual en las decisiones sobre el inmueble.
Ese porcentaje conviene fijarlo con precisión en la escritura, porque de él dependerá todo lo demás: cuánto le corresponde a cada uno si se vende, en qué proporción se reparten los gastos y qué peso tiene el voto de cada cual en las decisiones sobre el inmueble.
¿Cómo formalizar la compra del piso con amigos?
Aquí hay un malentendido muy extendido que conviene despejar. No hace falta constituir nada previamente. Al comprar entre varios y escriturar a nombre de todos, la copropiedad nace por sí sola: es la comunidad de bienes del artículo 392 del Código Civil, que existe por el simple hecho de que la propiedad de una cosa pertenece proindiviso a varias personas.
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece proindiviso a varias personas.
Esta comunidad no tiene CIF, no se da de alta en Hacienda, no presenta declaraciones y no genera responsabilidad ilimitada frente a terceros. Si compráis un piso para vivir en él, o incluso para tenerlo vacío, esto es todo lo que hay.
La situación cambia si vais a explotar el inmueble como actividad económica (alquiler con servicios, alquiler turístico, compra para reformar y revender de forma habitual). En ese caso sí puede ser necesario constituir formalmente una comunidad de bienes con obligaciones censales y fiscales, que es una figura distinta y con consecuencias muy diferentes. Es lo que explicamos en el apartado siguiente.
Con independencia de la figura, lo que sí es imprescindible en todos los casos es firmar un pacto entre copropietarios que recoja los porcentajes, el reparto de gastos, el uso del inmueble, qué ocurre si alguien deja de pagar y cómo se sale. Más abajo tienes el detalle de qué debe incluir.
¿Qué es una comunidad de bienes con actividad económica?
Cuando la copropiedad pasa a explotar el inmueble como negocio, entra en juego la comunidad de bienes (CB) como forma de sociedad civil: dos o más personas (comuneros) ponen en común bienes, derechos o dinero para compartir su aprovechamiento o explotación, y a partir de ahí sí surgen obligaciones censales y fiscales.
Estas son sus características clave. Conviene leerlas sabiendo que aplican a esa figura y no a la simple copropiedad de una vivienda de uso propio:
Estas son sus características clave. Conviene leerlas sabiendo que aplican a esa figura y no a la simple copropiedad de una vivienda de uso propio:
1️⃣ Pluralidad de comuneros
La comunidad de bienes requiere al menos dos personas físicas o jurídicas para su constitución. Todos ellos actúan como copropietarios de los bienes aportados.
2️⃣ Aportaciones comunes
Los comuneros aportan bienes, derechos o dinero. Las aportaciones no necesariamente tienen que ser iguales en cantidad o valor, pero es esencial que todos contribuyan en alguna medida al patrimonio común.
3️⃣ Propiedad en común
Los bienes que forman parte de la comunidad son copropiedad de todos los comuneros. Esto significa que ninguno de los comuneros tiene derecho exclusivo sobre ningún bien en particular, sino sobre un porcentaje de la comunidad en su conjunto. Las decisiones sobre el uso de estos bienes deben tomarse de forma conjunta, generalmente por acuerdo entre los comuneros.
4️⃣ Responsabilidad ilimitada
Cuando la comunidad desarrolla una actividad económica, los comuneros asumen una responsabilidad ilimitada frente a terceros. Esto implica que, en caso de deudas de la actividad, cada comunero responde no solo con los bienes comunes sino también con su patrimonio personal. Es el motivo por el que, para proyectos de cierto volumen, conviene valorar una sociedad limitada en su lugar.
5️⃣ No requiere capital mínimo
A diferencia de otras formas societarias (como las sociedades limitadas), la comunidad de bienes no exige un capital mínimo inicial para su constitución. Esto la hace más flexible y accesible para pequeñas actividades o negocios.
6️⃣ Fiscalidad
Las comunidades de bienes no son sujetos pasivos del Impuesto de Sociedades, ya que no son consideradas personas jurídicas para efectos fiscales. Los rendimientos generados por la comunidad se imputan directamente a los comuneros en función de su participación, y estos deben declarar sus ganancias en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o el Impuesto sobre Sociedades (en caso de que uno de los comuneros sea una persona jurídica). Ojo: esto se refiere a los rendimientos de la actividad. Un piso comprado entre varios para uso propio no genera rendimientos, solo la imputación de renta inmobiliaria que ya corresponde a cualquier propietario de una segunda vivienda.
