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El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Consejos para hipotecas de autoconstrucción o autopromotor

Hace tiempo que sostengo que la MIFID está bastante errada. Y dentro de sus numerosos fallos, llama la atención como pasa totalmente del tema de productos de activo. Cosas veredes. Y el caso es que creo que, para determinados productos hipotecarios, no vendría mal del todo una política de disclaimers y de cuestionarios. Ya digo que soy consciente de sus limitados efectos, pero me sorprende que se vea el peligro en un FI mixto y no se hable nada de determinados productos hipotecarios (o de seguros), por ejemplo, las famosas hipotecas multidivisas, de las que ya comenté varios temillas al respecto. Otro ejemplo, quizás en menor medida, son las hipotecas de autoconstrucción o hipotecas autopromotor. Siendo menos peligrosas que las anteriores, conviene que tengas en cuentas su factores de riesgo.


Supongo que todos tenemos claro cómo funciona una hipoteca de estas característica. Partamos de que tengo un terreno y quiero hacerme una casa (o rehabilitar totalmente una ruina existente en la misma). Lo que taso es un proyecto de obra, con sus licencias correspondientes, hasta un importe X. Sobre ese importe, el Banco me concede un % (un 70%, un 80%, lo que sea). El banco, en vez de darmelo todo de golpe, lo que ira es permitiéndome disponer de dicha cantidad por certificaciones de obra realizada, es decir segun se vaya realizando la obra, mi arquitecto emitirá un certificado a petición mía que dirá que va a un porcentaje X de obra realizada, el tasador validará o corregirá dicho porcentaje y como consecuencia el Banco me permitirá disponer de un importe Y hasta alcanzar dicho porcentaje con respecto del importe formalizado (con matices), de tal modo que el banco solo alcanzará a darme el 100% del importe concedido cuando se haya ejecutado el 100% de la obra, y no antes.


¿A que parece sencillo? Ya ,ya....


1. Hay que tener en cuenta que a diferencia de las hipotecas normales, sobre viviendas ya terminadas, aquí normalmente se ha sido escrupuloso, incluso en los tiempos dorados, con el porcentaje de financiación, un 80%, e incluso un 70%. Se que ha habido excepciones, espcecialmente cuando no eran precisamente autopromotores, si no promotores de pelo en el pecho, pero erán eso, excepciones. Hoy en día supondréis que con más énfasis aún. Por tanto, deberías tener en cuenta que acometer este tipo de operación te va a exigir un desembolso importante de fondos propios si o si.


Pero es que además hay que tener en cuenta que dicho 80% o 70% no se suele calcular sobre el valor de la vivienda terminada. De dicho valor se suelen restar, y tampoco se tiene en cuenta en los cálculos a posteriori, el valor del suelo ni el del beneficio industrial, que si recogen ambos en la tasación. Lo que se financia es el presupuesto de ejecuion material de las obras, posiblemente las licencias, a veces los impuestos, etc. Eso tiene bastante sentido, ya que de algún modo lo que no quiere hacer el Banco es financiar el posible beneficio que puedes obtener como fruto de construirte tu propia casa, ni tampoco quiere financiar el suelo, ya que por un lado pierdes desde el inicio, como ahora veremos, el control o margen de maniobra de la obra, y por otro parece que más que financiar suelo lo están comprando. Conclusión: que por mucho que la tasación diga que esa casa vale 100, hay que restar dichos importes, que aparecen convenientemente desglosados. O al menos, en la mayoría de los casos.


2. ¿Por qué tanto reparo con las tasaciones? Permitidme que os ponga un ejemplo. Supongamos un chalet, que tiene un valor de mercado terminado, según tasación, de 300.000 euros. Supongamos que se incluye suelo y beneficio industrial. Bien, el caso es que si ese chalet se abandona a mitad de ejecución, y contando con los parámetros comentados, si el Banco nos ha financiado el 100% de dicha cantidad y hemos dispuesto de 150 mil euros, ¿creéis sinceramente que el Banco conseguirá colocar ese solar con una estructura a medio hacer por 150000 euros?, ¿creéis que lo vale?, ¿alguien cree que el que entre no tirara ese esqueleto y se hará su propia casa, no estando dispuesto a pagar esa suma? Es duro decirlo, pero lo cierto es que el 50% del chalet ejecutado no supone un valor del 50% del valor final estimado. Y es que ese valor solo tiene, solo cobra sentido, cuando el chalet se finiquite.


3. Por ese motivo se establecen esas limitaciones que os he comentado. Esas y más, como por ejemplo que en muchas entidades es práctica habitual el establecer retenciones en las disposiciones, retenciones de un 15% o un 20%. Es decir, si según las certificaciones/tasaciones (ojo, que cada una de estas cuesta dinero) nos tocaría poder disponer de X, solo nos dejarían disponer del 80% de X, liberándose ese 20% por la entidad cuando se firme el fin de obra. Eso permitirá al banco disponer de una cantidad, de una remanente, con el que poder financiar en un momento dado los remates finales y el fin de obra si las cosas se tuercen.


