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Blog El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Las hipotecas multidivisas y el Museo Guggenheim de Bilbao.

Uno de los temas estrellas en el Foro de Rankia, y en general en foros, blogs y demás espacios de internet son las hipotecas multidivisas. Se trata de hipotecas que, en vez de estar nominadas en euros, están nominadas en otras divisas, y lógicamente están referenciadas a índices distintos del Euribor, concretamente al famoso Libor Yen, Libor Franco Suizo, etc...No son nuevas, hace más de 10 años que las he visto utilizar, fundamentalmente en la financiación de empresas, pero también en la financiación de algunos casos concretos de particulares, especialmente en operaciones hipotecarias. Tras la galleta de la peseta y sus devaluaciones desaparecieron dentro de los cajones de los chicos de Marketing de los Bancos. Pero ahora han vuelto.

Y han vuelto porque a la escalada de tipos del Euro se suma la apreciación continuada del euro (lógico por otra parte). Así, por un lado se consiguen tipos muy atractivos en comparación con los que resultarían de financiarse en euros, y se pierde el miedo a los efectos de una depreciación del euro, porque la gente tiene memoria de pez. Por otro lado los Bancos, al haber menos competencia en este campo, cobran diferenciales substancialmente más caros que los que aplicarían a la misma hipoteca en caso de estar en euros, pero es que ademas obtienen ganancias derivadas de comisiones de cambio o del propio tipo de cambio, aspectos financieros estos que los consumidores no están generalmente preparados para negociar o asumir. Ademas se trata de hipotecas que financian un 70% generalmente sobre valor de tasación, o como máximo un 80% y para clientes con buen perfil de riesgo. O sea, un chollo para el Banco. De todos modos, esto últimamente esta cambiando, y empieza a verse gente que recurre a las multidivisas no tanto por ahorra dinero, si no porque las cuotas con una hipoteca en euros le son inasumibles. Este perfil es mucho más peligroso, pues no tiene el margen del primero para encajar una subida de las cuotas por una depreciación del euro.

Normalmente te dirán que si la cosa se pone fea no hay problema, que cojas y cambies de divisa. No suelen decirte que muchas veces tienes estos cambios limitados, que entre comisiones y tipos de cambio que te aplican te salen por un carajal, y que como te despistes te puedes llevar un susto. Tampoco te dicen que si con el tipo de cambio sales ganando debes tributar por ese incremento de patrimonio. Vamos, que claramente no me parecen nada atractivas.

Lo que más gracia me ha hecho es, cuando alguna empresa de refinanciación se ha ofrecido a tutelarme mi hipoteca en multidivisa, para acabar de convencerme. Por un lado soy consciente de que esa hipoteca duraría bastante más que esa empresa de refinanciación, y por otro, sobre la validez de sus consejos me parece que tendría las mismas posibilidades. Creo sinceramente, que como diría Gurusmundi, la especulación en divisas es la madre de todas las especulaciones. Se trata del mercado más rentable y más jodido. Para auténticos tiburones. Ahí es donde Soros ha hecho fortuna, no haciendo trading con Jazztel (y tengo mis serias dudas sobre si el mercado de renta fija no es bastante más complejo que el bursátil). Pero bueno, que me despisto. Lo que quería decir es que nadie se crea que eso de tutelar una hipoteca multidivisas esta al alcance de cualquier asesor financiero. Prácticamente diría que de muy pocos. veamos un ejemplo relacionado con lo fácil que es meterla hasta el zancarrón en materia de divisas, y con expertos de por medio.

Esta semana, en el Parlamento vasco le han dado una toñeja a Azkarate, Consejera Vasca de Cultura, por intentar contabilizar indebidamente perdidas de 6 millones de euros por especulación con dólares, habiéndole pillado el Tribuna de Cuentas con el carrito del helado. Por no repetir la noticia, el tema esta en que para ejecutar la operación de compra de las esculturas de Richard Serra para el Guggenheim, el Gobierno Vasco y la Diputación adquirieron dólares a troche y moche desde el 2002 al 2005. Todo ello sin contratar coberturas para el tipo de cambio. Esto ha supuesto unas perdidas de más de 6 millones de euros. Después de leeros la noticia (que dicho sea de paso, tengo la sensación de que el periodista y Azkarate se hace la picha un lío con el tema de las divisas) os invito a reflexionar sobre una serie de puntos.

