Las Hipotecas Fugu

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A diferencia de otro muchos, que seguramente estén en lo cierto, no veo en las hipotecas multidivisas la panacea hipotecaria. Ni siquiera las veo como un producto de distribución ordinaria. Si hablásemos de comida la compararía con ese manjar japones, exquisito, minoritario y mortal si el cocinero no es bueno, llamado Fugu.

Pues bien, nuestro Fugu Hipotecario que, curiosamente, se suele denominar en yenes inicialmente, cuenta con una serie de riesgos o variables a considerar. El más indicado suele hacer referencia al riesgo de tipo de cambio. Pero de ese ya hemos hablado mucho. Y a estas alturas no creo que le descubra a nadie nada nuevo si le dicho que si hipoteca de 100.000 euros en yenes contempla una subida del yen de un 10%, en euros deberá 110.000, sin pejuricio de que la cuota también le suba.

Mucho menos conocido, pero ya señalada en algún ocasión, es la variable fiscal. Como resultado de los cambios de divisa a que se refiera el Préstamo, se producirán plusvalías o minusvalías. Ganaremos o perderemos dinero. Y todo ello debe pasar por Hacienda. Si tenemos suerte no se nos debe olvidar que un 18% de las ganancias que obtengamos deben tributar. Si no lo hacemos, tarde o temprano recibiremos una bonita carta de Hacienda.

Pero es que la variable fiscal, para mi sorpresa toma una importancia capital en estos días. En el diario Negocio la sección fiscal es de Máximo Suchowolski: Muy muy recomendable. Máximo se descuelga hoy con una columna en la página 16 que, como mínimo, puedo calificar de inquietante para todos aquellos que tengan una multidivisa. Hacienda no exime de AJD el cambio de divisa. vamos a explicarlo.

Como ya he explicado con anterioridad cuando constituyes una hipoteca debes pagar el impuesto de AJD, que es un porcentaje, en función de la Comunidad Autónoma, sobre la llamada Responsabilidad Hipotecaria. Así en muchas Comunidades es un 1% el tipo a aplicar. Si la Responsabilidad Hipotecaria suele ser de un 150% del nominal de la hipoteca, habrá que pagar 1500 euros de AJD para que inscriban nuestra hipoteca en el Registro.

Pues bien, Máximo señala que Hacienda ya se ha pronunciado respondiendo a consultas vinculantes sobre que ocurre cuando cambiamos la divisa de referencia de nuestra Hipoteca. La interpretación de Hacienda es que habrá que volver a pagar AJD cada vez que se cambie, pues según el Fisco se esta cambiando el objeto propio de la obligación. Así que, además de considerar si acertamos o no cambiándonos de divisa, de tener en cuenta el tipo de cambio que nos aplican , las comisiones, etc...además deberemos contar con que según Hacienda hay que ingresarlo un buen pellizco. Y eso cada vez que nos movamos.

De aplicarse este criterio interpretativo la vida de las hipotecas multidivisas será efímera. Sin embargo tengo mis dudas, sobre todo en cuanto a cómo va a poder controlar Hacienda este movimiento de divisas de un modo eficaz y rentable. Una vez la hipoteca multidivisa esta inscrita en el Registro de la Propiedad no acabo de ver el modo en que Hacienda controle esos cambios, ya que los acuerdo para cambiar la divisa de referencia serán internos entre Entidad y cliente, no se deberá ir al Registro para nada, y por tanto no habrá que presentar ningún tipo de autoliquidación. Evidentemente Hacienda puede tener información de estos cambios, pero no se si la tiene de un modo sistematizado. Creo que no.

Y es que quizás esto tenga más visos de prosperar cuando tenemos una hipoteca no multidivisa, bien sea en euros o en cualquier otra moneda, y queremos cambiar la divisa y por tanto el tipo de referencia. En ese caso, al no haber ningún clausulado previsto si que deberemos acudir al Registro con una escritura. Y ahí estará Hacienda, esperándonos con su nueva factura de AJD. Es posible que esas consultas se refieran más bien a ese tipo de casos, pero no tengo la seguridad al no haberlas leído.

