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Blog El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

La reforma de la Ley de Subrogaciones: siempre cabe hacerlo peor

A finales del año pasado el Gobierno saco adelante una ley que reformaba numerosos aspectos del mercado hipotecario: hipotecas inversas, comisiones de cancelación, subrogaciones de acreedor, hipotecas recargables, etc...
Dicha reforma fue sumamente aireada en prensa a comienzos de este trimestre, bajo la peregrina idea de que el Gobierno había introducido subrepticiamente una reforma fundamental, tal como que en el supuesto de una fortísima bajada en la valoración de los bienes hipotecados, el acreedor podría exigir la ampliación de las garantías sobre activos. Como ya comente en su momento no se trata de ninguna novedad, y si de una absoluta desvergüenza periodística.
Sin embargo, nuestros amigos los periodistas y sus colegas ( a veces) los políticos, no acaban de hablar de un supuesto mucho más sangrante, y que, en la práctica ha supuesto un notorio empeoramiento de la situación del común de los mortales y una reducción de la competitividad bancaria.
Primero, como suele ser habitual, un aviso. Voy a prescindir de tecnicismos en la medida de a posible, voy a pesar de determinados plazos, supuesto y trámites, que en nada ayudarían a explicar la situación. O sea que, puristas y conocedores abstenerse.
¿Qué es la subrogación de acreedor? Se trata de un procedimiento legalmente regulado por el que un deudor hipotecario puede cambiar de acreedor, de entidad financiera. Pero frente al clásico sistema de cancelo hipoteca-aperturo hipoteca en el Registro de la Propiedad, aquí lo que hace el Registrador es aprovechar la hipoteca ya inscrita y limitarse a cambiar al titular de la misma, y donde pone Banco X acaba poniendo Banca Y.
En la práctica hay evidentemente una cancelación ecónómica de la Hipoteca del banco X, pero no registral. Eso hace que al margen del ahorro que se deriva de hacerlo todo en una escritura y en una inscripción registral en vez de en dos, y además de tener una comisión de cancelación más baja si la hipoteca es posterior a ¿abril? del 2003, el ahorro fundamental consiste en no tener que volver a pagar los impuestos por constitución de la hipoteca en el Registro, pues se aprovechan los ya pagados. Así, si en una Comunidad Autónoma ese impuesto es el 1%, aplicado sobre la Responsabilidad Hipotecaria de un préstamo de 200.000 euros, nos saldría un ahorro en impuestos de 3000 euros, más menos.
Dicho procedimiento fue impulsado (ley 2/94) al calor de la bajada de tipos que desde comienzos de los 90 se daban en nuestro pais, y con el fin de ir convirtiendo parte de la cartera hipotecaria a tipo fijo en tipo variable. Es por ello que la subrogación, tal y como lo entendía la ley, pasaba necesariamente por una mejora en las condiciones de tipos aplicables (posteriormente se ha permitido tambien la novación de plazos).
Bien, ahora que tenemos claro que es y cuales son las ventajas de una subrogación de acreedor, veamos como era el sistema viejo, y como queda tras la reforma, para darnos cuenta de la TREMENDA CAGADA de nuestros legisladores.
Sistema antiguo: Una vez el Banco Y, el aspirante, nos da el OK a nuestra hipoteca, nos entrega una Oferta Vinculante, donde se recoge la Hipoteca que esta dispuesto a subrogar y en que condiciones. Esta oferta se presentaba al Banco X, sin más formalismos ( o sea copia con acuse de recibo). Este Banco tenía un plazo para certificar al banco Y el saldo existente, y aunque no estaba obligado, de hacerlo ampliaba el plazo que tenia para negociar con el cliente o en su caso ENERVAR la operación. Esta enervación la conseguía igualando o mejorando la oferta que le habían presentado. Pero era el cliente el que decidía si esta oferta igualaba o mejoraba en primera instancia, pudiendo tramitar la subrogación con el Banco Y en todo caso. Aunque la Ley no decía nada, hubo algún Banco que considero vulnerado su derecho a enervar, pues habían presentado una oferta mejor en tiempo y forma, y acabo llevando a cliente y Banco de la competencia los tribunales, consiguiendo la victoria. La Jurisprudencia ha reconocido, pues ese derecho a enervar como un derecho ejercitable en todo caso.
