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Blog El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Parcheando la Ley de subrogaciones hipotecarias

Os habréis fijado, aquellos interesados en estos temas, como a nuestro legislador le ha entrado la prisa. Parece que, espoleado por la crisis, se ha puesto a producir a marchas forzadas regulación vinculada al mundo financiero, de tal modo que se me van acumulando los borradores de posts. Tengo pendiente continuar con el análisis del marco legal de los intermediarios financieros, algo diré sobre la reforma concursal en relación con los acuerdos de refinanciación y el tratamiento de los particulares, y no acaba aquí la cosa.Se han dado cuenta que una Ley que tiene poco más de un año es un auténtico desastre. Me refiero a la reforma de la Ley de Subrogaciones hipotecarias, que ha sido recientemente parcheada por el Real Decreto 716/2009, de 4 de abril.

Situémonos. En un post de hace casi un año, ya os comente mi opinión sobre la reforma de la Ley de Subrogaciones. Todo un logro, se había empeorado lo que ya parecía lamentable. No tengo claro si llegaba a resolver problemas, pero si que creaba nuevos, originando pantanos jurídicos donde encenagarse durante eones.

Como no hacía falta ser muy listo para darse cuenta de la difícil aplicabilidad de semejante engendro, o tampoco tener muy desarrollado el sentido el oído para escuchar las quejas de los operadores jurídicos, han tenido a bien aprovechar el RD antes citado para hacer alguna pequeña modificación. Es de reseñar que la norma citada no tiene , en esencia, nada que ver con las subrogaciones, centrándose en el tema de titulizaciones hipotecarios y demás (tenéis un análisis de la misma en IurisCivilis), pero ya sabemos que el legislador tiene desde hace tiempo una técnica muy fna y ordenada. Ý es que le mola colar de rondón, en las disposiciones finales algo que no tiene nada que ver con el resto de la materia (y ojo, que aquí al menos se habla de hipotecas). Por tanto, y para ahorraros trabajo, os copio dicha disposición adicional 2ª:

Disposición adicional segunda.

Ejercicio de la subrogación y del derecho a enervar.

1. La entidad financiera dispuesta a subrogarse en los términos previstos por el artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios deberá incluir en la notificación de su disposición a subrogarse que ha de realizar a la entidad acreedora, la oferta vinculante aceptada por el deudor, en los términos previstos en la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos o créditos hipotecarios.

2. La entidad acreedora que ejerza su derecho a enervar la subrogación en los supuestos en que el deudor subrogue a otra entidad financiera, de conformidad con el artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos o créditos hipotecarios deberá comparecer por medio de apoderado de la misma ante el notario que haya efectuado la notificación a que se refiere el articulo citado, manifestando, con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo o crédito que igualen o mejoren la oferta vinculante. A tal efecto la entidad acreedora deberá trasladar, en el plazo de 10 días hábiles, por escrito al deudor una oferta vinculante, en los términos previstos en la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos o créditos hipotecarios, en la que, bien iguale en sus términos las condiciones financieras de la otra entidad, o bien mejore las condiciones de la oferta vinculante de la otra entidad.
En esencia, se trata de resolver un problema que estaba cantada y que denunciábamos en su momento. El filibusterismo hipotecario en materia de subrogaciones, el obstruccionismo por la patilla, tal y como lo describía en dicho post. Con el nuevo marco legal, yo presentaba una oferta vinculante a través de un notario a mi Banco, éste me respondía con que me la mejoraba o igualaba, enervando dicha oferta, y paralizando todo el proceso. Y claro, aquí se liaba parada tal y como lo describía en mi post, dado el absoluto vacío normativo acerca de como debía ser dicha enervación, los plazos, las consecuencias de incumplir con la oferta derivada de la enervación, etc..
¿Resuelve algo la disposición citada? Poco o nada.
En su primer apartado hace referencia a un problema que creo que nos e daba, y es que el oferente siempre comunicaba la oferta vinculante a través del notario a la entidad titular del préstamo. Ya era así en la normativa anterior, y con la reforma no ha habido cambios ni problemas al respecto.
En el segundo apartado es donde se pretende resolver el problema. Y es que el legislador le dice a la entidad que pretende enervar la oferta que no basta con manifestarlo ante el Notario, que en el plazo de 10 día hábiles (entiendo que contados a partir de la enervación) debe hacer llegar a su cliente una oferta vinculante que iguale o mejore la presentada. La regulación me parece lamentable, dado que no son capaces de hacerlo bien ni a la de tres:
1. ¿Diez días más? Es decir, el que recibe la oferta tiene un plazo para presentar un certificado de saldo, con lo que gana unos días en los que puedo enervar la operación, Y ahora, si lo hace , tiene más días para presentar la oferta.No hombre, no. La manifestación de la enervación debería conllevar automáticamente la presentación, ante el Notario que lleva el tema de esa oferta vinculante, y la comunicación al Banco que pretende la subrogación y al cliente, con el propósito de agilizar el proceso y fomentar la transparencia. Pero no, el legislador da diez días más y encima, si me pongo fino en la lectura, puedo deducir que no hace falta que dicha oferta se canalice a través del Notario encargado del proceso. Viva la pepa.
2. Sigue sin resolver la madre del cordero, sigue sin mojarse. Si bien esta claro que es igualar, no tenemos claro que es mejorar. ¿Es mejor una hipoteca a tipo fijo al 4 o un euribor +0,5?, ¿que se comparan los frontales o los diferenciales?, ¿Es mejor el euribor +0,5 con suelo del 3% o euribor +0,6 sin suelo?, ¿el euribor + 0,6 sin ningun tipo de compromiso o un euribor +1 que con una serie de contratación adicional se queda en el euribor+0,5? Ese es el verdadero meollo del problema. No vale con la vieja filosofia de la Ley de Subrogaciones de la época de Rato, que buscaba la conversión de tipos fijos en variables. Hoy por hoy el mercado esta formado por tipos variables con una gran complejidad de sistemas de bonificación, suelos, etc...¿Quién determina lo que es mejor?
3. Si somos conscientes del problema anterior, lo seremos de que tampoco hay un procedimiento rápido y ágil para dilucidar las controversias entre el cliente y su entidad. La Ley no preve nada y la remisión a la jurisidicción ordinaria pone los pelos como escarpias.
Lo siento, pero me parece una muestra más de torpeza, de desconocimiento del mercado, de no querer enterarse de que va esto cuando no parece tan difícil. A ver cuanto tardan en refomar la reforma de la reforma.