4. Supongo que vais cogiendo la idea de que en esta hipoteca es mejor meterse con los bolsillos convenientemente dotados, que el perfil financiero de quien la suscribe debe ser bueno. Y es que hay más, ya que si os paráis a pensar en como se disponen las certificaciones comprendereis que el autopromotor solo puede disponer del dinero después de que se haya ejecutado esa parte de la obra. Y aquí surgen problemas serios, y es que el gremio, el constructor suele tener prisa, tanta que a veces pide dinero por adelantado, para materiales, señales, etc...y lógicamente de la hipoteca no puede salir salvo que vayas muy holgado en las fases precedentes, que no hayas usado la financiación precedente. Y una vez ha realizado la obra dará la lata para cobrar, lo que implica meter caña al arquitecto y al tasador, pagando por ello como es obvio. Si a eso le añadimos que en las obras hay desviaciones presupuestarias, que siempre se nos calienta el bolsillo ya que ese detalle queda mejor, que parte de los gastos generales, desembolsados al inicio y por el efecto del juego de las disposiciones no lo dispondremos hasta el final, que ahí estan las retenciones para mortificarnos, que...nos podemos encontrar con un desaguisado considerable.


5. Resumiendo, que el porcentaje que se financia suele ser menor, que el propio importe de tasación también lo es, que conviene ser propietario del suelo, que el mecanismo de disposición estressa y mucho, especialmente si eres blando con los gremios o tienes mala suerte con la evolución de la obra,...en fin que no es un plato para todos los gustos. Mi experiencia es que la propia obra ya consume muchas energías de uno como para encima estar agobiado con la financiación. Conclusión, para pedir un préstamo autopromotor hay que, preferentemente:


a) Ser propietario del suelo, libre de cargas, a edificar. En la medida de lo posible, contar también con fondos propios para financiar impuestos, gastos de arquitectos, etc...


b) Ser consciente de que nos van a financiar, como mucho un 70 o 80% del valor de la ejecución material de la obra. Considerar un 50% o 60% si no quereis pillaros los dedos.


c) Si echas los cálculos y vais a necesitar 10, pero podéis firmar por 15, pedirlos. Pero ojo, no para disponer el exceso (que también, si es necesario) si no sobre todo para poder incrementar las dispoisiciones al comienzo. Posiblemente paguéis mas impuestos, pero aunque luego no los uséis, las disposiciones que podáis hacer siempre serán mayores. Y es que un 10% no es lo mismo sobre 10 que sobre 15.


d) Sed férreos en el control de la obra, estad muy encima, y no permitáis desviaciones ni alegrías presupuestarias.


e) Preparaos a sufrir. Y si por casualidad podeis hipotecar otro bien para financiar dicha casita que os construís, valorad el hacerlo si os permiten disponer de golpe y sin agobios, para ir pagando a vuestro ritmo, sin que eso os exima de la vigilancia sobre el constructor que os he comentado.
  1. #1

    Anonimo

    Por lo que he visto sólo llegan a buen puerto sin intentos de suicidio los prestamos de promoción que se conceden cuando:
    * Solar pagado libre de cargas
    * Proyecto, licencia (completa, tasa + ICIO) pagados
    * Estructura como mínimo al 75% pagada.

    Y a partir de ahí hipoteca, si se realiza antes el fracaso financiero está asegurado

  2. #2

    Tristán el subastero

    Y un último consejo podría ser que si se puede esperar un par de añitos, mejor que mejor, porque así como el precio de los materiales y de la mano de obra se disparó durante los últimos años, igualmente creo que se desinflará durante los próximos. Aunque lo haga lentamente debido a la fuerte resistencia de la mente humana a ir a peor.

  3. #3

    W. Petersen

    Solo un comentario a un articulo tan elaborado, y es que los precios que un promotor de casa propia puede conseguir de los industriales normalmente serán superiores a los que conseguiría un promotor profesional, con lo que esto de restar el beneficio industrial, no siempre coincidirá con la realidad, ya este teórico beneficio industrial puede suponer en realidad el sobre coste de construcción en mercado minorista.

  4. #4

    Anonimo

    Perdona Echevarri, pero el punto 4 me ha confundido.

    Puedo entender que en el funcionamiento habitual sólo puedes disponer del dinero del préstamo después de que se haya ejecutado la obra, haya que adelantarlo de tu propio bolsillo.

    Pero si es así, ¿para qué pedir un préstamo? ¿Para pagar lo que ya está pagado? ¿No sería un poco "financiar tu bolsillo" en vez de "financiar tu obra"?

