Comentario Gastronómico a la Hipoteca Fugu

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Como fruto del post acerca de la Hipoteca Fugu he mantenido un intercambio epistolar con Máx, agradable donde los haya. Os extraigo la copia de una consulta a Hacienda que me ha mandado, así como sus comentarios sobre el Tema.

Gracias Máx


Nº. CONSULTA1013-03
ORGANOSG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos
FECHA SALIDA18/07/2003
NORMATIVALey 2/1994, art. 9, RD 828/1995 art. 40, RDL 1/1993 arts. 4, 30, 31-2 y 45-I-C)-24ª
DESCRIPCIONOperación de novación de préstamo hipotecario en la que se producen dos modificaciones simultáneas: ampliación del límite inicial y amortización del capital en divisas. En opinión de la entidad consultante, se producen dos convenciones susceptibles de tributar por la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, considera que sólo debe estar sujeta la primera, ya que el hecho de modificar la divisa no constituye un acto valuable económicamente.
CUESTIONTributación por la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de las operaciones de novación de préstamos hipotecarios en las que se producen dos modificaciones simultáneas, consistentes en la ampliación del límite inicial y en el cambio de la moneda designada para la amortización del capital, que pasa a divisas.
CONTESTACIONEn relación con las cuestiones planteadas en el escrito de consulta, este Centro Directivo informa lo siguiente:
En primer lugar, el artículo 31.2 Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, referido a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, determina lo siguiente:
"2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos".
De acuerdo con dicho precepto, la primera copia de escritura notarial que documente la novación de un préstamo hipotecario estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, cuando concurran los siguientes requisitos:
Primera copia de una escritura.
Inscribible en el Registro de la Propiedad.
De contenido valuable.
No sujeta a las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas ni de Operaciones Societarias o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Por otra parte, el artículo 45.I.C) del Texto Refundido dispone que "Con independencia de las exenciones a que se refieren los apartados A) y B) anteriores, se aplicarán en sus propios términos y con los requisitos y condiciones en cada caso exigidos, los beneficios fiscales que para este impuesto establecen las siguientes disposiciones: 24.ª (publicado erróneamente como 23ª) La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios".
El artículo 9 de la citada Ley 2/1994, en la redacción dada por Real Decreto-Ley 2/2003, de 25 de abril, de medidas de reforma económica (artículo decimoséptimo), dispone que "Estarán exentas en la modalidad gradual de "Actos Jurídicos Documentados" las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de esta Ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas".
De acuerdo con dichos preceptos, en lo que se refiere a la escritura pública que documente una modificación consistente en el cambio de divisa, cabe indicar que la adaptación de un préstamo hipotecario para cuya amortización se modifica la divisa en que debe ser realizada debe calificarse como novación del préstamo. Por tanto, la primera copia de la escritura notarial que documente dicha operación cumple los cuatro requisitos citados, por lo que estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Sobre esta cuestión, no se comparte el criterio manifestado por la entidad consultante, que considera que dicha escritura pública no debe estar sujeta a la cuota gradual porque el hecho de modificar la divisa no constituye un acto valuable económicamente. A este respecto, el apartado 3 del artículo 30 del Texto Refundido del impuesto establece que "Se entenderá que el acto es de objeto no valuable cuando durante toda su vigencia, incluso en el momento de su extinción, no pueda determinarse la cuantía de la base. Si ésta no pudiese fijarse al celebrarse el acto, se exigirá el impuesto como si se tratara de objeto no valuable, sin perjuicio de que la liquidación se complete cuando la cuantía quede determinada". En este sentido, la escritura pública que documente la novación de un préstamo hipotecario, modificando la divisa, sí tiene por objeto cantidad o cosa valuable: siendo la hipoteca el acto que motiva la inscripción registral, el acto de contenido valuable estará constituido por el importe en divisas de las cantidades garantizadas por el derecho real de hipoteca, en los términos previstos en el artículo 30 del Texto Refundido y de acuerdo con lo que se establece en el artículo 40 del Reglamento del impuesto sobre valores fijados en moneda extranjera.
De los artículos citados, el párrafo primero del apartado 1 de artículo 30 del Texto Refundido establece que "En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. La base imponible en los derechos reales de garantía en las escrituras que documenten préstamos con garantía estará constituida por el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses". A su vez, el artículo 40 del Reglamento dispone lo siguiente:
"1. Si el valor de los bienes o derechos viniere fijado en moneda o divisa distintas de las españolas, se tomará como valor declarado el que resulte de aplicar el tipo de cambio vendedor, fijado por el Banco de España, que esté vigente en el momento del devengo, salvo que el efectivamente satisfecho fuese superior en cuyo caso se tomará este último.
2. Si el valor apareciere fijado indistintamente en moneda nacional o en moneda o divisa extranjera, se tomará el mayor valor resultante entre uno y otro, aplicación hecha de la regla a que se refiere el apartado anterior.
3. Si el valor viniere establecido en moneda o divisa extranjera, cuyo tipo de cambio vendedor no estuviese fijado por el Banco de España, se estará a su valor de mercado."
En cuanto a la posible exención de la cuota gradual, el transcrito artículo 9 de la Ley 2/1994, establece la exención de la cuota gradual de actos jurídicos documentados en el caso de que la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas. Sin embargo, la modificación sobre la que se consulta se refiere al cambio del objeto de la obligación, resultando modificada la divisa, y no las condiciones del tipo de interés ni el plazo, por lo que no resulta aplicable la exención regulada en dicho artículo a la escritura notarial que documente la citada operación.
Por otra parte, en lo que se refiere a la escritura pública que documente la ampliación de un préstamo hipotecario, vale lo dicho anteriormente. Tan solo precisar que la base imponible no estará constituida por la responsabilidad hipotecaria total, sino tan sólo por la añadida en la ampliación, entendiéndose que la base imponible debe fijarse en función del incremento de la responsabilidad hipotecaria, es decir, por el importe de principal ampliado, más los correspondientes intereses pactados y las cantidades que se hayan estipulado para costas y gastos, habiéndose pronunciado en igual sentido el propio Tribunal Económico-Administrativo Central en Resolución de 22 de septiembre de 1994.
Por último, en el supuesto planteado en el escrito de consulta, en el que la operación de novación del préstamo hipotecario integra dos modificaciones –ampliación del límite inicial y amortización del capital en divisas– podría resultar de aplicación el artículo 4 del Texto Refundido, al que se refiere la entidad consultante, que dispone que "A una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa". Sin embargo, la aplicación de este precepto requiere la concurrencia de dos convenciones independientes, lo que no parece suceder en el supuesto planteado.
En el supuesto analizado, se produce una única novación del préstamo hipotecario, cuyo importe se amplía y además se pacta su pago en otra divisa; es decir, las modificaciones son simultáneas, por lo que debe entenderse que se origina una sola novación. Por lo tanto, se producirá un único hecho imponible sujeto a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, constituido por la escritura pública que documente la novación del préstamo hipotecario, cuya base imponible será el valor en euros que corresponda (aplicando las reglas del artículo 40 del Reglamento del impuesto sobre valor en moneda o divisa extranjera) a la nueva responsabilidad hipotecaria total fijada en divisas y determinada según lo dispuesto en el artículo 30 del Texto Refundido del impuesto.
CONCLUSIONES:
Primera: La operación de novación de préstamo hipotecario en la que se producen dos modificaciones simultáneas –ampliación del límite inicial y amortización del capital en divisas– constituye una única novación del préstamo hipotecario, cuyo importe se amplía y además se pacta su pago en otra divisa. Por lo tanto, se producirá un único hecho imponible sujeto a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, constituido por la escritura pública que documente la novación del préstamo hipotecario.
Segunda: La base imponible de la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, de la novación descrita será el valor en euros resultante de aplicar las reglas del artículo 40 del Reglamento del impuesto sobre valor en moneda o divisa extranjera al importe de la nueva responsabilidad hipotecaria total fijada en divisas, que comprenderá tanto el importe de la obligación o capital garantizado, como las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos.
Tercera: En cuanto a la posible exención de la cuota gradual, al amparo del artículo 9 de la Ley 2/1994, dicho artículo establece la exención de la cuota gradual de actos jurídicos documentados en el caso de que la novación modificativa se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas. Sin embargo, la novación descrita se refiere al cambio del objeto de la obligación, resultando ampliado el capital y modificada la divisa, y no las condiciones del tipo de interés ni el plazo, por lo que no resulta aplicable dicha exención a la escritura notarial que documente la citada operación.
Todo lo cual, con el alcance previsto en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley General Tributaria, según redacción dada por la Ley 25/1995, de 20 de julio, comunico a Vd. para su conocimiento.