7️⃣ Constitución
Para formalizar una comunidad de bienes no es estrictamente necesario que se realice mediante escritura pública, aunque es recomendable si se aportan bienes inmuebles o derechos reales. El acuerdo entre los comuneros debe establecer las reglas básicas sobre la administración de los bienes, la distribución de los beneficios, la responsabilidad en caso de pérdidas, y las normas para la disolución de la comunidad.
¿Qué hipoteca elegir para comprar una casa con amigos?
Si estás pensando en comprar una vivienda con amigos, encontrar una buena financiación puede marcar una diferencia importante en la cuota que tendréis que asumir cada mes. Estas son tres de las mejores opciones de financiación actualmente.
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El riesgo número uno: la hipoteca responde de forma solidaria
Si hay algo que debes entender antes de firmar, es esto. Cuando varias personas firman juntas un préstamo hipotecario, el banco no os presta «una parte a cada uno»: os presta el total a todos, con responsabilidad solidaria.
Lo que significa en la práctica:
Lo que significa en la práctica:
- Si tu amigo deja de pagar su mitad de la cuota, el banco puede reclamarte a ti el 100% del importe impagado, no solo tu mitad. Después podrás reclamárselo a él, pero eso es un asunto entre vosotros que el banco no atiende.
- El préstamo completo aparece en tu historial de riesgo y consume tu capacidad de endeudamiento futura. Si dentro de unos años quieres pedir una hipoteca para tu propia vivienda, el banco verá que ya respondes de este préstamo entero, no de tu porcentaje.
- Si se llega a la ejecución hipotecaria, la garantía es el inmueble completo. No se puede ejecutar «solo la mitad» del piso.
Esta asimetría es la razón de que un pacto entre copropietarios no sea un exceso de precaución: es lo único que te permite reclamar internamente lo que el banco te obligue a pagar por otro.
Ventajas y desventajas de tener una casa en copropiedad
Adquirir una vivienda en copropiedad tiene sus ventajas e inconvenientes. Por eso, antes de que te lances a comprar una casa con uno o varios amigos, queremos que puedas tomar una decisión informada al respecto.
Pros
- Menor desembolso inicial: la entrada y los gastos de compra se reparten entre varios propietarios.
- Cuotas más asumibles: el pago mensual de la hipoteca puede dividirse entre todos los titulares.
- Mayor capacidad financiera conjunta: el banco puede valorar los ingresos de todos los copropietarios al estudiar la operación.
- Acceso más fácil a una vivienda: permite comprar un inmueble que, individualmente, podría quedar fuera de presupuesto.
- Uso flexible del inmueble: los propietarios pueden acordar cómo utilizar, alquilar o disfrutar la vivienda.
Contras
- Riesgo de impago: si uno de los copropietarios deja de pagar, los demás pueden tener que asumir una mayor carga.
- Responsabilidad solidaria frente al banco: la entidad puede reclamar el total de la deuda a cualquiera de los titulares.
- Dificultades si alguien quiere vender: puede obligar al resto a comprar su parte o plantearse la venta conjunta del inmueble.
- Conflictos en la toma de decisiones: reformas, alquileres, gastos o uso de la vivienda requieren acuerdos entre varios propietarios.
- Cambios personales inesperados: una mudanza, separación, fallecimiento o herencia puede alterar por completo la copropiedad.
¿Cómo salir del proindiviso si no hay acuerdo?
El artículo 400 del Código Civil establece el principio básico: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, y cualquiera puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. La única excepción es que exista un pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no puede exceder de diez años (prorrogable por nuevo acuerdo).
Suena sencillo, y con acuerdo lo es: uno compra la parte del otro, o se vende el piso y se reparte el precio según los porcentajes. El problema aparece cuando no hay acuerdo.
Un piso no se puede partir físicamente en dos. Cuando la cosa es indivisible, el artículo 404 del Código Civil obliga a adjudicarla a uno indemnizando a los demás o, si no hay conformidad, a venderla y repartir el precio. Esa venta, en vía judicial, se hace en subasta pública, y el precio que se obtiene suele ser sensiblemente inferior al de mercado. Es el peor escenario posible y el motivo por el que conviene pactar de antemano un mecanismo de salida.