Se presenta apasionante el saber como les saldra esta Hipoteca Fugu a los gourmets financieros. La pregunta que yo me hago es si su sabor merece la pena.
  1. #12
    28/09/20 16:13
    Antes de contratar una hipoteca conviene calcular, al menos de forma indicativa, el importe de la cuota para saber si el desembolso es sostenible respecto a los ingresos. Al respecto, conviene recordar que, por lo general, el pago mensual no debe ser superior a un tercio del salario. Si, por ejemplo, gana 1.500 euros al mes, la cuota no debe superar los 500 euros. Y si el préstamo es de titularidad conjunta, se debe considerar un tercio de la suma de los salarios de los acreedores. Si, por ejemplo, uno de los dos propietarios recibe 1.000 € al mes y el otro 2.000, el pago mensual no puede superar generalmente los 1.000 €.

    En línea hay muchas herramientas y herramientas para calcular el pago de la hipoteca, pero antes de usar cualquier calculadora, ¿cuáles son los valores que influyen en la fórmula para calcular el pago de la hipoteca? El monto de cada cuota individual es de hecho el resultado de una algoritmos matemáticos que parten del plan de amortización y una serie de parámetros variables acordados entre la entidad de crédito y el cliente

    valor de la propiedad;
    propósito del préstamo (por ejemplo, primer préstamo hipotecario, compra o renovación de una segunda vivienda);
    monto del préstamo;
    duración del período de amortización del préstamo;
    número de cuotas a pagar anualmente (mensual, trimestral o semestral);
    tasa de interés. Este último se obtiene sumando el diferencial requerido por el banco, es decir, sus ingresos, con el índice de referencia: es decir, el Euribor (a 1 o 3 o 6 meses), si se opta por una hipoteca a tipo variable, y el «Irs (o Eurirs) si el préstamo es a tipo fijo.
    propagar
    Métodos para calcular el pago de la hipoteca.
    Cuando se realiza una cotización hipotecaria, los bancos e instituciones de crédito comparten con los clientes un plan de amortización, o el plan de amortización del préstamo otorgado, que contiene el detalle de todas las cuotas y el desglose por cada cuota del principal y de los intereses reembolsados.

    Sin embargo, para tener una idea aproximada del importe de la cuota que vamos a pagar, es posible calcular la cuota de tu hipoteca con la ayuda de una sencilla fórmula matemática. Para tener un cálculo más preciso posible es necesario introducir algunos conceptos necesarios como:

    C = el capital, o el monto del préstamo,
    TA = la tasa anual del préstamo expresada en decimales (0.03 = 3%);
    PA = Períodos anuales, o el número de cuotas que se pagan en el año (por ejemplo 12 si las cuotas son mensuales);
    A = Número total de años previstos para el reembolso
  2. #11
    11/02/09 16:33

    Braxton, los Bancos colaboran uando hay un procedimeinto ad hoc, y creo que en eset caso no se da....

  3. #10
    Anonimo
    11/02/09 04:49

    En mi opinón Máximo está en lo cierto, aunque habria que esperar a algunas resoluciones del TEAC para comprobarlo. Al menos dos, porque no siempre los criterios del TEAC son totalmente coherentes en el tiempo.

    Respecto a la dificultad de que Hacienda compruebe esto, los bancos son los colaboradores numero uno de Hacienda, y Hacienda no esta para que se le vaya escapando ingresos ahora mismo precisamente.