  1. #1

    Tristán el subastero

    Y cómo se lo pasan nuestros amados legisladores jugando a ser los amos del mundo. Además, si no embrollan suficientemente la Ley, ¿de qué van a vivir tantos abogados como hay? ¿Y para qué se van a molestar en legislar adecuadamente si luego los jueces van a interpretar lo que quieran? Perdona, hoy estoy un pelín cínico

  2. #3

    Echevarri

    Tristan hombre, lo de los abogados es el único lado bueno. Yotambien estoy cínico. ;)

    V. martorell, que pequeña es internet. He leído tu artículo hoy y pensaba linkarlo aqui, pero veo que ya no hace falta. Y agrada saber que no soy un tiquismiquis que ve pegas por todos lados.

  3. #4

    Anonimo

    Puedo dar fe de lo fácil que es interpretar la letra de la ley de la forma más conveniente para los intereses del banco.

    Estoy inmerso en un proceso de subrogación de mi hipoteca, actualmente con BBVA, con el fin de trasladar el préstamo a Ibanesto, aprovechando la interesante oferta que tienen para este tipo de operación.

    Ante la enervación por BBVA de una primera oferta vinculante con EURIBOR + 0,38, Ibanesto contraataca con una segunda oferta vinculante en la que expresa claramente dos opciones entre las cuales el cliente podrá elegir: EURIBOR + 0,35 durante toda la vida del préstamo, asumiendo la entidad bancaria todos los gastos de escrituración pública o bien EURIBOR - 1,50 durante el primer año y EURIBOR + 0,35 durante el resto de años, pero asumiendo el cliente el coste de notario, registro y gestoría (ya sea para la subrogación con Ibanesto o para la novación con BBVA en el caso de enervación).

    Es obvia la razón de Ibanesto para expresar la oferta de esta manera, en principio un tanto enrevesada. La bonificación del tipo de interés durante el primer año supone un ahorro para el cliente similar a los gastos de subrogación, que incluirían también la comisión de BBVA por cancelación anticipada del préstamo. Sin embargo, en caso de novación esta opción bonificada resulta muy interesante al cliente, que sin dudar optará por ella, al ser los gastos de la novación mucho menores.

    Como os imaginareis, BBVA se presentó en la notaría con un borrador de la escritura de novación en la que, sin haber preguntado previamente al cliente por sus preferencias, iguala el tipo de interés de la opción en la que el banco debe asumir los gastos (EURIBOR + 0,35) pero no tiene reparos en dejar bien claro que los gastos de escrituración serán por cuenta del la parte prestataria... vamos, lo que les dio la gana.