Sistema nuevo: Se le concede al Notario un papel fundamental. La comunicación entre entidades se realiza a través del Notario. Es decir, la oferta vinculante se comunica a través del mismo, que levanta un acta notarial. Y la voluntad de enervar de la otra entidad otro tanto. Y aquí es donde esta el problema. Y gordo. En que sólo se habla de manifestar la voluntad de enervar, no de una contraoferta concreta.
Es decir, la entidad titular del préstamo manifiesta que esta dispuesta a enervar la operación, igualando o mejorando la oferta. Y no tiene que concretar que piensa hacer, si igualar o mejorar, ni de que modo. Y es que, ¿que es mejorar? ¿es mejor una hipoteca al euribor +,45 sin ninguna vinculación pactada o una al euribor +0,35 cargada de compromisos que de no llevarlos a cabo te ponen en el euribor +0,60?
Algunas entidades se están aprovechando de esto. Con la nueva legislación la pelota esta en su tejado y levantan acta diciendo que van a mejorar. Como la Ley tampoco prevé en que que plazo se va a materializar esa mejora, ni una sanción para el supuesto de incumplimiento, tienen el campo abonado para los abusos (estoy pensando en una de las principales entidades de este país). Sistematicamente paralizan todas subrogaciones que reciben. El cliente recibe una oferta sustancialmente peor que la que tenía de la competencia, pero el Banco mantiene que, desde su punto de vista, es mejor. Y si lo vuelve a intentar una segunda o tercera vez, se encuentra con que le cierran el camino del mismo modo. El Notario pasa de ser una garantía a un dique, aún contra su voluntad. Y el único camino que le queda al particular es el judicial. Se ha pasado de que sea la entidad la que tenga que llevar a los Tribunales al cliente que vulnere la Ley de Subrogaciones a que se tenga que llevar al Banco originario. Todo un avance, teniendo en cuenta quien es el más fuerte de los dos, y con mayor capacidad financiera y jurídica.
Y es que, a pesar de que en esta ley parece (y digo solo parece) que se ha abierto un camino para solventar algunas cuestiones en materia de subrogaciones (subrogación de créditos hipotecarios, subrogación de múltiples hipotecas, etc...)`también ha permitido que se disparen estos abusos, sin que periodistas ni asociaciones de consumidores, ni notarios, ni registradores, hayan dicho ni mu. En mi opinión, la ley debe clarificar varios puntos:
1. Que se entiende por mejorar (igualar esta claro) En pleno siglo XXI deben ser conscientes de la existencia de hipotecas con vinculaciones, multidivisas, de la vuelta de las hipotecas de tipo fijo, ec...¿cómo homogeneizarlo? En mi opinión, el criterio debe ser siempre pro cliente, este debe ser el que juzga si una oferta es mejor que otra, y si una entidad no esta conforme, es muy sencillo, que se limite a igualar, que ahí si que no hay dudas.
2. Se debe establecer un plazo concreto para materializar las ofertas derivadas de enervaciones de subrogación. Y si no se cumple, la sanción contra el banco debe ser ejemplarizante. En caso contrario, le saldrá sumamente rentable desanimar al mercado obstaculizando cualquiera oferta de subrogación
La Ley reformada, la 2/94, era muy mejorable. Y muchos nos quejábamos de ella. Nuestros políticos, y los funcionarios que les preparan las leyes, han demostrado que todo es susceptible de empeorar. Su actuación es lamentable, y luego dirán que están mal pagados. Para mi son caros, muy caros, tan caros que es una lastima que haya que esperar 4 años para subrogárnoslos de encima y encima sin la esperanza de contra con otra oferta vinculante.
  1. #1

