La inscripción se hace por escritura pública (art. 2.5 Lh y art. 2 RD 297/1996, que regula la inscripción de arrendamientos), y no veo que el anteproyecto cambie nada. Si el arrendador o el arrendatario es una administración pública, entiendo que podrá inscribirse el simple documento administrativo (art. 156 del RDLegislativo 3/2011). Respecto a los gustos de los registradores, hay de todo: desde los firmes defensores de la escritura, hasta los que abren mucho la mano para perjudicar a los notarios.
El contrato de arrendamiento se perfecciona por el mero consentimiento, y cualquiera de las partes puede compeler a la otra al otorgamiento de escritura privada (art. 37 LAU) o pública (art. 1280, 2º Cc), que será de cargo del arrendatario (art. 1555, 3º).
El derecho de tanteo y retracto sigue vigente, pero el anteproyecto prevé que se pueda renunciar en el contrato para cualquier caso, no sólo en el supuesto del todavía vigente 25.8 LAU.
La escritura del arrendamiento devengará según la cuantía. Además del arancel que postea Ciberet, el art. 8 del RD citado impone una rebaja del 25%. Vamos, que un alquiler normalito se puede quedar en 100 euros. El palo de ITP es otra cosa.
En cuanto a la cancelación, la regla general es la necesidad del titular del derecho cancelado (art. 82, párr 1º Lh), pero podrá cancelarse sin su consentimiento cuando la extinción del derecho resulte de la ley o del título (párr. 2º), como sería el caso de un arrendamiento a plazo. Esta cancelación se hará de oficio por el registrador (art. 353, párr. 3º Rh). Sin embargo, el art. 177 Rh, para la cancelación de arrendamientos especiales, remite a su legislación específica. Y el art. 7 RD 297/1996 establece una especia de “periodo de gracia” para la inscripción, por si el arrendamiento se ha prorrogado conforme a los arts. 9 y 10 LAU y no se ha inscrito la prórroga. Pero transcurridos estos plazos, sí se cancelarán. La verdad es que la regulación es criticable, porque sólo protege la supuesta prórroga de tres años a los arrendamientos de duración inferior a cinco años, pero el derecho de prórroga por tres años rige para todos los arrendamientos, cualquiera que sea su duración inicial. Y la regulación no diferencia entre arrendamientos de vivienda y de uso distinto, cuando la ley sí lo hace. Vamos, chapucilla. El RD también permite la cancelación por el acta notarial manifestando la voluntad de no prorrogar, una vez pasados los cinco primeros años.
La no cancelación de un arrendamiento extinguido puede dificultar la venta al vendedor, pero evidentemente el comprador no se puede ver perjudicado por un arrendamiento que ya no existe, por mucho que la inscripción esté sin cancelar. Como el art. 25 LAU exige notificaciones al inquilino, creo que sería necesario hacerlas para que el registrador acepte inscribir la transmisión, aunque en la notificación yo haría constar que se hace sólo a estos efectos y que esto no supone la admisión por el transmitente de la vigencia del arrendamiento.