1. No cubrieron el cambio porque era muy costoso. Esta misma semana, en el Blog de Mario Lopéz de Ávila, en Nodos, encontraba un post que era una autentica delicia. Hacía relación a los trabajos de los premios Nobel de Economía Tversky y Kahnemann. Estos llegaron a una serie de conclusiones que son totalmente aplicables a este caso, especialmente la primera, que es la que voy a destacar.

La gente trata de evitar los riesgos cuando busca la ganancia, pero elige el riesgo si se trata de evitar una pérdida segura. En el caso de la Seguridad, la "pérdida segura" es el desembolso en asesoría, equipamiento, formación, etc, frente a la pérdida tan sólo "probable" que representa la materialización de la amenaza, aunque las consecuencias de ésta última sean 100 o 1000 veces más costosas que la adopción de medidas preventivas.



Conclusión, Sra. Azkarate, lo que sido verdaderamente costoso ha sido su gestión. Estamos hablando de más de un 30% de sobrecoste. ¿Cuánto decía que le costaba la cobertura de cambio? Eso si, para echar mierda encima del BBVA ha andado lista.

2. "El comité asesor de finanzas, en el que figuran varias entidades financieras de primer orden así como altos ejecutivos del BBVA, nos dijeron que había posibilidades de debilitamiento del euro frente al dólar", afirma Azkarate. Para los de las multidivisas, si estos sabios, con información, poder, etc...no han conseguido pronosticar la evolución de la divisa, ¿qué posibilidades pensáis que tienen vuestros asesores? Si estos la han cagado así en apenas 4 años, en una hipoteca media que dure 15 o 20 años, ¿cuántas posibilidades os dais?

3. Las perdidas se producen durante los años 2002,2003,2004 y 2005.Es decir han estado 4 años dándose cuenta de que estaban perdiendo dinero, de que su estrategia suponía un importante riesgo. ¿Por qué nada más darse cuenta no han cubierto el riesgo con un seguro de cambio? Fácil, eso supondría renunciar a ganar si se daba la vuelta la situación. Estaban especulando. Claramente.

4. «Se asumió un riesgo. Todas las operaciones lo tienen», sostiene Azkarate, según El Correo. Esta señora se esta quedando con nosotros. El riesgo que deben asumir es que esa obra no este a la altura del precio pagado y Vds., tengan expectativas exageradas. El riesgo que deben asumir es no conseguir las cifras de recaudación previstas en su planificación financiera. Y así hasta el infinito. Los riesgos que Vd. debe gestionar son los derivados de la propia naturaleza de su negociado. En materia de divisas Vd. no debía sumir ningún riesgo, y menos con dinero público. Vd. debía asegurar la operación y punto.

5. Prueba evidente de que ellos mismos no se lo creen se concreta en que trataron de ocultarlo. Si bien durante los primeros años se reflejaron esas perdidas como debía hacerse, por diferencias de cambio, en las últimas, el sonrojo debía ser tan evidente que trataron de esconderlo como un mayor precio de adquisición. Evidentemente para ello el precio de la obra no debía estar claro, y de ahí el oscurantismo por parte de Azkarate en estos últimos años. Y ahora, cuando no tiene más remedio que confesar el ¿mea culpa? dice que es solamente un tema formal. Las formas son muy importantes, especialmente cuando ocultan déficits de gestión brutales.

6. De dimitir nada de nada.


Conclusión: Ni con un brillante equipo de asesores se ha evitado una torta de campeonato. Es más, reaccionaron como suelen reaccionar todos los especuladores, doblando la apuesta para recuperarse. Si a ellos les ha pasado, a ti también te puede pasar. Por tanto, te recomiendo, si me estas leyendo, que te financies únicamente en la divisa en la que tengas tu principal fuente de ingresos, sobre todo si es para algo tan importante como es tu vivienda habitual. Y si no me haces caso, al menos ten un alto conocimiento financiero (que te servirá de poco, pero menos da una piedra) y un holgado margen para encajar subidas de cuota vía revalorización de la divisa.

De lo contrario, no saldrás tan indemne como Azkarate. Te estarás jugando tu patrimonio.
PD: Este es el post número 100. Gracias a todos aquellos que leen, comentan o se pasan por el Blog.
  1. #1

    Anonimo

    Enhorabuena por el post número 100 y por todo el blog. Me he leído varios post y creo que sabes muchas cosas y las cuentas muy bien, así da gusto...

