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Sáenz

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09/04/14 11:40
Ha comentado en el artículo El error estaba en la descrición registral
¡Qué interesante! Menos mal que eres tan meticuloso. ¿tiraste sólo con esta información o pediste certificaciones de la parte segregada? Desde luego, que chapucilla del notario y poco control del registrador. ¿y la referencia catastral?
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13/03/14 15:43
Ha comentado en el artículo ¡Caray con el registrador de la propiedad! (y no me refiero a Rajoy)
1. Pese a que el Anexo II, Norma Tercera sólo hace referencia a las anotaciones preventivas, me parece razonable incluir las cancelaciones de las anotaciones, por la razón de ser de la norma. 2. En cuanto al valor para calcular el arancel, tiene que ser el "valor comprobado" que viene a ser lo mismo que el valor real o efectivo, distinto del precio concreto de la transmisión. Por tanto, da igual que la transmisión esté autorizada por autoridad pública o incluso que el transmitente sea autoridad pública (p.e. STS 3-sep-1992, sobre el antiguo art. 613 Rh). 3. Y, ahora, una bonita anécdota. Una amiga realiza un porrón de anotaciones de embargo a favor de la agencia tributaria sobre fincas de un mismo deudor. Aplicando el arancel, gira minuta por unos tres mil euros a la agencia tributaria. Poco después, recibe una llamada de la delegación diciendo que sí, que la factura está muy bien. Pero que las cosas están muy apretadas. Y que si acepta dos mil eurillos, se lo pagan ya. Pero que si se empeña en cobrar la minuta legal "eso ya tendría que ir por otro lado" y, "entre recursos y tal"... ¡¡no iba a cobrar en varios años!! Supongo que a estas alturas habrán puesto un tenderete en la delegación para vender bragas a un euro...
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05/03/14 10:08
Ha comentado en el artículo Entrega de la Posesión. Casuística completa
Creo que daniki se refiere al caso en que el que, siendo arrendador el ejecutado -poseedor mediato-, el arrendatario -poseedor inmediato- concurriera a la subasta y resultase rematante. Y pregunta si necesitaría solicitar la posesión judicialmente o con la que ya ostenta le bastaría. A lo que yo respondería que le basta con la que tiene por analogía con el 1463 Cc y porque tampoco hay que marear mucho la perdiz: nadie se opone a su posesión. A todo esto, muy interesante el post. Y muy alucinante el punto 5, sí.
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24/01/14 00:16
Ha comentado en el artículo Entre dos subastas. Dudas en la encrucijada.
Es la interpretación jurisprudencial que se hace del art. 613 Lec. http://www.boe.es/boe/dias/2011/09/22/pdfs/BOE-A-2011-15017.pdf Aunque, desde luego, es una cuestión muy polémica. Hay autores que defienden esta postura. Otros que defienden la contraria. Y un tercer grupo que opina que el tercer poseedor puede detener la ejecución pagando la cantidad de la anotación, pero si se llega a ejecutar, a la hora de cobrar el sobrante, se le aplica la del total de la deuda. Para todos los gustos.
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23/01/14 22:43
Ha comentado en el artículo Entre dos subastas. Dudas en la encrucijada.
El adquirente sólo se ve afectado por las cargas anteriores hasta el límite que marque la inscripción o anotación en el registro, SALVO si es un embargo. En este caso, el límite sólo juega cuando ese adquirente ha adquirido por una ejecución anterior y ha inscrito su derecho. Si es un adquirente en enajenación voluntaria, se le podrá oponer la cantidad total del embargo (porque este haya crecido por intereses o costas).
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18/12/13 22:17
Ha comentado en el artículo Muy típico en las adjudicaciones directas de la AEAT
No veo por qué los propietarios de las viviendas van a querer negociar, así que el consultante lo tiene crudo. Si yo fuera él, optaría por la solución contraria: huir. Y creo que tiene una buena baza. Si el edificio está en propiedad horizontal, el art. 396 Cc y 1 LPH exige que los elementos privativos tengan salida a la vía pública o un elemento común. Como no es el caso, creo posible poder pedir la nulidad de la adjudicación por error (si la descripción no lo menciona) o por falta de objeto (ya que las prestaciones no sólo han de ser físicamente posibles, sino también legalmente posibles).
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29/11/13 12:08
Ha comentado en el artículo Las cesiones de crédito, el negocio de moda
Con que el sobrante es para el que ha comprado el crédito supongo que quieren decir que éste no sólo recibiría los 695k, sino 915k, con lo estaría ganando dinero. Lo que exceda de 915k, claro, para otros acreedores o el propietario hipotecante. EDIT: vale, lo decías en el párrafo siguiente. Por cierto, ya un par de amigos me han comentado que hay jueces que anulan el interés moratorio y punto. Nada de recalcularlo al 12%. Ojito porque te hacen la pascua. Muy agudas tus dos últimas observaciones.