    No se si me he explicado bien. Si para que me den un préstamo de 60.000€ tengo que adelantarlos yo primero, y luego tengo que devolverlos poco a poco, ¿cuál es la ventaja?

    ¿O se utiliza el dinero prestado al terminar la fase 1 para pagar la fase 2, y así sucesivamente? Si es así, no es que necesites ir muy holgado, es que necesitas tener casi todo el coste de la obra ahorrado.

    Perdonad si os parece muy básico.

  5. #5

    W. Petersen

    Sergio, en este tipo de financiaciones un consejo, pactar con los industriales que se les pagará cuando el banco desembolsa, no sé a los 60 días del trabajo realizado es suficiente, si les dejas las cosas claras al principio, una demora de 60 días en el pago por el tema del desembolso por parte del banco, es aceptable, de hecho cuando estos industriales trabajan para empresas suelen cobrar a 90 días, con lo cual es fácil que acepten y mas sabiendo que hay una hipoteca concedida que permite el pago.

    Xavier.-

  6. #6

    Anonimo

    En las hipotecas de autopromoción hay muchas trampas realizadas por los "autopromotores".

    La más habitual es visar un proyecto mucho más caro que el que se piensa realizar, pongo un ejemplo: si en lugar de grifería y sanitarios estándar se dice en proyecto que serán de importación con un precio de 4x, y en lugar de suelo de mármol de 3cm de espesor, se dice que se colocará granito de 5cm, se exagera el coste de cimentación, y así en muchas partidas, se incremente el presupuesto de ejecución material (sobre el que el banco te da un 80%), hasta un 120-150%, de manera que el 80% que te da el banco cubre sobradamente el 100% de la construcción.

    ¿Alguien se dará cuenta? Pues a ver, del banco es difícil, ya que no suelen ir a la obra, y siendo legos en la materia no les serviría de mucho pues no saben distinguir costes de los materiales una vez colocados, simplemente ven que hay grifos y suelo y no miran más. Los tasadores, que deberían ser los ojos de los bancos, muchos son más inexpertos que el arquitecto director de obra y se acaban creyendo todo lo que les cuentan, y otros son "fácilmente convencibles" y hasta aquí puedo leer.

    En resumen, que hecha la ley, en España, hecha la trampa.

  7. #7

    Anonimo

    Gracias por el consejo, Xavier. Entiendo que es más lógico ésa posibilidad.

  8. #8

    Anonimo

    Para Javier: tengo entendido que es exactamente al revés:
    el proyecto de ejecución material suele ser menor que el real para pagar menos impuestos y menos licencia de obra al ayuntamiento.

  9. #9

    Echevarri

    Remo, que te cargas la ilusión de muchos, ;). De todos modos, la hipoteca hay que cerrarla antes de comenza a edificar, si no nos podemos encontrar con sewrios problemas, algunos irresolubles.
    Tristan, los materiales no estoy seguro, pero el de los gremiso se derrumba. Eso si, el problema es que solo trabajan sobre contado los buenos.
    Xavier, cierto. Por ello la tasación es una buena señal que debe guiar al promotor a la hora de ajustar costes.
    Sergio, teoricamente es como te lo ha explicado Xavier. Teoricamente los gremios debrían esperar a que se realizase cada certificación y cobrar de su trabajo efectivamente realizado. Teóricamente. Piensa que siempre te van a exigir adelantos,materiales, desviaciones, etc...y para eso has de tener un dinero que adelantar que luego recuperaras con el credito promotore. O no, por ejemplo en el caso de desviaciones.Vamos, que lo ideal es que, aparte de los fondos propios que vayas a invertir, has de contra con una suma que te servirá de comodin para intentar que las certificaciones sean las menos posibles y se hagan cada vez más tarde. Quizás hago un post detallando la mecánica.
    javier, es cierto. La clave está en los tasadores...
    Jorge, cierto tb lo que señalas y luego pasa que la tasación no les da. Por listos.

  10. #11

    Tomser

    en respuesta a Echevarri
    Ver mensaje de Echevarri

    Hola. soy nueva en el foro, pero tengo un poco de experiencia en las hipotecas de autoconstrucción o hipotecas autopromotor, ya que tengo una desde el 2009.
    El banco me ha dado tres años de carencia es decir, si no la termina (fin de obra o cédula)el banco me retiene un porcentaje, que no me dará del total del crédito solicitado, pero tengo una duda, con respecto a la finalización y de la obra y las deducciones practicadas en la declaración de la renta de la personas físicas.
    ¿que pasa si finalizas el tercer año y no has terminado la casa?.Tienes que devolver todas las deducciones ha hacienda, o no pasa nada.
    Gracias.

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  • Echevarri

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