    El Gallina

    Los funcionarios tienen muchas culpas, como puede haberlas en otros ámbitos profesionales.

    Pero en cuanto a iniciativa lesislativa o reglamentaria, no se les debe imputar responsabilidad alguna.

    El funcionario poede proponer textos buenos, malos y regulares, pero como siempre al final es el político el que decide, enmienda y cocina lo que mejor le parece.

    Me viene a la mente el relativamente reciente Estatuto del Trabajador Autónomo. El Ministerio de Trabajo se gastó un pastizal en encargar a un conocido despacho de abogados un proyecto de estatuto.

    Desconozco cual fue la ropuesta inicial del conocido despacho, poro sí conozco el engendro resultante t tengo la completa seguridad que cualquier mediocre funcionario habiera sido capaz elaborar semejante cagada y totalmente gratis.

  2. #2

    Anonimo

    Cuando hablas de cagada a qué te refieres:
    a) apretón en pleno vagón del metro en hora punta y con el servicio a 4 estaciones.

    b) Alevosía y premeditación. Me voy al baño con toda mi parsimonia y con el Expansión bajo el brazo.

  3. #3

    Anonimo

    Hoy he comprado criteria a 3,90 euros en plena oleada de ventas. Creo que es un valor a tener en cuenta.

    Saludos

  4. #4

    Echevarri

    Gallina, lo reconozco, se me olvidaba la gloriosa figura del asesor, persona física o jurídica.
    Y si, tienes razón, posiblemente ningún funcionario tenga la culpa, y de tenerla sea algun funcionario politizado de los que medrán gracias al carnet.
    Lo que es lamentable es que hay leyes del tardofranquismo que hayn envejecio dignamente, con una construcción jurídica impecable, y numerosa leglación de la democracia no aguante medio arrechucho, y sea inservible nada más ser publicada.
    Anónimo, creo que es un cagada del tipo ni lo se ni me importa. Desconocen absolutamente como funciona el mercado hipotecario(algo similar a lo de alargar las hipotecas)Pero tranquilos, que Solbes es un experto en gestionar (o provocar) crisis. Eso si, el resto del Ministerio, con el Principe Negro (especialista en chalaneos empresariales) a la cabeza, muy muy justitos.

  5. #5

    Anonimo

    Supongo que está ley es la que permite "gratis" al hipotecado, ampliar su plazo.

    Me imagino que un gran banquero le dijo a zapatero, tranqui que el impago de hipotecas lo arreglamos fácil, doblamos la duración de la misma y así aqui paz y después gloria.

    Está claro que en este país mandan los lobbies y el bancario es el más fuerte, realmente en que somos una potencia ¿en qué industria? salvo turismo y de mala calidad, pues sólo se me ocurre el bancario con los 2 grandes y no me extrañe que tengan mucho que ver en la redacción final de las leyes especialmente las del tipo financiero-fiscal

  6. #6

    Echevarri

    Hola Learner va dentro del mmismo paquete legislativo, pero no creo que haya manipulación por parte de un banquero. Y me explico.
    1. Lo de la duración de las hipotecas es de cara a la galeria. Todo el mundo sabe que es inviable a largarlas más allas de los 40, pues practicamnte no estas amortizando ya capital. ¿Qué sentido tiene ir más lla? El Banco no gana nada más que riesgo.
    2. En materia de subrogaciones, si hay un Banco amigo es uno que ha sacado una campaña de subrogaciones con un traget muy específico. Leyes tan desastrosas como la expuesta se lo dificulta muchísimo. Sencillamente creo que se trata de incompetencia y de desconocimiento de como funcionan los productos hipotecarios.

  7. #7

    Anonimo

    El banco amigo que creo da el 0,25 pide contrata un plan de pensiones por 600 e anuales, yo eche cálculos y me ahorraba 12-15 euros al mes ahora, contando con que bajarán los i a medio plazo (o soy muy iluso) no me rentabilizaba la subrogación y eso del plan de pensiones daba miedo.

    Entiendo lo de los 40 años pero ahi mucha gente, fuera de las ciudades más caras con hipotecas a 20-25 años a los que le encanta decir yo pago tanto al mes, ni entienden ni quieren entender de matemáticas financieras.

    Los bancos aquí mandan y mucho y tampoco lo veo como una crítica, siempre dicen que no tenemos una industria fuerte pero que mejor industria que el sector bancario y encima parece que con las subprime han crecido más aún a nivel mundial.