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27/09/13 10:46
Ha comentado en el artículo La hucha de la comunidad de propietarios
Pues para animar esto un poco, yo voy a disentir. A falta de pensar las cosas más despierto, no sólo me parece legal, sino moral. En las relaciones donde las decisiones de las partes se toman libremente y conociendo la ley antes de tomar la decisión, me parece que lo moral coincide con lo legal. Es decir, obrar moralmente coincide con obrar legalmente. ¿Es más justo que el capital mínimo de una SA sea 30 mil o 60 mil euros? Pues no sé si hay una respuesta, pero fijado por el legislador una cifra concreta, lo moral es cumplirla, porque es en lo que el resto de los actores confían. Si el capital mínimo es 60 mil y mediante argucias sólo aporto 50, estoy siendo inmoral, y sin embargo esa cifra hubiera sido sobrada si el legislador hubiera fijado un mínimo de 30. La inmoralidad está no en el hecho en sí, sino en que todos los jugadores confían en que se cumplan unas reglas y toman sus decisiones basándose en ellas. Por ejemplo el proveedor de esa SA acepta que hay una limitación de la responsabilidad (¿por qué va a ser moral no responder personalmente de las deudas si no es porque los acreedores lo aceptan desde el principio?) y que el patrimonio es uno determinado o, si no tiene tiempo para mirarlo, al menos el mínimo legal. En el presente caso, todos sabemos que de las deudas responde el deudor. Nadie más. Y existe una carga real sobre el inmueble por un importe determinado. No por otro. El comprador compró una cuota en la PH que incluía un activo (elemento privativo, cuota en elementos comunes y en el fondo que tenga la comunidad) y un pasivo (el gravamen legal de la anualidad corriente y la anterior). Si la ley o el pacto (en ventas voluntarias) dijera que responde de la totalidad de la deuda, no habría problema, pero habría dado menos precio o habría pujado menos. Igualmente, la comunidad que cobre la deuda al nuevo propietario (indirectamente no entregándole su parte en el fondo) y conserve la acción contra el anterior propietario (por mucho que sea insolvente, es el riesgo general de ser acreedor) está enriqueciéndose injustamente. Nadie defendería que el nuevo inquilino tiene que soportar los pufos del anterior, por mucho que el alquiler recaiga sobre la misma cosa. El piso no "debe" nada. Las deudas las tienen las personas, y cuando el legislador quiere que el piso esté sujeto a una determinada deuda, lo hace creando expresamente una afección real, que aquí era de la cuota de dos años. Fuera de eso, el piso y sus potenciales propietarios no responden porque el legislador no quiere que respondan y todos tomamos decisiones aceptando que esas son las reglas, y no otras. En contra de Petersen y Tristán: la hucha "pertenece" al piso porque lo dice la ley, pero la deuda no "es" del piso, salvo en la carga real. Es del anterior propietario. Lo que tendría que hacer la comunidad es empurar al administrador que se ha sentado a esperar años en vez de perseguir al moroso, y que ejecutado por otro lado no ha hecho valer el privilegio de su crédito. Por Dios, que esos señores sólo se tienen que saber la LPH. La comunidad tiene una posición comodísima. Le basta con esperar a que otro ejecute para plantear tercería y llevarse el dinero. Si son negligentes, es su problema.
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05/09/13 22:28
Ha comentado en el artículo Modificación capital de la Ley de Propiedad Horizontal
Además de la carga real, el crédito también goza de prelación especial. Después del acto de la subasta, correría a la comunidad, les pagaría la deuda (no creo que se nieguen a coger dinerito) y, en el momento de depositar el remate, interpondría tercería de mejor derecho sobre ese mismo dinero, por subrogación en el crédito privilegiado. Lo primero que alegaría es el 1210, 3º Cc en relación con el 9.1.e LPH. Si no cuela ser interesado, con el 1210, 2º Cc con las dificultades que eso supondría. Y si lo veis arriesgado, siempre podría decirle a la comunidad que no le pago si no me subroga -antes del auto, hablo-, que tampoco le cuesta nada (art. 1159 Cc a sensu contrario).
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17/06/13 02:01
Ha comentado en el artículo La subasta ideal para novatos
Hay una trilogía de la que se han estrenado dos en EEUU y un amigo compró en DVD (en Amazon, creo). La verdad es que son bastante maluchas. No consiguen el ritmo adecuado y los personajes son bastante planos. El mayor WTF es que de la primera a la segunda peli cambia todo el reparto (y los decorados). Me daba la risa pensando que los primeros actores se habrían ido con John Galt. En fin, para echar el rato vale, pero comentar parcelaciones es mejor.
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16/06/13 14:53
Ha comentado en el artículo La subasta ideal para novatos
Jajaja. Llevo desde el jueves con un catarrazo tan acojonante que no puedo dormir. Después de obligar a la culpable a ver conmigo las dos primeras partes de "Atlas Schrugged" como castigo, sólo me quedaba meditar sobre parcelaciones urbanísticas.
