Hace unos días Fernan2 afirmaba en su blog:
Querido Fernan2, si sólo fuese eso. En los próximos días quisiera postear acerca de temas como la estrategia para la refinanciación, o un miniplan de marketing para la negociación de una hipoteca. Mi intención es que este post sirva de apoyo a los que van a venir. Hablemos por tanto de los gastos originados en una transacción inmobiliaria.
En primer lugar habría que distinguir respecto de los gastos en sentido estricto de otros conceptos como son comisiones, seguros y demás. Ambos serán costes para nosotros, pero el matiz viene dado en la negociabilidad. Por ejemplo, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales no es negociable. La comisión de apertura, si. Son los no negociables los denominados gastos, ya que los otros son realmente ingresos para la Entidad Financiera, y por tanto susceptibles de negociación.
Así como "gastos" en sentido estricto tenemos los siguientes:
Lo de los gastos de la inversión inmobiliaria es demasiado: De canon de bolsa, pagan un 7% (ITP); de comisión del banco, un 2% (notario+registro+gestoría), y al broker, otro 3% (la inmobiliaria); y de comisión de custodia, 300€ anuales (el IBI). Francamente, es difícil que yo pase por ahí...
Querido Fernan2, si sólo fuese eso. En los próximos días quisiera postear acerca de temas como la estrategia para la refinanciación, o un miniplan de marketing para la negociación de una hipoteca. Mi intención es que este post sirva de apoyo a los que van a venir. Hablemos por tanto de los gastos originados en una transacción inmobiliaria.
En primer lugar habría que distinguir respecto de los gastos en sentido estricto de otros conceptos como son comisiones, seguros y demás. Ambos serán costes para nosotros, pero el matiz viene dado en la negociabilidad. Por ejemplo, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales no es negociable. La comisión de apertura, si. Son los no negociables los denominados gastos, ya que los otros son realmente ingresos para la Entidad Financiera, y por tanto susceptibles de negociación.
Así como "gastos" en sentido estricto tenemos los siguientes:
- Tasación: El coste de la tasación del bien inmueble es impepinable si necesitamos hipoteca. Hay entidades financieras que nos admiten tasaciones de distintas compañías y otras solo de unas en concreto. Incluso en ocasiones nos puede valer una tasación ya hecha para ese Banco, bien sea del vendedor o de otro comprador que al final desistió. Lógicamente corre a cargo del que compra. Es el único gasto previo a la operación(salvo entidades chistosas que por ver la operación, pretendan cobrarte una comisión de estudio). En ocasiones cabe cierto margen de negociación
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Grava la compra de bienes usados y lo paga el comprador directamente a Hacienda(normalmente a través de la gestoría del Banco). En el peor de los casos llega al 7%, en función de la Comunidad Autónoma, que puede señalar supuestos de tipo bonificado. Se gira sobre el valor declarado en la escritura de compraventa.
- Impuesto sobre el Valor Añadido: Grava la compra de bienes nuevos. Un 7%, salvo excepciones en materia de VPO y otros supuestos especiales. Lo paga el comprador, pero lo recauda el vendedor(promotor) y lo ingresa en Hacienda, siendo el responsable de dicho ingreso.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Hasta un 1%, también cedido a las Comunidades(y por tanto con variaadas bonificaciones y tipos) y juega un doble papel:
- En la compraventa sólo se aplica si es de primera mano y sobre el importe escriturado, correspondiendo logicamente al comprador.
- En la hipoteca se aplica a todas, y la base sobre la se calcula es la llamada Responsabilidad Hipotecaria(que oscila habitualmente sobre el 150% del nominal de la hipoteca.
- Notario: El Notario redactará una escritura de compraventa y otra de hipoteca. En ocasiones se puede sustituir por una conjunta de compraventa con subrogación de hipoteca. En otras cosas el Notario también habrá de preparar la escritura de cancelación de hipoteca. Cuando se habla de escrituras se suele incluir los gastos del fax registral y otros. Generalmente los gastos de notario los paga todos el comprador, menos los de cancelación de hipoteca que los paga el vendedor
- Registro: El Registrador verifica e inscribe las escrituras publicas emitidas por el Notario. Su coste lo paga el adquirente e hipotecante, salvo los de cancelación que los paga el vendedor.
- Gestoría, designada por el Banco y que paga el comprador. Realiza toda la tramitación. En algunos casos es sustituida por el Notario, que lógicamente cobra este concepto aparte.
- Impuesto Municipal por el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: La famosa plusvalía municipal. Un arcano. Grava al vendedor, aunque si es entre particular este puede pactar repartírsela al comprador. Varía muchisimo según municipio, zonas, antiguedad. Conveniente informarse antes. En general cuanto más antiguo sea el bien(si se ha tenido en propiedad menos de un año esta exento) y en mejor zona este más se paga. Los metros cuadrados también influyen.