Hay que tener en cuenta, Echevarri, una cuestión clave: Parece claro que Tributos, implícitamente, da por supuesto que revisar las condiciones del préstamo es una novación modificativa. A partir de ahí, hay que pasar por escritura pública si se quieren hacer las cosas "oficialmente" (luego ya es cuestión de que el banco nos pueda convencer o no de que Hacienda no va a poner pegas, pero es conveniente saber que el peligro está presente, al menos hasta que exista un pronunciamiento de algún Tribunal Económico Administrativo, o de instancias superiores –pronunciamiento que no tengo constancia de que exista-). Y si hay que pasar por escritura pública está claro que el AJD no nos lo quita ni San Pedro bendito.
En otras consultas a Tributos la pregunta del consultante es más clara, en cuanto a que lo que pretende es pasar de euros a divisas, o al revés, pero no queda claro si se trata de una MDV o de un paso de hipoteca en euros a otra en divisas, fija, sin posibilidad de cambio express de moneda. Quizá por eso las respuestas sean más ambiguas que en la que te mando.
Yo lo veo así: en una hipoteca normal en divisa el cliente no se está planteando jugar con la moneda y el tipo de interés del país en cuestión, así que cabe pensar que el golpe fiscal de una modificación de las condiciones del préstamo no se le será tan gravoso. Lo hará, en todo caso, 'cada tanto', no repetidamente. En cambio, la MDH tiene, como gran virtualidad, no sólo aplicar tipos más bajos de interés, sino jugar con el sistema cambiario para aprovechar las oscilaciones de la divisa, y eso puede llevar a cierto perfil de cliente a revisar el préstamo cada dos por tres (teniendo en cuenta lo del IRPF que decís en el blog y que yo, ciertamente, no caí en comentar en el artículo, como le dije a un compañero vuestro de debate que me lo comentó). Por tanto, creo que es ahí donde está el verdadero 'palo' que puede dar Hacienda.

En definitiva: esto no deja de ser una posición de Tributos. Yo no sé si la inspección está levantando actas o no, por el tema de AJD. Creo que aquí hay que hacer dos cosas. Primero, preguntar en alguna oficina registral, colegio notarial, etc, cómo lo ven ellos, y contrastarlo con lo que nos digan en el banco. Y a partir de ahí que cada cual tome sus decisiones. Yo, personalmente, también dudo de que Hacienda vaya a estar pendiente, pero ten en cuenta, Echevarri, que el Fisco hace inspecciones aleatorias y que puede mirarnos por cualquier otro asunto y encontrarse con esto…

En fin, espero haber colaborado al interesante debate que habéis abierto.
Un saludo cordial a todos.
  1. #3
    Anonimo
    05/12/07 12:34

    Hola Echevarri,
    En lo que estoy totalmente de acuerdo contigo es que hacienda no es nada claro.
    Sobre si hay ganancia patrimonial por cambio de divisa, Sí.
    Si hay que pagar por ello No.

    ¿Cómo se calcula la base imponible del impuesto de patrimonio?
    La base imponible será el valor del patrimonio neto del contribuyente.
    Para determinar el patrimonio neto hay que calcular la diferencia entre:
    El valor de los bienes y derechos de que sea titular el contribuyente.
    Las cargas y gravámenes de naturaleza real cuando disminuyan el valor de los respectivos
    bienes o derechos, y las deudas u obligaciones personales de las que deba responder el contribuyente.


    Según esto, la reducción de la deuda no paga patrimonio, ya que su valor se utiliza para restar.
    Porque el patrimonio neto es la diferencia entre el valor de la vivienda, por ejemplo, menos lo que se debe, hipoteca.
    Cuanto más se reduzca la deuda, menos será lo que reste al patrimonio neto. Pero de ahí a tener que pagar...
    Por cierto, la deuda es lo que sea a fecha del 31 de diciembre. Por tanto creo que interesa una buena bajada del euro respecto al yen SÓLO ese día, que es el valor con que se calcula. Porque hay que ver cuantos €uros son.

    Como ves un tema complejo esto de las HMD.
    Sobre todo si se esta EXENTO de su declaración.
    ¿Quién está obligado a declarar el patrimonio?
    Tener una base imponible, determinada conforme a las normas reguladoras del Impuesto, superior a 195.270,00 euros o cuando no dándose esta circunstancia el valor de sus bienes o derechos, determinado de acuerdo con las normas reguladoras del Impuesto, resulte superior a 677.060,00 euros. Hay que tener en cuenta que el impuesto se exige por la totalidad del patrimonio neto.Pero hay que tener en cuenta que 200.000 € están exentos y lo mas importante.
    GANE QUIEN GANE LAS PRÓXIMAS ELECCIONES SE ELIMINARÁ EL IMPUESTO DE PATRIMONIO.

