A finales del año pasado el Gobierno saco adelante una ley que reformaba numerosos aspectos del mercado hipotecario: hipotecas inversas, comisiones de cancelación, subrogaciones de acreedor, hipotecas recargables, etc...
Dicha reforma fue sumamente aireada en prensa a comienzos de este trimestre, bajo la peregrina idea de que el Gobierno había introducido subrepticiamente una reforma fundamental, tal como que en el supuesto de una fortísima bajada en la valoración de los bienes hipotecados, el acreedor podría exigir la ampliación de las garantías sobre activos. Como ya comente en su momento no se trata de ninguna novedad, y si de una absoluta desvergüenza periodística.
Sin embargo, nuestros amigos los periodistas y sus colegas ( a veces) los políticos, no acaban de hablar de un supuesto mucho más sangrante, y que, en la práctica ha supuesto un notorio empeoramiento de la situación del común de los mortales y una reducción de la competitividad bancaria.
Primero, como suele ser habitual, un aviso. Voy a prescindir de tecnicismos en la medida de a posible, voy a pesar de determinados plazos, supuesto y trámites, que en nada ayudarían a explicar la situación. O sea que, puristas y conocedores abstenerse.
¿Qué es la subrogación de acreedor? Se trata de un procedimiento legalmente regulado por el que un deudor hipotecario puede cambiar de acreedor, de entidad financiera. Pero frente al clásico sistema de cancelo hipoteca-aperturo hipoteca en el Registro de la Propiedad, aquí lo que hace el Registrador es aprovechar la hipoteca ya inscrita y limitarse a cambiar al titular de la misma, y donde pone Banco X acaba poniendo Banca Y.
En la práctica hay evidentemente una cancelación ecónómica de la Hipoteca del banco X, pero no registral. Eso hace que al margen del ahorro que se deriva de hacerlo todo en una escritura y en una inscripción registral en vez de en dos, y además de tener una comisión de cancelación más baja si la hipoteca es posterior a ¿abril? del 2003, el ahorro fundamental consiste en no tener que volver a pagar los impuestos por constitución de la hipoteca en el Registro, pues se aprovechan los ya pagados. Así, si en una Comunidad Autónoma ese impuesto es el 1%, aplicado sobre la Responsabilidad Hipotecaria de un préstamo de 200.000 euros, nos saldría un ahorro en impuestos de 3000 euros, más menos.
Dicho procedimiento fue impulsado (ley 2/94) al calor de la bajada de tipos que desde comienzos de los 90 se daban en nuestro pais, y con el fin de ir convirtiendo parte de la cartera hipotecaria a tipo fijo en tipo variable. Es por ello que la subrogación, tal y como lo entendía la ley, pasaba necesariamente por una mejora en las condiciones de tipos aplicables (posteriormente se ha permitido tambien la novación de plazos).
Bien, ahora que tenemos claro que es y cuales son las ventajas de una subrogación de acreedor, veamos como era el sistema viejo, y como queda tras la reforma, para darnos cuenta de la TREMENDA CAGADA de nuestros legisladores.
Sistema antiguo: Una vez el Banco Y, el aspirante, nos da el OK a nuestra hipoteca, nos entrega una Oferta Vinculante, donde se recoge la Hipoteca que esta dispuesto a subrogar y en que condiciones. Esta oferta se presentaba al Banco X, sin más formalismos ( o sea copia con acuse de recibo). Este Banco tenía un plazo para certificar al banco Y el saldo existente, y aunque no estaba obligado, de hacerlo ampliaba el plazo que tenia para negociar con el cliente o en su caso ENERVAR la operación. Esta enervación la conseguía igualando o mejorando la oferta que le habían presentado. Pero era el cliente el que decidía si esta oferta igualaba o mejoraba en primera instancia, pudiendo tramitar la subrogación con el Banco Y en todo caso. Aunque la Ley no decía nada, hubo algún Banco que considero vulnerado su derecho a enervar, pues habían presentado una oferta mejor en tiempo y forma, y acabo llevando a cliente y Banco de la competencia los tribunales, consiguiendo la victoria. La Jurisprudencia ha reconocido, pues ese derecho a enervar como un derecho ejercitable en todo caso.
