Participaciones del usuario Sáenz

Sáenz 06/02/12 09:49

Ha comentado en el artículo Consejos peligrosos. Jugando con fuego

Tienes razón en la primera parte. Lo leí un poco en diagonal. Es curioso cómo unas veces no le encuentras sentido a algo y, al día siguiente, te parece clarísimo a la primera... En la segunda entiendo que tienes un crédito contra el deudor que es algo así como una tarjeta regalo de El Corte Inglés. Que tiene un valor, el que sea, para comprar cosas dentro de ECI, pero que tiene muchísimo menos valor, casi cero, para cualquier otra cosa que no sea hacer compras allí. Así, tiene sentido usar la tarjeta para comprar cosas en ECI aunque salgan más caras que en otro sitio o te pille lejos, porque de otra manera te la vas a comer con patatas. Análogamente, mejor usar tu crédito para compensarlo por el precio, porque de otra manera vas a cobrar muy poquito de él. E incluso te puede compensar usarla para comprar un poco más caro o un inmueble a trasmano, si la otra opción es que no te pague el deudor en la vida. ¿es ese el enfoque que defendéis cuando habláis de pujar hasta el importe del crédito? Entonces creo que sí lo entiendo.

Sáenz 05/02/12 18:23

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No, no. Toda la historia sucede antes del impago y, por tanto, antes de cualquier subasta. Cualquier deudor, puede sustituir a un acreedor por otro, aun contra la oposición del acreedor primitivo. Es decir, ahora mismo tú podrías ir a tu banco y decirle "oye, la hipoteca esta que tengo a veinte años y que pago religiosamente... pues que la caja de ahorros de la esquina me la deja a menor interés, así que aquí tienes el principal -que me acaba de prestar la caja para poder pagarte- y adiós muy buenas, te quedas sin los intereses" y además puedes usar la hipoteca que tenías para la caja, con lo que te ahorras hacer una nueva escritura de hipoteca. Lo que sé de derecho civil, lo ignoro en procesal/subastas (por eso vengo a este blog, porque aprendo un montón). Así que nunca entiendo a qué os referís cuando decís que el banco o fulanito pujará hasta tal suma. Me recuerda al juego de la cerilla: el más tonto se quema. Como puje y sea el último en pujar, se queda con el inmueble, que tal vez no es lo que quería. (el nombre es una pequeña frikada: Francisco Torquemada es un usurero protagonista de unas novelas de Galdós; y como no se me ocurría el nombre de otro para el segundo banco, me pasé a la lista de inquisidores)

Sáenz 05/02/12 15:58

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Claro. Quizá no me he explicado claramente: Banca Torquemada concede un préstamo a Dámaso Deudor con garantía hipotecaria, que se inscribe. Posteriormente, Dámaso necesita más dinero y acude de nuevo a Banca Torquemada, que le concede otro préstamo. Como en los dos préstamos BT es acreedora, puede disponer del rango hipotecario libremente. Así que, como titular de la primera hipoteca, acepta que la segunda sea considerada de igual rango. Imaginemos que Dámaso se cansa de los abusivos intereses de BT. Y decide buscarse un nuevo banquero, Banco Valdés, que opoquine todo el dinero para devolver el capital a Torquemada, a cambio de quedarse como acreedor con la garantía hipotecaria. Esto se puede hacer aunque Torquemada se oponga y el préstamo no haya vencido (art. 1211 Cc). Si la subrogación se hace sobre el segundo préstamo, a Torquemada le da igual, porque sigue teniendo su primer préstamo garantizado. Pero si la subrogación se hace sobre el primer préstamo, la cosa cambia. Si no se han igualado los rangos, Valdés pasa a tener una hipoteca de mejor rango que Torquemada, que se ha quedado con la segunda. Así que si Valdés ejecuta, se purga a Torquemada y eso no le mola. Por el contrario, si se han igualado rangos (cuando ambos préstamos pertenecían a Torquemada) y posteriormente Dámaso subroga a Banco Valdés en el primer préstamo, BT está tranquila porque, aunque BV llegue a ejecutar su hipoteca, la que conserva Torquemada siempre subsistirá, aunque fuera la correspondiente al segundo préstamo. Es decir, con la igualdad de rango, al acreedor le da igual que después le birlen una cualquiera de las hipotecas, porque la otra siempre va a subsistir y no se va a purgar. ¿Se entiende mejor ahora? Como ves, sólo tiene sentido cuando el acreedor del primer y segundo préstamo es el mismo (o se llevan muy bien, pero centrémonos en lo habitual). Si fuesen distintos acreedores que han llegado uno después del otro sin conocerse, jamás pactarían algo así. El primero tiene una garantía mejor y no ganaría nada por igualar su rango con el segundo.