    Si como dices ahí algunos listos que están parando la finalidad para que se concebió la ley aligerar las cuotas de los hipotecados mediante mejores condiciones es una verguenza donde el banco de españa (supongo) debería intervenir.

    Por cierto no es curioso que la hipóteca naranja está cada día con un spread más alto

  8. #8

    Echevarri

    Learner,como decía, ese Banco busca un grupo muy específico de clientes, con unos importes muy concretos. Por otro lado, el ahorro que tienes es subrogando la hipooteca, pero recuerda que también cabe ampliarla.
    La mayoria de las hipotecas de la gente que se esta ahogando es de gente que ya iba justa sace 3 o 4 años.Esa gente ya contrato a ese plazo, indepdientemente de que comprase en Barcelona o en Soria, buscando la mínima cuota.
    Coincido en que una de las principales induistrias de este país es la financiera, y que esta a la cabeza del sector en Europa y del mundo. Los niveles de eficiencia, de rentabilidad, de competiividad son muy buenos. Y po supuesto ejercen presión. Pero, en este caso, creo que se trata llanamente de que la ley es un puro desastre, redactada por gente ue no ha pedido una hipoteca en los últimos 10 años. En el BdE no confió para nada. Sólo espero que a alguna entidad bancaria se le hinchen las XXXX y acabe llevando a los tribunales a los que realizan estas prácticas.
    Respecto al diferencial de ING, todas las entidades bancarias estan haciendo otro tanto, de uno u otro modo. Si los mercados de dinero estan tensionados hay que repecurtirselo al cliente final, amén de la elevación de los costes generales.

  9. #9

    Tristán el subastero

    ¿Y no sería que mejor que la Ley permitiera siempre la subrogación independientemente de si es para mejorar las condiciones financieras o por otros motivos cualesquiera? Quiero decir que yo debería poder cambiar de banco titular de mi hipoteca en cualquier circunstancia, tanto para mejorar las condiciones como por simpatías, cabreos, etc... Se supone que no somos tontos y sabemos elegir lo que más nos conviene, y además que hemos nacido libres, así que ....
    Un saludo, Tristan

  10. #10

    Echevarri

    Tristan, lo mejor sería no cobrar AJD por constitución de hipoteca y entonces nos olvidariamos de este aborto que es la subrogación. En la última reforma se valoro, pero esas CCAA y esos políticos que tanto se preocupan por el coste de la vivienda para los jovenes, y que tanto se esfuerzan en apretar las clavijas a otros para que tengan menos gastos, se les olvidó que el gasto principal es el fiscal.

  11. #11

    Anonimo

    Hola

    Me estoy enterando de todo lo que implica la subrrogación y no doy crédito, sobre todo que he llegado a este artículo buscando por internet a raiz de haberme enterado de que el banco actual puede igualar la oferta.

    Se dice en el artículo que está claro lo que es igualar una oferta. Pues para mí no está nada claro. En 2 bancos que he preguntado me lo han explicado de formas diferentes y hay mucha diferencia en lo que supone. Si alguien conoce exactamente cómo va esto, si lo puede explicar, se lo agradecería mucho.

    Lo que me han dicho:
    - En MI banco actual me dicen que igualar es solamente igualar el diferencial. El problema que yo tengo es que tengo un mínimo del 3% da igual cuánto baje el euribor, y si eso no entra en la igualdad, puedo acabar pagando un 1% en una oferta "igual"
    - En el banco "aspirante" me han dicho lo mismo pero con una diferencia, y es que lo que se iguala no es el diferencial, sino el TAE resultante, con lo que, si imaginamos un TAE final del 2% si baja más el euribor, si mi banco iguala, tendría que, en el peor de los casos, bajarme el mínimo al 2%, aunque tb podrían sacarse de la manga una cláusula de un fijo el primer año del 2% y luego volver a clavarme el mínimo del 3%

    ¿Quién me dice la verdad? En realidad el notario no es capaz de darse cuenta que un tipo mínimo implica ya de por sí la no igualdad? En la oferta vinculante el banco "aspirante" puede indicar que NO tiene tipo mínimo? Si no lo pone el notario ni siquiera verá esa diferencia