    Por si esto fuera poco, pretendía incluir como compensaciones por desistimiento las máximas permitidas por la ley del año 2007 para sustituir las comisiones por amortización anticipada. De tener una comisión del 1% por amortización total y del 0% para amortizaciones menores del 25% del capital pendiente, se quería pasar al genérico 0,50% en los primeros cinco años y 0,25% en los siguientes, justificándolo como algo obligatorio por ley. De esa manera se ajustarían a la compensación máxima permitido actualmente para hipotecas sobre viviendas en las que el prestatario es persona física, consiguiendo de paso que tuviera que empezar a pagar comisión (en rigor, debería decir compensación, que es como las denomina la ley de 2007) por hacer las amortizaciones parciales que suelo hacer a final de año para ajustarme a la cantidad adecuada para conseguir el mejor efecto fiscal. Queda claro que esta modificación de condiciones no es exigible por ley. De hecho, si no se modificaran las cláusulas correspondientes a las comisiones por amortización, la ley ya recoge que éstas queden sin efecto y que las compensaciones por desistimiento puedan pactarse en un porcentaje inferior o incluso que sean de un 0% si no se pactan expresamente. No existe limitación alguna a pactar una compensaciones menores (por ejemplo del 0%) para el caso de amortizaciones parciales, tal y como se venía haciendo antes de 2007.

    Todo ello se completó con una "rigurosa" estimación de gastos y ahorros en la que pretendían querer demostrar que las dos opciones eran prácticamente iguales, ya que los gastos de escrituración venían a ser prácticamente lo mismo que el ahorro obtenido en las cuotas mensuales durante el primer año. Eso es lo que decían, pero en la escritura mantenían que en cualquier caso los gastos eran por parte del cliente.

    Todo aquello finalizó con el levantamiento de sendas actas por BBVA y por nosotros que, cuando menos, alargararán y harán más cosotoso todo el proceso.

    No me entra en la cabeza que el Gobierno se empeñe en legislar en contra de la libre elección de los ciudadanos. ¿Por qué puñetas no se deja a su libre albedrío el decidir si una oferta u otra le resulta más interesante?

    Contento me tienen todos...

  4. #5

    Anonimo

    Viendo lo que pone Curro se me ponen los pelos de punta.
    Yo también estoy inmerso (por no decir hundido) en un proceso similar con BBVA e iBanesto que empezó allá por enero.
    Acabo de recibir -por fin- un Burofax de BBVA manifestando su "volundad" de enervar la oferta.
    Espero no tener que entrar en un toma y daca de ofertas y contraofertas que lo único a lo que conduce es a prolongar innecesariamente el plazo necesario para hacer efectiva la novación o subrogación (según proceda) y empezar a aplicar las nuevas condiciones del préstamo. A eso hay que añadir la necesaria dedicación a que estos "tramites" te obligan, sacando tiempo de donde no lo hay y que al final no te compensa la centésima de diferencial que te puedes ahorrar, sobre todo como al euribor le de otra vez por hacer de las suyas subiendo al Everest (dentro de unos meses/años).

    Ya os contaré

  5. #6

    Anonimo

    Aunque se pueda considerar un tanto desviado del asunto de este hilo, como me han pedido que comente como terminó mi historia con BBVA, pues lo cuento.

    Finalmente decidí no seguir adelante con la subrogación. Cuando inicié los trámites en el mes de enero, mi principal objetivo es que en unas semanas obtuviera una actualización del tipo aplicable por adaptación al EURIBOR tras su considerable caida en los meses de noviembre, diciembre y enero. Como la gestión de Ibanesto fue excesivamente lenta me encontré, a finales de mayo con que BBVA me revisaba el tipo en el mes de junio y que, aunque el difrencial con BBVA era de un 0,15% mayor que el que me ofrecía IBANESTO, en IBANESTO me exigían la cancelación registral de tres hipotecas previas. Estas hipotecas eran las que gravaban originalmente la vivienda, el trastero y la plaza de garaje y que en su momento cancelamos económicamente pero que no quisimos hacerlo registralmente. Como en tanto en el momento de la cancelación como en el momento de la subrogación considerábamos que la cancelación registral era un gasto inútil y que el certificado de deuda cero del banco era suficiente para demostrar que las tres hipotecas estaban completamente amortizadas, le dimos un ultimatum a IBANESTO... y se negaron.

    Cuando hice los cálculos la operación había perdido todo su interés: la cancelación registral nos suponía unos gastos "de golpe y porrazo" de unos 650 euros, que no nos merecían para conseguir una rebaja de las cuotas mensuales de 8 o 9 euros que nos supondrían un ahorro total de unos 900 euros durante los siguientes años.

    Esta claro que el tiempo es un factor importante a la hora de comparar dos posibilidades de inversión...

  6. #7

    Echevarri

    Curro, lo que es vergonzoso es que el obstruccionismo de BBVA tenga premio.

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  • Echevarri

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