Suena sencillo, y con acuerdo lo es: uno compra la parte del otro, o se vende el piso y se reparte el precio según los porcentajes. El problema aparece cuando no hay acuerdo.
Un piso no se puede partir físicamente en dos. Cuando la cosa es indivisible, el artículo 404 del Código Civil obliga a adjudicarla a uno indemnizando a los demás o, si no hay conformidad, a venderla y repartir el precio. Esa venta, en vía judicial, se hace en subasta pública, y el precio que se obtiene suele ser sensiblemente inferior al de mercado. Es el peor escenario posible y el motivo por el que conviene pactar de antemano un mecanismo de salida.
El derecho de retracto de los copropietarios
Hay una protección que casi nadie conoce y que conviene tener presente. Si un copropietario vende su cuota a un tercero ajeno a la copropiedad, el artículo 1522 del Código Civil concede a los demás el derecho de retracto: pueden subrogarse en el lugar del comprador, adquiriendo esa cuota en las mismas condiciones de precio.
El plazo para ejercerlo es de nueve días desde que se conoce la venta, así que es un derecho que se pierde con facilidad. Si varios copropietarios quieren retraer, adquieren a prorrata de sus respectivas cuotas.
El plazo para ejercerlo es de nueve días desde que se conoce la venta, así que es un derecho que se pierde con facilidad. Si varios copropietarios quieren retraer, adquieren a prorrata de sus respectivas cuotas.
Qué impuestos paga la extinción de condominio
Al deshacer una copropiedad, la fiscalidad depende de si el reparto es proporcional o no:
- Si la adjudicación se corresponde con la cuota de cada uno (o si el bien es indivisible y se adjudica a uno compensando en dinero a los demás), la operación tributa por Actos Jurídicos Documentados, con un tipo de entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma. Es notablemente más barato que una compraventa.
- Si hay exceso de adjudicación evitable y oneroso (alguien se lleva más de lo que le corresponde y lo paga), ese exceso puede tributar como transmisión por ITP, con tipos muy superiores.
Por eso conviene planificar la salida con un asesor: la diferencia entre articularla como extinción de condominio o como compraventa de cuota puede suponer varios miles de euros.
Qué debe incluir el pacto entre copropietarios
Es un documento privado, se puede elevar a público, y es la mejor inversión de toda la operación. Como mínimo debería recoger:
- El porcentaje exacto de cada uno y a qué aportación responde.
- El reparto de gastos: cuota de hipoteca, IBI, comunidad, seguro, suministros, derramas y reformas. Y quién los domicilia.
- El uso del inmueble: quién vive en él, si paga algo al que no vive, y qué pasa si uno se va.
- Qué ocurre si alguien deja de pagar: plazo de gracia, interés de demora interno y consecuencia sobre su cuota.
- El mecanismo de salida: derecho de adquisición preferente a favor de los demás, plazo para ejercerlo y forma de pago.
- Cómo se valora la cuota de quien sale: tasación por sociedad homologada, media de dos tasaciones, o fórmula acordada.
- El plazo de indivisión, si queréis pactarlo, sin superar los diez años legales.
- Qué sucede en caso de fallecimiento: la cuota pasa a los herederos, así que conviene prever un derecho de adquisición preferente frente a ellos.
Cohousing como alternativa habitacional
No es ningún secreto que en España existe un gran problema social de acceso a vivienda, más palpable entre los jóvenes y los colectivos vulnerables. Una de las respuestas que ha crecido en los últimos años es el cohousing o cooperativa de vivienda en cesión de uso, y conviene no confundirlo con comprar un piso entre amigos, porque el mecanismo es distinto.
En el modelo de cesión de uso, la propiedad del edificio es de la cooperativa, no de los socios. Cada socio aporta una cuota de entrada y paga después un canon mensual por el derecho de uso indefinido de su vivienda. No hay escritura de propiedad individual ni hipoteca a título personal: es la cooperativa la que se financia.
Las diferencias prácticas frente a la copropiedad son notables:
En el modelo de cesión de uso, la propiedad del edificio es de la cooperativa, no de los socios. Cada socio aporta una cuota de entrada y paga después un canon mensual por el derecho de uso indefinido de su vivienda. No hay escritura de propiedad individual ni hipoteca a título personal: es la cooperativa la que se financia.