  2. #2
    04/12/07 19:26

    Hola Hipotecado..
    Hacienda no cobraría AJD por esa posibilidad, cobraría porque estas cambiando la naturaleza jurídica de la obligación. Se que no es un tema pacifico, pero es su criterio. Me parece mucho más sangrante el criterio que tiene con la incorporación de avalistas.
    Respecto a las minusvalías creo que no estoy de acuerdo contigo. En tanto en cuanto no cambie de divisa de referencia del préstamo, según pague las cuotas no se producen minusvalías ni plusvalías. Eso si, si se producen bien como yo digo, como tu dices, no estan sencillo aprovecharse de esas minusvalías fiscalmente, pues las perdidas no se pueden compensar con los rendimientos del trabajo. Hay que recurrir a otros rendimientos del trabajo.
    Tampoco estoy conforme con lo de que no hay ganancia patrimonial. La hay y es evidente. Y si no díselo a los que compran una acción, la venden en máximos, y dentro del año la recomprán más barata. Siguen teniendo la mismas acción, pero han tenido una plusvalía y deben pagar por ella. otra cosa es lo fácil o lo dífícil que le sea Hacienda seguir esos movimientos.

    las plusvalías o minsuvalías se ponen de manifiesto cuando cambias la divisa de referencia. En ese momento estas vendiendo la divisa de referencia. No comparto tu análisis.

    Creo que el tema es complejo, que Hacienda no ayuda, pero las Entidades Financieras y los particulares son irresponsables al meterse en estos productos sin dominar todas las variables

  3. #1
    Anonimo
    04/12/07 10:53

    Me parece que el problema es lo poco claro que quiere ser al respecto hacienda.
    Si una persona tiene en una entidad constituida una hipoteca referenciada al euribor y desea novar esta hipoteca a multidivisa pero manteniendo como moneda de amortización el euro también tendrá que pagar AJD porque en la nueva escritura figura que PODRÁ CAMBIAR LA DIVISA DE AMORTIZACIÓN.
    Sin embargo, no se modifica ningún otro concepto, es decir, importe, interés, deudor....
    Si hacienda cobra AJD por esta PROBABILIDAD, difícilmente podría volver a cobrar AJD por hacer efectiva esta condición ya que se tributaría 2 veces por el mismo concepto.
    Este es el caso que se produce al novar de hipoteca tradicional a multidivisas pero sin endeudarse en una divisa distinta al euro, y lo que me han comentado ya 2 directores de sucursal.
    Otro tema son las plusvalías o munisvalias producidas por la fluctuación de cambios en el patrimonio.
    Si hay minusvalia en las cuotas mensuales que se abonan, estas desgravan un 18% del IRPF y como hacienda ya te retiene de la nómina sí podrás recuperar ese 18%.

    Por otra parte, veamos lo difícil que es para hacienda evaluar ese 18% de beneficio en varios cambios de divisa.
    Supongamos que una persona se endeuda en yenes el 5 de marzo de 2007, ese día por 1 € te daban 150,93 yenes.
    Imaginemos una deuda de 300.000 €, eso en yenes serian 45.279.000 yenes.
    supongamos que no se amortiza nada de capital, es decir, no se pagan cuotas.
    El día 20 de Julio de 2007 por 1€ te daban 168,46 yenes. Si ese día este señor hace un cambio de divisa y vuelve al euro su deuda en euros será 45.279.000 yenes/168,46 yenes = 268.781,91€, es decir, ha ganado 31.218,09 € en 4 meses, pero como el día 17 de Agosto de 2007 por 1€ te dan 152,74 euros, este señor decide volver a entrar otra vez en yenes por lo que su nueva deuda en yenes es de 41.053.749 yenes.
    es decir, se ha ahorrado 4.225.251 yenes.
    Como a lo largo del año 2007 su deuda inicial era en yenes y al final del mismo sigue debiendo yenes.
    No hay ganancia patrimonial.
    ¿no es curioso esto?
    porque si considera que hay ganancia patrimonial por su contra valor en euros otra persona que entrase con un cambio de x y se apreciase el yen un 10% para hacienda sin cambio de divisa ni nada tendría una minusvalia del patrimonio de un 10%.
    Creo que este es el motivo por el que hacienda, no es nada claro en este tema.

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