  4. #9
    31/03/08 19:56

    Anónimo, el mejor consejo que puedo darte es que lo consultes con un notario de confianza. Entiendo que su asesoramiento será independiente, y además, podrá hacer la consulta al registrador y/o liquidador para saber cual es su criterio. En mi opinión, si cabría hacer la suborgación, pero lo mejo es lo que te he dicho.
    Respecto a tiempo mínimo para irse de una entidad no lo hay. Lo que ocurre es que hasta que no est inscrita definitivamente tu hipoteca en el Registro no creo que muevan el tema. Y eso suelen ser dos meses.

  5. #8
    Anonimo
    28/03/08 17:04

    Hola...Acabo de formalizar una hipoteca ( hipotecón ) con ing, y tras realizar el primer pago... me viene un amigo y me habla de la multidivisa... y tras leer 5 horas de foro me decido a consultar mis dudas, tras ser conscientes de los riesgos, pienso que en mi caso sí me compensa por el elevado coste que me supone en la actualidad.
    1.- Mi hipoteca actual es de 355000 euros a 35 años, diferencial 0.33+EURIBOR. Cuota, 1820 euros...
    2.-Tenéis constancia de si puedo subrogar a multidivisa o es obligatorio cancelar y crear una nueva? Qué entidades lo permiten?
    3.-Qué gastos tiene asociados, pues no me aclaro si al subrogar debo abonar AJD o no.
    4.-Se exige un tiempo previo de vida de la hipoteca que se va a cancelar?
    Muchas gracias

  6. #7
    13/02/08 11:36

    Hola anónimo...

    Es como tu cuentas. En los cambios de referncia de divisa es cuando se ponen de manifiesto las minusvalias o plusvalias

  7. #6
    Anonimo
    12/02/08 17:24

    Hola

    Hay algo que no entiendo y es sobre la ganancia patrimonial por cambio de divisas.

    Vamos a ver si me explico. Si yo pido 100.000 euros en yenes, a 25 años, y comienzo a pagar, y resulta que no realizo ningún cambio de moneda en los 25 años, y resulta que al final de la vida de el hipoteca, el total de los intereses más la amortización es superior al principal prestado (auqnue la moneda se haya depreciado respecto al euro), ¿Qué ganancia patrimonial he tenido? Con que solo hubiera pagado un euro más que lo que me prestaron, ya no tendria ganancia patrimonial alguna.

    O es que si en España alguien me presta a un tipo 0,005% por ejemplo, tendria que pagarle ha hacienda por ello también?


    Ahora bien ,si el total de lo pagado es inferior al prestamo, a lo mejor sí que se puede interpretar como una ganancia patrimonial, pero en ese caso, y puesto que se sabria al final del prestamo y a los cuatro años prescriben las deudas con Hacienda, como podrian exigirme el pago de ello?


    Otra cosa es el cambio de hipoteca en Euros ordinaria a otra multidivisa o en divisa distinta, ahí, al cambiar el subyacente del principal, se considera cambio de las condiciones de la hipoteca y sí, hay que pagar AJD para su posterior registro.

    Un saludo y me parece un tema muy interesante.

  8. #5
    29/11/07 18:18

    Gracias Gurus...
    Anónimo, efectivamente, eso me confirma en mi teoría, pero aún asi me gustaria ver las consultas. Quizás me animo y le mando un mail a Máximo a ver si me puede ampliar el tema.
    Respeto al 2º, efectivamente puede haber perdidas, pero asi como por las ganacias siempre se paga, es más dificl cpompnesar las perdidas, pues solo se pueden compensar con otros incrementos de patrimonio.

  9. #4
    Anonimo
    29/11/07 11:23

    Echevarri creo que lo que comentas si tiene sentido, porque hay entidades que no permiten subrogar y despues novar a multidivisas y obligan a cancelar la 1ª y abrir una nueva.

    Una vez cosntituida la HMD, si se realiza un cambio de divisa, no hay que ir al notario a cambiar ninguna escritura, por lo que si no hay cambio de escritura, difícilmente se podrán abonar AJD.