    En definitiva, que no me queda nada claro lo que es igualar una oferta, ya no digo mejorar, que ahí es peor aún

    Gracias, espero que se siga viendo este hilo aunque ya sea antiguo y alguien me pueda resolver las dudas

    Un Saludo

  12. #12

    Echevarri

    La Ley es mala de solemnidad, pero igualr esta claro que es igualar todo, igualar la oferta, clavarla.
    Ahora bien, vas a tener movida fijo. Por tanto distingamos dos situaciones. Me quiero ir del Banco si o si, cancela y abre (es más caro si, pero mucho más rapido y más flexible). Sólo pretendo conseguir un mejor tipo apretando a mi viejo banco: creo que no es el mejor de los momentos.

  13. #13

    Anonimo

    Hola

    Gracias por la respuesta. Mi pretensión es irme del banco por el problema del tipo mínimo, aunque hoy mismo me han puesto en duda en el nuevo banco si no tendrán que ponerme también el mínimo porque por ley hay que mantener las condiciones en una subrogación, que lo único que cambia es el diferencial. Me han dicho que lo mirarán a ver si el mínimo se puede cambiar. Si no es así estoy atado se mire por donde se mire, salvo lo que comentas de cancelar y abrir.

    Sobre esa cancelación+apertura, el tema es que el nuevo banco me paga los gastos de cambio si subrogo, y no tengo claro que lo haga si es una cancelación y apertura. Es cosa de preguntar, porque desde luego ahí sí que estaría completamente libre de condiciones pasadas.

    Por otra parte, incluso aunque no me quisiera ir del banco actual, que quiero, seguir pagando un 6% que tengo ahora hasta octubre, pudiendo bajarlo al 3% actualmente (aunque ya no sería la mitad pues han pasado algunos meses desde la renovación), con lo que me queda de hipoteca me parece tirar el dinero. Es posible que al final con tanto posible gasto que tenga que asumir se compense una cosa con otra (mucho gasto tendría que haber para que me saliera negativo, ya digo con un 2% menos a pagar en lo que queda de año), pero estaré libre de un banco que me ha engañado a la mínima oportunidad en todo lo que ha podido, además de tener aún un 1% de cancelación por ser previa al 2003, tener el mínimo del 3% y un diferencial bastante elevado. De hecho no quiero perder la oportunidad ahora que, según se empieza a decir, los bancos empezarán de nuevo a incrementar el diferencial por estar bajos los tipos.

    En resumen, si la jugada me sale a cero beneficio, tendré la satisfacción de mandar a la mierda a mi banco, pero lo que no quiero es que el que acabe mal sea yo, y encima pagando, sólo porque mi banco tenga derecho a igualar y encima, sin igualar realmente

    Lo dicho, muchas gracias por la información, preguntaré al banco sobre las alternativas que me ofrece a la subrogación.

  14. #14

    Echevarri

    De nada.
    Discrepo totalmente de lo que dice tu entidad. En la subrogación se puede cmabiar el sistema de liquidación introducir bonficacions por vinculaciones comerciales, alterar los avalistas e incluso modificar el plazo.
    Dudo que el nuevo Banco te pague los gastos de cancelar y aperturar, ya que son mucho más elevados que los de subrogar. Pero si estas a disgusto asumelos. Y es que aunque tengas razón en lo que estamos hablando, tal y como cuneto, con la redacción actual de la ley, el Banco puede bloquear con bastante facilidad la subrogación, lo que te llevaria en todo caso a los Tribunales para, con su oferta de igualar, obligarle a aque iguale pero de verdad. Ganarías, pero te llevaría tu tiempo. Y dinero.

  15. #15

    Anonimo

    Gracias

    He preguntado al nuevo banco si me cobrarán el estudio y la oferta en caso de que mi banco se enerve, y me han dicho que no, así que primero intentaré la subrogación a ver si el banco actual no tiene actualmente politica de "igualar" siempre. Si tengo mala suerte, ya tendré tiempo de quedarme en mi banco sin hacer nada (que no me costaría nada) o acogerme a la igualdad, que lo mismo sí que lo es.

    Un Saludo

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  • Echevarri

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