Las diferencias prácticas frente a la copropiedad son notables:
- No hay plusvalía individual. Al salir se recupera la aportación según las reglas de la cooperativa, no el valor de mercado de una vivienda.
- Los espacios comunes son amplios por diseño (cocina compartida, lavandería, sala común), lo que reduce el coste por socio.
- La entrada suele ser alta y el proyecto puede tardar años desde la constitución hasta la entrega.
- El riesgo se concentra en la fase de promoción: si la cooperativa no consigue financiación o el proyecto se encarece, las aportaciones están comprometidas.
Es una vía razonable si buscas comunidad y estabilidad de coste a largo plazo, y no lo es si tu objetivo es construir patrimonio. Para quien quiera comprar en propiedad, también hay alternativas para que los jóvenes puedan acceder a una hipoteca para obra nueva.
¿Puedo utilizar el piso que compro con amigos como inversión?
Sí. Los copropietarios pueden decidir libremente el destino del inmueble: reformarlo y revenderlo por un precio superior, o obtener rendimientos a través del alquiler. Lo que cambia según el destino es la fiscalidad y la posible necesidad de constituir formalmente la comunidad de bienes con obligaciones censales, como veíamos más arriba.
Ten en cuenta que las decisiones sobre el destino del inmueble requieren acuerdo. Los actos de administración se deciden por mayoría de cuotas, pero los actos de disposición (vender, hipotecar, constituir un derecho real) exigen unanimidad. Un solo copropietario en desacuerdo puede bloquear una venta.
👉🏼 Te dejamos nuestra calculadora para conocer la rentabilidad que puedes obtener de la inversión en un inmueble.
Ten en cuenta que las decisiones sobre el destino del inmueble requieren acuerdo. Los actos de administración se deciden por mayoría de cuotas, pero los actos de disposición (vender, hipotecar, constituir un derecho real) exigen unanimidad. Un solo copropietario en desacuerdo puede bloquear una venta.
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¿Qué pasa si quieres dejar de ser propietario del piso?
Como hemos visto, tienes derecho a salir en cualquier momento salvo pacto de indivisión. Las vías, de la más deseable a la menos:
- Vender tu cuota a los otros copropietarios, si el pacto previó un derecho de adquisición preferente y un método de valoración.
- Vender el inmueble completo de común acuerdo y repartir el precio según los porcentajes.
- Vender tu cuota a un tercero, sabiendo que los demás tienen retracto y que una cuota de proindiviso se vende con descuento significativo.
- Ejercer la acción de división de la cosa común por vía judicial, que si el bien es indivisible acaba en subasta pública.
Y si hay hipoteca pendiente, hay un paso más que no depende de vosotros: para que quien sale deje de responder frente al banco hace falta que la entidad acepte liberarlo del préstamo. Eso no es automático ni gratuito, y el banco solo lo concederá si quien se queda acredita capacidad de pago suficiente por sí solo. Es, en la práctica, el mayor obstáculo real para deshacer una compra conjunta.
Preguntas frecuentes
No existe una obligación general de contratar un seguro de vida por tener una hipoteca conjunta. Sin embargo, el banco puede exigir determinadas coberturas para conceder la financiación o utilizarlas para bonificar el interés. Conviene comparar siempre el coste con y sin bonificaciones.
La parte de la deuda del titular fallecido pasa a formar parte de su herencia y sus herederos asumen sus derechos y obligaciones al aceptarla. Si existe un seguro de vida asociado a la hipoteca, la cobertura contratada puede servir para amortizar parte o toda la deuda.
Sí, es posible que una persona figure como prestataria y responda de la deuda sin ser propietaria de la vivienda, siempre que la entidad acepte la operación. Es una situación especialmente delicada, porque esa persona asume obligaciones económicas sin adquirir necesariamente derechos sobre el inmueble.
El banco estudia la solvencia conjunta de todos los solicitantes antes de conceder la hipoteca. Si uno está en paro, sus ingresos pueden no aportar capacidad de pago suficiente y la entidad valorará especialmente los ingresos, estabilidad laboral, ahorros y endeudamiento del resto de titulares.
_col.png?1772634391 "Mejores hipotecas variables")
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