Sáenz
08/04/12 20:48
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Problemón con el registrador. Entre Málaga y Malagón
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Sáenz
08/04/12 04:09
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Problemón con el registrador. Entre Málaga y Malagón
LA INSCRIPCIÓN DE FRANCESCA. Pues yo creo que el registrador hizo bien. Son sólo suposiciones porque seguramente no contemos con suficientes datos, pero yo creo que las cosas sucedieron tal que así.
En la compraventa se hizo constar que lo compraba Francesca. El estado civil y el régimen económico matrimonial (en adelante, rem), así como los datos identificativos del cónyuge se hacen constar por la mera declaración del compareciente (art. 159, párr. 4º del Reglamento notarial). Ella dijo estar casada y sin capitulaciones matrimoniales, así que el notario hizo constar que estaba casada y sometida al rem legal que le sea aplicable; y el registrador inscribió así. El art. 92 del Reglamento hipotecario permite que, a falta de acreditación del rem extranjero, se mencione simplemente así. Otra cosa será cuando toque enajenar, en cuyo caso deberá cumplirse lo que diga la ley del régimen económico. Y para eso ya no bastará posponer estudiárselo (que es lo que se hace en el art. 92 Rh)
Algunos os sorprenderéis de que el cónyuge y el rem se hagan constar por mera manifestación. Pues tal vez sea para sorprenderse, no digo que no. Pero es lo que dice la ley. Y acreditarlo para cada escritura sería bastante aburrido. Tendríamos que ir con certificación del matrimonio o certificación negativa expedida por el registro civil a todas partes. Y para el rem sería aún peor. Leeos el 9.2 y 9.3 del Código Civil y luego los arts. 14 a 16. Es imposible saber cuál es el rem a ciencia cierta sin tener en cuenta un montón de circunstancias que sólo podríamos conocer por manifestación (en cuyo caso, para eso manifestar directamente el rem y dejarnos de historias) o por procesos probatorios tan complejos que sólo están justificados en caso de juicio contencioso.
Como la finca ya estaba hipotecada, doña Francesca sólo asumió la deuda, que es un negocio obligacional que nunca hubiese necesitado el consentimiento del marido. Si hubiera sido ella la hipotecante, si hubiera tenido el notario que estudiar cuál era el régimen dispositivo. Bueno, es posible que no, porque la DGRN tiende a considerar que las hipotecas constituidas en garantía del precio aplazado, aunque jurídicamente son un gravamen y por tanto una enajenación parcial, económicamente se pueden considerar como un único acto incluido en la compra. Equivale a haber comprado la casa ya hipotecada.
(intentaré sacar tiempo para seguir con ello; no vendría mal que Rastaman comentase si eso de que el rem es gananciales lo dice sólo el registrador o también el juez)
Sáenz
08/04/12 04:04
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Problemón con el registrador. Entre Málaga y Malagón
USUCAPIÓN. Conforme al art. 1949 Cc, no cabría prescripción ordinaria entre ausentes (supongo que por eso habláis de 20 años), sino que habría que ir a la extraordinaria de 30 años.
Por cierto, si yo fuera doña Francesca o especialmente don Silvio y quisiera meteros en un follón, ejercitaría la acción del art. 41 Lh tan pronto como os den la posesión, y la posesión volvería por donde ha venido.
Sáenz
08/04/12 03:59
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Problemón con el registrador. Entre Málaga y Malagón
EXPEDIENTE DE DOMINIO. En cuanto a lo que propone Rastaman, me temo que no es solución. Vender a otro sirve para crear un nuevo título público e intentar la inscripción por el sistema de doble título público (art. 205 Lh). Pero eso sólo sirve si el derecho no está inscrito a nombre de otra persona.
Quedarían los procedimientos de reanudación del tracto por acta de notoriedad y por expediente de dominio. El supuesto no cumple los requisitos del primero, así que nos podemos olvidar. El segundo tampoco es nada fácil. Es un expediente de jurisdicción voluntaria (los juzgados, con lo que os gustan), donde tendrá que ser oído don Silvio y puede que el juez no le dé la razón al conocido de Rastaman. Incluso si el juez lo aceptase, luego hay que inscribirlo. Y no es que provenga de un título inválido como dice Rastaman, porque el expediente es en sí mismo un nuevo título, sino que la doctrina de la DGRN sólo admite el expediente de dominio como remedio excepcional, cunado no se puede inscribir de otra manera. Y no sé si éste es tal caso, porque sí hay otra forma de inscribir. Otra cosa es que no se cumplan los requisitos.
Sáenz
04/04/12 13:16
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Problemillas con el tracto sucesivo
Ehmm... la culpa es tuya! Que nos pinchas y contestamos...