    Ya había leído tus opiniones sobre multidivisas. Son argumentos muy razonables, y además se basan en la experiencia: los que cuentan la suya de los últimos años no conocieron lo que tú viste antes, cuando dices que escarmentaste en cabeza ajena.. yo sí haré una hipoteca multidivisa, creo. y gente de mi entorno lo hará en este mes, o el que viene. eso sí, empezarán en euros. yo no soy tan optimista (o más bien incauto) como los que sólo piensan en el tipo de interés, en la letra mensual que les sale. lo más importante es el tipo de cambio, sobre todo al principio. pero creo que tampoco hace falta ser soros para que no te vaya peor que si sólo la tienes en euros. hay que tener sentido común, paciencia y hacer cuentas, siendo sincero en conocer tus límites. 25 o 30 años es mucho tiempo, y puede llegar tu momento. el mismo Fernan2 https://www.rankia.com/blog/fernan2/2006/11/hipotecas-multidivisa-en-yenes.html dice que el la hubiera hecho en yenes cuando el euro estaba a 100 yenes, porque era un clamor que estaba apreciado. igual que ahora no se debería hacer por lo contrario. con el cambio del franco o del yen en su media histórica, o un poco más apreciado, y si se mantiene el diferencial de tipos que te permite amortizar más capital, creo que sí vale la pena.

    Eso sí, es fundamental tener un buen margen de seguridad. si vas justo con la hipoteca "normal" no debes hacerlo. si sólo influyera el tipo de cambio tienes el 50% de posibilidades de que te salga bien. (empezando en la media histórica del tipo de cambio) si le sumas el efecto de la diferencia de tipos de interés, tendrías, por decir algo, el 80 o el 90% de que te salga bien. pero si vas justo, y se trata de tu casa, no debes permitirte ni un 20 ni un 2% de margen de error. eso hay que tenerlo claro.

    Por otro lado, hay algo que no termino de entender. hablas de tributación por el incremento de patrimonio.. en sociedades se tributa por las diferencias de cambio. supongo que en el impuesto de patrimonio computarás en la base una menor o mayor deuda, si la divisa se deprecia o aprecia, pero en renta no lo veo claro. si tienes una cuenta en divisas, al cambiarlas tendrás una ganancia o pérdida patrimonial. pero aquí compras divisas una vez al mes y las entregas. tu deuda varía por los tipos de cambio, pero de la misma forma que cambia el valor de unas acciones extranjeras, y no tributas hasta que las vendes... supongo que hay algo que se me escapa...

    Podrías aclararme esto, darme alguna referencia para mirármelo?

    gracias.

    gush

  2. #2

    Anonimo

    He estado pensando en lo que escribí antes. Dije alegremente que si tienes una cuenta en divisas tendrás que tributar en renta cuando las cambies, pero la verdad es que no lo sé. Simplemente estaba tratando de deducir cómo sería la tributación de la deuda en divisas en el irpf. el caso es que si se tributara por la ganancia o pérdida generada por la variación del tipo de cambio en una cuenta de divisas, al vender esas divisas, sería coherente también tributar al ir amortizando deuda de un préstamo en moneda extranjera. supongo que sería por la diferencia entre el principal "teórico" de las cuotas en el momento de constituir o cambiar en la hipoteca la divisa de referencia, y la parte de principal de las cuotas que luego pagas realmente. en ese caso podrías tener una ganancia, pero también una pérdida.

    por la variación generada sobre el préstamo pendiente a final de año sí que habría un efecto en el impuesto de patrimonio, eso creo que lo tengo claro. en renta no, porque la alteración patrimonial no tributa hasta que no se vende el elemento patrimonial.

    y eso es lo que me mosquea, que si tienes una cuenta en divisas o una deuda, no hay compra o venta de elemento patrimonial, a no ser que se atribuya a la divisa la calidad de "elemento patrimonial"...

    en fin, que no le doy más vueltas. espero que arrojes un poco de luz sobre estas elucubraciones,

    un saludo

    gush

  3. #3

    Gurús Mundi

    Gracias por la mención y enhorabuena por tus 100 posts.

