Participaciones del usuario Sáenz

Sáenz 14/12/12 18:17

Ha comentado en el artículo Los notarios también se equivocan

El intérprete tiene que ser amiguete del chino (art. 150, párr. 4º Rn). Si el notario exigiera que fuera colegiado (¿jurado?), de la embajada o de leches, estaría prevaricando.

Sáenz 05/12/12 21:37

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Ah, entiendo. Pues entonces sí es una metedura de pata importante. Aunque sea desviarnos del tema principal, ¿cómo puede ser que cobrase la venta y al poco muere insolvente? Suena a un alzamiento de bienes.

Sáenz 05/12/12 21:26

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Perdona, no me queda claro. ¿la nota de qué día es? ¿del día 6?

Sáenz 05/12/12 16:44

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Es que el asunto es un poco más complicado. El notario, el comprador, el agente inmobiliario y cualquier otro interesado pueden acceder las veces que quieran al registro antes de firmar. Pero, cualquiera que sea el medio utilizado, siempre se hace a través del registrador. Tú pides información sobre una finca y el registrador (sus empleados, evidentemente) lo comprueba y emite una nota simple. Por lo tanto, el contenido de la nota ni es instantáneo ni está actualizado al segundo, por el tiempo de gestión que lleva. Por lo tanto, esa comprobación en el último minuto a que te refieres no es tan en el último minuto, y según la ley, el notario no tiene obligación de hacerla. La que sí tiene obligación de hacer el notario, conforme al 175Rn es una comprobación conforme al art. 220.10Lh. Una comprobación inmediatamente antes del otorgamiento, accediendo directamente a los libros del registro de forma telemática y sin intermediación del registrador. Es decir, esto no sería una nota simple que llegue con retraso por los trámites, sino una observación directa del contenido digitalizado de los libros. Esto obliga a los registradores a invertir dinero en hacerlo accesible para los notarios y otros funcionarios, y les quita el dinero de las notas simples, pues no hay previsto arancel para esta consulta, y no pueden inventárselo. Por estos motivos, se resisten todo lo que pueden a cumplir la ley con la excusa de que no hay un desarrollo reglamentario que diga cómo ha de hacerse exactamente. Y mientras no cumplen la ley y se quedan tan panchos. Si te fijas en las escrituras recientes, verás que el notario hace la advertencia de no haber podido acceder al contenido del registro por imposibilidad técnica o algo similar. Pues se refiere a esto precisamente.

Sáenz 05/12/12 11:53

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Los notarios se equivocan como todo hijo de vecino, pero permíteme que en este caso los defienda un poco: 1.- Respecto a la declaración de obra nueva (del notario) y el mandamiento de cancelación (del juzgado), no tenemos datos para saber quién se ha equivocado. El derecho es algo bastante complejo y opinable, y que el registrador no admita un documento no quiere decir que él tenga razón y los otros funcionarios no. 2.- Respecto a las cargas anteriores al otorgamiento de la escritura, me parece que el primer obligado a comprobarlo eres tú. No creo que se pueda acusar de negligencia al notario sin acusarte también a ti. El notario es un funcionario que da fe de la transacción. Si la ley no impusiera expresamente al notario la obligación de comprobarlo, no tendría por qué hacerlo, ya que su función principal es otra. Es decir, la responsabilidad del notario no deriva de cuál es su cometido principal (ni es tu asesor, ni tu agente inmobiliario, ni tu abogado, etc.), sino de lo que dice exactamente la ley. Así que acudamos a la ley: art. 175 Rn. Este artículo establece la obligación de comprobarlo en dos momentos: a.- dentro de los diez días naturales anteriores al otorgamiento. Por lo que cuentas, pudo resultar que no la pidiera; o que la pidiera y la información del registro fuera justo anterior a la anotación de embargo; o que la pidiera y ya figurase el embargo (y en este supuesto, puede resultar que la información de la nota se haya hecho constar en el cuerpo de la escritura o no). Sin ver la escritura, es difícil saber cuál es el caso y si ha habido negligencia por su parte. b.- En el momento inmediatamente anterior al otorgamiento, pero como los registradores incumplen la ley tranquilamente y no dejan acceder, es como si la norma no existiera.

Sáenz 21/11/12 23:02

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Bueno, Cheetos, el problema es que en la realidad no son muy disuasorios porque los deudores los eliminan de su pensamiento. Algo disuasorios sí son, eh, pero sólo con los deudores suficientemente inteligentes para saber en el follón en que se meterían. Los intereses moratorios se devengan sobre la cantidad vencida y no pagada. Y ésta será la totalidad del crédito en los casos del art. 1129 Cc -insolvencia y merma de las garantías- y en los contratos en que se pacte que la falta de pago permite reclamar la totalidad. ¿injusticia? Pues si querías disuasión... jeje.