Sáenz
03/04/12 17:33
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Problemillas con el tracto sucesivo
Jotaerre y Tristán: el notario dará copia de la escritura a quien sea causahabiente de los derechos que consten en ella (art. 224.1 Reglamento notarial), aunque su adquisición derive de otro título. Y lo mismo es aplicable al registrador, que en la práctica ni se molestará en saber quién es el presentante del documento. Otra cosa es que, efectivamente, haya que pagar aranceles e impuestos.
Sáenz
03/04/12 02:04
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Problemillas con el tracto sucesivo
No veo que en este caso sea muy difícil reanudar el tracto. Si la escritura figura en autos, que busque al notario y le solicite copia (art. 224.1 Rn) Pero mejor que lo haga, o de lo contrario no sólo se quedará sin la casa cuando ejecuten la hipoteca, sino también sin el remanente de la ejecución, y sin el remate primero que él pago. Y eso si que es un marrón.
Por el artículo relacionado, supongo que este es Benito el pelmazo.
Por cierto, no puedo evitar ser puntilloso: entre subastar la propiedad y "los derechos de propiedad" no hay ninguna diferencia, lo que el juez quiere decir es que ese derecho de propiedad puede ser contestado por un tercero, que no es pacífico.
Sáenz
03/04/12 01:34
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Problemillas con el tracto sucesivo
No es un embargo, sino una hipoteca anterior, así que se la comerá con patatas. Incluso si la hipoteca fuera posterior a la transmisión no inscrita, se la comería, porque el acreedor hipotecario estaría protegido por el art. 32 LH.
Pero el problema que planteas es interesante y lo tengo apartado para pensarlo detenidamente desde hace tiempo... ¿Qué pasa cuando se toma anotación preventiva de embargo contra un bien por figurar inscrito a nombre de un propietario que transmitió su dominio? Tradicionalmente se ha entendido que las anotaciones preventivas tienen un efecto meramente negativo. Es decir, quien tiene una anotación preventiva no está protegido especialmente, sino que su efecto consiste en destruir la protección de un adquirente posterior. Si compro un inmueble que tiene una AP, tendré que pasar por las consecuencias de la AP, cualesquiera que sean. Incluido quedarme sin la propiedad. Sin embargo, la regulación que de la AP de embargo hace la Lec contradice los preceptos de la Lh y podría entenderse que el acreedor que consigue AP de embargo (no otras), goza de un derecho similar al del art. 32 Lh (aunque no el del 34 Lh). Es decir, que los títulos no inscritos no le perjudican -como sería el caso de es transmisión no inscrita- (art. 32 Lh), pero sí le perjudica la nulidad o ineficacia de los títulos inscritos (art. 34 Lh).
Precisamente esto es lo que estaba detrás de algunos de los post de Tristán sobre caducidad de anotaciones preventivas. Pero desde hace meses que no tengo tiempo para ponerme a pensar tranquilamente en los argumentos a favor de una y otra postura.
Sáenz
09/03/12 10:56
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Vaya petardo con las subastas extrajudiciales
No te lo tomes a mal, quizá ha sonado muy brusco. Tú tienes derecho a la legítima de tu padre (un tercio de la herencia), y el hacer un testamento donde no la recibas está claro que sólo es para que tus acreedores no cobren. Por eso digo que es en fraude de tus acreedores, que es un término que usa el código civil. No entiendas que te estoy imputando un delito, que quizá es a lo que sonó.
Ya, lo dice la ley, y también el contrato que firmaste con mucha probabilidad. Pero no creo que tenga demasiadas consecuencias.
¿Por cuánto crees que podrías vender la casa? Lo veo más práctico. ¿hay algo que pudieras ofrecer al banco como garantía de la diferencia entre lo que queda de préstamo y el precio que obtendrías?
Sáenz
08/03/12 14:10
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Vaya petardo con las subastas extrajudiciales
¡Hola! Bueno, respecto a la primera parte, es existe un cierto deber de lealtad hacia el acreedeor y ahí se podría incluir el informarle de tu situación, pero salvo casos concretos marcados en la ley, no creo que tenga mucha relevancia. Y en cuanto a que el juez vaya a ser benévolo, pues nunca se sabe, pero en principio no hay mucho margen donde serlo. Debes una cantidad de dinero y es la que hay que pagar. Distinto sería si el juez tuviese que valorar si tu edificación dañó los cimientos del vecino, o cosas donde tu buena fe o diligencia sí puedan influir más... En este caso, no lo veo mucho.
Hombre, es que lo de ir al notario y decirle que quieres hacer una desheredación en fraude de acreedores, es un poco fuerte. De hecho, tampoco me debería haber extendido sobre ello. Es más fácil que tu padre haga testamento en favor de tu hijo sin decir más y ya está, aunque no sea la solución técnicamente perfecta. Y sí, el testamento se puede hacer de puño y letra, pero cuidado con cumplir los requisitos del art. 688 Cc, o será nulo. De todas formas, no lo recomiendo, porque a la muerte de tu padre, habrá que llevar el testamento al juzgado y nombrar testigos que conozcan la letra y firma, etc. Te puedes imaginar: tiempo y dinero.