    La especulación en divisas es incontrolable a menos que se utilicen determinados modelos matemáticos en forma de software que están funcionando muy correctamente desde el año 2001, pero que obviamente no están al alcance de los pequeños inversores ni mucho menos de los que quieren hacer su hipoteca multidivisa. Para éstos, el diagnóstico es claro: Están especulando con la madre de las especulaciones. Lo que me da más risa son las previsiones de los analistas y especialistas en este campo. Saber algo de divisas y creerte capaz de dominar la situación te hace infinitamente más peligroso. Lo más imprevisible de los mercados son sin duda las puñeteras divisas.

    Si en bolsa hay que ser humilde, en divisas diría que hay que ser sumiso.

    Salud y € (o yenes)

  4. #4

    Anonimo

    Enhorabuena por el centenario cumple-post y que cumplas varios millones más.

    Gracias a ti, por compartir tus conocimientos e ilustrar a gente como yo, y hacerlo de esta manera tan clara, sencilla y deliciosa (aparte del rigor de tus análisis, me gusta mucho ese humor fino, sutil, tuyo). Lo dicho muchas gracias y felicidades..

    (Un ejemplo de la utilidad concreta de uno de tus posts para mí: hace poco estuve buscando y leyendo información por la red del "sistema de compensación" (porque por casualidad, debido a un problema familiar, recientemente he visto algo en un plan urbanístico al respecto…) y evidentemente no me enteraba ni mínimamente de que iba. Y hete aquí que tocas tú el tema.., que maravilla, :) )

  5. #5

    Joaquim

    Enhorabuena por estos 100 y espero que le añadas algún otro cero.

    Salu2

  6. #6

    Echevarri

    Gracias Gush.

    Vas bien encaminado. Las divisas forman son un activo patrimonial. Voy a seguir con el ejemplo que tu pones, centrándome en el IRPF.

    Supongamos que abro una cuenta en una divisa distinta del euro. Supongamos que en se momento el tipo de cambio es 1 a 1. Mis 6000 euros son 6000 gallifantes. Si pasado el tiempo cierro la cuenta y saco el dinero, puede haber ocurrio que los gallifantes se hayan apreciado con respecto al Euro, supongamos ue en un 50%. Asi, a grandes rasgos, eso tributa como incremento de patrimonio, lo mismo que la venta de acciones con plusvalia. Evidentemente si es al reves tengo una minsuvalia. (creo que en el art 14 del IRPF hace mención al tema de las divisas)

    Pues si es una deuda en vez de una cuenta, lo mismo pero al reves. Eso si, es bastnate más com`plicado de explicar. Pero si seguimos con el mismo ejemplo quizas se vea. Abro un prestamo de 100.000 euros en gallifantes. Al cambio, 100.000 gallifantes. Tengo suerte y el euro se aprecia en menos de un mes, pongamos un 50%. Decido cerrar mi posición y convertirlo en euros de nuevo, con lo que habre obtenido una plusvalia de un 50%, pues ahora debere solo 50.000 euros.

    Evidentement he exagerado el ejemplo para que se vea claro. En la practica es mucho más complicado. Esta el tema del pago de cuotas, que desconozco la interpretatción de la AEAT...pero en todo caso esta claro que en una multidivisa se produce un juego de plusvalias y minusvalias fiscales, y que el Banco o el asesor debe´ría conocer al dedillo, so pena de que tu ganancia se vaya por el retrete fiscal.

  7. #7

    Echevarri

    Gurus, yo en el tema de las divisas prefiero declararme consciente incompetente. Gracias...

    KIke gracias. Te garantizo que hay gente a la que no le gusta nada este sentido del humor.

    Gracias Joaquim, pero esoya son palabras mayores...ufffffffff

  8. #8

    Fernan2

    Echevarri, enhorabuena por los 100 y opino como tú: quien juega con divisas se quema