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16/06/13 14:48
Ha comentado en el artículo La subasta ideal para novatos
La modificación de 2011 obligó a incluir la declaración de fuera de ordenación, y es una pesadilla. Un Ayto que ha estado cruzado de brazos hasta que ha prescrito la infracción no es raro que siga cruzado de brazos para darte el papelito, eso si no inicia un expediente de disciplina urbanística con todo el morro del mundo... para terminar resolviendo que está prescrito, sí; pero mientras tienes paralizada la inscripción. Tal ha sido el problema, que está apunto de aprobarse una nueva modificación que suprime ese requisito (a medias, pero sirve).
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16/06/13 05:04
Ha comentado en el artículo La subasta ideal para novatos
Lo que cuentas es lo que, verosímilmente, pasó de verdad. Lo que le doy vueltas es si, con los autos en la mano, puede enfocarse de otra manera para justificar la nulidad... Tal como lo describes no tiene mucha vuelta de hoja, desde luego.
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16/06/13 04:57
Ha comentado en el artículo La subasta ideal para novatos
Eso suena interesante, ¿nos podrías dar más detalles? Tened en cuenta que la enésima modificación de la ley del suelo cambia los requisitos de las declaraciones de obra nueva, y lo que dice Exiliado ya no se puede hacer tan fácilmente.
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16/06/13 04:55
Ha comentado en el artículo La subasta ideal para novatos
Pues porque a mí me da que no son terrenos públicos, sino que son viales de propiedad privada abierta al tránsito público. Si fuera así, seguramente en los títulos de las fincas circundantes se mencione cuál es su régimen. Algo para tirar del hilo. Como dices, podría pertenecer en pro indiviso a los colindantes (aunque el registrador se habría negado ha practicar la inscripción, me temo), o ser una entidad urbanística colaboradora de las reguladas en un RD de 1978, etc. Aunque después del comentario de Tristán, parece que todo fue más de andar por casa, y que el promotor se los quedó a su nombre y se olvidó del tema... hasta ahora.
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15/06/13 04:17
Ha comentado en el artículo La subasta ideal para novatos
Yo no creo que sea demanial. Ahora, a qué régimen exacto esté sometido... Antes de opinar, querría ver el título de los chalets circundantes.
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15/06/13 04:14
Ha comentado en el artículo La subasta ideal para novatos
Pues no creo que se a una chapuza. Cuando se construyeron las primeras urbanizaciones, eran colonias de chalets unifamiliares en terreno público. Pero ¿qué pasó cuando quisieron dotar a la urbanización de servicios e instalaciones distintos de los que daba el ayuntamiento? Pues que tenían que urbanizar en suelo privado. Y ahí empieza el lío. Como no era aplicable la ley de propiedad horizontal, no había forma de incardinar las urbanizaciones en un tipo legal. Y surgieron mil soluciones "apañadas". Que si todo era propiedad de una asociación en la que se entraba al comprar el chalet, que si una finca con viales propiedad vacía del promotor, que si una finca con servidumbres recíprocas, que si una propiedad propter rem, que si entidad urbanística colaboradora de derecho público, etc.
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15/06/13 04:06
Ha comentado en el artículo La subasta ideal para novatos
Jeje, ya sabes que a mí no hace falta que me convenzas de las ventajas de nuestro sistema de "seguridad jurídica preventiva" frente al anglosajón. Efectivamente, notario y registro salen mucho más barato que el seguro de títulos (1:5 en el caso más desfavorable). Lo de constituir una finca con los elementos comunes de la urbanización es muy típico de unos años determinados, donde no se aceptaba la aplicación supletoria de la Ley de Propiedad Horizontal a las urbanizaciones privadas. Ya, si lo que yo no entiendo es por qué dais por hecho que el equívoco está en la dirección y no en la referencia catastral. Es decir, ¿qué impide al adjudicatario decir que él efectivamente se ha adjudicado Cercado 28? Siendo más ecuánime, si yo fuera el juez no diría que el adjudicatario se ha adjudicado un vial , sino que unos datos pertenecían a una finca y otros a otra, sin prevalencia de unos sobre otros y, al estar indeterminado el objeto de la adjudicación, es nulo. Lo que quiero saber es cuáles son los argumentos para decir que se ha adjudicado el vial y no el chalet.
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14/06/13 10:14
Ha comentado en el artículo La subasta ideal para novatos
Sí, pero en la nota simple también pone "Cercados 28", ¿no? Lo que quiero saber es cómo se sabe cuál es el dato correcto y cuál el equivocado. ¿sólo porque coincide más con la descripción de no edificado? A todo esto, ¿quién es el ejecutado? ¿un promotor?
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14/06/13 00:35
Ha comentado en el artículo La subasta ideal para novatos
¡Qué cosa más bonita! ¿me columpio si digo que es una urbanización antigüilla? ¿y cómo sabes que la subastada es la finca correspondiente a la referencia catastral y no la correspondiente a Cercados 28?
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