    Respecto a otra fiscalidad de la HMD, es el tema de las plusvalias/minusvalías del patrimonio originadas por un cambio de divisa.
    Si hay beneficio, entonces hay incremento de patrimonio y hay que pagar un 18% de este beneficio.
    Pero si al hacer el cambio de divisa el resultado de la deuda final expresada en euros, es superior al total de divisa pendiente por amortizar antes de hacer el cambio de divisa se produce una munisvalia patrimonial y te puedes desgrabar el 18%, que te dan en el año.
    Pero ten en cuanta que la deuda es para muchos años.
    como ves creo que a hacienda le puede salir muy carito el tema de la HMD

  10. #3
    28/11/07 11:35

    Hipoteca Fugu, genial! Incluso diría que no hay cocinero experto que sea capaz de gestionarla mejor que otro. Una simple apuesta como cualquier otra. Cuando el agua llega hasta el cuello la gente se tira a los brazos de los reunificadores de créditos y a los de gestores de banca que aconsejan la hipoteca Fugu. Vampiros todos, solo que los primeros son empresas dedicadas a la usura, mientras que a los segundos se les debería suponer más ética e integridad, pero no.

    Hipoteca Fugu, otra vez has dado en el clavo.

    Salud y €.

  11. #2
    27/11/07 20:23

    Hola anónimo: Yo noe staría tan seguro, aunque sigo pensando que si es taly como lo cuenta Máximo es dificil que te pillen. Discrepo de ti en lo siguiente:

    1. Elprimer supuesto que comentas es un supusto muy concreto. El de alguine que subroga su hipoteca normal y la convierte en una multidivisas. Máximo, por lo que yo he leído no se refiere a ese problema en concreto. El que las hipotecas multidivisas tengan una mayor responsabilidad hipotecaria que las normales se debe a que por la fluctuación de tipos de cambio el riesgo es mayor. Pero es que la RH no viene prefijada en la Ley. El banco puede admitir la que considere conveniente. Y yo no veo problemas a que admita una RH de una hipotea normal en una subrogación a multidivsas porque ya ha pasado un tiempo normalmente y el saldo del principal habrá bajado normalmente.
    2. Ya, el tipo de interes no varia, varia el libro. pero lo que dice Máximo es que Hacienda considera que lo se esta cambiando no es sólo eso, que se esta cambiando la obligación principal. Y que hay que volver a pagar AJD. Esa interpretación a mi no me convence, pero es menos descabellada que otras que he visto a Hacienda. Te pongo un ejemplo. Compraventa con subrogación entre particulares. El que compra incorpora avalistas. hay Haciendas autonómicas que consideran que en esos casos hay que volver a pagar AJD. Acojonante.
    3. El tema no es cambiar Libor o Euribor, el tema es el cambio de divisa, de la moneda en la que esta referenciada la hipoteca.

    De todos modos, y has ta que no vea alguna de esas Consultas, yo sigo manteniendo mis dudas. Sigo pensando que este esta más bien para aquel que cambia una hipoteca normal con su Banco a una multidivisa, y no a los cambios internos multidivisa. Eso si, dada la voracidad fiscal existente, ya no me asombra nada.

  12. #1
    Anonimo
    27/11/07 11:12

    Creo que Máximo Suchowolski, está mezclando churras con merinas.
    1º la Responsabilidad Hipotecaria de una hipoteca multidivisa es mucho más alto que el de una convencional referencia al euribor, de ahí que si se hace subrrogación y luego novación hacienda, tarde o temprano te explicará que eso no se puede hacer, que hay que cancelar y abrir, porqu el AJD no es el mismo, sino mucho mayor para las multidivisas.
    2º el tipo de interés no varia es el LIBOR de la moneda y su diferencial, si se cambia de moneda, se sigue aplicando el mismo indicador de tipo, lease LIBOR.
    3º Si este señor dice que hay que pasar por hacienda porque se cambia de LIBOR también habrá que pasar cuando haya una revisión del EURIBOR, porque también cambiará el interés final

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