Sáenz 21/11/12 14:34

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Uf... yo no sé qué opinar sobre los intereses de demora (y el vencimiento anticipado de la totalidad, pues es su efecto combinado el que es letal). Por un lado creo que cada uno debería poder pactar lo que quisiera. Luego pienso que los deudores jamás piensan en que se van a encontrar en esa tesitura. Así que lo eliminan de su cabeza y al firmar no prestan un auténtico consentimiento sobre ello. Contra esto pienso que los contratos no pueden depender de que alguien voluntariamente decida eliminar de su cabeza una de las cláusulas. Y más importante, pienso que los bancos son capaces de bajar los intereses remuneratorios para competir entre sí sabiendo que ganarán con los moratorios. Es decir, que los cumplidores se benefician de unos menores tipos ordinarios, gracias a la competencia bancaria, porque existen los rejones a los incumplidores. Hace poco un tribunal español declaró nulos los intereses moratorios de un préstamo por considerarlos abusivos y fijó otros más bajos. Los deudores recurrieron al TJUE y éste dijo que el juez nacional podía declarar la nulidad parcial, pero no integrar (rehacer) el contrato, por lo que el acreedor no cobrará nada por intereses moratorios.

Sáenz 21/11/12 14:25

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Bueno, no es exactamente así. En las subastas judiciales el antiguo 131.12 Lh preveía una tercera subasta sin sujeción a tipo. De forma análoga el Rh preveía una tercera subasta extrajudicial sin sujeción a tipo. Para el caso judicial la Lec de 2000 impuso el tipo del 50%. Hasta aquí, se entendía que la modificación del procedimiento judicial no modificó el extrajudicial. Con el enorme aumento de las ejecuciones, se modificó la subasta judicial, donde la adjudicación fue subida al 60% por RDL 8/2011 y vuelto a bajar al 50% para casos distintos de la vivienda habitual. Es entonces cuando el Consejo General del Notariado dicta la circular 1/2012 diciendo que en las ejecuciones extrajudiciales se aplicaría también este límite. El problema está en que las circulares del CGN no son "normas jurídicas", sino "instrucciones internas" que vinculan a los notarios en tanto que funcionarios por depender jerárquicamente de la DGRN. Pero no pueden modificar ninguna norma jurídica y, por tanto, no pueden afectar a los derechos de los particulares. La circular no dice estar modificando el procedimiento, sino "informando", "recordando" que el procedimiento fue modificado por las leyes que he citado. Esto último es muy discutible porque ni se había planteado la cuestión en los doce años de Lec, ni la circular puede entrar en la forma de interpretar el derecho que tenga el notario. Puede parece una cuestión menor, pero tiene mucha importancia. Si el notario acepta una tercera subasta sin tipo, podría exigírsele responsabilidad disciplinaria por incumplir la circular (el notario podría defenderse alegando que la circular es ilegal, pero pleitos tengas y los ganes); y si exige que sea con porcentaje mínimo para la adjudicación, el acreedor podría demandar al notario por perjudicar su derecho (el notario podría defenderse manteniendo que hay una modificación tácita de la antigua regulación, como hace la circular). En cualquier caso, es un papelón. En parte, se ha visto solucionado por el art. 12 RDL 6/2012, que sí es una norma jurídica e impone una única subasta y adjudicación mínima, si es vivienda habitual. Pero el problema sigue existiendo para cualquier supuesto distinto.

Sáenz 28/10/12 23:40

Ha comentado en el artículo Si las notarías contaran...

Espero no columpiarme, pero diría que es cierto que el bien está afecto al pago de TODAS las cuotas del IBI (art. 64 LRHL), pero la prelación por delante del crédito hipotecario sólo se aplica a la ÚLTIMA anualidad vencida y no pagada (art. 1923, 1º y 3º Cc). Y sí, lo de los seguros y demás gabelas es una tomadura de pelo. Sobre todo porque en caso de siniestro no estoy yo muy seguro de que vayan a ejercitar la acción in solidum contra la aseguradora, que será de su propio grupo financiero, sino que seguirán agarrándose a la acción real contra la finca. Así que el deudor ha pagado la prima para nada.

Sáenz 10/10/12 23:20

Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog

¿has visto algún embargo del derecho a la herencia futura? No me refiero a que, muerto el causante, los acreedores puedan aceptar por ti, por el art. 1001 Cc. Sino a que embarguen tus derechos antes de la muerte del causante. Me entran bastantes dudas de la legalidad de algo así.