  9. #9

    Anonimo

    Yo tambien me sumo a las enhorabuenas que te recibes, te leo y te sigo porque me parece didacticos tus articulos y muy interesantes. En fin basta ya de tanto elogio y vamos al tema. Cierto que para hacer una hipoteca multidivisa hay que ser un experto en divisas y tener tu tabla de excell, mirar los futuros y aun así meteras la pata o...ser un adivino y jugar con la moneda que se devalua. Tambien tienes que tener en cuenta la agilidad del banco porque ha bancos que no puedes cambiar tan facil de moneda ya que solo lo permite trimestralmente con lo que ya si que tienes que ser un gran genio para ver que van a hacer los mercados en ese plazo, cosa mas que complicada. Tambien tienes que jugar con factores politicos que pueden complicar los cambios ya que si en japon surge un escandalaso que pone patas arriba su mercado financiero te puedes encontrar con una devaluacion de la moneda bestial y aunque siga el libor yen al mismo precio te cueste un paston conseguir pagar la hipoteca. p.e tu cuota es 1000 yenes que equivale a pagar 100 euros. Surge la devaluacion y para conseguir esos 1000 yenes su cambio equivale a 200 euros aunque tu tipo de interes siga siendo el libor yen mas su diferencial correspondiente. Con este ejemplo quiere que la gente reflesione que pasaria si su cuota de la noche a la mañana se dobla, cosa que puede suceder.Es complicado este tipo de producto ademas de todas las comisiones que te aplican que ni te enteras ya que por un lado esta la comision de cambio, por otro el tipo de divisa que te aplican mas un diferencial, comision con cambio de moneda etc....

  10. #10

    Anonimo

    Muy bueno el Blog, y enhorabuena por los 100 post. Realmente uno de los mejores blogs de realidad economica.

    Sobre hipotecas multidivisas... yo me iba a hacer una, tras recorrerme mi ciudad entera buscando alguien que supiera hacerlas -solo la central regional de BSCH- mi mujer me dijo que con "el dinero de la casa no se juega", y que si bien "eres muy listo en lo tuyo pero aquí mejor no hace falta que lo demuestres". Asi que me quede en mi hipoteca a euros.

    LA fiscalidad es una esquirla compleja, en primer lugar la novación tributa por AJD (+/- 1%), podeís verlo en resolución DGT 0266/04. Y respecto IRPF, en el caso de que la persona no sea empresario o profesional, y la hipoteca sea para financiar su actividad, las diferencias de cambio generadas por cuentas en divisas tributan en IRPF, pero solo en el caso de que se dispongan, es decir en el momento de cobro o pago. En el otro caso será cuando se revaloricen.

    Claro el problema es que una hipoteca cobras una vez y pagas cada mes, así que devengaras el impuesto en cada momento.

  11. #11

    Anonimo

    Soy gustavo. Antes era gush, pero al verlo escrito no me gusta mucho como suena..

    Gracias por la información y por la explicación, Echevarri. y gracias también al último anónimo. no se me había ocurrido pensar en la fiscalidad y me has puesto en camino.. en cualquier caso, para mí no cambia el interés que tienen estas hipotecas. mi idea es entrar en cada divisa cuando esté en su media histórica o un poco más apreciada, y las perspectivas sean de depreciación. 25 o 30 años es mucho tiempo, y antes o después todo pasa por su media histórica. al final me conformaría con no perder en los tipos de cambio y aprovechar el diferencial de los tipos de interés. eso no tendría incidencia fiscal. y si llegara a beneficiarme con el tipo de cambio, no me preocuparía nada pagar el 18%...

    los que desde luego ganan son los bancos, pase lo que pase, pero tiene que ser así, es su negocio..

    por cierto, ayer en el telediario de telecinco hablaron de las hipotecas multidivisas. bastante floja la noticia, la explicación del "producto"... incluso dijeron que el euro está a 140 yenes...

    en fin, sigue dándole duro al blog, seguiremos leyéndote.. un saludo

  12. #12

    Anonimo

    Enhorabuena por este "aniversario". Pues a mi me encanta este sentido del humor. Ultimamente estas que te sales.. Sigue así!!

  13. #13

    Anonimo

    Joder Echavarri que clarito lo has puesto y complentamente de acuerdo contigo. En esta web/blog http://www.hipotecasypisos.com/hipoteca_multidivisa.html expongo lo mismo. Una familia que trabaje por cuenta ajena y que compra la vivienda con el esfuerzo diario de su salario, no debería meterse en una hipoteca en divisas. Y en cuanto a los políticos que la cagan, el problema es que casi nunca son las personas mas capacitadas las que acceden a peustos de tanta responsabilidad. Pues en casos como estos podrán asesorarse pero la responsabilidad es suya y no se puede jugar con el dinero de los presupeustos a especular ni en bolsa ni en divisas.

  14. #14

    Rsanjose

    Muy bueno...

    Por cierto... ¡Qué casualidad que hayamos sacado el tema casi a la vez! ¿no? ;-)

    Felicidades por el número 100.

Autor del blog

  • Echevarri

    Usuario de Rankia desde sus inicios. Su blog está considerado uno de los más representativos de Rankia.

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