Sáenz 04/02/12 21:40

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Pues el notario lo piensa bien, y debería expresarlo con mayor decisión (aunque el pobre no vaya a recibir un duro de la operación, y esté regalando su trabajo y conocimientos a nuestro amigo). Me cuesta creer que la registradora tenga dudas. Para mí que la oficial no lo ha consultado, y ha dado una semi-contestación/semi-largas a Javier. Preguntar a un secretario judicial un problema de derecho registral me parece un poco arriesgado. Pero allá cada uno. Por cierto, las cosas en derecho se razonan. Así que Javier haría bien en preguntar a todos los personajes que han aparecido en la historia no sólo cuál es la solución, sino por qué. A ver qué dicen. Ah, y si tantas dudas tiene, existe la posibilidad de pedir al registrador dictamen vinculante. Si luego se presenta un documento a inscripción respetando estrictamente el supuesto de hecho, el registrador está obligado a actuar tal como haya resuelto en el dictamen.

Sáenz 04/02/12 21:30

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Jeje, pues sí hay un buen motivo. Si hay un acreedor solo con dos préstamos hipotecarios distintos y el deudor subroga un nuevo acreedor echando al primitivo (art. 1211 Cc y Ley de 30 de marzo de 1994) de la hipoteca de mayor rango, el acreedor se encuentra con que su carga va por detrás de la de otro, y ya no tiene control sobre qué pasará con su garantía. Si pacta la igualdad de rango, sabe que, aunque como apunta Ciberet la garantía valga menos -cosa que iba a suceder de todas formas, porque lo que ganaría en la primera ejecución lo perdería en la segunda-, por lo menos sigue manejando el cotarro, porque la carga que le queda sigue siendo preferente. Tanto les importa el tema a los bancos, que en la vergonzosa -por muchos motivos- Ley 41/2007, que modifica la Ley 2/1994, se les concedió la facultad de que, si el deudor quería subrogar a un nuevo banco, tenía que hacerlo en todos los préstamos que tuviera con la misma garantía hipotecaria.

Sáenz 02/02/12 23:04

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Reglamento hipotecario, Artículo 227. Se considerarán preferentes, a los efectos del artículo 131 de la Ley, las cargas o gravámenes simultáneos o del mismo rango que el crédito del actor. (que no es el 131, está bailado porque se redactaron esos artículos por la Lec, pero para el caso es igual) De paso, recomiendo a quienes tengan dudas en general que pregunten directamente al registrador o notario, no a sus empleados. Sobre todo en aquellos casos en que, por no irse a otorgar escritura, el notario nunca va a llegar a comprobar si lo hecho por su empleado es lo correcto (quienes crean que el notario sólo firma, pueden contentarse con la opinión del empleado, claro)

Sáenz 30/12/11 10:31

Ha comentado en el artículo ¿Inocentada del 28 de diciembre o intento de estafa?

Es cierto que la financiación estructurada no es valorada en Palencia. Yo siempre que necesito servicios de banca de inversión tengo que subir hasta Cervera de Pisuerga. El comienzo es chusco, pero según avanza es delirante. Le estaba dando vueltas a si de verdad el tío es un colgado. Y creo que no, es un filtro. La primera parte todavía puede sonar a una operación mal explicada y que algún inversor le pida más explicaciones. La segunda parte es tan absurda que espanta a cualquier posible inversor y le deja sólo a los simples e incautos, que son los que realmente le interesan.

