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Participaciones del usuario Sáenz

Sáenz 21/02/13 11:39
Ha comentado en el artículo Desesperado y sin salida
Mmmm... ¿de cuándo es la hipoteca? ¿qué medios de pago se relacionan en en la escritura? Supongo que dirá que fue en efectivo y no podremos pillarle por ahí... De todas formas, lo que he comentado antes sólo afecta a la garantía hipotecaria, porque el préstamo lo sigue teniendo.
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Sáenz 21/02/13 11:36
Ha comentado en el artículo Desesperado y sin salida
Hombre, interesado no. Se está haciendo el escandalizado para meter miedo, pero lo tenía planeado desde el principio.
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Sáenz 21/02/13 11:34
Ha comentado en el artículo Desesperado y sin salida
El art. 1320 Cc dice que para disponer de cualquier derecho sobre la vivienda habitual será necesario el consentimiento del cónyuge no propietario (en este caso, no propietario de la mitad indivisa). La hipoteca se puede considerar un acto de enajenación, por lo que yo intentaría que el marido solicitase por vía de excepción (mejor sería de acción, si estamos a tiempo) la anulación de la hipoteca, conforme a los arts. 1301 y 1322, en relación al 1320 Cc. El problema está en el párr. 2º del 1320. ¿puede alegar buena fe el tal Goiri? Sería cuestión de buscar cartas o lo que sea dirigidas a la misma vivienda, que servirían de indicio de que Goiri sabe que vive allí. ¿Por qué Goiri lía con lo de vivienda habitual? Quiso que no apareciese como vivienda por lo dicho arriba y tal vez a efectos de la adjudicación en subasta, como dice Tristán. Y un tercer motivo sería poder meter miedo a la mujer con que había cometido falsedad en documento público. ¿y lo ha cometido? Pues no sé yo. Delito es lo que diga el CP que es. En este caso, el 292.1 CP dice que los particulares cometen falsedad en documento público en los tres primeros casos del art. 390 CP. Ojo, no el el cuarto, que es faltar a la verdad en la narración de los hechos. Esto sólo se aplica a la autoridad pública que da fe. Así que para mí es un órdago del prestamista. Como nota final, ¿hay una hipoteca anterior por lo que entiendo? ¿el prestamista acepto eso? Porque se me ucurre una faena bonita, aunque complicada.
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Sáenz 05/02/13 22:51
Ha comentado en el artículo Arrendamiento ficticio, retracto seguro
He estado comprobando la jurisprudencia y parece que la más moderna se inclina unánimemente por aceptar el retracto. Los argumentos jurídicos me parecen bastante discutibles, y el resultado final, demencial. Dicen aceptable cualquier arrendamiento no fraudulento aunque sea posterior al certificado de cargas. Porque los ejecutados son poco espabilados... que si no, salían de la ejecución con los bolsillos llenos.
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Sáenz 31/01/13 19:01
Ha comentado en el artículo Arrendamiento ficticio, retracto seguro
No sé por qué, ayer me levanté con un par de ideas sobre este tema. Podría no ser tan mala idea la compra, porque: 1.- La posición del arrendatario no es tan fuerte. La adquisición por ejecución hipotecaria no es un supuesto del art. 14, sino del 13.1 LAU. La redacción de la ley es malilla, pero parece claro que salvo que el arrendamiento sea anterior a la hipoteca, se haya inscrito antes de la hipoteca y el plazo pactado inicial sea superior a cinco años, el adquirente podrá echar al inquilino al quinto año como máximo. Ya sé que puede ser un follón. Pero todo dependería del descuento. 2.- A) El art. 25.1 LAU 1994 (a diferencia de la de 1964) sólo concede retracto en caso de venta. La DGRN ha resuelto que ni siquiera en caso de dación en pago. Con mayor razón habrá que excluirlo en enajenaciones forzosas como una ejecución hipotecaria. B)Además, el art. 25.4, al tratar la prelación entre retractos, dice que el retracto arrendaticio sólo cede ante el retracto convencional que figure inscrito. Es impensable que se aplique al retracto convencional y no, por ejemplo, a una opción de compra (que en esencia es lo mismo, pero concedido a un tercero y no al antiguo vendedor). Por lo que creo que es razonable entender que el cutrelegislador que tenemos lo que ha querido decir es que es preferente ante otros retractos legales, pero no ante derechos reales anteriores (incluyendo los retractos convencionales). Por qué ha optado por esto tiene una explicación interesante, pero no quiero aburriros divagando. Nos basta con ver que el retracto arrendaticio cede ante quien deriva su adquisición de un título anterior, como puede defenderse es el caso de quien adquiere en ejecución hipotecaria. 3.- Si el arrendatario puede quedarse no demasiado tiempo y no tiene retracto, el valor que pueden ofrecer los postores, se incrementa grandemente. Y ese aumento hará que tampoco sea atractivo mejorar postura. Así que, aceptando que probablemente es comprar un pleito, creo que podría ser un buen negocio. Incluso si el arriendo no se declara fraudulento. ¿cuánto valdría un piso equivalente libre??
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Sáenz 29/01/13 18:38
Ha comentado en el artículo Arrendamiento ficticio, retracto seguro
Si el segundo acreedor tiene reflejos, todavía le queda la posibilidad de subir la puja hasta un nivel que impida la mejora/retracto. Es a costa de sacrificar (una parte de) su crédito, pero si el deudor no tiene otros bienes, le puede compensar.
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