Sistema nuevo: Se le concede al Notario un papel fundamental. La comunicación entre entidades se realiza a través del Notario. Es decir, la oferta vinculante se comunica a través del mismo, que levanta un acta notarial. Y la voluntad de enervar de la otra entidad otro tanto. Y aquí es donde esta el problema. Y gordo. En que sólo se habla de manifestar la voluntad de enervar, no de una contraoferta concreta.
Es decir, la entidad titular del préstamo manifiesta que esta dispuesta a enervar la operación, igualando o mejorando la oferta. Y no tiene que concretar que piensa hacer, si igualar o mejorar, ni de que modo. Y es que, ¿que es mejorar? ¿es mejor una hipoteca al euribor +,45 sin ninguna vinculación pactada o una al euribor +0,35 cargada de compromisos que de no llevarlos a cabo te ponen en el euribor +0,60?
Algunas entidades se están aprovechando de esto. Con la nueva legislación la pelota esta en su tejado y levantan acta diciendo que van a mejorar. Como la Ley tampoco prevé en que que plazo se va a materializar esa mejora, ni una sanción para el supuesto de incumplimiento, tienen el campo abonado para los abusos (estoy pensando en una de las principales entidades de este país). Sistematicamente paralizan todas subrogaciones que reciben. El cliente recibe una oferta sustancialmente peor que la que tenía de la competencia, pero el Banco mantiene que, desde su punto de vista, es mejor. Y si lo vuelve a intentar una segunda o tercera vez, se encuentra con que le cierran el camino del mismo modo. El Notario pasa de ser una garantía a un dique, aún contra su voluntad. Y el único camino que le queda al particular es el judicial. Se ha pasado de que sea la entidad la que tenga que llevar a los Tribunales al cliente que vulnere la Ley de Subrogaciones a que se tenga que llevar al Banco originario. Todo un avance, teniendo en cuenta quien es el más fuerte de los dos, y con mayor capacidad financiera y jurídica.
Y es que, a pesar de que en esta ley parece (y digo solo parece) que se ha abierto un camino para solventar algunas cuestiones en materia de subrogaciones (subrogación de créditos hipotecarios, subrogación de múltiples hipotecas, etc...)`también ha permitido que se disparen estos abusos, sin que periodistas ni asociaciones de consumidores, ni notarios, ni registradores, hayan dicho ni mu. En mi opinión, la ley debe clarificar varios puntos:
1. Que se entiende por mejorar (igualar esta claro) En pleno siglo XXI deben ser conscientes de la existencia de hipotecas con vinculaciones, multidivisas, de la vuelta de las hipotecas de tipo fijo, ec...¿cómo homogeneizarlo? En mi opinión, el criterio debe ser siempre pro cliente, este debe ser el que juzga si una oferta es mejor que otra, y si una entidad no esta conforme, es muy sencillo, que se limite a igualar, que ahí si que no hay dudas.
2. Se debe establecer un plazo concreto para materializar las ofertas derivadas de enervaciones de subrogación. Y si no se cumple, la sanción contra el banco debe ser ejemplarizante. En caso contrario, le saldrá sumamente rentable desanimar al mercado obstaculizando cualquiera oferta de subrogación
La Ley reformada, la 2/94, era muy mejorable. Y muchos nos quejábamos de ella. Nuestros políticos, y los funcionarios que les preparan las leyes, han demostrado que todo es susceptible de empeorar. Su actuación es lamentable, y luego dirán que están mal pagados. Para mi son caros, muy caros, tan caros que es una lastima que haya que esperar 4 años para subrogárnoslos de encima y encima sin la esperanza de contra con otra oferta vinculante.