Sáenz 27/11/11 19:27

Ha comentado en el artículo El optimismo ilusionante y la cruda realidad

Por otro lado está lo del "compromiso verbal" de hacerse cargo de las otras deudas, que suena muy chungo. Quizá es que desde el principio no pensaran hacerse cargo del pago (en cuyo caso sería una estafa). Pero el que hayan pagado parte de la deuda preferente hace pensar más en que tenían intención de pagarlas y contentarse con la comisión de 4.500 euros que se sacaban por no hacer casi nada. Simplemente no lo pusieron en el contrato porque habría cantado que no existían las operaciones comerciales. Lo que no entiendo del todo es cómo pensaba cobrar la financiera. Quizá su idea era aplazadamente y sólo usar la letra de 48.000 en caso de emergencia. Aunque hay una opción mucho más retorcida: ejecutar la hipoteca por impago parcial (la primera letra), pero imposibilidad de cobrar el resto por no poder presentar la segunda letra y, en vez de acudir a un procedimiento de "desincorporación del derecho contenido en la letra" -que cualquier acreedor hubiera hecho si realmente hubiese perdido la letra-, aparecer al cabo de tres años, cuando vaya a caducar la acción cambiaria, para exigir el pago de la segunda letra encontrada con los intereses moratorios devengados desde que se produjo el vencimiento de la primera, al ser dos documentaciones distintas de la misma deuda (es decir, no intereses pactados en la letra, sino en el supuesto reconocimiento). Pero todo esto me parece arriesgadísimo porque es de una interpretación tan dudosa que el juez puede salir por cualquier sitio. Necesitaríamos una narración más completa para saber qué ha podido pasar, pero me parece claro que no hay una deuda de igual rango. No la hay que haya subsistido, ni que se haya purgado. La única opción, que veo improbable, es que se pactase que en caso de vencimiento de cualquiera de ellas, venciese también la otra, y al no presentar la otra letra, no pudieran cobrar. En cualquier caso, me parece que intencionadamente o no, la financiera no presentó la letra gorda en la ejecución, y se encontró con un palmo de narices sin cobrar la parte del león. Intentó paralizar la inscripción de la adjudicación y la cancelación de la hipoteca, aduciendo que sólo había sido satisfecho en parte, pero que faltaba la otra parte; pero el registrador consideró que la resolución judicial era conforme a derecho (y para mí que lo era: la financiera debería haber desincorporado el derecho y solicitarla retención del remanente hasta que consiguiese probar su derecho). Recuperada la letra, en la que se afirma una deuda supuestamente existente y que no ha sido satisfecha, la financiera debería poder proceder contra la familia deudora (dejando aparte que todos sepamos que es una simulación, pero es lo que pasa cuando eres incauto y firmas un negocio que es simulado). El que se dirija contra el adjudicatario me parece una pataleta difícil de defender jurídicamente, pero convendría conocer cuáles son los argumentos de su demanda para poder contestar. Se me ocurren varios argumentos equivocados que podría estar usando la financiera, pero como son un poco largos y complejos, prefiero no lanzarme a escribirlos.

Sáenz 27/11/11 14:45

Ha comentado en el artículo El optimismo ilusionante y la cruda realidad

¡Buenos días! Cuántos post interesantes, Tristán. A ver si me da tiempo a leer todos, que he estado hasta arriba... Vamos a ver, para mí no hay dos cargas del mismo rango. Hay un préstamo, disimulado bajo un reconocimiento de deuda. Para el caso nos da igual: hay una única deuda por 53.000 euros. Esta deuda proviene de pagar el capital del préstamo anterior de 31.000 euros, unos intereses a ojo de 13.000 euros, el préstamo persona de 3.800 y sus intereses, por ejemlo 700 euros. Por tanto, la financiera se está haciendo cargo ("por compromiso verbal", para fliparlo) de 48500 euros, y para eso exige que le sean devueltos 53.000, siendo la diferencia sus intereses, 4.500 euros. Pueden parecer pocos para una financiera chunga de ésas, pero en el fondo es un pelotazo. En un negocio estándar, el prestamista da al contado, y el prestatario devuelve a plazo, y el primero recibe intereses por la diferencia temporal. Pero en este negocio, el prestamista no liquida la deuda, sino que se está comprometiendo a pagar las cuotas cuando venzan. Es decir el prestamista da a plazo y recibe a plazo, sin que haya diferencia temporal, y aun así recibe intereses. Un chollo. Y si, además, no tiene intención de cumplir su parte como ahora diré, pues más negocio aún. Esta deuda se garante con hipoteca y, esa misma deuda, se documenta en letras de cambio, lo que facilita la transmisibilidad del préstamo por la financiera a terceros (aunque en este caso, no sea ésa la intención). Lo normal hubieran sido un porrón de letras con distintos vencimientos, y me extraña que en este caso sólo se firmasen dos, pero las cifras coinciden 53.000 es aproximadamente 4.000 + 48.000 y la diferencia se puede haber perdido en el redondeo. Y como formalmente era un reconocimiento de deuda, no un préstamo, podría colar ante el notario que no se estableciesen vencimientos sucesivos de distintos plazos (nadie pide prestado para tener que devolver todo junto al día siguiente; pero si estás reconociendo una deuda que es exigible desde ya, dar garantía hipotecaria puede ser útil para que el acreedor te mire con buenos ojos y retrase la ejecución). Así se entiende que al venir devuelta la letra, se ejecuta la hipoteca: porque son la misma deuda. Una deuda garantizada con hipoteca y documentada en letra. (me voy a comer, luego sigo)

Sáenz 27/10/11 14:14

Ha comentado en el artículo Francisco Calvo ataca por sorpresa: Novedades en las subastas con cargas

De acuerdo en lo que dices. Soy de los que creen que hay que saberse bien la teoría para poder aplicar bien la práctica. No había caído en lo del segundo párrafo. ¡Claro, eso es muy importante!