Para todos estos gastos hay maravillosos simuladores en las webs puedas hacer con la web conviene darle en de las entidades financieras. Ojito, que algunos de estos simuladores la lían en el tema de los impuestos al desconocer nuestra maravillosa España-Nacion-de-Naciones con múltiples regímenes fiscales. Por eso, al calculo quela materia fiscal un ajuste manual. La guía de La Caixa(su cuadro sinóptico en materia fiscal) es bastante buena.
Para simplificar no he incluido otros muchos gastos que podrían generarse fruto declaraciones de obra nueva, aceptaciones de herencia, etc..así como impuestos que debes pagar por el mantenimiento del bien como el Impuesto de Bienes Inmuebles, que hay que cotizar incluso cuando hayas sido sólo propietario durante un año. Tampo he mencionado el impacto de estas operaciones en nuestro IRPF.
Por otro lado están las comisiones y similares. Son costes que admiten margen de negociación porque en todo o en parte suponen ingresos para la entidad financiera:
Para simplificar no he incluido otros muchos gastos que podrían generarse fruto declaraciones de obra nueva, aceptaciones de herencia, etc..así como impuestos que debes pagar por el mantenimiento del bien como el Impuesto de Bienes Inmuebles, que hay que cotizar incluso cuando hayas sido sólo propietario durante un año. Tampo he mencionado el impacto de estas operaciones en nuestro IRPF.
Por otro lado están las comisiones y similares. Son costes que admiten margen de negociación porque en todo o en parte suponen ingresos para la entidad financiera:
- La comisión de apertura, que se gira según se formaliza el préstamo. Hace años que no veo una comisión de estudio adicional a la de préstamo. Comercialmente no mola, es mejor poner 0 e hinchar la de apertura, que en el fondo es lo mismo. Ahora bien, algunas entidades financieras aplican comisión de estudio para aquellas operaciones que no se formalizan porque el cliente desiste. Ojito.
- Comisión de cancelación del préstamo que grave la finca que se vende. En las hipotecas a tipo variable sabemos que el máximo es el 1%. Lo paga logicamente el vendedor.
- Comisiones generadas por los medios de pago/cobro derivados de la operación. Me refiero a las comisiones que te cobran por emitir cheques bancarios o transferencias, o bien por ingresarlos.
- Seguros de todo tipo: De vida, de amortización(que es un seguro de vida asociado al préstamo), de incendios o/y el multirriesgos del hogar, de desempleo, de crédito (para cubrir el exceso sobre el 80%. Y por supuesto con sus múltiples variantes respecto a las formas de pago.
- Otros: Tarjetas, aportaciones a planes, etc...
Siempre que se vaya a hacer una operación inmobiliaria recomiendo al particular que adquiere que coja un folio y lo divida por la mitad. En una parte apunta el destino de su inversión: precio+gastos y otros costes. Y en el otro que apunte el rígen de su inversión: fondos propios más importe de financiación. Esta segunda columna debe sumar como mínimo lo de la primera el día antes de la firma de la operación, y lo recomendable es que la supere ligeramente para imprevistos. Si no, mal rollo.
Insisto en que todo esto es desde la óptica de una operación habitual de compraventa con hipoteca para particulares. Pero nos puede dar una idea de los numerosísimos costes que se afrontan en una operación inmobiliaria. Por lo que necesariamente los margenes deben ser amplios para que compense. No es comparable con la rentabilidad que puedas sacar de Renta Fija o Renta Variable. Aquí todo el mundo, y especialmente el Estado(el que luego insulta a los especuladores/inversores en vivienda mientras se llena los bolsillos con estas operaciones sin correr ningún riesgo), pone el cazo, por lo que tu cazo debe ser grandísimo. Y si encima eres un promotor, añadele la variable tiempo: las operaciones tardan siempre lustros en salir desde que se pone el primer euro hasta que empieza a llegar el retorno.
Fernan2, me da que tienes razón y ésto no es para ti.
PD: También se lo dedico a Consultor Anónimo y su cabreo cuando pensó que había acabado de pagar(no siendo así).
Insisto en que todo esto es desde la óptica de una operación habitual de compraventa con hipoteca para particulares. Pero nos puede dar una idea de los numerosísimos costes que se afrontan en una operación inmobiliaria. Por lo que necesariamente los margenes deben ser amplios para que compense. No es comparable con la rentabilidad que puedas sacar de Renta Fija o Renta Variable. Aquí todo el mundo, y especialmente el Estado(el que luego insulta a los especuladores/inversores en vivienda mientras se llena los bolsillos con estas operaciones sin correr ningún riesgo), pone el cazo, por lo que tu cazo debe ser grandísimo. Y si encima eres un promotor, añadele la variable tiempo: las operaciones tardan siempre lustros en salir desde que se pone el primer euro hasta que empieza a llegar el retorno.
Fernan2, me da que tienes razón y ésto no es para ti.
PD: También se lo dedico a Consultor Anónimo y su cabreo cuando pensó que había acabado de pagar(no siendo así).
